房地產(chǎn)中介法 山雨欲來？

馬群芳

《房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)法律制度》（新法）於七月生效，自六月中旬房屋局舉辦首場業(yè)界說明會以來，關(guān)於對新法強(qiáng)烈不滿的呼聲四起，絶大多數(shù)的業(yè)內(nèi)中介人憂慮新法實(shí)施後，將加速行業(yè)汰弱留強(qiáng)，最終形成有知名度的大型連鎖地產(chǎn)行獨(dú)市，而規(guī)模較小的地產(chǎn)行則難逃離場的局面。

新法操作難度很大

對新中介法於7月生效，業(yè)界反應(yīng)最多的是，未來房地產(chǎn)中介人受客戶委託買賣或租賃不動產(chǎn)時(shí)，必須與客戶簽署房地產(chǎn)中介合同，俗稱“放盤紙”及“睇樓紙”，當(dāng)中涉及的操作難度很大，而有關(guān)委託書文本太法律化，不僅中介人難以理解及需要時(shí)間消化，就連房屋局工作人員亦對有關(guān)法例不清晰。其次，業(yè)界對新法最大的爭拗點(diǎn)是：新法竟然沒有設(shè)過渡期，令業(yè)界對近乎一刀切的做法難以接受。

利嘉閣（澳門）地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理廖梓嘉接受記者採訪時(shí)表示，新法要求放盤紙（中介人合同）只接受業(yè)主親筆委託，顯然沒有考慮到身在外地的業(yè)主將如何履行親自簽署合約的條例，她建議新法可借鑒現(xiàn)行香港中介法，接受傳真電郵等方式委託放盤。另外，有關(guān)委託書的參考文本條文太法律化，且涉及太多私人資料，包括已婚、未婚、與伴侶是否共產(chǎn)等，不排除有業(yè)主會謹(jǐn)慎簽署合同。同樣為業(yè)界加倍關(guān)注的是，經(jīng)紀(jì)牌方面，己申請到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)臨時(shí)準(zhǔn)照的中介人，當(dāng)三年有效期一到就自動注銷，換言之，業(yè)界中介人若想繼續(xù)在這行撈的話，必須在三年內(nèi)考取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)準(zhǔn)照，方向繼續(xù)從事相關(guān)業(yè)務(wù)。新法規(guī)定了180天內(nèi)無從事相關(guān)工作者，相關(guān)牌照會面臨失效，對政府來講，無疑加大了政府部門的監(jiān)管工作；對中介行來講，要自律地履行通報(bào)義務(wù)，無疑加大了人手的工作量；而對業(yè)界人士而言，辛辛苦苦考到一個經(jīng)紀(jì)牌，若因疾病或懷孕等原因中途暫停進(jìn)行中介業(yè)務(wù)，最後可能被迫失去牌照。此外，委託書列有“潛建陳述”一欄，等同要求中介人要負(fù)責(zé)監(jiān)管業(yè)主對有關(guān)物業(yè)是否涉及潛建的陳述說明，對於一名物業(yè)中介人士來講，既不具測量師的專業(yè)知識，也不具相關(guān)職責(zé)，何以監(jiān)管業(yè)主履行真實(shí)上報(bào)的陳述，當(dāng)中的操作難度顯而易見，再且業(yè)主也可能逃避責(zé)任選擇不做陳述，後果是變相地將有關(guān)之責(zé)任拋到中介的身上，這樣對業(yè)界來講是不公平的。

廖梓嘉更呼籲：政府要做的是保障各方，包括賣家、買家、業(yè)界的利益，而不是將有關(guān)的責(zé)任拋給業(yè)界來承擔(dān)。以利嘉閣來說，旗下百多名經(jīng)紀(jì)，一系列申請上報(bào)簽署等程序，需要大量人手處理，難以想像一些小型地產(chǎn)行又如何呢？故她和所有行家的一致心聲，皆認(rèn)為今次新法推行太急，及欠缺業(yè)界前線人員參與諮詢，難免讓業(yè)界覺得是“外行人管內(nèi)行人”。她更建議政府重新考慮，是否設(shè)一個為期三個月或以上的緩衝期，以便業(yè)界充分消化各式新條款，從而更有利市場及業(yè)界的運(yùn)作。

新法漠視對中介人士的諮詢

代表澳門中小型地產(chǎn)行中介人界的Ricaken接受本刊採訪時(shí)，他用“忍無可忍”來形容業(yè)界對新法細(xì)則之無奈，同時(shí)，他相信，新法會令大多數(shù)的小型地產(chǎn)公司因?yàn)楦偁巸?yōu)勢不敵大型連鎖地產(chǎn)公司，而被不公平地萎縮生存空間。

儘管如此，業(yè)界認(rèn)同政府立法規(guī)管房地產(chǎn)中介行業(yè)是好事，然而作為一項(xiàng)規(guī)範(fàn)業(yè)界生存的的新法一出臺，就讓業(yè)界頓覺無所適從，例如：訂立委託書等細(xì)則，似乎完全脫離了現(xiàn)行維持了十多年的業(yè)界運(yùn)作模式，甚至出現(xiàn)了很大差距，顯然政府有關(guān)部門在制訂政策時(shí)完全漠視了對業(yè)界中介人士的意見諮詢。

Ricaken坦言，作為業(yè)內(nèi)前線中介人士，面對新法最大程度上保障賣家、買家雙方，唯獨(dú)睇不到對中介人士有任何保障時(shí)，除了擔(dān)心前景如何？更是惶恐隨時(shí)不小心行差搭錯。新法自7月實(shí)施後，所有沒有獲業(yè)主簽署委託書的，及沒有簽授權(quán)可以委託他人代為推介的盤，若進(jìn)行任何途徑的廣告宣傳，等同違法，意味著現(xiàn)時(shí)大部分行家的合作方式及宣傳活動都是違法的。至為不解的是，早前房屋局於業(yè)界講解會上，有行家問及相關(guān)罰則是什麼時(shí)，房屋局官員竟然表示暫時(shí)未知情，令與會業(yè)界大感錯愕，亦為此紛紛表示擔(dān)心，倘若7月1日後，萬一不小心違法了，究竟會罰錢了事，還是慘被釘牌呢？此外，在商言商，合理的工作報(bào)酬應(yīng)得到法律的保障，亦是業(yè)界所關(guān)注的重點(diǎn)。說明會當(dāng)天，有業(yè)界問及為何新法中有關(guān)傭金部分以“不設(shè)上限”取代現(xiàn)時(shí)的1%的慣例，政府有關(guān)人士以“是否提供好的服務(wù)質(zhì)素”作為回應(yīng)，令業(yè)界先是大為失望，繼而反彈：若政府服務(wù)質(zhì)素不好，是否意味著市民可拒絕納稅呢？

“絕大多數(shù)中介人數(shù)月來都在密切關(guān)注著新法的動向，也相信政府是出於好意，但一項(xiàng)沒有業(yè)界人士聲音參與的立法，何能保障到中介人的利益呢？”Ricaken表示。關(guān)於政府為業(yè)界而設(shè)考試題目方面，更離譜的是，500道選題中，竟然有7成是涉法律經(jīng)屋法等內(nèi)容，而真正同房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的僅佔(zhàn)三成，真的讓業(yè)界哭笑不得，香港行家更形容為“笑爆咀”！

不過，對於以上來自中介人界的心聲，房屋局卻持相反的看法。27日，房屋局局長譚光民在接見業(yè)界代表和立法會高天賜議員時(shí)，已表明了當(dāng)局的態(tài)度：《房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)法》早在2008年草擬法案時(shí)，房屋局與法務(wù)局進(jìn)行了公開諮詢，充分收到社會多方面的意見，直至在2011年交立法會審議期間，亦繼續(xù)與業(yè)界代表保持緊密溝通，業(yè)界代表亦有參與其中。法律在2012年11月頒佈，卻定於今年7月生效，由頒佈至生效有近九個月的過渡期……

至目前有關(guān)新法的種種爭議，業(yè)界和政府各持己說，顯示了當(dāng)局有必要檢視問題到底出現(xiàn)在哪一環(huán)節(jié)？畢竟，政府立法的初衷，原本是爲(wèi)了推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而非扼殺中小企小型地產(chǎn)公司的生存。

各界關(guān)注新法規(guī)範(fàn)樓市

雖然，近期有關(guān)中介人士反對推出新法的聲勢越來越大，在各報(bào)章媒體平臺掀開一番各持己見的熱議，亦因吸引了有關(guān)部門和更多社會人士的關(guān)注。縱然如此，反觀業(yè)界以外的聲音，多數(shù)是持支持和正面的態(tài)度。大多數(shù)人認(rèn)為，過去政府對中介界毫無監(jiān)管，充斥在整個市場上的食差價(jià)、一樓多賣、文件參差等現(xiàn)象非常之普遍，坦言政府推行新樓花法、新中介人法，相信會藉有關(guān)法律法規(guī)運(yùn)作一段時(shí)間，淘汰一部分業(yè)界知難而退，最終過渡至規(guī)範(fàn)整個市場，逹至令行業(yè)走向?qū)I(yè)化，由專業(yè)人士做專業(yè)行業(yè)的階段。

針對未來政府在促樓市健康發(fā)展的規(guī)範(fàn)方面，有社會人士向記者表示，大形勢下，雖然本澳和香港特區(qū)標(biāo)榜為自由市場經(jīng)濟(jì)，但今時(shí)今日來講，早己是跟隨中國大陸式經(jīng)濟(jì)模式，特別印花稅、買家稅、銀行貸款限額、新樓花法及新中介法等等的推出，都是透過政府行為保障樓市安全大局而採取的政策，而正因?yàn)楝F(xiàn)在政府和銀行都在控制著，所以也確保本地樓市是非常安全的。

對此，Ricaken表示，澳門樓市有別於內(nèi)地香港，就算香港樓價(jià)跌至30%，對澳門都未必有影響，政府上年提出未來人口政策將逹至80萬的人口規(guī)模目標(biāo)，及路氹大型項(xiàng)目需增加數(shù)萬名外勞，早前又提出外地生有可能有居留權(quán)以吸引外地生留澳工作，透過以上所有種種政府行為，故暫時(shí)看不到現(xiàn)屆政府有任何決心去調(diào)低樓價(jià)，相信在人口大幅增加，而政府又做不到任何調(diào)控之前提下，短期內(nèi)每年樓價(jià)會維持10～15%的升幅。

利嘉閣（澳門）地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理廖梓嘉亦看好經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，她表示，賭收節(jié)節(jié)攀升，加上外地僱員促使租任務(wù)市場回報(bào)不俗，所有這些因素都支撐著樓市同步上升?！冻兄Z轉(zhuǎn)讓在建樓宇的法律制度》（新樓花法）於6月初已生效，但在新樓花法下，近期一二手盤源更收縮，成交額銳跌近九成，但樓價(jià)仍能居高不下。回看2011年中SDD一推出，樓市出現(xiàn)了較之前更快的升幅，故認(rèn)為政府的角色應(yīng)增加供應(yīng)而非從政策上加以調(diào)控，否則，最終面臨適得其反的後果。

顯然，社會各界對《房地產(chǎn)中介法》關(guān)注頗多，到底新中介法能否有助澳門房地產(chǎn)中介行業(yè)更規(guī)範(fàn)更健康地發(fā)展，逹至政府立法的目標(biāo)？亦或是如外界所言：大行細(xì)行之間汰弱留強(qiáng)，造成對行業(yè)界不公平的影響？有關(guān)事態(tài)發(fā)展會否有如山雨欲來？有待後續(xù)觀察。