房價(jià)難調(diào)根在土地財(cái)政

章玉貴

長達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控之所以“調(diào)而不控”，表面原因在于目標(biāo)與手段嚴(yán)重不匹配；深層次原因則在于既有政績考核體系約束下地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。

有可能成為引爆中國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)火索的高房價(jià)問題再度引起世界關(guān)注。國際貨幣基金組織（IMF）的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，世界十大最貴的房地產(chǎn)市場中竟有7個(gè)在中國。人均GDP剛過6000美元、且有數(shù)千萬貧困人口的中國，居然集聚了如此多的超高房價(jià)城市。甚至，不少西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家都難以相信，中國房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面和人均收入如此背離？紐約房價(jià)之高，已是世人皆知，但其一間公寓的價(jià)格也就相當(dāng)于一個(gè)普通家庭年收入的6.2倍；相形之下，要想在北京中心城區(qū)買下差不多的房子，則需要花去一個(gè)普通家庭近四分之一個(gè)世紀(jì)的收入。

另一方面，今年6月，全國新房價(jià)格比去年同期增長了7.4%。事實(shí)上，今年上半年，全國主要城市都在拼命賣地。其中北京市上半年土地出讓金同比暴增390%，上海同比增長277%，杭州更是同比增長504%。北京、上海、廣州等三大指標(biāo)性城市上半年經(jīng)營性土地出讓金高達(dá)1739億元，僅比去年全年的出讓金總額少195億元。從更大的范圍來看，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至6月份，全國306個(gè)城市的土地出讓金高達(dá)11305億元，較去年同期暴增了60%。土地出讓金的集體狂飆，似已失控。

土地作為地方政府擁有的王牌資源，其稀缺性和開發(fā)過程中的保護(hù)性理應(yīng)得到地方政府的尊重，但這些年來，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中越來越依賴于土地財(cái)政的支撐。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增速明顯，為17428億元，同比增長13.7%，但同期中央財(cái)政收入同比下降0.2%。

各地政府對(duì)土地財(cái)政的癡迷，既是因?yàn)橘u地的快錢效應(yīng)日漸明顯，也由于經(jīng)濟(jì)遲遲未能轉(zhuǎn)型導(dǎo)致既往經(jīng)濟(jì)沉疴不斷表達(dá)出來，使得地方政府被迫賣地還債。

長達(dá)十年的房地產(chǎn)調(diào)控之所以“調(diào)而不控”，表面原因在于目標(biāo)與手段嚴(yán)重不匹配；深層次原因則在于既有政績考核體系約束下地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。破解房地產(chǎn)困局，既需要在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的框架下將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在制造業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，更需要地方政府戒掉房地產(chǎn)之癮，真正告別土地財(cái)政。

梳理十年來的房地產(chǎn)調(diào)控軌跡，盡管以房價(jià)漲落為相關(guān)部門調(diào)控目標(biāo)的做法看起來很美，例如，從當(dāng)初以限制房價(jià)過快上漲為目標(biāo)到讓房價(jià)回歸合理價(jià)位的目標(biāo)，政策出發(fā)點(diǎn)即便不算最優(yōu)也是次優(yōu)。但問題關(guān)鍵在于調(diào)控目標(biāo)與運(yùn)用手段一直不匹配。換句話說，房價(jià)調(diào)控能否與市場與民眾預(yù)期相一致，前提應(yīng)是在正本清源基礎(chǔ)上拿出有效對(duì)策，以有效的市場手段與行政手段相結(jié)合，理順房地產(chǎn)市場秩序，然而在實(shí)際操作中，相關(guān)部門采取的手段往往停留在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈終端環(huán)節(jié)的修修補(bǔ)補(bǔ)上。而不在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游環(huán)節(jié)動(dòng)手術(shù)，有關(guān)部門始終在盤根錯(cuò)節(jié)的房地產(chǎn)價(jià)值鏈中扮演著重要角色，遲遲不能告別“土地財(cái)政”、“土地經(jīng)濟(jì)”局面，那么，所有針對(duì)二級(jí)市場的所謂殺手锏，最終都有可能將調(diào)控成本轉(zhuǎn)嫁到剛性需求的市場主體身上，就會(huì)形成某種意義上的助推房價(jià)上漲的格局。

另一方面，在每次民眾熱盼政府出臺(tái)有效調(diào)控政策之前，有關(guān)參與主體都會(huì)圍繞相關(guān)政策展開博弈。

因此，為了化解房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，亟待最高決策層拿出一攬子治本方案，盡快改革政績考核機(jī)制，將地方官員從事實(shí)上的“唯GDP是從”中真正解脫出來。改變經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，力爭讓百姓真正享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。