商業(yè)地產業(yè)態(tài)之爭，哪個是藍海？

劉江濤

自實施住宅限購政策以來，非住宅地產項目得到了快速發(fā)展?！跋拮〔幌奚獭笔沟眯滦蜕虡I(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區(qū)域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業(yè)地產熱度空前。

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場競爭，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產加速轉型購物中心，外資大賣場為代表的另一商業(yè)地產業(yè)態(tài)逐級下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場、城市綜合體等商業(yè)地產的一場紛爭已經悄然來臨。

搶灘商業(yè)地產

數據顯示，2012年全國商業(yè)地產累計開發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。強勁的經濟發(fā)展，城市化重心下移的推動為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產帶來了全新機遇。據不完全統計，截至目前，已有華潤、金科、綠地等多家房企先后進入二線城市，搶灘布局以商業(yè)地產為主的城市綜合體。二三線城市已經成為一線房企的必爭之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區(qū)域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業(yè)地產熱度空前，王府井百貨、二七萬達廣場、華潤印象城等發(fā)揮著越來越強的示范效應。

“從鄭州來看，大型商業(yè)地產項目可謂到處開花?！焙幽鲜∩虡I(yè)行業(yè)協會副會長何宏劍說。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領鄭東新區(qū)的商業(yè)地產，到升龍集團開發(fā)的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項目，再到萬達廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè)，都成為近年來商業(yè)地產項目的代表。

“這些大型購物中心吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點，傳統的社區(qū)商業(yè)也是風生水起，鄭州商業(yè)地產正醞釀新的發(fā)展變革。”何宏劍表示。

大體量、全功能、全業(yè)態(tài)。作為城市的地標性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業(yè)內人士指出，目前商業(yè)地產已經進入城市綜合體的大時代。但需要注意的是，在促進城市經濟的同時，城市的消化能力對綜合體也是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。

據統計，國內三線以下（含三線）市場百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業(yè)地產數量就增長了10多倍。在國內30萬～40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，但現實狀況往往有超限之虞?？此品睒s的三、四線城市，商業(yè)地產往往存在缺乏專業(yè)能力、同質化井噴、招商艱難等困境。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對此說，城市綜合體的發(fā)展應該與產業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費型城市，大型商業(yè)地產（包括城市綜合體、百貨、大賣場。商超等業(yè)態(tài)）的過剩發(fā)展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢。新興電子商務對商業(yè)運營成本下降的要求會導致住宅與商業(yè)地產的價格剪刀差逐漸縮小，利潤空間降低。盡管傳統的娛樂、餐飲、電影院布局需求不會減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運營成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進一步萎縮的可能。

倒逼業(yè)態(tài)轉型

在商業(yè)地產市場火熱的當下，蜂擁而進的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運營競爭模式，諸多狂熱跟風的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網絡購物的競爭下，大賣場等商業(yè)地產業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現了關店現象。

1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質網點。然而十多年之后，首批門店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經比當年翻了數倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內人士判斷，在未來三到五年內，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。

“據我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因為外資開店成本要高于本土企業(yè)，其對租金的承受也相對差一些?！币晃涣闶蹣I(yè)開發(fā)人員表示。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣場已經失去了因低價持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。

事實上，經過數年發(fā)展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實力，形成了在某一區(qū)域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當地的市場占有率和經營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

“如此來看，如果外資賣場讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級城市，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競爭更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產業(yè)態(tài)的轉型，諸如百貨運營商加速轉型為購物中心?！鳖櫾撇硎尽?/p>

顯而易見，在自持物業(yè)的情況下，如果開發(fā)商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場等商業(yè)項目或者接盤外資賣場的運營，那么在招商過程中的項目定位以及規(guī)劃就應該更謹慎了。

無獨有偶，在諸多百貨遭遇危機的情形下，隨著消費者對社會化、復合化以及一站式的購物休閑生活需求的加強，百貨運營商轉入購物中心的態(tài)勢將會更加明顯。同時，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對于百貨主力店地位的挑戰(zhàn)，以及網購對于無體驗式消費的沖擊等現實，也是逼迫百貨運營商不得不謀求轉型的外在因素。而轉型的背后，也是未來對開發(fā)投資此種商業(yè)地產項目帶來嚴峻的考驗。

轉變盈利模式

不管是整體投資、開發(fā)還是單體柜臺租賃，此種商業(yè)項目的發(fā)展終究要取決于運營效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉變，更是既有思維定式的打破。能否成功運營跟很多因素相關，市場定位、周邊消費潛力需求和經營者的統一管理等，都是需要關注的內容。

另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產規(guī)?；_發(fā)，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，人們已意識到，并非銷售商鋪就不可能做好經營，商業(yè)租與售的“對錯”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

而圍繞租售結合的產品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新以及管理創(chuàng)新將更受關注：第一，租售結合可為快速擴張?zhí)峁┈F金流支撐；第二，在三、四線城市以及部分城市區(qū)域，如果開發(fā)項目規(guī)模不大致使無住宅或公寓可賣，部分商鋪的有效銷售反而會帶來高于住宅的可觀回款。

顧云昌建議，在商業(yè)項目進行招商時，為減少銷售可能帶來的負面效應，第一，應規(guī)劃出更多因展示面好而具備更強生存能力的街鋪。第二，在銷售時，應適當控制投資與自用比例。自用者與純粹投資者的主動性有所差異，應盡可能將商鋪賣給用家。第三，如果不是銷售給用家，也應盡力協助投資者對接商戶資源，有效避免商鋪散售帶來的“各自為政”局面。