企業(yè)的融資渠道和風險分析

李銘

摘要：房地產企業(yè)的高資本密集性使得企業(yè)的生存及發(fā)展對資金有著非常大的依賴。融資作為房地產企業(yè)獲取資金的一種方式，正逐漸成為資金來源的主流。然而，任何資金的使用過程中都存在一定的風險。本文以房地產企業(yè)的主要融資渠道為基礎，充分地分析了融資過程中的風險因素并提出了相關的控制措施。

關鍵字：房地產；融資渠道；風險

一、企業(yè)的融資渠道

房地產融資渠道是指房地產企業(yè)在建設過程中獲取資金來源的主要方式。由于整個國家的銀根處于收縮的狀態(tài)，給房地產企業(yè)的融資增加了較大的難度。同時，不完善的融資體系使得整個房地產行業(yè)的融資渠道較為狹窄，不利于房地產企業(yè)長遠的發(fā)展。促進融資渠道的多元化是我國房地產企業(yè)發(fā)展的必經之路。

（一）銀行貸款

由于我國市場環(huán)境的特殊性及勞動政策的多樣性，商業(yè)銀行的貸款成為了主要的資金來源通道。房地產企業(yè)的特殊性使得銀行資金流轉于整個房產的運營過程，無論是在土地的儲備、房地產的開發(fā)還是在銷售環(huán)節(jié)，都有相應的銀行資金參與。無論是前期的還款還是后期的資金自籌，銀行的融資占據(jù)了極大的比例。因此，銀行融資成為了我國房地產企業(yè)的重要來源。

（二）房地產信托

信托機構的出現(xiàn)使得更多的房地產企業(yè)有了新的融資選擇。房地產信托是以商業(yè)的依托組織為基本的連接模式，將匯聚到的資金用來進行房地產企業(yè)的收購或者融資。這種方式的出現(xiàn)符合市場的要求，是房地產企業(yè)融資渠道的很好補充。相比傳統(tǒng)的銀行融資渠道，這種方式的出現(xiàn)在很大程度上節(jié)約了企業(yè)的整體成本。同時，越來越多的信托企業(yè)也給了房地產企業(yè)大量的選擇空間。

（三）上市融資

上市融資是近幾年較為流行的一種融資模式，不僅解決了企業(yè)的資金需求，也使更多的投資者了解企業(yè)、參與企業(yè)的進程。然而，我國目前的金融體系存在著一系列的不安全性，這使得整個房地產企業(yè)的上市流程較為復雜和繁瑣。在現(xiàn)階段，我國的房地產企業(yè)不具備相關的上市資格，并且這種方式的出現(xiàn)具有較高的門檻，也不是一般企業(yè)可以接受的。

（四）債券融資

債券融資是一種新型的運用資本市場的力量進行直接融資的方式，相對于一般債券而言，這種融資方式可以以較大的安全性回收整個業(yè)務過程中的本金、利息及相應的收益等，在房地產企業(yè)中深受歡迎。從國外的房地產企業(yè)的融資方式來看，債券融資是企業(yè)最常使用的模式，整個融資的額度遠遠超過舊有的股票融資。但是，這種方式在我國并不盛行，因為我國的房地產環(huán)境處于一個初級階段，國家政策面對房地產企業(yè)的發(fā)展有一定的政策限制，這就決定了整個市場的發(fā)行程序不健全，發(fā)行規(guī)模不大，相應的債券評級的缺失也給市場的不穩(wěn)定性帶來了一定的影響。房地產行業(yè)在我國的特殊性決定了其是一個高風險的行業(yè)，擔負著較高的資產負債率，較為容易引發(fā)一系列的信用風險及相應的債務危機。為了拓寬整個房地產行業(yè)融資的渠道，建立健全的房地產的融資機制、加強房地產企業(yè)的債券發(fā)行是一種很好的選擇。同時，可以以信用評級體系的方式增加信托產品的品種，建立一級市場和二級市場，從而完善整個房地產企業(yè)的債券融資。

二、企業(yè)融資的風險分析

（一）宏觀風險

宏觀風險是企業(yè)經營活動中所面臨的無法改變的一個風險。房地產企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，受到國家政策面的影響非常大。2012年年初，國家多次調整現(xiàn)有的存款準備金率，使得整個銀行的貸款發(fā)放力度有所下降，給購房者及房產類的開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在這種嚴峻的情勢下，房地產企業(yè)的資金鏈容易出現(xiàn)異常緊張甚至斷裂的情況，這會造成很多房地產企業(yè)的破產局面。同時，由于整體的經濟形勢，企業(yè)的信用要求及相關的信貸政策都將對房地產企業(yè)的融資帶來較大的風險影響。我國的歷史發(fā)展表明，房地產企業(yè)有可能過渡到調整期。每一個行業(yè)的生命周期都不是直線上升的，而是以一定的波動形式出現(xiàn)。房地產企業(yè)的特殊性決定了其生命周期為4～5年。同時，從2000年開始，我國的房地產企業(yè)便以勢不可擋的勢頭進行了5年的快速增長。因此，暫時不會進入一個相應的調整期，如果相關的數(shù)據(jù)表明進入了調整期，那么整體的商品房的銷售必然會呈現(xiàn)明顯下降的趨勢，導致整個資金的回籠時間增長，加大資金鏈的壓力。

（二）稅務風險

納稅是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一項責任與義務，外界稅務環(huán)境發(fā)生的變化也會對房地產企業(yè)的整體發(fā)展帶來較大的影響。我國現(xiàn)行的《稅法》規(guī)定，企業(yè)的利息費用可以在所得稅前進行扣除，而股息不可以進行扣除，只可以從稅后的利潤中進行支付。因此，債務籌資及股權融資的兩個環(huán)節(jié)使現(xiàn)有的房地產企業(yè)的融資成本出現(xiàn)較大的增長。如果企業(yè)出現(xiàn)相應的資金緊張，增大的融資成本將不可避免地帶來較大的財務壓力及相應的財務風險。如何對融資方式進行積極正確的選擇是眼下房地產企業(yè)所要面臨的一個問題。

（三）經濟風險

經濟環(huán)境是企業(yè)發(fā)展所面對的一項重要因素。外部經濟的迅速發(fā)展會給企業(yè)的融資帶來一定的影響。如果房地產企業(yè)的整體發(fā)展情況較好且增長勢頭強勁，企業(yè)也會隨著房地產企業(yè)的發(fā)展而改變。如果整體的經濟處于停滯的狀態(tài)，房地產企業(yè)則會遇到相應的融資風險。同時，法律法規(guī)不健全也給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來相應的致命傷。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏一致性與協(xié)調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。同時，海外企業(yè)的大量涌入也給中國的房地產企業(yè)帶來了較大的風險。近幾年涌入國內的房地產企業(yè)有著充分的行業(yè)經驗、相對先進的運作模式和雄厚的資本實力。在未來的發(fā)展中，只有保持充分的資金供給，才能提高自身的經營，使中國的房地產企業(yè)在世界的舞臺上屹立不倒。

（四）銀行渠道風險

房地產企業(yè)對銀行高度依賴是目前企業(yè)普遍存在的一個問題。我國市場環(huán)境的變化使得房地產企業(yè)的融資渠道較為狹窄。由于房地產企業(yè)對整個市場資源的依賴性較大，整個融資的形式缺乏一定的多樣性，并且一旦企業(yè)發(fā)生任何的危機或風險，都會給整個市場帶來相應的影響。房地產企業(yè)不重視自身資金的積累或忽視了對自有資金的存儲及應用，而是過多地依賴于外借資金。作為一大投資熱點，中國房地產業(yè)在持續(xù)走高的情況下，面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。同時，一些大型的海外基金及相應的民間資本的大量涌入也推動了中國房地產行業(yè)發(fā)展的進程，加大了同業(yè)的競爭。然而，大多數(shù)的房地產企業(yè)依舊依賴盲目的投資和開發(fā)項目，忽略自身資金的積累，削弱了整體競爭力，窄化了資金的來源渠道。

（五）預警系統(tǒng)不全的風險

房地產企業(yè)的特殊性使得其對資金的依賴程度比較大，因此要將整個房地產企業(yè)的發(fā)展狀況作為重要的融資風險防范對象，以提升整個企業(yè)的穩(wěn)健經營程度。然而，我國的企業(yè)多是追逐利潤最大化，忽略了對風險的關注度。房地產行業(yè)是一個影響國民經濟發(fā)展的行業(yè)，一旦出現(xiàn)融資風險，便會影響到整個企業(yè)的資金鏈，甚至導致大型企業(yè)的破產，所以建立相關的預警機制對于房地產企業(yè)至關重要。

三、風險控制措施

（一）加強融資分析

融資分析是指企業(yè)在進行融資的活動時，根據(jù)所需要的融資規(guī)模，進行相應的理性融資方式的選擇。如果房地產企業(yè)的融資活動較多，則會造成大量資金的浪費，提高了整個房地產企業(yè)的融資成本并增加更多、更重的債務。如果企業(yè)的籌資出現(xiàn)不足，則企業(yè)的運營及業(yè)務的開展便會受到相應的影響。所以，在開展決策工作之前，應對房地產企業(yè)的融資規(guī)模進行相應的確認，以避免不必要的資源浪費。

（二）企業(yè)融資多元化

企業(yè)融資多元化是房地產企業(yè)進行融資風險規(guī)避的最好的方法。中國市場的特色導致企業(yè)的融資方式較為簡單，其形成的市場環(huán)境已經不能滿足大量房地產企業(yè)相應的發(fā)展需求。融資多元化是任何房地產企業(yè)發(fā)展的必經之路。因此，房地產企業(yè)應該將傳統(tǒng)的銀行貸款模式向上市融資、房地產信托及相應的債務融資等方式轉變，提高其他融資方式的比例，打造多元化融資體系。

（三）優(yōu)化融資結構

融資結構的優(yōu)化可以從本質上降低整個企業(yè)的融資成本。企業(yè)可以對內部的財務情況及運營情況進行詳細的分析，選擇最合適的體系架構，最大程度地提升整個融資資本的使用效率，減小資產的負債率，使整個企業(yè)的布局較為合理。企業(yè)的經營者除了直接優(yōu)化資本的結構之外，也要多元化地拓寬融資渠道。

（四）建立預警體系

預警體系的建立是當前的房地產企業(yè)進行融資風險控制的一種形式，即運用企業(yè)現(xiàn)有的管理資料、財力資源及相關的市場調查資料等多種數(shù)據(jù)，進行相關的房地產企業(yè)的融資風險預警。建立相關的預警機制體現(xiàn)在以下方面。首先，對整個風險的預警設置相應的目標，保證整個管理對象的狀態(tài)及相應的風險管理范圍。其次，量化企業(yè)所存在的融資風險，以簡化科學考察。再次，對整個風險的形成原因進行具體分析，了解整個風險防范的思路。最后，根據(jù)社會對整個風險的偏好及資本運作情況做出相應的決策。

四、結論

當前房地產企業(yè)的競爭已經到了規(guī)模競爭與差異化競爭的時代，房地產業(yè)也告別了開發(fā)就能賺錢的時代。持續(xù)有序發(fā)展是房地產企業(yè)發(fā)展的長遠目標，房地產企業(yè)必須立足長遠，增強實力，拓展融資渠道，增強資金實力，適度使用資本工具，與金融企業(yè)共同進行合規(guī)、適度的創(chuàng)新，為我國的房地產業(yè)融資創(chuàng)造更多的選擇，實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的增強和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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（作者單位：重慶阜康物業(yè)發(fā)展有限公司）