對(duì)話于大衛(wèi)

楊婧婉

王茜：作為祥泰實(shí)業(yè)的董事長(zhǎng)，您認(rèn)為祥泰的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

于大衛(wèi)：任何一個(gè)企業(yè)的成功制勝之本，首先在于是否能從客戶的需求著手考慮問(wèn)題。從2009年我們進(jìn)駐泉城的第一個(gè)項(xiàng)目——祥泰森林河灣，到現(xiàn)在的祥泰廣場(chǎng)、匯東國(guó)際、祥泰新河灣，短短幾載，祥泰在全體員工的不懈努力下在濟(jì)南可以說(shuō)小有名氣，我能說(shuō)的是：“做企業(yè)，誠(chéng)信是首要的，資金是堅(jiān)固的后盾，一群甘愿與我同甘共苦的員工就像是萬(wàn)里長(zhǎng)城中不可或缺的堅(jiān)固基石。”

王茜：面對(duì)地產(chǎn)業(yè)相對(duì)萎靡的現(xiàn)狀，您如何帶領(lǐng)公司把握前進(jìn)方向？

于大衛(wèi)：其實(shí)我個(gè)人不太贊同您用萎靡來(lái)形容房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，十八大之后，加上這幾年的宏觀調(diào)控，我們國(guó)家龐大的經(jīng)濟(jì)體必須保持健康穩(wěn)健向上的趨勢(shì)，并且從目前的判斷來(lái)看，下行的慣性依然會(huì)持續(xù)，但是上行的苗頭和期待已經(jīng)看到，上半年還依然比較嚴(yán)峻，但下半年開(kāi)始，逐步向上走的苗頭已經(jīng)日趨明顯。

對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)好或者壞就在那擺著，國(guó)家政策或松或緊也全在于政府把握。與其研究沉迷于市場(chǎng)和政策，倒不如靜觀其變做好自身。市場(chǎng)需求擺在那，只要前期定位做好，產(chǎn)品品質(zhì)有保證，就一定會(huì)有市場(chǎng)消費(fèi)的存在。所以我們一直秉承的是“練好內(nèi)功，伺機(jī)而動(dòng)”！機(jī)會(huì)是創(chuàng)造出來(lái)的。如今的房地產(chǎn)形勢(shì)很微妙，但祥泰的反應(yīng)也很快，因?yàn)閼?yīng)變到位，我們?cè)跐?jì)南幾個(gè)盤的銷售業(yè)績(jī)都還不錯(cuò)，這讓我們有能力在很多人忙于應(yīng)付眼前危機(jī)的時(shí)候，開(kāi)始創(chuàng)造未來(lái)的機(jī)會(huì)。

王茜：關(guān)于當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和政策，您怎么看？

于大衛(wèi)：關(guān)于政策的變化，這個(gè)很難說(shuō)，從企業(yè)的角度來(lái)看，前幾年對(duì)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，是綜合多種情況不得已而為之的政策，但肯定是階段性的，不可能長(zhǎng)時(shí)間存在。但是即便在這種嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，都能保持一定的市場(chǎng)活力，市場(chǎng)將迎來(lái)一輪良好的前景。我們?cè)谑舜髨?bào)告中看到一個(gè)詞叫做農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化就意味著未來(lái)不會(huì)需要那么大量的農(nóng)村人口，目前這種城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)肯定會(huì)有很大的變化，這種變化的驅(qū)動(dòng)力就是城鎮(zhèn)化。我們國(guó)家城鎮(zhèn)化率目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是51%。專家估計(jì)，我們國(guó)家城鎮(zhèn)化的水平有望達(dá)到70%或者80%。假如每年的計(jì)劃是1.5%～3%，這就已經(jīng)是不得了的數(shù)字。1.5%就相當(dāng)于每年再造一個(gè)大上海，幾千萬(wàn)人城鎮(zhèn)化。所以城鎮(zhèn)化的速度要加快，假設(shè)朝著3%這個(gè)目標(biāo)走的話，對(duì)住宅，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)產(chǎn)生很大推動(dòng)作用。

王茜：我們知道近幾年祥泰實(shí)業(yè)在您的帶領(lǐng)下在山東尤其是濟(jì)南市場(chǎng)取得了不俗的業(yè)績(jī)，在整個(gè)過(guò)程中您有何感悟和收獲？

于大衛(wèi)：論規(guī)模，祥泰實(shí)業(yè)還是一個(gè)中小型開(kāi)發(fā)公司，是在濟(jì)南土生土長(zhǎng)的，泉城人民為我們輸入了血液，輸入的乳汁，使我們不斷成長(zhǎng)壯大，使我們?cè)谶@幾年中發(fā)揮巨大變化，首先應(yīng)該感謝濟(jì)南市民對(duì)我們品牌項(xiàng)目的認(rèn)可和支持。談到我們?cè)跐?jì)南包括整個(gè)山東的發(fā)展，我覺(jué)得最大的感悟和收獲用我們祥泰的價(jià)值觀來(lái)看就是：識(shí)時(shí)務(wù)、共榮辱、有愛(ài)心、說(shuō)到做到來(lái)闡述最為準(zhǔn)確。因?yàn)樽R(shí)時(shí)務(wù)，我們?cè)谑袌?chǎng)不斷的變幻中占得了先機(jī)，因?yàn)楣矘s辱我們得到了一大批志同道合的團(tuán)隊(duì)兄弟和一直追隨的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，因?yàn)橛袗?ài)心，我們收獲了濟(jì)南市民的認(rèn)可和較高的市場(chǎng)滿意度，因?yàn)檎f(shuō)到做到，使得我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中游刃有余。秉承以上的價(jià)值觀不僅是對(duì)我個(gè)人，也是所有祥泰人的要求。

王茜：關(guān)于當(dāng)前祥泰在售的幾個(gè)樓盤，我們注意到產(chǎn)品類型比較豐富，這樣的組合您是出于怎樣的考慮？

于大衛(wèi)：目前我們?cè)跐?jì)南的樓盤涵蓋了住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)綜合體等多種類型。從地段位置上也提供了多元化的選擇。這也符合我們當(dāng)初對(duì)市場(chǎng)的判斷和自身戰(zhàn)略的執(zhí)行。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，單一的住宅產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足城市化發(fā)展進(jìn)程的需要。所以我們的戰(zhàn)略執(zhí)行在最初的堅(jiān)持做住宅逐步轉(zhuǎn)向多元化產(chǎn)品戰(zhàn)略。隨著對(duì)房地產(chǎn)理解的不斷深入和自身隊(duì)伍專業(yè)水平的不斷提升我們?cè)诋a(chǎn)品上不斷創(chuàng)新，南部地標(biāo)性樓盤祥泰廣場(chǎng)作為綜合體項(xiàng)目，為城市中心發(fā)展注入了血液，東部的匯東國(guó)際作為商業(yè)項(xiàng)目，一是低總價(jià)的公寓為新步入社會(huì)的青年人和投資客戶提供了更多選擇，二是在東部辦公空間拓展上提供了渠道。新河灣項(xiàng)目定位剛需客戶，最大程度上滿足了青年置業(yè)、婚房的需要。多樣化的產(chǎn)品組合也使得我們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有了更多的選擇和機(jī)會(huì)?？蛻粲兴枨蟮木褪俏覀冇兴鶆?chuàng)造的。

王茜：商業(yè)綜合體是地產(chǎn)業(yè)找到新出口的重要法寶嗎？

于大衛(wèi)：不能說(shuō)是法寶，但從目前來(lái)看，隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及城市人口的不斷膨脹，單一城市中心已經(jīng)很難滿足城市發(fā)展的需要，逐漸向城市多中心方向發(fā)展，更多的商業(yè)項(xiàng)目被規(guī)劃在原有城市中心以外的區(qū)域。綜合體項(xiàng)目因?yàn)槠漭^高的整合性和資源聚集性，會(huì)成為城市發(fā)展和增長(zhǎng)的需求點(diǎn)。

王茜：祥泰的未來(lái)十年發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？

于大衛(wèi)：我們的愿景是成為最受尊重的房地產(chǎn)公眾公司，這也是我們不斷努力的方向。既然要受尊重，就必然要在品質(zhì)上取勝。為此我們?cè)诋a(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、工作品質(zhì)和職業(yè)品質(zhì)上都提出了發(fā)展要求和戰(zhàn)略，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)愿景，完成品質(zhì)筑就美好生活的企業(yè)使命。作為在山東發(fā)展土生土長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)，戰(zhàn)略上我們首先要穩(wěn)步做好山東市場(chǎng)，扎根濟(jì)南并逐步拓展外部空間，力爭(zhēng)成為山東房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍品牌。

王茜：有人說(shuō)，未來(lái)十年，地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)行新一輪的洗牌，而留下的一定是與融資良好結(jié)合的商家。您怎么看？

于大衛(wèi)：現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控，隨著貨幣政策逐漸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈迎來(lái)了空前的挑戰(zhàn)。以前，主要依靠銀行貸款和抵押貸款來(lái)獲取資金，但在當(dāng)前緊縮的金融政策下，房地產(chǎn)企業(yè)急需開(kāi)辟新的融資渠道。關(guān)于融資，本人認(rèn)為是可以作為增強(qiáng)中小房企產(chǎn)能的有益嘗試，但不可過(guò)于依賴。任何一種融資的模式都離不開(kāi)誠(chéng)信和回報(bào)率做基礎(chǔ)。我們祥泰實(shí)業(yè)作為一個(gè)年輕創(chuàng)新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在過(guò)去幾年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，并未急于開(kāi)始融資渠道的探索，而是堅(jiān)持利用高比例的自有資金，以雄厚的資金保障，在行業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)中樹(shù)立起誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的口碑。相對(duì)于同行業(yè)的一般做法，祥泰實(shí)業(yè)仍會(huì)控制融資幅度，保持較高的自有資金比例。

王茜：作為企業(yè)一把手，您認(rèn)為一把手最重要的素質(zhì)是什么？

于大衛(wèi)：在祥泰實(shí)業(yè)我們有一個(gè)關(guān)于“一把手”的文化概念，這不僅是對(duì)于我個(gè)人的要求，也是我對(duì)我們帶隊(duì)伍的專業(yè)高管的要求。我們提出了“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、榜樣、協(xié)作、擔(dān)當(dāng)”十字五點(diǎn)要求。作為“一把手”首先要?jiǎng)?wù)實(shí)，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、把握機(jī)會(huì)；其次要善于創(chuàng)新，不墨守陳規(guī)；再次要做好榜樣，已正則令行，身正則運(yùn)至；然后還要善于協(xié)作，不僅是內(nèi)部也包括我們外部的資源整合；最后要敢于擔(dān)當(dāng)，敢作敢為，敢行敢擔(dān)才能有所作為。

王茜：對(duì)濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您怎么看？

于大衛(wèi)：濟(jì)南城市格局的大發(fā)展、道路暢通工程、舊城改造、各種環(huán)境的治理、城市副中心及CBD建設(shè)的全面啟動(dòng)。目前，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟和完善。在競(jìng)爭(zhēng)方面隨著一線品牌大鱷房企的進(jìn)駐，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈和白熱化。一線房企的不斷進(jìn)入對(duì)于我們本土企業(yè)來(lái)說(shuō)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。很多人都在喊“狼來(lái)了”。要想不被吃掉，首先要正視“狼”的存在，其次要學(xué)習(xí)“狼”的習(xí)性，最后要做好與“狼”共舞或者成為更猛的“狼”的準(zhǔn)備。

王茜：作為地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)家，也承擔(dān)著強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，您如何看待企業(yè)的社會(huì)責(zé)任？

于大衛(wèi)：企業(yè)發(fā)展要穩(wěn)字當(dāng)頭，誠(chéng)信取勝！我們公司從成立那天開(kāi)始就是按照這八個(gè)字走下來(lái)的。任何企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目都要做好前期考察，要有一個(gè)合理的利潤(rùn)空間。但是，最后獲得的利潤(rùn)一定要回報(bào)社會(huì)。因?yàn)橥恋刭Y源非常寶貴，不可再生，我們作為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)每一片土地都一定要對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)、對(duì)老百姓負(fù)責(zé)。我們認(rèn)為做好企業(yè)就是對(duì)社會(huì)的最大回報(bào)，做好產(chǎn)品就是對(duì)消費(fèi)者最大的責(zé)任。