十年房價調控夢

肉唐僧

這十年來，房價成了最嚴重的社會問題。從2002到2012十年間，全國商品房平均售價從2091元/平方米上漲至5429元/平方米，漲幅達159%。北上廣深和發(fā)達省份的省會城市的房價漲幅更是遠超平均水平，翻了兩倍、三倍甚至更高。高房價一方面成為中產階級最沉重的負擔，嚴重壓抑了消費品內需。另一方面，隨著城市化的進程，越來越多的農村人口涌入城市。城市人口已經從1980年的占比不到20%提高到2011年的超過50%。一代人的時間里，就有近一半的農村人口進入城市生活。高房價和二元戶籍制度聯手，阻礙了農民工們融入城市。他們成為他們所生活和工作所在地的“他者”?！俺鞘兄畱?zhàn)”并非危言聳聽——手拿U型鎖在城市中游蕩的“新城市人”蔡洋（注：砸穿西安日系車主李建利顱骨的嫌犯，城市長大的民工二代）們，成為當今社會最大的隱患。同時，農村里5600萬的留守兒童，正在一天天長大、慢慢地向城里的蔡洋哥哥身邊靠攏。

高房價的成因并不復雜：首先是政治性的，因為不允許城市人口購買農村土地和宅基地，實際上產生了人口和資源的單向度流動——只許從農村往城市里涌，往外走卻沒有出口，形成類似“長春圍城”的局面。其次，分稅制導致地方政府嚴重依賴土地財政。土地出讓金從2002年的2417億元上漲到2012年的28517億元，十年間漲了十倍不止。而與此同時，房價卻只漲了兩倍半。所以不奇怪的是，在房價構成中，政府僅土地出讓和稅收這兩項，就占去了房價的一半強。更不提項目審批過程中名目繁多的手續(xù)所產生的隱性成本。最后，高房價還是一種貨幣現象：M2（廣義貨幣）從十年前的18.5萬億到去年的97萬億，膨脹了五倍多。房價焉得不漲？

如果不動土地這個根子問題，不談貨幣超發(fā)問題，也不談減稅問題，僅當這些是“無法抗拒的外力”，我們只來單純反思一下這十年的房地產調控政策：

事實上，從2005年的“國八條”開始，調控政策一個接一個，令人目不暇接。除2008年的救市之外，今年的這個“國五條”已經是政府第七次試圖對房地產行業(yè)和房價進行限制的政策，每次都收效甚微甚至適得其反。為什么會這樣呢？

究其原因，是因為歷次調控一直試圖打壓房地產的二手市場——限購第三套、限貸第二套、第二套懲罰性按揭利率、延長增值稅征收年限、向房地產中介行業(yè)提出各種苛刻的標準，一直到今年的“國五條”——對房屋二手買賣征收20%的重稅。

政策的制定者顯然是從兩個基本前提出發(fā)來制定上述政策的：首先，他們認為房子是用來居住的，而不是用來投資的，所以我要限制你炒房，要想方設法增加你的交易成本。其次，房地產行業(yè)這些年的過熱，不僅表現在價格過熱，還表現在投機過熱和建設過熱。必須通過嚴格的供給限制來消化存量，以避免大崩盤的風險。媒體也沿著這個思路，大肆曝光各地“鬼城”、去各小區(qū)數不亮的燈，得出空置率50%等結論。這些數字令人印象深刻，也為上述多次政策調整提供了合理性基礎。

但事實是，雖然沒有關于全國的空置數據，我們仍然可以用一些間接數據來進行推測：首先，我們建新房子雖然多，但老房子拆得也多。房齡30年以上的房子，美國占45%，日本20%，我國卻只有10%。所以凈增量并不大，屬于一邊拆一邊建折騰著玩。此外，雖然有種種限制，但城市化進程仍然在繼續(xù)。據住建部的測算，2011-2020年，我國城鎮(zhèn)家庭還將至少新增4988萬戶。如果按“一戶一套”目標，按目前城鎮(zhèn)拆遷速度，至少還需建設住房1.11億套。另外根據小范圍取樣測定，10年以上小區(qū)的空置率大概在10%左右，5-10年的小區(qū)空置率在22%左右。遠沒到媒體所說的“一半房子沒人住”的程度。

當然，這個10%-22%的空置率，相比于日本成熟社會只有4%空置率的數據還是偏高很多。然而我們的問題恰恰是：面對如此大的需要，為什么我們還會有這么高的空置率呢？

我認為，這些年來，打壓二手房市場、增加交易成本的政策，要為這個空置率負很大的責任。因為，你所提高的這個交易成本，一定會被轉嫁到買方頭上。3月11號住建部副部長齊驥對媒體聲稱，國家將出臺措施保護購房者利益，以避免賣方將稅收成本轉嫁到買方頭上。我好奇死了，如果真有人能想出這樣的機制設計，我真的要對他五體投地了。這讓我想到了瑞典的禁娼。別的國家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罰款。這樣，妓女的風險成本就高，她就要收更高的嫖資來抵消其所承擔的風險。另外，相比于嫖客，妓女的人數總是少且相對固定的，抓妓女就容易產生警察的腐敗問題，所以效果總是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重罰一大筆錢。如此一來，就逼著小姐降價去補貼嫖客所承擔的風險成本。妓女收益越來越少，最后提著褲子去超市當收銀員了。

這個思路或許可以移植到我們的二手房交易中來：對二手房的買家征稅，逼著賣家降價補貼買家。這只是理論上的可能，具體有沒有實操可能及效果怎樣，實不敢妄斷。但是這些年來，對二手房交易征重稅，導致二手房價格上升，然后蔓延到一手房市場，這個劇情已經上演多次了。不知道為什么此次還是要按老劇本再演一次。

增加交易成本還有一個很大的壞處。保羅·奧默羅德寫過一本書：《蝴蝶效應經濟學》。他認為，傳統(tǒng)經濟學的問題除了那個子虛烏有的理性人前提之外，另一個問題在于忽略了人與人之間的相互影響。以買股票為例，傳統(tǒng)經濟學把買股票的人看成是一個個硬幣，每個人用自己的“理性”盤算一番之后，獨立做出看漲還是看跌的判斷。只要硬幣數量夠多，那么硬幣正反面的分布肯定是接近50：50，于是價格穩(wěn)定下來。然而，實際情況顯然要比這復雜得多——一個人買什么股票，判斷大盤的漲跌，幾乎是完全受著他人的影響。在保羅·奧默羅德看來，人不是一枚枚硬幣，而是一只只螞蟻，其行為，無時無刻都受到他人的影響。 奧默羅德提到了生物學家做過的一個實驗：在距蟻窩同等距離而方向相反的地方放置A、B兩堆完全相同的食物，觀察螞蟻去兩堆食物取食的分布情況。最先出發(fā)的螞蟻選擇去A堆還是B堆完全是隨機的，但是后面的螞蟻的選擇，則在很大程度上受到先行螞蟻的影響。這個模型與我們人類買股票是非常相像的。觀察的結果如下：

在過程中，總是有少數螞蟻隨機改變自己先前的選擇，去另一堆做新的嘗試。這種微擾，有時產生很小的影響，但有時卻會產生非常大的影響。這種非線性的關系，導致螞蟻在兩堆中的分布絲毫沒有規(guī)律可循。從前面的分布情況出發(fā)，對下一刻螞蟻分布情況進行預測，是完全不可能的（如果螞蟻也炒股的話，它們肯定不會去看什么K線圖）。

對天性迥異的不同螞蟻群分別進行觀察，亦有新的發(fā)現：天性活躍，喜歡主動變化的螞蟻群，全聚在A堆或B堆的情況非常少見，平均分布的情況則比較多見；而天性持重、不喜歡變化的螞蟻群，則要么全在A堆，要么全在B堆的情況比較多見，平均分布的情況很少見。這種全聚在一堆的極端情況雖然不容易發(fā)生。但是一旦發(fā)生，則會維持很長時間。

上述第一個結論并不出乎人們的意料。因為傳統(tǒng)經濟學也認為股票無法預測。有意思的是第二個結論。在此，我們不妨把螞蟻全跑到A堆和B堆，看作是價格嚴重偏離的極高和極低狀態(tài)，而把平均分布，看作是價格適中的正常狀態(tài)。同時，把天性活躍喜歡變化的螞蟻看作是炒股票的人，而把天性持重不喜歡變化的螞蟻看作是炒房子的人。

也就是說，當全社會對房價將越來越貴形成預期之后，如果交易成本越高，人們就變得對這個預期越粘著。房價再高、再不合理，這個預期也將被鎖定，并長期保持下來。這十年來關于房價的公眾看法，證明了奧默羅德的觀點。

這么看來，降房價最有效的辦法，就是要想辦法去提高炒房人的活躍度。措施當然就是降低房屋買賣的交易成本。前面提到過，對螞蟻的行為加以干擾，產生的變化是呈非線性的。也就是說，如果稍稍降低交易費用，可能一點用都沒有，但也可能會產生極為顯著的變化。所以，如果國家真的想把房價降下來的話，要做的恰恰不是通過征稅和繁瑣的手續(xù)對房屋交易做出種種限制，而是降低交易成本，讓房屋交易活躍起來。

本次出臺的“國五條”未來走向，引發(fā)了廣泛的猜測。我認為，調整的可能性還是比較大的。因為，這幾個月來朝野一直在吵城鎮(zhèn)化，卻一直沒有明晰的路線圖。對于“城鎮(zhèn)化”這3個字的解讀，大概分兩派意見。一派以厲以寧為代表。他認為，所謂的城鎮(zhèn)化就是老城區(qū)+新城區(qū)（相當于各地開發(fā)區(qū)之類）+農村新社區(qū)。當地建鎮(zhèn)，消化當地農業(yè)人口，不讓他們跑來跑去大規(guī)模遷徙了。但是把村里的富余勞動力安排在十里八里之外的鎮(zhèn)上就能解決勞動就業(yè)問題，顯然是不現實的。2010年數據顯示，全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數目已經超過4萬個。為了安置當地就業(yè)人口而需要的基建和產業(yè)配置，將是個天文數字。這種試圖撒胡椒面的產業(yè)布局是明顯違背經濟常識的——經濟的發(fā)展，從來都是依托于大型城市的不均衡發(fā)展。即便有足夠的錢把4萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成城市飛地，其物流成本和人力資源都將使得經濟處于低效能狀態(tài)。世界不是平的，城市才是經濟的發(fā)動機。

如果，城鎮(zhèn)化是另一種方案：依托特大型城市建立衛(wèi)星城，按字面理解，就是北上廣深不再攤大餅了，而是建飛地了。這就涉及一系列問題，包括城際快交系統(tǒng)的建設、產業(yè)重新布局、中心城市與衛(wèi)星城市的關系、中心城市的功能轉化、衛(wèi)星城市基于步行友好的功能滿足等等?？梢韵胍姷氖?，如果從攤大餅轉為建飛地，對土地的調配尺寸就要比以前大得多——你分50期開發(fā)一個超大盤是無效的，規(guī)劃和配套必須在短時間內全部到位，衛(wèi)星城才能具有初始的存活性和魯棒性。如此一來，土地的流轉辦法就必然會發(fā)生變化。這個根子問題也就到了不動不行的時候了。加之，衛(wèi)星城有可能是基于華為或富士康那樣的企業(yè)的，也可能是類似于美國的中產階級郊區(qū)化的。如此一來，就會出現中心城市的人口反向流動——當今打破房價預期僵局，真是太需要這個了。這樣，就會為房價帶來很大的變數。

以上，也可能是我一廂情愿的樂觀。然而，沒有讓人咯咯傻笑起來的白日夢，這日子可怎么熬得下去呢？