地王回收

龔小鋒

地王，一直是土地市場最具爭議也最有代表性的現(xiàn)象。在好戲連臺(tái)的地王爭奪戰(zhàn)中，不乏志在必得的布局遠(yuǎn)見，也不少孤注一擲的魯莽冒險(xiǎn)，開發(fā)商們各懷心思、各顯身手，演繹著行業(yè)最為波瀾壯闊的一幕，成為房地產(chǎn)行業(yè)前瞻和躁動(dòng)的最好注腳。

上半年，各地仍然地王頻出，連“好學(xué)生”萬科也在半月內(nèi)連拿下3個(gè)“地王”，調(diào)控政策在人們眼中更顯得撲朔迷離。

但近期，南京、杭州等地先后收回多塊曾經(jīng)風(fēng)光的“地王”，市場嘩然。不管是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動(dòng)，還是開發(fā)商資金難以為繼的無奈之舉，在持續(xù)的樓市調(diào)控發(fā)酵之下，中國樓市“只賺不賠”的神話早已破滅。

比“面包”還貴的“面粉”，畢竟不是那么好“和”。高額的拆遷成本，資金短缺、大盤開發(fā)操作能力等原因相繼考驗(yàn)地王制造者們。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著國內(nèi)融資渠道收緊，下半年，地王被收回的鬧劇，或仍將上演。

燙手的地王

南京中冶地王被收回一事沸沸揚(yáng)揚(yáng)。7月5日，南京市國土資源局突然在其網(wǎng)站上發(fā)布了一條公告：“經(jīng)市政府批準(zhǔn)，下關(guān)濱江江邊路2號(hào)地塊因故終止出讓程序?！蹦暇┕俜浇忉屖栈氐脑?yàn)椋粸槲髡矩泩霎惖貜?fù)建工作復(fù)雜，影響了交付土地期限。另外，則是由于優(yōu)化下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)功能，完善商務(wù)區(qū)規(guī)劃布局。

7月8日，中冶置業(yè)發(fā)布公告詳解“退地”原因，認(rèn)為造成這一局面的責(zé)任在南京市國土資源局：“公司在整個(gè)過程中不存在任何責(zé)任，2號(hào)地終止出讓程序?qū)?xiàng)目公司南京下關(guān)濱江1、3 號(hào)地塊的開發(fā)會(huì)造成重大影響”。

公告中的南京下關(guān)濱江江邊路 2號(hào)地塊，即2012年11月，中冶置業(yè)創(chuàng)下的全國總價(jià)地王。而1號(hào)地和3號(hào)地于2010年9月份同時(shí)出讓，該地塊曾因未能在預(yù)計(jì)動(dòng)工時(shí)間內(nèi)動(dòng)工一直備受關(guān)注。至此，三塊土地連成一體，總面積達(dá)到236萬平方米，中冶成為南京下關(guān)區(qū)的頭號(hào)地主。

2012年12月18日，就在中冶拿下南京地王半個(gè)多月后，國土資源部土地利用司突然介入，要求公開調(diào)查該地塊的“違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”問題。這次調(diào)查令土地出讓陷入停滯，調(diào)查進(jìn)展與結(jié)果一直沒有對外公布。如今，結(jié)果才浮出水面。

“中冶拿下2號(hào)地塊后受到了批評，國土資源部公開調(diào)查這塊地，這也給公司帶來很大壓力?！?月10日，據(jù)媒體報(bào)道，中冶置業(yè)一位高管透露，該地塊被收回不失為一種“體面”的退出方式。

記者查閱到的最新資料顯示，7月12日，中國中冶與中冶置業(yè)官方網(wǎng)站同時(shí)發(fā)布公告稱：“經(jīng)過與南京市國土資源局溝通，2號(hào)地塊競買保證金11.3億元及相應(yīng)財(cái)務(wù)費(fèi)用已于2013年7月12日到賬”。這意味著，地王被回收，中冶“毫發(fā)無損”。

在中冶地王被回收的議論中，不少是關(guān)于企業(yè)無力開發(fā)的聲音?！耙环矫嬲_實(shí)有意對該地塊重新規(guī)劃，但不排除中冶資金難以為繼主動(dòng)退地的可能?！蹦暇┮患曳科蟾邔痈嬖V記者，中冶置業(yè)母公司中國中冶大幅虧損無力支援地王項(xiàng)目，在年初的時(shí)候，市場就已經(jīng)有傳聞?wù)f中冶要轉(zhuǎn)讓地王的消息。

中國指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東表示，除了中冶自身財(cái)務(wù)原因外，今年融資渠道收緊，尤其是近期銀行流動(dòng)性的收緊，這對中冶地王項(xiàng)目也會(huì)形成考驗(yàn)。

棄車保帥

實(shí)際上，不僅是南京，這股 “地王”回收之風(fēng)早已席卷全國。 6月底，服裝企業(yè)雅戈?duì)栆驘o力開發(fā)，宣布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊，這兩塊地是2010年杭州市的“地王”項(xiàng)目之一。2010年11月30日，雅戈?duì)柗謩e以12.56億元和11.65億元的價(jià)格拿下這兩塊地。

但與中冶“毫發(fā)無損”不同的是， 雅戈?duì)枔p失慘重。除了被罰4.84億元保證金外，雅戈?duì)柟孢€顯示：若申花地塊重新出讓后的成交總價(jià)低于原土地總價(jià)款的80%，公司將按協(xié)議補(bǔ)足地塊成交總價(jià)款與該金額之間的差額。

雅戈?duì)栐诮诠嬷刑龟悾?011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需變化發(fā)生了較大變化。綜合權(quán)衡后，公司決定終止開發(fā)申花地塊。2010年11月拿地后，雅戈?duì)栔恢Ц读?.8億元定金，后續(xù)款項(xiàng)遲遲未能到位。由于公司現(xiàn)金流緊張，雅戈?duì)栔荒苓x擇“斷臂”自救。

此外，多地回收閑置土地的案例也屢見不鮮。5月，武漢市國土資源局發(fā)布公告，宣布無償收回4宗黃金地段地塊。其中，精武路一商業(yè)服務(wù)業(yè)用地閑置20多年。

北京市場上亦有多個(gè)相似例子。今年5月份，北京大龍地產(chǎn)解除合作開發(fā)“大龍新都”項(xiàng)目，以回籠資金。在此之前，2009年11月，大龍地產(chǎn)以50.5億元的總價(jià)競得北京順義天竺地王，隨后便因無法按時(shí)繳納土地出讓預(yù)付款而被收回地塊，并被罰款2億元。去年年中，華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂公司所屬的百子灣地王也被收回。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，地王收回不外乎兩種原因，一是 2009年到2010年房價(jià)暴漲后，房企大幅拿地，如今資金周轉(zhuǎn)難以為繼，而且高溢價(jià)模式不可持續(xù)，地王變得燙手，不得不“棄車保帥”；二是隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，監(jiān)管部門力度加大了，對地王項(xiàng)目格外關(guān)注，給地方政府造成一定壓力。隨著政府清查囤地力度增加和房企資金問題，未來或許還有更多“地王”被收回去。

新一輪地王預(yù)警

盡管地王命運(yùn)坎坷，但是下半年以來，房企拿地王的高潮仍是一波接一波。7月26日下午，卓越地產(chǎn)以123.79億元的價(jià)格奪得前海兩宗土地，創(chuàng)造了深圳最高“總價(jià)地王”。7月23日，中糧地產(chǎn)競得北京孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，扣除配建的保障房，樓面價(jià)高達(dá)48444元/平米，再次刷新北京單價(jià)“地王”。

連承諾“不當(dāng)?shù)赝酢钡娜f科也分別在重慶和廣州、上海等地都奪下地王。另根據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地293億元，金額創(chuàng)年內(nèi)新高。

“地王”熱的背后，顯然是房企不缺錢且對房價(jià)上漲的樂觀預(yù)期。根據(jù)近期發(fā)布的2013年上半年房企業(yè)績公告顯示，萬科以超過800億元的銷售額處于領(lǐng)先低位，而綠地、保利和中海等房企上半年銷售額也超過600億元。

近期中糧拿下的北京孫河地王，扣除配建的保障房，樓面價(jià)高達(dá)48444元/平米，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后售價(jià)至少8萬元/平米才能盈利，而目前區(qū)域在售的龍湖雙瓏原著平均售價(jià)在45000-60000元/平米。由于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的不確定性，面對龍湖、泰禾等強(qiáng)大對手，豪宅經(jīng)驗(yàn)不足的中糧能否豪賭成功，還是一個(gè)問號(hào)。

“多數(shù)房企還是能量力而行，沒有過度不理性的拿地現(xiàn)象?！痹诓苄駯|看來，拿下地王項(xiàng)目，就一定要做高溢價(jià)產(chǎn)品，這對開發(fā)商資金實(shí)力和操盤技巧的要求相當(dāng)高，拿項(xiàng)目之前，一定要對自己實(shí)力和項(xiàng)目進(jìn)行衡量。如今，快錢越來越不容易賺，拿到土地就能賺錢的黃金期已經(jīng)過去，拿地王項(xiàng)目對開發(fā)商是很大的考驗(yàn)。

據(jù)記者了解，雅戈?duì)柹昊ǖ貕K樓面價(jià)就高達(dá)1.8萬元/平米，就陷入了“面粉貴過面包”的尷尬。記者從位于申花板塊的綠城慧園售樓處了解到，作為區(qū)域內(nèi)的“高價(jià)盤”，該項(xiàng)目均價(jià)也只有3萬元/平米，而開盤較早的西域年華、萬家花城等樓盤均價(jià)約2.5萬元/平米。而以雅戈?duì)柕哪玫貥敲鎯r(jià)測算，開盤至少要在4萬元才有盈利。

在北京，遠(yuǎn)洋也由于地王的影響，近幾年日子“難過”，以至于北京公司改組。其旗下的遠(yuǎn)洋萬和公館更是由于定價(jià)難等多重原因，幾番拖延入市。

監(jiān)管力度將加大

或許未來還有更多“地王”被收回。根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置超過1年將征收土地出讓金20%的閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。

7月11日，國土資源部副部長胡存智強(qiáng)調(diào)，國土部已經(jīng)選擇284宗情況“特殊”的土地進(jìn)行調(diào)查分析，將在全國范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度。而根據(jù)國土資源部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

基于各方面考慮，地方政府傾向于大面積出讓土地，但大面積地塊也是滋生總價(jià)地王的溫床。未來，監(jiān)管部門或?qū)?yán)控土地供地控制出讓規(guī)模。胡存智即表示，國土部將把已經(jīng)供應(yīng)的“特殊”大地塊作為今、明年的監(jiān)管重點(diǎn)。此前，國土資源部在2012年的《限制用地項(xiàng)目目錄》中明確要求不同城市出讓住宅用地的上限，大城市不能超過20公頃。

在薛建雄看來，要控制單價(jià)地王，扼制高溢價(jià)地塊，就必須改革土地招拍掛制度中“價(jià)高者得”的單一模式。盡管今年北京試行了多種配建保障房方式，壓低樓面價(jià)，但由于保障房面積走高，最終成本還是轉(zhuǎn)移到商品房上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府應(yīng)有讓利精神，不可再走土地財(cái)政模式。如相比“限房價(jià)、競地價(jià)”，“競配建”等，“限地價(jià)，競房價(jià)”的模式，是在政府地價(jià)既定的前提下競房價(jià)，價(jià)低者得，似乎更能體現(xiàn)政府部門讓利的誠意。