公積金“吃緊”

徐進(jìn)

近期，全國(guó)多地城市相繼傳出公積金余額已“囊中羞澀”的消息。不少地方的公積金存貸比率已超過85%警戒線，有的地方甚至達(dá)到90%。為緩解局面，各城市紛紛出臺(tái)相關(guān)調(diào)整政策。公積金貸款出現(xiàn)審批時(shí)間變長(zhǎng)、評(píng)級(jí)難度加大、可貸款額度縮水，以及提取更困難等。

余額告急

從7月以來，各地公積金余額告急的消息頻出。記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，上海、徐州、杭州、南京、溫州等地公積金管理中心都傳出消息稱貸款余額“吃緊”。有的地方公積金整體庫(kù)存資金額已低于15%的紅線，個(gè)別地區(qū)甚至已達(dá)到10%的歷史低位。“公積金沒錢了”的傳聞，令市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌情緒。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人余豐慧認(rèn)為，輿論熱議的公積金貸款余額不足，準(zhǔn)確的理解應(yīng)是用于發(fā)放公積金貸款的資金不足，而不是“公積金缺錢了”，因?yàn)楣e金所沉淀的資金非常充足。但是由于公積金管理尚未建立起相對(duì)穩(wěn)定的存貸比率制度，而一般認(rèn)為存貸比超過85%即為資金偏緊。

為解可貸余額的“燃眉之急”，緩解貸款壓力，7月以后全國(guó)多地相繼出臺(tái)公積金新政，提高繳存基數(shù)、降低支取額度，一方面開閘“進(jìn)水”，一方面提高放款“門檻”。

天津等地率先出臺(tái)新政，提高職工月繳存金額的上限，武漢市甚至取消了公積金繳存的“限高”政策。還有相當(dāng)一部分省份開始試行“公轉(zhuǎn)商”的貼息貸款方式。杭州市住房公積金管理中心宣布，將在今年9月推出“個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)”，對(duì)符合公積金貸款條件者，由銀行按照公積金中心審批額度先行放款。在職工償還貸款期間，由公積金中心按月給予利差補(bǔ)貼，稱為“貼息”。

北京市某公積金代辦機(jī)構(gòu)的工作人員也向記者證實(shí)，目前使用國(guó)管公積金申請(qǐng)的難度較大，即使申請(qǐng)下來，也很可能采取“公轉(zhuǎn)商”貼息貸的方式，通過銀行來放貸。所以，從貸款申請(qǐng)到批貸、放款的時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)。余豐慧認(rèn)為，所謂“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款，是住房公積金資金供應(yīng)相對(duì)緊張的時(shí)候所采取的“非常措施”，但不適合長(zhǎng)期使用。

樓市火熱致公積金吃緊

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，公積金“吃緊”，直接原因在于樓市的持續(xù)走熱。特別是一二線城市，自去年底以來，市場(chǎng)需求急劇膨脹，成交量大幅攀升，帶動(dòng)公積金貸款快速增長(zhǎng)，貸款總額不斷攀高，導(dǎo)致存量緊張。

數(shù)據(jù)顯示，北京上半年新建商品住宅成交6.2萬套，創(chuàng)近4年以來上半年數(shù)據(jù)新高。上半年北京二手房成交量更接近10萬套，同比漲幅超過七成。

樓市成交的火熱，帶動(dòng)公積金貸款的增長(zhǎng)。上海市公積金管理中心近期公布的《上海市住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告》顯示，今年上半年上海發(fā)放住房公積金個(gè)貸金額333.80億元，同比增幅為115%；發(fā)放戶數(shù)8.65萬戶，同比增長(zhǎng)95.7%。

而這種情況并不是城市個(gè)例。央行近期發(fā)布的全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元，幾乎相當(dāng)于去年全年總和。其中，個(gè)人購(gòu)房貸款9.07萬億元，約占整個(gè)涉房類新增貸款七成。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，雖然出現(xiàn)了貸款難度增加的情況，但不會(huì)因此改變房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)居民首套房貸的支持和優(yōu)惠政策。而公積金貸款作為支持剛需購(gòu)房的主要信貸渠道，也不會(huì)像傳言的那樣“斷水”。

市場(chǎng)或降溫？

“除了樓市的火熱導(dǎo)致貸款激增，公積金制度本身也是問題所在?！庇嘭S慧認(rèn)為，由于公積金貸款利率和存款利率的利差高，使得有些公積金管理者存在過度發(fā)放貸款，以獲得更大收益的可能性。記者了解到，目前五年以上的公積金貸款利率為4.7%，而當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率僅為0.4%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率2.85%（低于一年期存款利率），利差分別為4.3個(gè)和1.85個(gè)百分點(diǎn)，高于商業(yè)貸款利差。

另一方面，由于公積金存款利率的偏低，有不少人選擇提取公積金，轉(zhuǎn)而購(gòu)買其他金融產(chǎn)品。這也是‘掏空公積金的原因?！?/p>

不論原因如何，各地公積金正“缺錢”，銀行又鬧“錢荒”，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后市看淡的悲觀聲音。公積金貸款余額不足的狀況，可能會(huì)在一定程度上抑制剛需的釋放。

“目前還不好估計(jì)‘吃緊狀況會(huì)延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間”，余豐慧認(rèn)為，但公積金貸款、銀行貸款的收緊，必然會(huì)給樓市起到降溫的作用，效果有可能會(huì)在下半年顯現(xiàn)。

“從今年7月之后，個(gè)人可貸總額明顯比原來少了，發(fā)放、審核也更嚴(yán)了。即使是月繳存額相同的，在7月前后也有變化”，前述公積金代辦人士透露，他不得不提醒客戶在收入證明、職稱級(jí)別等申請(qǐng)硬件條件上“想想辦法”，或者壓縮還款時(shí)間，降低對(duì)可貸總額的預(yù)期，轉(zhuǎn)而去籌集更多的首付款。