華夏幸福：產(chǎn)業(yè)升級推動盈利升級

宋奕青

資本市場神話不斷演繹。其中，較為搶眼的是華夏幸福在A股猴市中的強勁的走勢分外搶眼。而其2012年的優(yōu)良業(yè)績以及每股高達2元的收益也讓人驚嘆。某證券公司分析人士對《中國經(jīng)濟信息》記者稱：“該股票的K線走勢，已經(jīng)確立強勢特征，資金凈流入呈遞增態(tài)勢，或許出于該公司的較好的盈利能力?！备蟹治鋈耸空J為，華夏幸福良好的業(yè)績及資本市場的表現(xiàn)，得益于其推動產(chǎn)業(yè)升級的實踐和產(chǎn)業(yè)新城優(yōu)秀模式。

盈利大增約五成

3月27日，華夏幸福的2012年的年報顯示，2012年，華夏幸福完成銷售額211.35億元，同比增長28.09%；實現(xiàn)營業(yè)收入120.77億元，同比增長55.03%；實現(xiàn)營業(yè)利潤25.18億元，同比增長43.95%；處于行業(yè)較高水平。

2012年華夏幸福所有園區(qū)新增簽約入園企業(yè)45家，新增簽約投資額279億元，雖然簽約企業(yè)家數(shù)下降39%，但新增簽約投資額較去年增加129%。主要是該公司主動進行調(diào)整園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。公司在園區(qū)招商將從單純注重入園企業(yè)家數(shù)和投資額，轉(zhuǎn)向更注重入園企業(yè)的檔次和質(zhì)量，從而提高單位投資強度和土地利用效率，促進園區(qū)的持續(xù)高效增長。2012年公司入園企業(yè)平均投資額為4.7億元，而2011年僅為1.65億。

該公司在產(chǎn)業(yè)促進方面的收入也實現(xiàn)了較大提升，2012年，公司主營業(yè)務(wù)收入120.13億，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入為15.46億，加上與之相關(guān)的業(yè)務(wù)包括土地整理、園區(qū)建設(shè)、綜合服務(wù)等的收入達到36.76億，占主營業(yè)務(wù)收入超過3成。

基于業(yè)績及未來趨勢的判斷，申銀萬國證券分析師殷姿表示，華夏幸福在2013年將繼續(xù)維持良好勢頭。在投資建議上，她重申了“買入”評級。與此同時，宏源證券分析師洪俊驊發(fā)布研報，也給予華夏幸福目標價31.40元的高價（華夏幸福4月9日股價為26.25元），目標漲幅22.08%。此外，銀河證券分析師趙強和長城證券分析師蘇緒盛均發(fā)表研報看好其后市表現(xiàn)，給予推薦評級。

從十大流通股股東的名單看，公募、保險攜PE聯(lián)合進場。公募方面，該股是華商基金和易方達基金所重倉的品種，華商領(lǐng)先企業(yè)、華商盛世成長、華商策略精選分列十大流通股股東的第2位、第6位和第9位，其中后兩者均為去年第四季度新買入建倉的，而易方達旗下的價值成長和中小盤股票同樣位列其中，分列第7位和第8位，形成了5只公募抱團取暖的局面。同時，來自險資的中國平人壽和PE的鼎基資本管理有限公司也位列前十。

華夏幸福被機構(gòu)踴躍持有的原因是——各種利好，包括業(yè)績大增、高送轉(zhuǎn)、高管增持、招商模式的突破等，更重要的是，獨創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)新城模式和實踐推動中國產(chǎn)業(yè)升級的成功案例，是華夏幸福業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長的強大動力。

此外，華夏幸福充足且有梯次的產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)儲備能夠確保公司未來實現(xiàn)業(yè)務(wù)模式快速復(fù)制，實現(xiàn)收入和利潤持久快速增長。如沈陽蘇家屯已經(jīng)開始產(chǎn)生回款，隨著各區(qū)域開發(fā)進度的推進，公司產(chǎn)生回款的新拓展園區(qū)數(shù)量及回款規(guī)模將不斷增大，公司的資金狀況將進一步得到充實。

布局突破

知名經(jīng)濟學(xué)家、中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所所長金碚表示，“當(dāng)前，不少縣域資源環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)惡化，建立在人口紅利基礎(chǔ)上的低成本優(yōu)勢開始消失，生產(chǎn)要素價格比價關(guān)系發(fā)生變化，在這種情況下，必須盡快實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級?！?/p>

以產(chǎn)業(yè)升級為動力的新型城鎮(zhèn)化實踐注定將助力華夏幸福持續(xù)分享中國發(fā)展的紅利。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司副總裁轷震宇對此表示：“產(chǎn)業(yè)升級是華夏幸福基業(yè)發(fā)展的前提保障。我們所踐行的產(chǎn)業(yè)升級包括通過建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來吸引產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)向欠發(fā)達地區(qū)進行規(guī)?；D(zhuǎn)移；以龍頭企業(yè)為核心，吸引企業(yè)不斷集聚，整合、完善、延長產(chǎn)業(yè)鏈，從而形成產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，向價值鏈的高端進軍；以及進行新興產(chǎn)業(yè)的孵化與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新?！?/p>

借勢產(chǎn)業(yè)升級，自2005年以來，華夏幸福復(fù)合增長率一直在100%之上。2011年成功上市，當(dāng)年公司主營業(yè)務(wù)收入達到165億元。2012年，該公司又新簽了沈陽蘇家屯、廊坊香河、無錫、鎮(zhèn)江等5個園區(qū)，異地復(fù)制能力得以證實。目前，華夏幸福已在環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)沈陽經(jīng)濟圈投資開發(fā)建設(shè)15個產(chǎn)業(yè)新城和城市產(chǎn)業(yè)綜合體。

2013年2月，華夏幸福又與武漢市黃陂區(qū)人民政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。這意味著公司已經(jīng)由環(huán)首都經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，拓展到長三角及華中地區(qū)，形成了覆蓋華北、東北、華東、華中全面開發(fā)的全國性戰(zhàn)略布局。

業(yè)內(nèi)分析指出，區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)成熟度，因此，華夏幸福在未來進行區(qū)域拓展和戰(zhàn)略布局時，將聚焦于中國經(jīng)濟熱點區(qū)域。目前，公司的主要開發(fā)區(qū)域集中在京津冀地區(qū)，未來將逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域。此外，除原有綜合園區(qū)外，主題園區(qū)、總部公園、產(chǎn)業(yè)港成為公司業(yè)務(wù)新拓展方向。

從開發(fā)區(qū)到工業(yè)園區(qū)，從工業(yè)園區(qū)到產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸?；鶚I(yè)以“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展的模式已得到業(yè)界普遍認可。

對于產(chǎn)業(yè)新城這一發(fā)展模式，中國社科院工業(yè)投資與市場研究室主任劉勇表示，未來產(chǎn)業(yè)新城可能是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條主線。

“現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)的道路從空間上割裂城市單獨發(fā)展快走到頭了。與此同時，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級得不到城市的支撐，產(chǎn)業(yè)升級是一個空話。如果沒有一個高度的現(xiàn)代化體系做拉動，城市化也是一句空話。”劉勇續(xù)稱：“產(chǎn)業(yè)新城有可能是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條主線，不是唯一的?！?/p>

劉勇同時指出，從產(chǎn)業(yè)新城角度來講，過去是單純的產(chǎn)業(yè)的增長，如何能夠使這個城市的產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展？就需要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市雙輪驅(qū)動。未來產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)該避免以前在開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)上單純追求經(jīng)濟發(fā)展，要做到轉(zhuǎn)型和升級，真正實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

在劉勇看來，華夏幸?；鶚I(yè)則是這種“產(chǎn)城融合”的最好范例。

制勝之道

嘉實研究精選基金經(jīng)理張弢認為，中國經(jīng)濟未來將進入一個“結(jié)構(gòu)性減速”的新階段。在經(jīng)濟快速增長時，特別是在依靠投資拉動的時期，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，資本掌握絕對話語權(quán)；而在經(jīng)濟減速、股市表現(xiàn)不好的時候，真正管理好、產(chǎn)品好的公司越發(fā)凸顯出來。

政府、企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)促進機構(gòu)三方通力合作，優(yōu)勢互補，可以說是華夏幸福產(chǎn)業(yè)模式的顯著標志。政府充分利用市場的優(yōu)勢，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)交由專業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城投資運營企業(yè)進行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等工作，將市場作用最大化，起到了很好的效果。華夏幸福作為國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城專家，充分利用自己的戰(zhàn)略眼光及科學(xué)的發(fā)展范式，更吸引了一大批投資大、低能耗、產(chǎn)值高的項目。

2012年，華夏幸福與中國聯(lián)合航空有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方同意按照河北省關(guān)于打造高端現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、休閑旅游業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等全產(chǎn)業(yè)齊備的空港新城環(huán)北京新機場戰(zhàn)略部署，共同推進北京新機場國際臨空經(jīng)濟區(qū)建設(shè)。中聯(lián)航承諾積極推動中聯(lián)航和東方航空的航空制造產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)項目落戶臨空經(jīng)濟區(qū)。

緊接著，華夏幸福又與中國航天科技集團公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方同意深化河北固安航天科技產(chǎn)業(yè)園項目全面合作，共同推動航天科技集團下屬院所企業(yè)在固安項目的建設(shè)，將固安航天科技產(chǎn)業(yè)園打造成重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。航天科技集團將安排具有優(yōu)勢和良好發(fā)展前景的航天技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)落戶園區(qū)。

中聯(lián)航、航天科技集團等重量級合作伙伴的引入，使得園區(qū)招商模式實現(xiàn)新的突破，也為2014-2015年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增長奠定了堅實的基礎(chǔ)。

華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部產(chǎn)業(yè)研究院院長趙軍表示，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式一般分為政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)和政企共同開發(fā)三種，易帶來投資效率低下、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺失、營運價值觀不一致等各種問題。而充分利用市場的作用不僅可減輕政府財政負擔(dān)，還可有效降低入駐企業(yè)的落地投資成本，提高園區(qū)的投資效率，實現(xiàn)政府、企業(yè)和產(chǎn)業(yè)促進機構(gòu)三方共贏。

“以天安門正南50公里的固安工業(yè)園區(qū)為例，從2002年成立之初，園區(qū)在發(fā)展中就堅持走‘市場化運作，多元化投入；企業(yè)化經(jīng)營，專業(yè)化招商；標準化管理，個性化服務(wù)的方式，努力推行創(chuàng)新的招商引資模式、立體化的區(qū)域推廣模式，探索出了一些好的經(jīng)驗?！壁w軍告訴記者，如“全程無憂的投資服務(wù)模式”、“立體化區(qū)域推廣模式”等都可以為其他園區(qū)建設(shè)形成借鑒。

目前，固安工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已形成“中國北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地”、“中國北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地”和“現(xiàn)代裝備制造產(chǎn)業(yè)基地”三大產(chǎn)業(yè)集群，吸引了京東方、東方信聯(lián)、阿爾西等國內(nèi)外眾多企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展。

對于這一種模式，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員陳耀表現(xiàn)出極大的興趣。他指出，華夏幸福主動轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向?qū)嶓w。這是企業(yè)參與實體經(jīng)濟重塑再造的一個過程，同時也是一個值得借鑒的經(jīng)典事例?！?/p>

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，華夏幸福業(yè)績持續(xù)穩(wěn)步增長的原因，得益于契合國情的產(chǎn)業(yè)升級?！巴瑫r改變了房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式，值得當(dāng)前處于困惑期中的市場與房企的推崇”。嚴躍進指出，這種全國布局的增長勢頭，表明了華夏幸福的產(chǎn)業(yè)升級具備較好的生命力。隨著時間的推進，其經(jīng)濟效益將會繼續(xù)得以顯現(xiàn)。

事實上，華夏幸福對產(chǎn)業(yè)升級方式的思考一直處于探索過程中，其與中國國際經(jīng)濟交流中心共同發(fā)布了《中國產(chǎn)業(yè)升級報告》，這是中國首份關(guān)于產(chǎn)業(yè)升級的報告。報告中，該企業(yè)表現(xiàn)出對中國產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展路徑和實踐經(jīng)驗的極大關(guān)注?！斑@種模式，立足中國市場，以創(chuàng)新及戰(zhàn)略眼光改變了房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式，值得當(dāng)前處于困惑期中的市場與房企的推崇?！眹儡S進表示。