房地產(chǎn)融資方式的選擇及探討

王東子

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要根據(jù)企業(yè)自身的情況、項目開發(fā)的成本、對資金的需求和融資的難易程度進行確定。通過合理的融資方式，使得企業(yè)能夠獲得充足的資金進行項目的開發(fā)和建設，一方面降低融資的風險，另一方面提高項目的獲利能力，最終贏得企業(yè)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)融資 開發(fā)企業(yè) 投資基金

在我國，近年來伴隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)所需資金的需求也逐漸加大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能極大地促進銀行業(yè)、證券市場和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。利用資產(chǎn)證券化融資，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，更是一個不錯的選擇。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要有四種形式，即表外處理、表內處理、抵押貸款證券化、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金范疇，有實體資產(chǎn)與虛擬資產(chǎn)兩個投資方向。實體資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目，投資的獲得方式可分兩類：一類投資于較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金紅利，可稱之為穩(wěn)健型投資；另一類則投資于成長型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或資金不濟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良資產(chǎn)項目，由基金經(jīng)理等專業(yè)人士介入經(jīng)營管理，通過企業(yè)孵化或不良資產(chǎn)盤活，完成資產(chǎn)增值過程，風險相對前者要大，可稱之為進取型投資。按照中國的現(xiàn)行法規(guī)一般應將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金歸入產(chǎn)業(yè)投資基金范疇。專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金就稱為房地產(chǎn)投資基金。它是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或金融機構發(fā)起，向特定投資人募集專門用于房地產(chǎn)投資的基金。由于中國目前還沒有相關法律和法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，因此，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，即只能采取私募基金模式。所謂私募基金模式是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設立的基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式

2.1房地產(chǎn)證券市場投資

目前中國可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金選擇的已上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證券較少，難以通過投資組合來有效分散非系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權化就是通過發(fā)行房地產(chǎn)股權證，將房地產(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權單元，出售給投資者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東享有房產(chǎn)租賃所得及房地產(chǎn)增值等所有權權益。

2.2企業(yè)權益類投資

包含在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的權利可以分為兩類：一類針對物，附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；另一類針對人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權益類投資是指主要投資實物型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其權益主要來源于參與開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目收益、旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金收入和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益。在目前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場中，房地產(chǎn)投資基金除了投資一般房地產(chǎn)項目外，還可以在以下幾個方面進行權益類房地產(chǎn)投資：收租物業(yè)投資。由于租金收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)，如商業(yè)辦公樓、購物中心、大型倉庫等物業(yè)存在總價和單價都較高的特點，它要求開發(fā)該類物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有很強的資金實力，因為該類物業(yè)的租售方式導致租資回收期較長。債權房投資。這類房產(chǎn)包括有因房產(chǎn)抵押的資金借貸所形成的債權房，房產(chǎn)項目施工方、材料供應商等項目關聯(lián)方因結算獲得的房產(chǎn)等。尾盤房投資。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目中，只有少數(shù)樓盤可以達到100%的銷售率，絕大部分都會有5%～20%左右的尾盤房，有些甚至比例更高。二手房投資。目前中國規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中介機構并不發(fā)達，加上業(yè)主與買者普遍還沒有樹立委托房地產(chǎn)中介辦理交易二手房的意識，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金可以介入二手房交易市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資基金具有資金規(guī)模優(yōu)勢，其可以聚集大量的二手房產(chǎn)，然后委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中介集中代理銷售和租賃，這樣可以解決二手房交易雙方信息不對稱的問題，并且可以借助自身的資金優(yōu)勢對購房者提供分期付款，為需求按揭貸款的客戶提供擔保支持等，從而獲得穩(wěn)定的差價收益和租金收益。

3房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施

3.1融資方式多樣化

要想改變我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)融資方式的多樣化。隨著我國股市規(guī)模的不斷擴大，證券市場也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進入股市是未來發(fā)展的趨勢。股票發(fā)行和上市對企業(yè)的資質有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應當著力改造自身的形象，擴大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點在于其發(fā)行的程序較為簡捷，融資期限也較長，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場化之后提高債券利率，吸引更多機構和個人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。隨著我國人們生活水平的提高，我國保險行業(yè)快速發(fā)展，保險公司的流動資金不斷增加。然而保險公司的投資余地受限，如若能吸引保險基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來，不僅能充分發(fā)揮保險基金的作用，還能夠為房地產(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。

3.2建立多層次資本市場體系

一直以來我國房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過高，中小型企業(yè)無法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個多層次資本市場體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應的融資場所，通過該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的過度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應當發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關法律制度，制定相關規(guī)范。對房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來源和分配實行宏觀調控，不斷完善金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展營造一個良好的市場環(huán)境，為其提供政策支持。

4結束語

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結構。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲備，可增強企業(yè)的發(fā)展后勁。針對我國房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問題，各房地產(chǎn)企業(yè)應當不斷拓展融資渠道，實現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。