商業(yè)新玩家 重走“青春路”

“染指”商業(yè)地產(chǎn)

1993年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體系中，寫字樓比例達(dá)到75%，住宅僅占25%。到了1995年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)就已經(jīng)全部改為住宅。直到2001年，賣掉名震全國零售界的萬佳百貨之后，萬科的專業(yè)化轉(zhuǎn)型終于告一段落。

在做了很多年“減法”之后，萬科近幾年的戰(zhàn)略發(fā)展，開始從原有的快速滾動式開發(fā)的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，逐漸向住宅高端化以及商業(yè)方向發(fā)展，再度“全面開花”。業(yè)內(nèi)有人猜測，這或許與王石和郁亮這兩位萬科的領(lǐng)導(dǎo)者有著千絲萬縷的聯(lián)系。

王石和郁亮是萬科最顯著的兩個男人，兩個風(fēng)格迥異的領(lǐng)導(dǎo)者：一個高調(diào)、感性；一個低調(diào)、理智。王石會在一段時間內(nèi)對某個事情特別感興趣；郁亮卻不是，他從來不會為某個概念激動，他的樂趣在于把方方面面照顧到。

2009年11月16日，萬科總裁郁亮宣布新戰(zhàn)略：“萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。預(yù)計未來三年內(nèi)將建成220萬平方米商業(yè)配套，其中持有型物業(yè)將占20%?！?/p>

2011年6月28日，萬科高調(diào)宣布正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，并公布三大商業(yè)產(chǎn)品線及商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，這標(biāo)志著萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域邁出實質(zhì)性進(jìn)展的一步。

回顧萬科的地產(chǎn)開發(fā)歷程，可以發(fā)現(xiàn)萬科的商業(yè)地產(chǎn)起點在1997年，當(dāng)年萬科就率先在住宅項目——福景大廈中引入商業(yè)元素；2009年作為萬科新總部大樓的萬科大廈開始建設(shè)，總建面80200平方米，“漂浮的地平線”成為中國現(xiàn)代建筑史上最具風(fēng)格的總部基地；2011年龍崗萬科廣場定位打造一站式家庭購物中心，項目總面積達(dá)15萬平方米，開創(chuàng)了深圳時尚消費(fèi)的新潮流。而“萬科大廈”、“萬科廣場”兩大產(chǎn)品系的正式確立，標(biāo)志著萬科商用發(fā)展自此進(jìn)入了新里程。

自2009年開始，萬科純商業(yè)項目開發(fā)呈現(xiàn)大跨度倍增之勢。截至2012年底，萬科已開發(fā)寫字樓項目26個，總體量145.3萬平方米，以“城央”商務(wù)辦公為理念，打造綠色環(huán)保、甲級維度、舒適大氣的系列產(chǎn)品，代表項目有東莞萬科中心、上海萬科銅山街項目、深圳萬科廣場等；開發(fā)大型購物中心項目17個，總體量140萬平方米，分布在一、二線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市中心，以“家庭型”消費(fèi)為核心，“一站式”組合購物、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，致力于成為區(qū)域品質(zhì)生活目的地、城市生活方式體驗中心。

而對于這一轉(zhuǎn)變，郁亮說：“目前萬科正從產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。為了實現(xiàn)這個定位，萬科不得不做商業(yè)地產(chǎn)，除了滿足居民日常生活需要的社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，未來也可以考慮經(jīng)營垃圾場?！庇袅帘硎?，完成這個新的定位，萬科還需要做很多改變。做住宅已經(jīng)得心應(yīng)手的萬科，要向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵還在于團(tuán)隊轉(zhuǎn)型的問題，而這是相當(dāng)困難的。

“其實在網(wǎng)購時代，商業(yè)購物中心越來越受打擊，所以萬科對此非常慎重，是沒辦法才做一點。”郁亮一直堅持認(rèn)為，他還沒有發(fā)現(xiàn)好的商業(yè)運(yùn)營模式，所以萬科不會大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。在他看來，現(xiàn)在國內(nèi)持有型物業(yè)的回報率是很低的，大量持有也很不現(xiàn)實。萬科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度。

萬科從住宅轉(zhuǎn)型兼做商業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)等，很大一個原因也是由于房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束?！氨M管身為目前中國最大的住宅開發(fā)商，卻也在擔(dān)心當(dāng)行業(yè)瓶頸來臨的時候，萬科發(fā)展的瓶頸也會出現(xiàn)。在萬科的第四個十年，萬科一定會有到天花板的時候。萬科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，就是為了在規(guī)模碰到天花板后，能找到新的增長點。”郁亮解釋。