等米下鍋到千億大鱷

“8·31大限”撬動模式之變

2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令被業(yè)內(nèi)稱為“8·31大限”，它正式叫停了此前盛行的協(xié)議出讓，促使沿襲了數(shù)十年的土地出讓制度被徹底顛覆，房地產(chǎn)市場因此規(guī)則重建。

毋庸置疑，“8·31大限”的最大收益者無疑是萬科，其從當(dāng)初“無米下鍋”舉步維艱的生存狀況一路走來，最終被一紙政策——“8·31大限”而徹底顛覆。

作為在中國改革開放前沿城市深圳成長起來的首批上市公司之一，萬科在1984年正式呱呱墜地。然而這家以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”為名稱注冊的公司之一，當(dāng)時還屬國營性質(zhì)，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進口銷售業(yè)務(wù)。

1988年，可以說這是萬科以及王石最重要的時間節(jié)點之一，因為在這一年萬科打響了房地產(chǎn)開發(fā)的“第一炮”。據(jù)樓市傳媒董事長蔡鴻巖《批評萬科》一書中的描述，1988年11月深圳會堂內(nèi)正在舉辦深圳市的第二次土地拍賣。被拍賣的土地位于深圳紅嶺中路東，宗地號H201-3，是一塊用地面積為4141平方米、建筑面積僅10600平方米的住宅用地。

下午3點，拍賣正常進行中，在1000萬元應(yīng)價之前，競買人應(yīng)價都較為踴躍，但是突破1000萬元以后，會場的應(yīng)價節(jié)奏明顯緩慢下來。就在會場應(yīng)價者舉牌猶豫、小心測算的過程中，拍賣價已被叫高至1200萬元，然而就在拍賣師要落錘的一剎那，來自萬科的代表以2000萬元的高價拍下了這塊土地，并引起一片嘩然。按照萬科2000萬元的出價，這一地塊每平方米樓面地價就高達2600元，房子至少要賣到4000元/平方米才不會虧損。

然而就是這樣華麗的出場，讓萬科迅速走紅，第二天萬科便成為了內(nèi)地和香港等主要媒體報道的焦點，成了明星。

這就是萬科的處女作威登別墅，雖然當(dāng)時，政府、房地產(chǎn)界包括萬科在內(nèi)都認為這個項目會虧損，但是這個項目發(fā)售時，正趕上房地產(chǎn)迅速發(fā)展、房價迅速上漲時期。項目最終賣到了4500元/平方米。

此后，經(jīng)過多年的發(fā)展，萬科開始做減法，將公司所橫跨的多項業(yè)務(wù)進行精簡，開始主營房地產(chǎn)業(yè)，甚至將房地產(chǎn)開發(fā)也鎖定在只開發(fā)住宅項目上。

然而擺在萬科面前的一大問題就是拿地太難。直到1996年，萬科在深圳開發(fā)的項目也只有天景花園、威登別墅、萬景花園、荔景大廈等四個項目，總建筑面積不超過9萬平方米。有人說萬科喜歡在城市新區(qū)拿地，但事實上，最早在城市新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部拿地是萬科的不得已之舉，由于當(dāng)時的土地市場不規(guī)范，萬科很難拿到市中心的地塊。

而“8·31”土地政策的實施，讓這一現(xiàn)象徹底扭轉(zhuǎn)。“8·31”政策讓曾經(jīng)靠與政府關(guān)系好而獲得土地出讓協(xié)議的開發(fā)商完全施展不開拳腳，新的土地政策實行“招、拍、掛”則是“價高者得”，這讓進行全國規(guī)模擴張的萬科如魚得水。

“我們拿地情況越來越好，找我們談的項目越來越多。原來萬科拿不到好地，我認為這個說法可以改了。因為有實力就可以拿到想要的地，而不是通過關(guān)系，這是萬科進入房地產(chǎn)行業(yè)這么多年來最希望看到的局面。我們一直在賭中國市場的規(guī)范化?！薄?·31土地大限”出臺以后，萬科總裁郁亮在接受采訪時表示發(fā)展萬科的強烈信心。

與此同時，長期受制于土地壟斷限制，但是野心勃勃意欲進行全國規(guī)模擴張的地產(chǎn)企業(yè)們也開始蠢蠢欲動。2004年前后，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)扭轉(zhuǎn)命運的關(guān)鍵節(jié)點，其中包括上海綠地、中海地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、合生創(chuàng)展、世茂地產(chǎn)等，而這些企業(yè)的擴張行為也折射出了房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境巨變下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營手段以及開發(fā)模式上發(fā)生的重大變化，從而也形成了“圈地——融資——再圈地”的擴張模式。

蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶認為，“8·31土地政策”帶來的變化就是由于土地的升值來帶動私下土地的轉(zhuǎn)讓，并形成地下土地市場，還出現(xiàn)了大量的公司收購行為，這是以土地儲備為基礎(chǔ)的價值來收購的，比如萬科收購南通等。在資本市場中企業(yè)之間的收購是淘汰劣勢的資源利用和資本利用的過程，而發(fā)揮資本的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為先進的生產(chǎn)力。但地產(chǎn)則是在一次分配中轉(zhuǎn)移一部分，在二次分配中再轉(zhuǎn)移一部分，把土地交易中的利潤一切兩段。

一位業(yè)內(nèi)人士認為，在1998年房改的時候，土地是排在第一位的，就是房企獲得土地便能因此獲得資金，銀行就能給房企貸款，所以銀行排在第二位。而當(dāng)時房地產(chǎn)的市場并不重要，一個垃圾產(chǎn)品也能賣出去。但是2000年以后，所有的產(chǎn)品都要根據(jù)市場來重新定位。這意味著，不是什么產(chǎn)品都能賣出去，更多的房企開始從市場的角度去研究產(chǎn)品?！?·31土地政策”出臺以后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了更加顯著的變化，這時資金是排到第一位的，土地排到第二位。當(dāng)房企沒有資金的時候，就沒有辦法獲得土地。反過來說，現(xiàn)在土地制度已經(jīng)從“找地、挖坑、賣房子”，變成了先要找錢，資本的作用要大大的提高。住宅的開發(fā)大概平均增長了20%到40%的價格，但是辦公樓和商業(yè)只增長了10%。這就是市場已經(jīng)隨著拍賣制度發(fā)生了變化。因此更多的是要先解決資金的問題，然后才去考慮生產(chǎn)模式。對發(fā)展商而言，資本制勝才能實現(xiàn)強者愈強。

“不拿地王”的悖論

經(jīng)歷了“8·31土地大限”之后，一線城市與部分熱點城市的商品住宅價格如脫韁的野馬般漲到了令人瞠目的水平。究其原因，其實不能歸咎于某一兩個單獨的因素。但其中有一些明顯的誘發(fā)因素是不容忽視的，比如土地財政以及與其配套的土地招拍掛制度、土地的一級開發(fā)與二級開發(fā)制度等，在規(guī)范的同時無形中增大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本與周期，形成了一個新的利益鏈條和分配模式。房價上漲問題、地王問題則是其必然衍生的產(chǎn)品。

“8·31大限”之后，開發(fā)商天價拿“地王”的場景在土地“招、拍、掛”后并不鮮見。樓市大眾甚至已習(xí)慣了熱地掛牌必然帶來的爭奪戰(zhàn)。留意這些拍賣事件，人們會發(fā)現(xiàn)一個問題，這些地塊樓面價已達到甚至超過當(dāng)時區(qū)域的商品住房售價。

“房價怎能不漲？”鮮活的數(shù)字讓人們開始相信，房價高企，禍根在地價。質(zhì)疑的聲音越來越多，有人呼吁叫停大地塊拍賣，有人建議政府拿出溢價去建中低價房。學(xué)者也在疾呼：“政府應(yīng)反思自己的行為對房地產(chǎn)價格的刺激，一手抑制房價，一手賺取高額地價，會使市場對今后調(diào)控產(chǎn)生極大的負面預(yù)期。這種效應(yīng)足以抵消調(diào)控的效果。”記得有官員曾這樣反駁：“現(xiàn)在賣得最貴的房子，有幾個是“招、拍、掛”的地？開發(fā)商抱怨地價高，實際是因為“招、拍、掛”擠壓了他們的利益?！蓖恋夭块T負責(zé)人也多次以數(shù)字說明：“地價占房價比重極小，絕不是造成房價高的因素?！?/p>

此后一切恢復(fù)平靜，天價拍地仍有發(fā)生，房價還在漲。之后，限價房消息落地。一位官員才發(fā)出這樣的感慨：“如果拍賣，可能又是天價，這與宏觀調(diào)控的初衷背道而馳。

直至十年后的今天，“地王”仍然遍地開花。

7月10日，有媒體報道稱，萬科半個月內(nèi)在全國催生三個“地王”，并引來包括華遠地產(chǎn)董事長任志強等人對“萬科不拿地王”的質(zhì)疑。對此，郁亮表示：“我們‘面粉、‘面包都做。2008年我們也拿過三個地王，那也是很痛苦的，所以地王我們還是不會參加的。但是目前地王的說法已經(jīng)發(fā)生了變化，現(xiàn)在媒體將拿地大的都叫地王，這是有問題的。而本月的幾個地王，還是比較不好做的?！?/p>

除了萬科之外，全國多個城市土地市場表現(xiàn)也是異?；馃幔_發(fā)商在土地市場你搶我奪爭相拿地，其中大型房企的舉動格外引人注目。據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，北京5月22日三地塊合計出讓金額為35.22億元。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達582.6682億元。2013年以來，北京土地出讓金合計達到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。上海土地出讓金截至5月底也達到432.34億元，占2012年全年的49%。而在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數(shù)據(jù)。廣州方面，與其2012年全市土地出讓總額為402億元相比，2013年僅前4個月的土地出讓金已達300億元左右。隨著接連三個“地王”的出現(xiàn)，預(yù)計廣州上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

著名地產(chǎn)評論人袁一泓認為，土地“招、拍、掛”制度客觀上喚醒了土地商品屬性，而之前協(xié)議出讓的弊端顯而易見，最為人詬病的，是它為利益相關(guān)方的土地尋租提供了方便之門。但在開發(fā)商任志強看來，土地協(xié)議出讓，是個別或少數(shù)官員拿零頭，購房者拿大頭；“招、拍、掛”出讓，是地方政府全部拿走，成本由購房者支付。

“8·31大限”也使得房地產(chǎn)在2003至2004年的急速增長中，原先大量潛在的問題隨著樓市的火爆而集中暴露出來，這些問題主要集中在各級政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷焙腿諠u增大的金融信貸風(fēng)險。由此使得2004年的政策不得不集中到調(diào)控“地根”和“銀根”兩方面來。但這波調(diào)控并未給市場帶來明顯觸動，反而帶來新的問題——飛漲的地價令房價無法遏止。

跨越千億大關(guān)

“8·31大限”對于房企的影響，遠不只造就了房價飛漲、地王之戰(zhàn)，也成就了房企從“無名作坊”向“行業(yè)大鱷”的轉(zhuǎn)變。

早在2004年，就有企業(yè)開始跨進“百億軍團”，如合生創(chuàng)展、順馳置地、綠地集團等，但是萬科卻不在其中，這似乎威脅到了萬科作為行業(yè)龍頭的“江湖地位”。也就是在這一年，萬科高調(diào)宣布未來十年要向千億元銷售目標進擊。

地產(chǎn)“百億軍團”的概念最先由順馳置地的孫宏斌提出，但是這一口號隨即成為開發(fā)商們奮斗的目標。一向低調(diào)的富力地產(chǎn)董事長李思廉在接受采訪時坦言，那時的富力不但進軍北京市場，還攜巨資涉足商業(yè)地產(chǎn)，擴張速度之快、跨度之大也在業(yè)內(nèi)首屈一指。也是在2004年底，當(dāng)時在上海擁有市場占有率4%的綠地集團也搭上了地產(chǎn)百億房企的快車，這一年綠地迅速開疆?dāng)U土，實施全國化策略。

就在眾多企業(yè)為踏入“百億軍團”而歡呼雀躍時，萬科在其二十周年慶典上提出了銷售額達到1000億元的目標，這在當(dāng)時著實讓人目瞪口呆。而萬科這個千億目標是按照其30%的復(fù)合增長率，十年之后增長的結(jié)果。

然而截止到2010年12月1日，萬科2010年度銷售總額就已突破1000億元。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和?！扒|房企”，這個萬科在2004年提出的希冀在2014年實現(xiàn)的遠景目標，整整提前了49個月完成。

“房價和地價存在聯(lián)動關(guān)系，各地市場存在差異性。萬科的快速開發(fā)策略和戰(zhàn)略縱深布局非常有利于過濾行業(yè)波動?！庇袅猎诠_場合表示，萬科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢使公司有了更大的騰挪空間。

萬科能取得較好的銷售業(yè)績，主要由于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導(dǎo)向。具體包括兩點，一是萬科在產(chǎn)品上堅持主流定位，二是堅持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。

相關(guān)人士進一步解釋說，這意味著即使部分城市的土地市場出現(xiàn)了過熱的情況，萬科也總能在其他城市找到土地價格合理的發(fā)展機會。

如今，在調(diào)控持續(xù)的背景下，認清形勢的房企巨頭業(yè)績飆升勢頭不減?！扒|俱樂部”不再是萬科一家獨大，保利、綠地在2012年也加入了“千億陣營”，從而最終完成了企業(yè)從百億到千億的蛻變。

目前，萬科2013年前5個月的銷售額突破了700億元。業(yè)內(nèi)猜測，按照這個速度，萬科今年會達到1700億元的整體銷售規(guī)模，這樣再過十年，萬科會不會突破1萬億元？

而郁亮坦言：“我估計不太可能，因為企業(yè)發(fā)展這么大還要保持這么快的增長率，如果銷售額到2000億元，那么他的20%就是400億元，400億元拿出增量也是很大的公司?，F(xiàn)在我們這么大規(guī)模只能說隨波逐流。衡量企業(yè)成長的標準不能用規(guī)模說，還有股東的回報、員工的發(fā)展。綜合起來，對股東來說不能不增長，對員工來說不能不增長，這些都是靠回報來說。但它的空間是一定有的，不用十年就會有傳統(tǒng)意義的天花板。中國房地產(chǎn)市場到10萬億元就差不多了，一年1000萬套住宅，能建多少年大家可以算一算?？赡芪磥硎曛袊≌枨罅繒€(wěn)定下來，甚至?xí)s。為什么萬科要轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，就是為了解決我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在未來一段時間的發(fā)展問題，所以拜托大家以后不要用規(guī)模來衡量我們?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認為，萬科千億元銷售目標的完成，代表著宏觀調(diào)控下的市場話語權(quán)，正在從單純依靠銀行貸款支撐下高負債經(jīng)營的經(jīng)營模式，逐漸向資本市場融資的上市公司靠攏。而土地的“招、拍、掛”制度，讓資金與土地的博弈成為房企可持續(xù)發(fā)展的杠桿。萬科作為最早一批上市的房企之一，先發(fā)制人，最先把握了資金優(yōu)勢，進而把握了土地市場的話語權(quán)，因此也成為這一輪宏觀調(diào)控的最大受益者。