多地試點(diǎn) ：農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易改革提速

近期，廣東、溫州、武漢、重慶等地不斷出臺(tái)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易的相關(guān)政策，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)正加速前行。對(duì)此，有關(guān)人士表示，由于各地情況不同，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)不會(huì)一刀切，而是走自下而上的改革路徑，將由地方試點(diǎn)突破來(lái)推動(dòng)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的全面推開。

廣西 土地股“活化”農(nóng)村資本

近年來(lái)，廣西通過(guò)探索逐步形成了以土地股份制形式“活化”農(nóng)村資本，即農(nóng)民將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股于一定的組織形態(tài)進(jìn)行管理，并依據(jù)股權(quán)獲得相應(yīng)收益的土地經(jīng)營(yíng)模式。這樣一來(lái)，農(nóng)民入股土地股份合作社，變身為股東，農(nóng)民不種地也能獲取每畝數(shù)百或上千的租金收益。以股份制農(nóng)場(chǎng)為例，基于不改變土地所有制性質(zhì)和土地用途的前提下，農(nóng)民的收入與股份制農(nóng)場(chǎng)的收益捆綁在一起，共擔(dān)利益、風(fēng)險(xiǎn)。通常每畝地為一股，每畝地確立一定的保底股金，并參與農(nóng)場(chǎng)分紅。其中農(nóng)場(chǎng)的員工福利占去三成農(nóng)場(chǎng)利潤(rùn)，其余的分配給經(jīng)營(yíng)者、股東，一般分配比例為六四開。

溫州 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易統(tǒng)一管理

近日，溫州發(fā)布《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》（下稱《辦法》），明確將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木所有權(quán)和山林股權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)范圍?！掇k法》明確了專門的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，要求整合現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心。今年年初成立的溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心是由溫州農(nóng)投集團(tuán)和溫州國(guó)投集團(tuán)共同投資設(shè)立的，意在通過(guò)協(xié)議、競(jìng)價(jià)、拍賣、招標(biāo)等方式為農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供場(chǎng)所設(shè)施、信息發(fā)布、組織交易、交易鑒證等服務(wù)。

《辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的交易收益，應(yīng)當(dāng)納入本集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理，用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員福利分配、社會(huì)保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)；而農(nóng)村個(gè)人產(chǎn)權(quán)的交易收益，歸個(gè)人所有。

《辦法》公布以后，溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)了一個(gè)插曲：有學(xué)者將此解讀為“農(nóng)村房屋可以在縣域內(nèi)交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義”，但溫州農(nóng)村工作辦公室迅速出來(lái)辟謠，稱溫州農(nóng)房買賣僅限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織（通常為村）內(nèi)進(jìn)行交易，否則不能辦理相應(yīng)的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

廣東 宅基地流轉(zhuǎn)將不再局限于轉(zhuǎn)戶農(nóng)民

最近廣東提交的《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》（送審稿）也透露出新時(shí)期土地改革的強(qiáng)勁信號(hào)。該文件鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋，房屋所在的宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。這意味著，宅基地流轉(zhuǎn)將不再局限于轉(zhuǎn)戶農(nóng)民。一直以來(lái)，宅基地被視為農(nóng)民福利，政府出于社會(huì)穩(wěn)定等因素，明確禁止農(nóng)村宅基地入市。但在廣東等沿海區(qū)域，宅基地私下交易已經(jīng)較為普遍，甚至許多農(nóng)戶一戶不止一處宅基地。數(shù)據(jù)顯示，廣州農(nóng)村有1/3的農(nóng)戶擁有不止一處宅基地，而且六成的集體存量建設(shè)用地沒(méi)能得到充分利用，與之相對(duì)的則是整個(gè)城市又面臨建設(shè)用地指標(biāo)短缺。有關(guān)人士認(rèn)為，讓宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，利于平衡和調(diào)劑鎮(zhèn)內(nèi)各村用地的不均衡狀況。

武漢 發(fā)展空間巨大的農(nóng)交所

武漢農(nóng)交所2009年4月正式掛牌，是全國(guó)第三家、中部首家。成立至今，以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為主，涵蓋“四荒地”使用權(quán)、養(yǎng)殖水面經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)等9大類，累計(jì)交易76.5億元，涉及農(nóng)村土地面積83.74萬(wàn)畝，惠及14萬(wàn)農(nóng)戶，創(chuàng)造了交易品種最多、交易規(guī)模最大、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款總額最高等多項(xiàng)全國(guó)之最。

參與武漢農(nóng)交所構(gòu)架方案的華中師范大學(xué)中國(guó)農(nóng)村研究院院長(zhǎng)徐勇教授說(shuō)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易還有很大的增長(zhǎng)空間，農(nóng)交所作為中介平臺(tái)還有很大的發(fā)展空間?，F(xiàn)實(shí)中，在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)途徑上，還是以親友介紹、村集體協(xié)商、雙方直接洽談等傳統(tǒng)方式為主，土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化程度還不夠。

他告訴記者，目前土地流轉(zhuǎn)形式以出租為主，真正轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的比較少，而且土地經(jīng)營(yíng)權(quán)都分散在農(nóng)戶手中，要連片成規(guī)模地流轉(zhuǎn)很不容易。土地出租期限也普遍偏短，以三五年居多，甚至一年一租，短期行為多。

徐勇說(shuō)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，種田大戶流轉(zhuǎn)土地、進(jìn)行總體規(guī)劃、投資基礎(chǔ)設(shè)施和機(jī)械等，成本投入較大，收益需長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)才得以保障。因此國(guó)家政策應(yīng)連貫統(tǒng)一，暢通土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，使農(nóng)村資源能夠有序流動(dòng)，釋放活力。

重慶 以“地票制”開展土地實(shí)物交易和指標(biāo)交易試驗(yàn)

早在2007年，重慶就獲批設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全面推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的體制改革，獲準(zhǔn)在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制。六年來(lái)，重慶在農(nóng)村土地改革及產(chǎn)權(quán)交易方面積累了一定經(jīng)驗(yàn)。2008年12月，重慶農(nóng)村土地交易所正式掛牌成立，隨后推行“地票制”，開展土地實(shí)物交易和指標(biāo)交易試驗(yàn)，使得一般只允許在封閉的區(qū)縣內(nèi)流轉(zhuǎn)的土地指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了在全市范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)。

所謂“地票”指的是農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)，以票據(jù)的形式通過(guò)農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。前來(lái)購(gòu)買地票的人或單位包括土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、民營(yíng)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、園區(qū)建設(shè)單位、自然人。換句話說(shuō)，當(dāng)項(xiàng)目落地缺乏土地指標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)者可以找農(nóng)民買地票換取指標(biāo)，調(diào)劑土地指標(biāo)。