任志強 今年房價將保持穩(wěn)中有升

去年3月我曾指出，今年3月份可能出現(xiàn)房價暴漲，當(dāng)時很多人不信，而事實證明了預(yù)測的結(jié)果。資料顯示，在連續(xù)兩年的土地負增長之后，第三年一定會出現(xiàn)房價暴漲。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2003年這種規(guī)律就開始出現(xiàn)，2008年、2009年兩年土地負增長之后，2010年房價大漲。2011年和2012年土地負增長，2013年房價就出現(xiàn)了上漲的情況，而近幾個月地王的出現(xiàn)也是因為土地供給短缺，這種情況還會持續(xù)一段時間，直到土地供需平衡。

華遠地產(chǎn)已在北京、西安、青島、長沙等多地布局。以目前情況來看，土地供應(yīng)量是-10%增長，一線和二線城市去年的供應(yīng)量都非常低。而我國土地供應(yīng)的總指標(biāo)，三、四線城市占比接近70%，一線和二線城市只有不到20%。這主要因為土地指標(biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來計算，受限于國內(nèi)的戶籍制度。大部分人口流入一線和二線城市，但戶籍仍留在三、四線城市，這就造成了三、四線城市人均需求過多，而一線和二線城市嚴(yán)重不足。在一線城市整體土地供應(yīng)相對有限的情況下，住宅供地更為“保守”。在土地供應(yīng)中，住宅用地占比大約是29%，這其中純商品房占比僅有15%。由于住宅開發(fā)用地稀缺，無法遏制房價上漲。

目前是發(fā)展城鎮(zhèn)化最快的階段，每年竣工300萬套房，現(xiàn)在每年竣工1000萬套房，但是城鎮(zhèn)化速度并沒加速，所以說房地產(chǎn)跟城鎮(zhèn)化沒關(guān)系。但房地產(chǎn)一定是城鎮(zhèn)化補充條件，人們進城同時要改善自己居住條件，這兩個是巨大差別。應(yīng)放開所有限制城鎮(zhèn)化的資源和障礙。第一，實現(xiàn)市場化，政府如果不允許實行真正的市場化就不可能有城鎮(zhèn)化；第二，政府應(yīng)把遷徙權(quán)利還給人民，光有戶籍制度還不行。

我們看看城鎮(zhèn)化升和降的曲線，實現(xiàn)農(nóng)村戶籍制度管制之前，1959年之前城鎮(zhèn)化速度是上升的，而1960年城鎮(zhèn)化速度是下降的，1960年城鎮(zhèn)化率接近30%，為什么1978年后變成17.9%，就是因為三年自然災(zāi)害，那時候不允許人們遷徙。中國的戶籍制度把養(yǎng)老等與人連在一起，當(dāng)人走的時候，帶不走這些資源。遷徙權(quán)的含義是，人走到哪里，公共醫(yī)療服務(wù)、教育配套應(yīng)該跟著人走。人往高處走、水往低處流，有了遷徙權(quán)之后人們可以自由選擇進入城市和農(nóng)村。但沒遷徙權(quán)之前，公共配套和固化問題都解決不了。

同時跟遷徙權(quán)并列的問題就是土地制度。土地權(quán)利是農(nóng)民進城的成本，政府不應(yīng)該隨便征用或者低價征用，如果土地能夠自由流轉(zhuǎn)，那房價可能沒有那么高。此外，還有另一個待解決問題是自由競爭，而不是政府人為配置，否則最后導(dǎo)致的結(jié)果是資源配置不合理。很多人把房價問題推到開發(fā)商頭上，其實是政府公共選擇和土地私有化問題沒有選擇好，使中國城鎮(zhèn)化增長率低于亞洲其他國家，比如越南。試圖把城鎮(zhèn)化變成房地產(chǎn)化對城鎮(zhèn)化沒有任何意義，解決就業(yè)、解決所說的障礙問題，才可能是城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要關(guān)鍵。我們老百姓拼命喊著要限制房價，結(jié)果好處沒有落到普通老百姓身上。目前來看，新的政策是保持市場健康穩(wěn)定發(fā)展，到目前為止還是尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，沒有繼續(xù)采取手段調(diào)控。今年房價將保持總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有升。