底特律，餡餅還是陷阱？

稼辛 于莉

底特律的名字最近被反復(fù)重提，是因為房子。

據(jù)說，在2008年，底特律的房屋均價還在10萬美元的高位徘徊，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了1.15萬美元。在各種傳言里，一座民宅的掛牌價僅為10美元；而3月15日，投機(jī)商人茉莉？麥克莫瑞斯對央視說，她最近花了2300美元在底特律購買了一套200多平米的房子，而5年前這套房子的市場價是45萬美元。

面對鏡頭，茉莉說：“有人愿意花1100美元買雙鞋子，我為什么不用這個錢買兩套房子，口袋里還能剩10美元?！?/p>

這里是底特律

2012年，底特律因為諸多負(fù)面因素，被《福布斯》評為“美國最悲慘城市”。

這里曾誕生過世界上第一輛屬于普通百姓的汽車——福特T型車，它標(biāo)志著世界汽車工業(yè)革命的開始。歷史上赫赫有名的汽車之城，現(xiàn)在成為了炒房團(tuán)的首選目標(biāo)——盡管很多人并不知道，現(xiàn)在在美國人的詞典里，底特律和惡名昭著有著微妙的聯(lián)系。

底特律的市旗上有法國百合花、英國獅子和美國星條旗的標(biāo)志，反映了這座城市的歷史淵源。 “底特律”源于法語，意為“海峽之河”，最初為印第安人的毛皮市場和木材集散地。18世紀(jì)的第一年，法國人在此設(shè)立了一個貿(mào)易站，并建筑碉堡以同印第安人作戰(zhàn)，1763年英國人乘虛而入，1796年才得以歸屬美國。

由于興修鐵路，歐洲德、英、荷移民在19世紀(jì)大量擁入。造船業(yè)及航運(yùn)業(yè)在此迅速發(fā)展。又因為這座城市附近有鐵礦砂和煉鋼廠，“汽車大王”亨利？福特1903年選擇在這里創(chuàng)建了第一家大規(guī)模的汽車生產(chǎn)廠，并在1914年首次使用裝配線生產(chǎn)汽車。

流城、沃倫、弗林特等工業(yè)都市都以衛(wèi)星城的身份圍拱在底特律的周圍，它們大多制造汽車零件以供應(yīng)汽車制造公司。1907年，底特律汽車經(jīng)銷商協(xié)會主辦了首屆車展，當(dāng)時有17家廠商和33輛汽車參展。1989年，底特律車展更名為北美國際汽車展，迎來了它聲譽(yù)的頂峰。

就是這么一個一度讓汽車行業(yè)的大佬也要脫帽行禮的大都會，卻在短暫的時間里急速墜落成類似于好萊塢電影《我是傳奇》里的寂靜之地。

被誤讀的底特律

2009年底特律的通用汽車公司向紐約法院提交破產(chǎn)申請，當(dāng)時《商界評論》雜志的美國駐地記者劉勇就曾對底特律展開4天3夜的穿越之旅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，市中心到處是一幢幢廢棄的房子，松鼠逍遙地隨意橫穿馬路，似乎這早已不是人類占據(jù)的世界。在寬闊的伍德沃德大道上，行駛的車輛竟然比高速公路上還要稀少。這條8車道、直通底特律市中心的主干道兩邊，到處是老舊、低矮的房屋，路上沒有什么行人，看不出太多生氣。沒人敢在天黑以后的底特律市中心步行。

美國最具影響力的博客新聞網(wǎng)站赫芬頓郵報曾登載了一組照片，反映底特律這個城市的底層人員的生活。這組照片在網(wǎng)上引起了轟動，創(chuàng)下了20.5萬人次評論的紀(jì)錄。有一個被人們忽略的現(xiàn)象則是，照片里的人大多是有色人種：因為早在2001年，底特律人口中的81.55%為黑人。

嚴(yán)格來說，“底特律”的概念包括底特律市和底特律大都會區(qū)兩種，后者包括底特律市周邊衛(wèi)星城和幾個縣，這次“購房狂潮”的發(fā)生地在前者：多年以前的底特律中心城區(qū)。換一句話來說，大底特律地區(qū)由26個和底特律市差不多的市鎮(zhèn)組成，一如中國廣東的東莞，是由大大小小的城鎮(zhèn)拼湊起來，城鎮(zhèn)之間由公路連接而成。而現(xiàn)在瀕臨破產(chǎn)的只有底特律市區(qū)，但周圍的其他大多數(shù)市鎮(zhèn)環(huán)境非常好，房價不比美國其他地方的房價低。

其實在上世紀(jì)60年代，底特律市區(qū)經(jīng)歷了大規(guī)模的種族騷亂，迫使州長下令國民警衛(wèi)隊進(jìn)城維持秩序，總統(tǒng)也下令軍隊介入。那場騷亂之后，底特律大批房屋被焚毀，白人中產(chǎn)階級大規(guī)模逃離市中心。工人集中的底特律，一直是美國政治運(yùn)動活躍的地方。例如20世紀(jì)30年代大蕭條時期，為失業(yè)斗爭的工人組織，組建了強(qiáng)大的工會——聯(lián)合汽車工人工會。

時間回到1973年，黑人考爾曼？揚(yáng)在一系列政治抗議運(yùn)動后當(dāng)選底特律歷史上第一位黑人市長。此位市長走馬上任后，采取了一系列有利于黑人的施政方針，白人的撤離更加嚴(yán)重，商業(yè)市場也流失，于是底特律的城市稅收基礎(chǔ)縮小了。近年來汽車重鎮(zhèn)地位的喪失，更讓底特律的失業(yè)率節(jié)節(jié)攀升，市中心成片的摩天大樓、工廠和住宅荒廢，晚上市內(nèi)的街燈甚至都不能全部亮起來。而中心街區(qū)外圍的12個住宅街區(qū)，也在過去的十多年里飛快凋零。白人和受過教育的黑人不斷搬往更遠(yuǎn)的郊區(qū)和衛(wèi)星城，在這些離去的身影背后，留下了一個難以提供基本服務(wù)和履行養(yǎng)老金義務(wù)的城市。

更何況，這里的環(huán)境已被汽車工業(yè)污染。上世紀(jì)五六十年代的時候，整個美國東北部五大湖區(qū)都曾有大批居民因環(huán)境問題嚴(yán)重而被迫離開，同樣的故事也發(fā)生在了匹茲堡，不過由于保護(hù)得力，匹茲堡的人口外流得以控制，但底特律就沒那么幸運(yùn)了。市中心區(qū)也日漸荒廢，昔日的繁榮只能追憶。

其實在多年以前，底特律中心街區(qū)小范圍的“鬼城”就以其白菜價而聞名，不過伴隨著工業(yè)衰落，蕭條景象已經(jīng)蔓延至市中心方圓十二英里的地段，對政府失望的原住民們成批棄房出走，大方地將城市交給了外來的購樓者。

底特律的衰落，也與優(yōu)厚的福利密不可分。高額的退休養(yǎng)老金和醫(yī)療保險，曾讓底特律成為工薪階層的天堂，但也是一個沉重的包袱。這樣的結(jié)果是，產(chǎn)業(yè)在下滑，失業(yè)率在上升；稅收在減少，福利開支卻要增加。為維持運(yùn)轉(zhuǎn)，底特律政府只能赤字高懸。

底特律也曾試圖轉(zhuǎn)型，但從未成功。美國三大汽車巨頭上世紀(jì)歷經(jīng)數(shù)次危機(jī)，結(jié)果都能峰回路轉(zhuǎn)，這也使這座城市一次次錯過了大刀闊斧改革和轉(zhuǎn)型的好時機(jī)。而對很多底特律人來說，在汽車制造企業(yè)工作似乎已成為一種習(xí)慣。與此同時，許多人開始沉迷于毒品，治安由此急劇惡化，而治安環(huán)境又讓投資者望而卻步。為更好地滿足自身發(fā)展，一些新興技術(shù)企業(yè)正試圖轉(zhuǎn)戰(zhàn)新興市場國家，甚至連三大汽車巨頭也在拋棄底特律。

美國人總喜歡將芝加哥拿來和底特律做對比。芝加哥雖然也靠制造業(yè)起家，但從上世紀(jì)70年代起就開始向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。過去作為支柱的制造業(yè)，現(xiàn)在只占芝加哥經(jīng)濟(jì)總量的13%。從全球范圍看，同樣的成功者還有德國的老工業(yè)城市魯爾。密歇根州州長奧爾期望，對底特律市財政的接手將成為美國歷史上“最偉大的轉(zhuǎn)折之一”。那就讓我們一起期待吧。

去底特律炒房值嗎？

對于中國城市的發(fā)展，底特律的困境是一個生動的教訓(xùn)。

一名在底特律生活的華人說：“可能沒在底特律待過的人對底特律不太了解。13公里以內(nèi)的市區(qū)全是貧窮的區(qū)域，安全差、環(huán)境亂?！?/p>

“底特律市區(qū)已經(jīng)廢墟化，完全喪失發(fā)展的預(yù)期。很多區(qū)域建筑破敗，主要以黑人、低收入、不具備遷徙能力的人為主，治安混亂。這樣的地方房產(chǎn)有何投資價值？”新浪財經(jīng)專欄作家谷古股撰文說。他不久前剛剛從底特律考察回來。

“來底特律買房吧”更有可能是當(dāng)?shù)卣臓I銷行為：房子賣到“白菜價”并不是今天的底特律才有的事情，早在2008年金融危機(jī)爆發(fā)之前就有類似狀況。此事被重新炒作，不排除其中有投機(jī)意味。例如前文所述央視采訪的商人茉莉？麥克莫瑞斯，其身份是底特律房地產(chǎn)投資公司總裁，而她所高調(diào)宣稱的“一雙鞋子買兩套房”，鞋子指的是1100美元的高檔皮鞋。

而廣為流傳的所謂1美元房子，指的是那些廢棄時間超過30年，并被偷竊一空的老齡樓。此外美國房產(chǎn)證的大坑，也足以把人坑死。在美國，計算房產(chǎn)稅的房屋價值是由政府估算的，而政府的估價往往都比較高。花500美元買房子，政府可能估價30萬美元，每年買房人還要支付大約6000美元的房產(chǎn)稅。此外，有一些房子還需要好好整修，這都是不小的費(fèi)用。

山姆？卡明斯曾是最篤信底特律樓市能翻盤的投資商中的一個。他半年前相中位于底特律中心城區(qū)的幾幢棄置的辦公樓，當(dāng)時認(rèn)為底特律的房價處于低谷，山姆連價格都沒商量，爽快入手。山姆把它們重新裝修成公寓樓，租給在市區(qū)上班的青年人，但入住率一直突破不了60%（事實上，底特律市中心寫字樓的空置率已經(jīng)高達(dá)56%，無論如何都戰(zhàn)勝不了人口流失的速度）。于是，山姆不得不急著將這幾幢樓出手，最終以低于原價20%的價格成交。

對于抄底出手的中國人而言，去底特律這樣的城市“抄底”，實際上是一種賭博，賭的是底特律的未來，賭的是底特律將來會復(fù)興。只是，底特律復(fù)興前景難以令人樂觀，因此，這種賭博獲勝的機(jī)會也極其渺茫。

這樣的城市中心區(qū)衰敗并不僅僅發(fā)生在底特律，例如最近藍(lán)可兒命案發(fā)生的塞西爾酒店地處的洛杉磯市中心，也面臨著這樣的困境。熱劇《美國怪談》的開頭，正是從波士頓遷徙到美國西海岸的主角一家，為求安靜，也選擇了“陽光都比市區(qū)燦爛”的洛杉磯郊區(qū)安家，亦反映了這種現(xiàn)象。

“1～100美元，便可以買走一套房子”，這是汽車城底特律打出的最新廣告語。耐人尋味的是，美國聯(lián)邦地區(qū)法院近日判定前底特律市長夸梅？基爾帕特里克24項腐敗罪名成立，底特律市密西根東區(qū)聯(lián)邦檢察官芭芭拉？麥奎德在新聞發(fā)布會上表示：“基爾帕特里克自己過著奢侈的生活，卻眼睜睜地看著底特律市人的生活質(zhì)量倒退。他沒有領(lǐng)導(dǎo)底特律市，反而洗劫了這座城市。”