物業(yè)費糾紛的司法困境與出路

顧 彬

（南通市崇川區(qū)人民法院，江蘇 南通226007）

當(dāng)下的中國正逐步向公民社會邁進(jìn)，社區(qū)成為一個地區(qū)或城市的基本構(gòu)成單元。然而，伴隨社區(qū)的漸漸成型和壯大，社區(qū)中的矛盾糾紛也日益增多，其中尤以拖欠物業(yè)費糾紛為甚。人民法院受理的物業(yè)費糾紛案件在逐年遞增，逐漸成為人民法院踐行民生司法道路上的一大難題。

一、物業(yè)費糾紛的基本特點

物業(yè)費糾紛是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的一類糾紛，糾紛主體一般為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主，在訴訟中前者為原告，后者為被告，表現(xiàn)形式為被告業(yè)主拖欠物業(yè)費不繳。

1.批量受理。物業(yè)費案件，往往以小區(qū)為單位批量涌入法院，這直接源于物業(yè)服務(wù)“單對多”的特定關(guān)系。這一特點直接導(dǎo)致承辦部門和承辦法官的辦案壓力陡增。表面上看，物業(yè)公司起訴的一批批案件屬于系列案件，但實際上每一起物業(yè)費糾紛背后的原因各異，而且多案同時處理不但不會提高效率，反而會增加法官的駕馭難度。

2.關(guān)系民生。物業(yè)費案件，雖然每一起爭議標(biāo)的額不大，但卻關(guān)系到公民個人及其家庭的生活質(zhì)量和切身利益，整個社區(qū)乃至一個地區(qū)的物業(yè)費糾紛處理不好，直接關(guān)系該社區(qū)甚至地區(qū)的社會和諧和穩(wěn)定。因此，人民法院調(diào)處物業(yè)費糾紛，不僅要作為一項司法工作來對待，更要以推動社會管理的姿態(tài)將其作為一項民生工程來重視。

3.風(fēng)險較高。雖然產(chǎn)生物業(yè)費糾紛的原因不盡相同，但被告業(yè)主在繳費問題上卻形成了無形的共同利益圈，故而常以群體的方式參加或要求參加訴訟，一旦某一個或某幾個案件處理不當(dāng)，很可能會激發(fā)潛在的群體性矛盾。

二、存在的問題及原因分析

根據(jù)訴訟的進(jìn)程，物業(yè)費糾紛的審理存在三大難題，即傳喚難、調(diào)解難、執(zhí)行難，以下分別予以闡釋。

1.傳喚難。

（1）訴訟前通知調(diào)解不易。物業(yè)公司起訴到法院后，法院需要傳喚被告業(yè)主到庭應(yīng)訴。然而，大多數(shù)業(yè)主應(yīng)訴積極性低，抵觸情緒普遍強(qiáng)烈。當(dāng)前，很多法院針對簡單的民商事糾紛實行訴前調(diào)解前置的制度，物業(yè)費糾紛就是其中一種主要類型。由于訴前調(diào)解程序是一種訴訟外途徑，因此無法動用正式的司法程序。傳喚被告調(diào)解的基本方法局限于電話通知和發(fā)送《訴前調(diào)解通知書》，但由于這種方法缺乏足夠的強(qiáng)制力，導(dǎo)致傳喚效果不佳，成功率較低。在電話通知過程中，很多被告業(yè)主還將矛盾和情緒轉(zhuǎn)移到法院和法官身上。

傳喚被告業(yè)主來法院調(diào)解不易，原因主要有三點：第一，物業(yè)費糾紛雖小，但日復(fù)一日不得化解，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾往往在訴訟之前已經(jīng)根深蒂固，在雙方矛盾已然激化的情況下，法院很難取得被告方的配合。第二，因物業(yè)費這種小事被訴至法院，令被告業(yè)主普遍感覺自身名譽(yù)受損，有的甚至在訴訟前連一個物業(yè)公司的催費電話都沒接到過，由此導(dǎo)致被告業(yè)主的厭訟情緒更甚。第三，拒交物業(yè)費現(xiàn)象并非個例，被告業(yè)主從眾抱團(tuán)心理非常普遍，常常抱著“法不責(zé)眾”的心理逃避法院傳喚。

（2）立案后送達(dá)面臨困境。一旦訴前調(diào)解傳喚被告業(yè)主不成，糾紛將正式立案轉(zhuǎn)入訴訟程序。雖然有了訴訟法的明文保障，但是送達(dá)應(yīng)訴材料仍是每一起案件必須要跨的一道坎。無獨有偶，送達(dá)訴訟文書比訴前傳喚的難度有過之而無不及。通常情況下，法院向被告業(yè)主送達(dá)應(yīng)訴文書采取郵寄送達(dá)方式，①雖然民訴法明確規(guī)定法院送達(dá)應(yīng)當(dāng)以直接送達(dá)為原則，只有直接送達(dá)確有困難的才可郵寄送達(dá)。但由于當(dāng)前司法實踐案多人少的矛盾長期存在，郵寄送達(dá)這種相對快捷方便的送達(dá)方式成為法院送達(dá)的首選，不僅像物業(yè)費糾紛這類數(shù)量龐大的系列案件如此，一般民商事案件也都遵循此種選擇。但有效送達(dá)的幾率很低。只有當(dāng)被告業(yè)主本人簽收并留下準(zhǔn)確身份證號碼的情況下，法院才具備缺席開庭的合法條件。面對這樣的現(xiàn)狀，很多物業(yè)費糾紛案件無奈只能走到公告送達(dá)這一看似荒誕的地步。②筆者之所以稱物業(yè)費案件適用公告送達(dá)荒誕，是因為大部分被告業(yè)主并非下落不明，而只是以各種形式拒絕來法院應(yīng)訴，法院在送達(dá)無門的情況下做出的一種妥協(xié)，甚至可以說是自欺欺人、掩耳盜鈴。然而，即便是公告送達(dá)后合法走完全部訴訟程序，到了執(zhí)行階段矛盾更易激化，因為實際未履行抗辯權(quán)利的被告業(yè)主將在最后關(guān)頭將情緒集中于一點爆發(fā)。

物業(yè)費案件的送達(dá)程序之所以成為一大難題，筆者認(rèn)為原因在于以下幾方面：第一，電話送達(dá)只能“錦上添花”而不能“雪中送炭”。物業(yè)費案件因為權(quán)利義務(wù)關(guān)系簡單、標(biāo)的額小等特點通常適用簡易程序?qū)徖怼！睹裨V法》規(guī)定簡易程序中法院可以通過簡便方式傳喚當(dāng)事人、送達(dá)訴訟文書，但這一規(guī)定對法院而言似乎僅僅是一種“權(quán)利”而非“權(quán)力”——當(dāng)事人經(jīng)通知后主動到庭，那么口頭或其他簡便傳喚方式自然合法有效。但如果法院通過簡便方式傳喚當(dāng)事人且當(dāng)事人確實接收到傳喚后仍拒不到庭，那么這種簡便送達(dá)的效力又當(dāng)如何——法律無明文規(guī)定，鑒于最高院的司法解釋③最高人民法院《關(guān)于適用簡易程序?qū)徖砻袷掳讣娜舾梢?guī)定》（以下簡稱《簡易程序規(guī)定》）第十八條規(guī)定：“以捎口信、電話、傳真、電子郵件等形式發(fā)送的開庭通知，未經(jīng)當(dāng)事人確認(rèn)或者沒有其他證據(jù)足以證明當(dāng)事人已經(jīng)收到的，人民法院不得將其作為按撤訴處理和缺席判決的根據(jù)。”，法院也不敢直接缺席審判。第二，直接送達(dá)成本高，郵寄送達(dá)效率低。由于物業(yè)費案件通常都成批受理，每起案件都采用直接送達(dá)方式將耗費承辦法官大量時間和精力，因此不可能成為物業(yè)費糾紛的基本送達(dá)方式，即便投入人力物力進(jìn)行直接送達(dá)，往往也會因為被告業(yè)主白天上班不在住所而無法送達(dá)，由此也導(dǎo)致司法資源極大浪費。至于郵寄送達(dá)，司法實踐中的大多數(shù)情況是：要么是被告業(yè)主拒收，或者故意拖延簽收致郵件逾期退回法院；要么是被告業(yè)主的家屬簽收，而法院又無法獲取該簽收人與被告系同住成年家屬的證據(jù)，導(dǎo)致被告不到庭的情況下無法缺席審理。第三，公告送達(dá)附條件、耗時長。為了不違背法律的基本規(guī)定，法院只有先往被告的戶籍所在地送達(dá)不成后才能采用公告送達(dá)，以此推定被告的“下落不明”狀態(tài)。但法院并非公安機(jī)關(guān)，并無公民的戶籍信息，為此法院就要去公安機(jī)關(guān)調(diào)取或者授令讓原告方的代理律師去公安機(jī)關(guān)調(diào)取。這種前置性程序其實是一種未預(yù)計成本。滿足公告送達(dá)的條件后，訴訟進(jìn)程得以推進(jìn)，但時間將加倍延長：公告登報需要十天、半個月時間，登報后公告期兩個月，期滿后還要經(jīng)歷一個月的答辯期，開完庭后即便馬上判決，判決書仍要再次經(jīng)歷兩個月的公告期限和十五天上訴期。法諺有云：遲來的正義非正義。即便拿到一紙勝訴判決，對于主要靠收取物業(yè)費維系運(yùn)營的物業(yè)公司而言，整個訴訟也會成為一筆回報周期超長的投入。

2.調(diào)解難。新民訴法第一百二十二條確立了“先行調(diào)解”機(jī)制，實際上確定了訴前調(diào)解的合法地位。［1］《簡易程序規(guī)定》第十四條也規(guī)定訴訟標(biāo)的額較小的糾紛應(yīng)當(dāng)先行調(diào)解，而物業(yè)費糾紛一般訴訟標(biāo)的額較小，而且屬于社區(qū)內(nèi)部的民生糾紛，故調(diào)解是化解該類糾紛的基本途徑，也是首選路徑。

然而，該類案件在司法實踐中的調(diào)解難度似乎與其表面呈現(xiàn)出的簡易程度成反比，根據(jù)筆者實踐中的經(jīng)驗，其原因主要在于以下幾個方面。第一，被告業(yè)主應(yīng)訴率低，法院難以組織調(diào)解。這一點在上文已做過詳細(xì)闡述，在此不再贅述。第二，大部分業(yè)主將不繳物業(yè)費的原因歸咎于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，然而服務(wù)質(zhì)量本身很難量化，而且很難盡善盡美，所以雙方具體到物業(yè)費數(shù)額上很難達(dá)成一致；更有甚者因物業(yè)服務(wù)問題直接或間接導(dǎo)致了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失，該損失往往還超過應(yīng)繳的物業(yè)費數(shù)額，由此導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾更加糾纏不清，故而法院調(diào)解非常困難。第三，很大一部分業(yè)主拒交物業(yè)費的理由是房屋質(zhì)量存在問題，繼而開發(fā)商被牽涉進(jìn)物業(yè)服務(wù)糾紛，使得案件主體多元化，被告業(yè)主與物業(yè)公司也陷入無休止的扯皮之中。第四，相當(dāng)一部分被告業(yè)主系拆遷戶，沒有繳納物業(yè)費的習(xí)慣和意識，更有甚者將拆遷矛盾牽涉進(jìn)物業(yè)服務(wù)關(guān)系中，導(dǎo)致調(diào)解工作無從開展。第五，物業(yè)案件涉案標(biāo)的往往很小，但這恰恰成為此類案件調(diào)解困難的誘因，因為標(biāo)的額小直接導(dǎo)致調(diào)解余地和空間變小。相反，標(biāo)的額大的案件雙方妥協(xié)退讓的空間就大，法官開展工作的余地也就大。

3.執(zhí)行難。執(zhí)行難的問題在物業(yè)費案件中主要體現(xiàn)為兩點：一是調(diào)解案件的被執(zhí)行人賴皮心理作祟，二是缺席判決的被執(zhí)行人抵觸心理集中爆發(fā)。

調(diào)解結(jié)案的物業(yè)費案件，通常是由物業(yè)公司做出一定讓步、被告業(yè)主獲得一定“實惠”收場。這樣的案件之所以進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，恰恰體現(xiàn)出被告業(yè)主一拖再拖的老賴心理。在執(zhí)行階段，迫于當(dāng)前社會政策的要求，法院往往依賴“執(zhí)行和解程序”最終了結(jié)糾紛。而被告業(yè)主恰恰抓住了法院的這一弱點，繼續(xù)在執(zhí)行階段賴取更多“實惠”，而法院也不可能為了千把塊錢的糾紛動用過多強(qiáng)制手段，由此導(dǎo)致物業(yè)費案件的執(zhí)行效果不佳。而缺席判決的物業(yè)費案件，由于被告業(yè)主實際缺席了執(zhí)行之前的整個訴訟進(jìn)程，導(dǎo)致其情緒和訴求無法得到疏導(dǎo)，很容易在最后的執(zhí)行階段出現(xiàn)大爆發(fā)。固然法律程序上不存在問題，但原本是被告業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，很可能轉(zhuǎn)化為民眾與法院之間矛盾，由此涉訴信訪、官民矛盾等社會不安定因素就應(yīng)然而生。

三、對策與出路

要走出物業(yè)費案件審理的困境，既要針對具體問題采取相應(yīng)的治標(biāo)之策，也要跳出個案從源頭進(jìn)行治理，繼而才能在社區(qū)締造長久和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。筆者試從以下幾個方面來闡述審理物業(yè)費案件的對策和出路。

1.先行調(diào)解，公正衡平當(dāng)事人權(quán)益。

（1）改進(jìn)通知傳喚方式。在個案中，承辦法官在口頭傳喚過程中應(yīng)當(dāng)耐心疏導(dǎo)并告知業(yè)主，民事訴訟中的原告不等于權(quán)利人，被告也不等于義務(wù)人，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中業(yè)主和物業(yè)公司在權(quán)利義務(wù)上是相互的，法官應(yīng)當(dāng)以幫助被告業(yè)主解決問題的姿態(tài)出現(xiàn)在被告業(yè)主面前，由此降低老百姓心中厭訟的情緒。

另外，對于在訴前調(diào)解過程中常常用到的《訴前調(diào)解通知書》，當(dāng)前法院的普遍做法是極力凸顯訴前調(diào)解的優(yōu)越性，比如方便快捷、減免訴訟費等，這種思路是正確的，但訴前調(diào)解本身并非訴訟程序，缺乏足夠的強(qiáng)制力，因此在宣傳訴前調(diào)解優(yōu)點的同時，輔以告知拒不應(yīng)訴對當(dāng)事人的風(fēng)險，恩威并施，這樣傳喚的效果更佳。此外，畢竟案件還未正式立案，可以在通知書上添加物業(yè)公司的聯(lián)系方式，為爭議雙方在訴訟外和解提供機(jī)會，這樣也能減少法院工作量，提高息訴率。

（2）以“費用與服務(wù)水平相適應(yīng)”原則為指導(dǎo)。民事法律關(guān)系的核心內(nèi)容是權(quán)利與義務(wù)，兩者的關(guān)系經(jīng)歷了從渾然一體到相互對立再到相對一致的過程［2］，以至“權(quán)利與義務(wù)相一致”成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會的基本原則。物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系同樣應(yīng)當(dāng)遵循這條原則。說得更明確一點，就是一方享受了多少權(quán)利，就履行多少的義務(wù)。

具體到物業(yè)服務(wù)收費上，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條明確規(guī)定了“費用與服務(wù)水平相適應(yīng)”原則。也就是說，物業(yè)公司提供什么樣標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)就應(yīng)收取什么樣標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費。當(dāng)前物業(yè)行業(yè)，各家服務(wù)質(zhì)量參差不齊，因業(yè)主不交物業(yè)費而訴至法院的物業(yè)企業(yè)，多半在管理和服務(wù)中存在這樣那樣的問題。根據(jù)已有的審判實踐，物業(yè)公司雖是原告但在管理服務(wù)中存在過錯的舉不勝舉，例如共用設(shè)施疏于修繕、小區(qū)衛(wèi)生死角泛濫、放任不明車輛進(jìn)出、監(jiān)控設(shè)備設(shè)而不監(jiān)等，諸如此類問題都可能直接、間接損害到業(yè)主的人身財產(chǎn)權(quán)益。對于服務(wù)確實不到位或存在過錯的物業(yè)公司，是否還可以理所應(yīng)當(dāng)?shù)刂鲝埲~物業(yè)費甚至滯納金呢？法院是不是儼然成了物業(yè)公司的催費工具呢？這樣的問題已經(jīng)在當(dāng)前司法實踐中為很多業(yè)主所詬病。

為此，“權(quán)利與義務(wù)相一致”、“費用與服務(wù)水平相適應(yīng)”應(yīng)當(dāng)成為法院調(diào)解物業(yè)費糾紛的基本指導(dǎo)原則。也就是說，法官在主持調(diào)解中應(yīng)定下這樣的基調(diào)：一經(jīng)查實物業(yè)公司確有服務(wù)不到位之處或過錯行為，法官應(yīng)當(dāng)主動壓低原告物業(yè)公司的訴訟請求，為受損業(yè)主主持公道。不僅如此，唯有讓籠統(tǒng)的原則變成具體的規(guī)則，才能讓物業(yè)費糾紛的調(diào)解更加規(guī)范化，才能根除當(dāng)前很多調(diào)解員和法官針對物業(yè)費糾紛不問事實、一味催費以求結(jié)案的“和稀泥思維”，才能實現(xiàn)調(diào)解過程中物業(yè)公司與業(yè)主訴訟對抗的平衡，最終通過一起起個案督促物業(yè)公司服務(wù)水平的整體提升。這種規(guī)則的形成，基于調(diào)解程序的特性不能寄希望于成文規(guī)范的制定，只能待貫徹上述原則所形成的一份份“調(diào)解判例”出現(xiàn)后得以實現(xiàn)。

（3）多元主體參與調(diào)解機(jī)制。這里所指的多元主體參與調(diào)解，主要是針對在個案調(diào)解過程中三種較為普遍的情況。一是被告業(yè)主系拆遷戶的情況，二是物業(yè)費糾紛起因于房屋質(zhì)量問題，三是物業(yè)費糾紛起因于物業(yè)公司對業(yè)主之間相鄰糾紛的調(diào)處不當(dāng)。

對于第一種情況，物業(yè)公司本身并非拆遷單位，法院也沒有參與當(dāng)時的拆遷活動，而被告業(yè)主在調(diào)解過程中將拆遷問題牽涉進(jìn)來，此時調(diào)解工作要打開局面，解鈴還須系鈴人。法院可以利用自身資源邀請當(dāng)初的拆遷主管部門派員或拆遷經(jīng)辦人員參與到物業(yè)費糾紛的調(diào)解中來，對被告業(yè)主在拆遷過程中的利弊得失進(jìn)行疏通和澄清，再加上法官的釋法明理，物業(yè)費糾紛應(yīng)該能多一分協(xié)調(diào)成功的可能。

對于第二種情況，業(yè)主普遍存在誤解，認(rèn)為房屋質(zhì)量是物業(yè)公司的職責(zé)范圍所在。其實，一般情況下，商品房都有一定的質(zhì)保期，一般為五年，在此期限內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題業(yè)主應(yīng)當(dāng)問責(zé)開發(fā)商。質(zhì)保期過后，若是公共部位和共用設(shè)施出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以向公共維修基金代管部門提出申請動用維修基金。物業(yè)公司在其中僅僅其協(xié)調(diào)作用。就這些較為專業(yè)的知識和規(guī)定，法官在調(diào)解過程中應(yīng)向業(yè)主釋明。除此之外，還可以傳喚開發(fā)公司或通知維修基金代管部門派員參加協(xié)調(diào)，這樣既為被告業(yè)主切實解決問題提供了出路，也為物業(yè)費調(diào)解工作找到了突破口。

對于第三種情況，被告業(yè)主拒交物業(yè)費的理由是其他業(yè)主違反了物業(yè)管理規(guī)約、侵犯到了被告業(yè)主的權(quán)益，固然在法理上完全講不通，但在調(diào)解中被告業(yè)主因其確遭侵權(quán)而往往顯得義正詞嚴(yán)。本著化解矛盾的宗旨，在不違背實體正義的情況下，法院可以嘗試約傳該第三方業(yè)主，通過化解、疏導(dǎo)兩家業(yè)主之間的矛盾達(dá)到為物業(yè)費糾紛創(chuàng)造調(diào)解機(jī)會的目的。

物業(yè)服務(wù)關(guān)系雖然只存在于物業(yè)公司與業(yè)主之間，但物業(yè)糾紛卻可能牽涉多方主體，若要真正化解糾紛，不妨嘗試讓相關(guān)方主體參與進(jìn)來，改變原有的單一調(diào)解模式，相信對物業(yè)費糾紛的調(diào)解會大有裨益。

2.快審快結(jié)，讓正義來得更加及時。

（1）規(guī)范和完善送達(dá)程序。

1）完善電話傳喚程序，賦予電話送達(dá)以完全效力?？陬^通知等簡便送達(dá)方式是法律明確規(guī)定的簡易程序的送達(dá)方式，如果能讓該條法律規(guī)定真正實現(xiàn)自身效用，那么物業(yè)費案件的送達(dá)難題將取得質(zhì)的突破。而鑒于《簡易程序規(guī)定》第十八條的規(guī)定，筆者認(rèn)為，要賦予電話送達(dá)以完全效力，并非一定要改變這一規(guī)定，恰恰相反，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件嚴(yán)格依照該條款執(zhí)行。具體而言，就是要收集和保全當(dāng)事人收到傳喚內(nèi)容的相關(guān)證據(jù)。

以電話傳喚這種簡便送達(dá)方式為例，要完成上述要求賦予該種送達(dá)以完全效力，必須做到以下幾點：一是在電話中必須明確對方身份，確保電話另一頭就是被告業(yè)主本人，對此法官應(yīng)當(dāng)問清姓名并得到肯定答復(fù)方可，否則電話送達(dá)就缺乏有效前提；二是送達(dá)過程需有兩人在場完成，以體現(xiàn)法院執(zhí)法中的自我監(jiān)督；三是傳喚的內(nèi)容至少包括訴狀、證據(jù)的基本內(nèi)容以及開庭的時間、地點，雖然是簡便方式，但這些直接送達(dá)中需要讓被告知曉的內(nèi)容也必須一一告知；四是要依法保證被告陳述意見的權(quán)利，也就是要在電話中給予對方初步答辯的機(jī)會；五是要以追記、錄音、錄像等方式記錄電話送達(dá)的全過程，甚至可以要求電信公司協(xié)助提供相應(yīng)通話記錄附卷予以印證，以此固定下當(dāng)事人收到傳喚內(nèi)容的證據(jù)，這也是最重要的一點。

2）成立專項送達(dá)小組，利用非上班時間集中送達(dá)。鑒于郵寄送達(dá)成功率很低，承辦法官就單個案件直接送達(dá)付出的人力、精力較大，筆者建議成立物業(yè)費案件的專項送達(dá)小組對特定小區(qū)進(jìn)行集中送達(dá)，以有限的成本獲取最大化的效益。要建立這樣一項機(jī)制，可以從以下幾方面著手：一是送達(dá)時間可以安排在非工作日或晚上，除了白天上班時間，送達(dá)小組可以適時地在周末、中午、晚間等非上班時間上門送達(dá)，在這些時間段當(dāng)事人在家的可能性其實更大；二是送達(dá)人員方面應(yīng)當(dāng)吸收社區(qū)居委會成員、派出所民警等力量共同參與，這些人員往往比法官更加熟悉被告業(yè)主及其家中的情況，有利于法官和被告業(yè)主的交流；三是安全保障工作必須到位，法官必須身著制服、佩戴法徽，驅(qū)法院警車前往，法警應(yīng)當(dāng)隨同。四是有條件的法院或部門應(yīng)當(dāng)劃出一定資金或發(fā)放一定的津貼，對加班的法官予以補(bǔ)助。

（2）小額速裁程序的嚴(yán)格適用與探索完善。對于物業(yè)費糾紛，若調(diào)解不成，則應(yīng)及時判決。隨著新民訴法的正式施行，物業(yè)費案件由于起訴標(biāo)的額一般較小、案情較為簡單，故而絕大部分符合了適用小額速裁程序的條件。然而，該種程序作為一種新生事物對法院而言還比較陌生，法官對于適用該種新型程序還并不具備主動意識，受理的物業(yè)費案件真正嚴(yán)格適用小額速裁程序的鳳毛麟角。①以筆者所在的南通市崇川區(qū)法院為例，2013年1－2月共受理小額訴訟案件21起，只有2起嚴(yán)格依照小額速裁程序向雙方當(dāng)事人發(fā)送了《小額訴訟須知》。而小額速裁程序是基于“訴訟爆炸”的司法大環(huán)境［3］和拉近國民與司法距離的制度出發(fā)點［4］而創(chuàng)設(shè)的，如果在司法實踐中不盡快落實、適用該程序，那么該程序?qū)⒈宦撝谩⑦z忘，立法者的初衷也將落空。

為此，筆者認(rèn)為，要做到對符合條件的物業(yè)費案件嚴(yán)格適用小額速裁程序?qū)徖?，?yīng)從以下幾方面著手：第一，要盡快出臺小額速裁程序的實施細(xì)則。民訴法畢竟只是對小額速裁程序做了框架性規(guī)定，要真正構(gòu)建起完備的小額速裁程序，我們還是要等待最高院相關(guān)司法解釋的最終出臺。在此期間，各地方應(yīng)當(dāng)積極探索、總結(jié)司法實踐中適用小額速裁程序的優(yōu)秀經(jīng)驗做法，制定相關(guān)實施細(xì)則供各級法院參照適用。②很多地區(qū)已經(jīng)出臺了小額速裁程序的實施細(xì)則，例如江蘇高院出臺了《江蘇省高級人民法院關(guān)于小額訴訟案件審理程序的討論紀(jì)要》，上海出臺了《上海法院開展小額訴訟審判工作實施細(xì)則（試行）》。第二，基層法院應(yīng)當(dāng)提高對小額訴訟案件的重視程度。通過組織民事法官包括書記員認(rèn)真學(xué)習(xí)小額速裁程序的相關(guān)法律規(guī)定，強(qiáng)化法官適用小額速裁程序的主觀意識，甚至可以相應(yīng)改革法官業(yè)績考評機(jī)制，讓法官適用該種程序既有壓力也有動力。第三，完善相關(guān)配套機(jī)制?？梢哉蠈徟匈Y源，設(shè)立專門的小額速裁法庭；加快法院綜合信息系統(tǒng)的研發(fā)和改進(jìn)，為小額訴訟案件配備專門的審管系統(tǒng)，以此落實小額速裁程序一審終審制度和一個月審限的規(guī)定。

3.多策并舉，努力破解執(zhí)行難問題。

（1）邀請相關(guān)人員參與配合執(zhí)行。首先，物業(yè)公司對業(yè)主的生活相對最為熟悉，作為申請人物業(yè)公司也有義務(wù)協(xié)助法院執(zhí)行人員進(jìn)入小區(qū)和樓門開展執(zhí)行工作。其次，可以邀請當(dāng)?shù)亟值谰游瘯蓡T陪同執(zhí)行，在發(fā)生糾葛時可居中證明、緩和局勢。最后，可以要求審理階段的法官隨行，在被執(zhí)行人爭辯審理中的問題時作出必要解釋。

（2）拓寬被執(zhí)行人信息獲取渠道。面對當(dāng)前司法資源緊張的局面，可以派專人集中查詢被執(zhí)行人的銀行存款信息和聯(lián)系方式。針對執(zhí)行過程中的人難找問題，往往這些業(yè)主將自己的房產(chǎn)出租，此時可以在當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)查找被執(zhí)行人的有效聯(lián)系方式。此外，建議法院與公安機(jī)關(guān)建立綠色通道，在法院調(diào)查被執(zhí)行人戶籍信息時簡化相關(guān)行政手續(xù)。

（3）社區(qū)適時公布被執(zhí)行人信息。對于惡意拒交物業(yè)費、甚至煽動其他業(yè)主拒交物業(yè)費的業(yè)主，法院可以在居委會的協(xié)助下對被執(zhí)行人的欠費及違法行為予以公示，包括在其所住小區(qū)內(nèi)進(jìn)行曝光，通過輿論壓力督促其履行義務(wù)，同時也可以警示其他業(yè)主嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，樹立法院威信。

（4）慎用巧用有關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行手段。由于物業(yè)費標(biāo)的額小，拘留等限制人身自由的強(qiáng)制措施要慎用，避免矛盾進(jìn)一步激化。同時，針對特定的被執(zhí)行人可以采取限制其乘坐交通工具二等以上倉位、在星級以上場所進(jìn)行高消費等措施。

4.社區(qū)審務(wù)平臺的建立。以上是針對個案提出的應(yīng)對措施，要從根本上減少物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，可以考慮在社區(qū)和法院兩者之間搭建一個社區(qū)審務(wù)平臺，實現(xiàn)源頭治理、官民互動。所謂社區(qū)審務(wù)平臺，從廣義上講，是法院針對家庭矛盾、鄰里糾紛、物業(yè)服務(wù)問題等發(fā)生在社區(qū)里的糾紛，通過日常走訪、巡回審判、定期排查等多渠道予以發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)、審判以至化解的一種綜合性運(yùn)作機(jī)制。就物業(yè)費糾紛而言，通過搭建起社區(qū)審務(wù)平臺，在糾紛的萌發(fā)、產(chǎn)生、碰撞以至化解甚至后期的預(yù)防等各個階段加入司法干預(yù)，不僅可以實現(xiàn)個案的案結(jié)事了，而且能夠創(chuàng)新法院對社區(qū)的司法管理，通過締造和諧的物業(yè)關(guān)系最終向“無訟社區(qū)”的理想化目標(biāo)邁進(jìn)。

根據(jù)物業(yè)費糾紛的產(chǎn)生發(fā)展規(guī)律，首先，法院可以在社區(qū)居委會聘請專職觀察員或?qū)⒆约旱娜嗣裾{(diào)解員派駐到居委會，對小區(qū)物業(yè)活動及物業(yè)關(guān)系進(jìn)行全方位的關(guān)注，對于物業(yè)公司未盡責(zé)之處或業(yè)主破壞物管秩序的行為進(jìn)行及時的提醒和勸阻，將潛在的物業(yè)糾紛消除在萌芽狀態(tài)。其次，可以由法院牽頭，由法院、居委會、派出所三家分別派員組成物業(yè)糾紛專項調(diào)解工作組，利用各自的優(yōu)勢和資源，對拖欠物業(yè)費、多次催繳無果的業(yè)主進(jìn)行走訪和調(diào)解，把可以協(xié)調(diào)的糾紛擋在法院之外、訴訟之前。再次，對于起訴到法院的物業(yè)費糾紛案件，可以選取其中具有典型意義的案例進(jìn)行巡回開庭，或者設(shè)定法院開放日邀請小區(qū)業(yè)主來法院旁聽庭審，“走出去”的同時又“請進(jìn)來”，成倍放大典型案例的示范教育效應(yīng)。最后，法官在工作之余可以定期走訪社區(qū)，掌握整個小區(qū)物業(yè)關(guān)系的狀況，收集調(diào)取第一手資料進(jìn)行分析調(diào)研，預(yù)測小區(qū)物業(yè)關(guān)系的未來走勢并提出預(yù)防物業(yè)糾紛的措施和方案，做到未雨綢繆。此外，到社區(qū)張貼公開信、擺設(shè)展臺、開設(shè)講座、引入他方主體參與調(diào)解等，其實都是社區(qū)審務(wù)平臺這一綜合體系的組成部分。如果社區(qū)審務(wù)平臺真正搭建起來，那么物業(yè)服務(wù)糾紛的處理將從治標(biāo)向治本邁進(jìn)。

［1］杭宇.新民訴法“先行調(diào)解”的理解與適用［EB／OL］.（2013－03－21）［2013－04－12］.http：／／www.chinacourt.org／article／detail／2013／03／id／929671.shtml.

［2］劉金國，舒國瀅.法理學(xué)教科書［M］.北京：中國政法大學(xué)出版社，1999：43.

［3］劉敏.探索與實踐：小額速裁程序的構(gòu)建［N］.人民法院報，2012－04－26（5）.

［4］肖建華，唐玉富.小額訴訟制度建構(gòu)的理性思考［J］.河北法學(xué)，2012（8）：40.