國外房地產稅對房地產市場的調控影響與啟示

■張 琪 張麗華

國外房地產稅收對房地產市場調控的影響

（一）英國

英國的房地產稅，包括住房財產稅和營業(yè)房屋稅。住房財產稅是對房產所有者或承租者使用土地、房屋等不動產按照評估價值的一定比例征稅，由于英國是土地私有化國家，消費者購買了房屋同時對土地擁有占有權，所以，課稅既包括房屋部分，又要包括土地部分。計稅依據是納稅人所擁有的所有房產評估價值，也包括租賃房產。英國住房財產稅率采用定額計算方式，稅費按年度繳納。為了確保房地產評估合理性、科學性和公正性，由國稅和海關兩部門共同組建一個評估局，專門對住房財產進行評估等級獨立機構，與地方政府稅務部門是平行機構。英國在財產稅減免規(guī)定，學生、學徒居住的房產是免稅的，傷殘人住房可以得到減免稅照顧，低收入者或無收入者可以向稅務機構提出減免申請，經核實后將酌情減免稅額。英國不僅對居住房屋征收住房財產稅，還對經營性不動產，即非住宅房屋征收營業(yè)房屋稅。營業(yè)房屋稅按租金計稅，由國家稅收局參照1988年的租金價值確定，以后每5年重估一次。全國實行統(tǒng)一稅率，是由國家財政部門逐年核定、調整和變更以確定新稅率，但是稅率提高幅度不得超過全國平均通貨膨脹指數。目前的稅率為41.6%。

（二）新加坡

新加坡房地產稅制中主要有財產稅、資本增值稅、租金收入所得稅、印花稅和遺產稅。財產稅的計稅依據是不動產年租值扣除設備、家具和服務費用。年租值的計算是假定房主出租自己房屋，所收到每年房屋的租金，稅務部門每年都會根據實際情況，重新核定當地房地產年租值，以便征收財產稅。新加坡對于自住房和投資性用房在財產稅稅率上是有區(qū)別的，除了自住房產稅率為4%，其他為10%，從2011年1月起，政府調整了稅率，采用累進稅率，對自住房產實行3個等級征稅，即0%、4%和6%。當房產年值不足6000元新幣時，可以享受減免財產稅待遇；當房產年值6000-65000元新幣時，應該按4%繳納財產稅；當房產年值超過65000元新幣時，按6%繳納財產稅。而對于投資性房產稅率一律按10%征收。房地產稅涉及到其他稅種，資本增值稅是指房主以盈利為目的而對房屋征收稅種，對房屋溢價部分進行征稅；租金所得稅是按所得收入征稅的稅種，租住相關費用可以抵稅，而對于無人居住的房屋實行免稅政策。

（三）美國

美國房地產稅通常被稱為不動產稅，是對土地和房屋征收財產稅，是以財產稅的形式存在的，各個州稅率各不相同，一般為1%～3%。美國財產稅實行三級分稅制：聯邦政府、州政府、地方政府，三者之間不存在任何隸屬關系。州政府有財產稅立法權，而地方政府沒有立法權，主要負責財產稅征收工作，不動產稅是地方政府財政收入的主要來源，一般要占地方財政收入的50%～80%。在稅基方面，美國多數州的法律規(guī)定政府應該按照轄區(qū)不動產的評估價值進行征稅，各個州稅基標準各不相同，有26個州指定了不同價值法定百分比，有16州按照房地產市場價值百分之百進行評估，一般在20%～100%。美國有的州還征收房地產增值稅，并規(guī)定優(yōu)惠政策：對于居民出售他們的滿2年以上自住房時，政府給與大幅度減免增值稅的優(yōu)惠，對于投資性出售房屋則不能享受優(yōu)惠政策，在美國自住購房貸款利率要遠低于出租房屋貸款利率。美國政府為了鼓勵老百姓購房出臺優(yōu)惠政策，對于購買第一套住房者免征收房產稅，從購買第二套住房起開始征收房產稅，隨著購買住房套數增加房產稅也會相應增長。通過有關退稅政策，積極鼓勵開發(fā)商為低收入者建設廉租房和低價房，同時，限制投資性住房的數量。

我國房地產稅在房地產調控過程中存在問題

（一）稅種繁多，征稅重復現象嚴重

目前我國與房地產直接有關的稅種有10多種，如耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅等等。涉及房地產開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)稅費名目繁多，一個房地產開發(fā)項目需要近30個政府行政管理部門的審批，要蓋上近100個公章，并需繳納規(guī)劃費、消防費、人防費、評價費等幾十項行政收費。房地產稅費設計繁雜，征收環(huán)節(jié)多，房地產開發(fā)企業(yè)稅費負擔較重，商品房成本隨之提高，并通過銷售方式最終全部轉嫁給消費者，而導致房價上漲。許多稅種之間存在是用同一個稅基計稅，存在重復征稅現象。如房產稅與城市土地使用稅，1990年我國實行土地有償使用政策后，所建房屋價值中就已經包含所占用土地的價值，所繳納房產稅就包括土地價值，同時還要再繳納城市土地使用稅。

（二）房地產稅課稅范圍窄小，征管漏洞比較嚴重

我國現行房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)，而對于這個范圍之外，如農村房產與土地卻沒有涉及到。隨著我國農村經濟快速發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設速度加快，在城鄉(xiāng)結合部和農村的交通干線附近出現了大量以營利為目的出租房，由于房地產稅課稅范圍狹窄，對這塊征稅變成真空地帶，造成大量稅收流失。由于城市居民住房出租情況復雜隱蔽性強，漏征漏管現象尤為突出，一般房屋在出租時，租賃雙方直接簽訂房屋租賃合同，直接收取租金，直接使用房屋，租賃環(huán)節(jié)十分隱蔽，稅務工作人員無法逐門逐戶去排查房屋出租情況，所以居民住房出租稅收漏征漏管非常嚴重。根據我國目前稅收政策，居民擁有個人住房享受免稅政策，對于居民個人擁有多少套住房都不用納稅，這樣房產擁有的投資者就不用考慮上稅問題，從而減少投資成本，增加獲利空間，導致越來越多的人參與投資房地產并期待從中獲利，從而推高房價不斷上漲的局面。

（三）房地產稅收結構很不合理

從稅收結構看，各環(huán)節(jié)的稅負不均衡，有失公平原則。在土地購置環(huán)節(jié)，現行稅制涉及稅種較少，較輕的稅收負擔無法遏制地方政府和房地產開發(fā)企業(yè)從房地產開發(fā)過程中獲取暴利。在房地產交易環(huán)節(jié)，稅種設置相對較多且實際稅收負擔較重，我國稅收調控往往側重于房地產交易環(huán)節(jié)。在房地產保有環(huán)節(jié)，名義稅負設置較高，各種原因稅收漏征漏管現象嚴重，導致保有環(huán)節(jié)的實際稅負水平很低。由于重視流轉環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)，導致稅負結構非常不合理。房產稅作為地方稅中的一個主要稅種，對地方財政收入籌集功能顯現乏力，地方政府的稅收收入遠遠不能滿足財政的支出需要，因而往往容易導向地方政府的短期行為，通過出賣土地以獲取土地出讓金以及收取與之相關的行政性費用來彌補財政支出的缺口。2007、2008年我國財產稅的房產稅收入占稅收收入總額分別為1.26%、1.25%，而美國、英國、加拿大的財產稅占全部收入超過9%，新西蘭、澳大利亞等國家為5%～7%。

（四）計稅依據無法適應發(fā)展需要

目前房產稅的計稅依據為房產計稅余值或租金收入，并按照房產原值一次減除10%～30%后的余值來計算的。當房屋價格不斷上漲，只要該房產沒有進入市場交易環(huán)節(jié)，其在會計賬簿中記錄的房產原值就不會發(fā)生變化，房產計稅余值也不會發(fā)生變化，國家征收的房產稅就不會有任何的增加，這就喪失了稅收的公平性，導致國家不能隨著經濟快速發(fā)展，房地產的增值而帶來稅收收入，難以發(fā)揮房地產稅調節(jié)收入的作用。

完善我國房地產稅收制度發(fā)揮其調控作用建議

（一）調整稅基和稅率

國外許多國家采取“低稅率，寬稅基”稅收政策。這樣可以有效地避免重復課稅現象發(fā)生，同時，又可以減少征稅的管理成本，提高征稅工作效率，低稅率的出發(fā)點主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進房地產市場發(fā)展。目前我國實行房地產稅設計不合理，稅種覆蓋面窄，稅基窄。我們應該借鑒國外比較科學的做法，應該擴大稅基，把普通住宅也應列入稅收的對象，征稅應該根據房地產的評估值征收。同時，確定合理地免征范圍，應該將低收入者列在納稅人之外。房地產稅率制定要考慮到各地不同經濟情況和各種不同類型房產等因素，稅率既不能高又不能低，高稅率難以被人們所接受，會使人們產生抗拒納稅的心理，出現逃稅和欠稅現象，難以實現征稅目的，而低稅率會造成收益低于成本情況，因此，制定出合理稅率，既要考慮到普通居民接受能力，又能起到調節(jié)消費者住房消費的作用。土地使用稅的征稅范圍從城鎮(zhèn)擴展到農村，首先要減少農村各種收費和攤派，要在確保農民總體負擔水平不變或略有降低的情況下才能征收土地使用稅。待時機成熟時應該考慮征收土地荒蕪稅和土地閑置稅。

（二）簡化稅種，優(yōu)化稅制結構

借鑒國外先進經驗，建議將我國目前近20種相關的房地產稅適當合并，將城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等與房地產稅合并統(tǒng)一；將城市維護建設稅和印花稅并入營業(yè)稅、消費稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅中；將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅和房地產稅中，同時取消不合理收費，減少房地產有關的稅費征收項目，優(yōu)化稅負結構，減少征管成本，提高征稅工作效率，最終達到減輕納稅人經濟上的負擔的目的。應該盡快改變課稅重視房地產流轉環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)的局面，提高保有環(huán)節(jié)的稅負比重。建議取消中央政府對個人所有非營業(yè)房產免納房產稅的規(guī)定，盡快出臺對個人擁有房產征收房地產稅的政策，取消個人所有的居住房屋及院落用地的城鎮(zhèn)土地使用稅免征的規(guī)定，恢復征收城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定。對居民擁有的第一套住房實行長期免稅政策，對于第二套住房實行暫時性免稅政策，待條件具備時再對第二套住房實行征稅。

（三）加強全國房地產信息系統(tǒng)聯網工作

為了進一步地開展好房地產稅收工作，就需要全面掌握房地產產權情況，盡快建立起房地產信息查詢系統(tǒng)工作。我們應該盡快建立房地產財產登記制度，在房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)實行必要登記和監(jiān)督機制。對于個人財產開展房產產權登記普查工作，對于城鄉(xiāng)居民所擁有房屋套數、面積、結構及房屋市場價值等基本情況做一個全面清查，并建立起個人財產和個人收入檔案。為了更好地適應房地產稅征收需要，必須以現代信息技術為手段，實現稅務部門、房地產管理部門、公安戶籍管理部門、婚姻登記部門、銀行等部門全國聯網，實現數據資源共享制度，確保房地產稅稅基的準確、無誤，防止納稅人轉移稅基，避免偷稅和逃稅事件發(fā)生。

（四）強化房地產評估制度

國外許多國家或地區(qū)都已經建立起了房地產評估機構。有的隸屬于稅務系統(tǒng)，如法國、新加坡等國家；有的獨立于稅務系統(tǒng)之外，房地產評估工作由專業(yè)的房地產評估機構負責，房地產評估與房地產稅收工作是兩條平行線，相互之間獨立，互不干涉，互不影響，如美國、英國、日本、俄羅斯等國家和地區(qū)。目前，我國正處于房地產稅制改革攻堅階段，房地產評估制度還很不完善，還沒有一只房地產稅評估專業(yè)化隊伍，所以，應該借鑒國外房地產評估的先進經驗，建立起我國房地產評估體系，盡快制定我國房地產評估法律法規(guī)，加快房地產評估專業(yè)化隊伍建設，對評估人員實行崗前培訓，經過考核合格后方可上崗從業(yè)，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時，充分利用律師事務所、會計師事務所、計算機公司等社會力量，參與房地產評估工作中來，以增強房地產評估力量。

參考資料

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