物業(yè)管理糾紛法律問題探析

何白珣

（湖北警官學(xué)院，湖北 武漢 430034）

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主所在區(qū)域的房屋及相關(guān)配套的設(shè)施設(shè)備、場地進行管理、維護，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等進行管理。《物權(quán)法》第6章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”對物業(yè)管理的相關(guān)問題作出了原則性規(guī)定，對物業(yè)管理具有一定的指導(dǎo)意義。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展及物業(yè)管理的市場化，物業(yè)管理糾紛也越來越多。本文試圖就物業(yè)管理糾紛的類型、特點及產(chǎn)生原因進行分析，以尋求解決對策。

一、物業(yè)管理糾紛的類型和特點

（一）物業(yè)管理糾紛的類型

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)服務(wù)公司在實施物業(yè)管理行為時與業(yè)主之間產(chǎn)生的民事糾紛。目前，我國的物業(yè)管理糾紛主要有以下幾種類型：

（1）物業(yè)服務(wù)公司對共有部分擅自改變、占用、非法利用。例如：物業(yè)服務(wù)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑、共用設(shè)施的用途；擅自占用、挖掘區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施。

（2）物業(yè)服務(wù)公司挪用專項維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房的用途。例如：物業(yè)服務(wù)公司違反法律規(guī)定，挪用屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)該用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新的專項維修資金；擅自改變不享有所有權(quán)、只享有使用權(quán)的物業(yè)管理用房的用途，侵犯業(yè)主的利益。

（3）物業(yè)服務(wù)公司未認真履行合同中的義務(wù)。例如：物業(yè)服務(wù)公司對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全保障等未盡管理職責(zé)，對公用部位、共用設(shè)施設(shè)備未盡維護職責(zé)，造成區(qū)域環(huán)境惡化。

2.違反物業(yè)服務(wù)合同的糾紛

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議。雙方當(dāng)事人應(yīng)按約履行。但在實踐中，有的物業(yè)服務(wù)公司沒有按照合同的約定履行其在維護、管理、安全保障等方面的義務(wù)，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，擴大收費范圍；業(yè)主也具有享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)而少繳費的心理，甚至有的業(yè)主以自己沒有享受到物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)或者不需要接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕繳納物業(yè)管理費用。

3.業(yè)主違反管理規(guī)約的糾紛

實踐中主要表現(xiàn)為：有的業(yè)主在房屋裝修時擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，甚至違章搭建；有的業(yè)主任意丟置垃圾，排放污染物，損害公共設(shè)施；有的業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)動物。

財務(wù)信息化建設(shè)水平體現(xiàn)了高校教育信息化的程度，是數(shù)字化校園建設(shè)中的重要環(huán)節(jié)，也是衡量學(xué)校辦學(xué)能力和教學(xué)科研平臺建設(shè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。加強財務(wù)信息化建設(shè)，既能夠提升財務(wù)保障能力和管理水平，也能夠提高財務(wù)工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從而更好地助力高等學(xué)校的“雙一流”建設(shè)。

（二）物業(yè)管理糾紛的特點

1.糾紛具有群體性

物業(yè)管理糾紛隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展而呈現(xiàn)出多發(fā)性。物業(yè)服務(wù)公司通常面對眾多業(yè)主，在發(fā)生業(yè)主拒付物業(yè)費或者物業(yè)公司未履行合同義務(wù)等糾紛時往往涉及眾多業(yè)主的共同利益，很容易形成群體性事件。

2.糾紛具有多樣性

隨著物業(yè)管理糾紛數(shù)量的不斷增多，物業(yè)管理糾紛的類型也在不斷變化。最初的糾紛往往只是物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主追索物業(yè)管理費，現(xiàn)在卻出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)公司侵犯業(yè)主利益的糾紛，業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停電、停水及其他侵權(quán)行為的賠償糾紛等。這些糾紛既可能涉及民事訴訟，也可能涉及行政訴訟，民事訴訟又涉及侵權(quán)之債和合同之債，類型多種多樣。

3.糾紛處理具有復(fù)雜性

物業(yè)管理糾紛涉及的訴訟主體眾多，既有物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，也有業(yè)主、使用人。同時，其涉及的法律關(guān)系也比較復(fù)雜，既有侵權(quán)關(guān)系，也有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，甚至還有物業(yè)服務(wù)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，處理起來比較復(fù)雜。

4.糾紛具有非對抗性

物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主是一種長期利益依賴關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司需要業(yè)主按時繳納各種費用以保障其正常的經(jīng)營并獲利，而業(yè)主則需要物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)以保證正常有序的日常生活。所以，物業(yè)管理糾紛具有非對抗性。對糾紛的解決不能僅滿足于對過去發(fā)生的損害進行補救，更重要的是對將來可能發(fā)生的侵害進行預(yù)防或排除，以維護雙方的合作關(guān)系。

二、物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因

物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因是多方面的，既有立法上的原因，也有人們對物業(yè)管理認識上的原因，主要包括以下幾個方面：

（一）現(xiàn)有的法律法規(guī)不夠完善

到目前為止，我國還沒有由最高權(quán)力機關(guān)制定的專門的物業(yè)法律。《物權(quán)法》對物業(yè)管理作出的原則性規(guī)定缺乏可操作性，而《物業(yè)管理條例》的許多內(nèi)容不夠完善，在處理具體事務(wù)時容易出現(xiàn)分歧，導(dǎo)致糾紛。

（二）開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系混亂

前期物業(yè)服務(wù)合同的兩個主體——開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系本應(yīng)是簡單的委托法律關(guān)系，但在現(xiàn)實生活中，物業(yè)服務(wù)公司往往是開發(fā)商的下屬公司或子公司。這種“母與子”的關(guān)系易導(dǎo)致開發(fā)商重建設(shè)、銷售，輕管理。有的開發(fā)商為了獲得較好的銷售業(yè)績，在促銷活動中作出一些不切實際的承諾，如綠化率較高、各種購買優(yōu)惠等，但銷售后不履行承諾，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來隱患。2004年8月1日，西安市長信世紀花園小區(qū)多戶業(yè)主在自己家陽臺外懸掛了“上當(dāng)受騙、低價轉(zhuǎn)讓”的橫幅①參見許步國：《對我國住宅物業(yè)管理糾紛若干問題的法律思考》，載《福建工程學(xué)院學(xué)報》2006年第5期。，其原因就是開發(fā)商承諾的綠地沒有達到約定的面積。

（三）物業(yè)服務(wù)意識不強，從業(yè)人員素質(zhì)低下

雖然《物業(yè)管理條例》明確將物業(yè)公司定位為物業(yè)服務(wù)公司，強調(diào)服務(wù)理念，但在實踐中，部分物業(yè)公司沒有正確把握自己的定位，認為自己是“管理者”而非“服務(wù)者”。由于觀念上的錯位，部分物業(yè)公司只管收費、不管服務(wù)，沒有樹立為業(yè)主服務(wù)的意識。另外，由于物業(yè)服務(wù)起步時間不長，還沒有形成專業(yè)化隊伍，大部分工作人員都是臨時招聘的，沒有經(jīng)過專門的培訓(xùn)，缺乏必要的技能和職業(yè)道德，服務(wù)意識差，不能很好地完成合同約定的義務(wù)。

（四）業(yè)主物業(yè)管理消費觀念尚未形成，維權(quán)心態(tài)偏激

長期受福利住房的影響，部分業(yè)主還沒有意識到物業(yè)管理服務(wù)是一種商品消費，需要支付相關(guān)費用。他們在心理上排斥物業(yè)管理服務(wù)收費的理念，有的業(yè)主甚至認為：我不需要物業(yè)服務(wù)，也就不需要交物業(yè)管理費。在維權(quán)過程中，有些業(yè)主心態(tài)偏激，認為物業(yè)公司是自己花錢請來的“傭人”，應(yīng)該按自己的要求辦事，一旦物業(yè)的管理服務(wù)與自己的意愿不一致，心理就會產(chǎn)生不平衡。這種偏激的權(quán)利意識很容易在業(yè)主和物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾，而一旦出現(xiàn)矛盾，業(yè)主就拒交或拖欠物業(yè)費。拒交或拖欠物業(yè)費必然造成物業(yè)公司經(jīng)營困難或者服務(wù)質(zhì)量降低，從而導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)公司更加不滿，形成惡性循環(huán)。

（五）業(yè)主委員會的作用難以正常發(fā)揮

業(yè)主委員會是由業(yè)主代表組成的，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)。它代表全體業(yè)主行使各項權(quán)利，并對物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督。但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主委員會的應(yīng)有作用還沒有完全體現(xiàn)出來：一是業(yè)主委員會的維權(quán)意識比較差。大多數(shù)情況下，業(yè)主委員會比較重視業(yè)主私人利益受到損害時的維權(quán)，而不太關(guān)注業(yè)主共同使用的物業(yè)或公有利益受到損害時的維權(quán)。二是業(yè)主委員會的法律地位不明確。雖然《物業(yè)管理條例》在業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系問題上對業(yè)主委員會進行了界定，但對業(yè)主委員會的地位，如是否為法人、是否具有民事訴訟主體資格沒有明確規(guī)定。這不僅影響了業(yè)主委員會應(yīng)有作用的發(fā)揮，不利于維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，也給法院的審判工作帶來了不少困惑。①參見周珂：《物業(yè)管理法教程》，法律出版社2004年版，第140頁。

三、物業(yè)管理糾紛的解決對策

（一）進一步完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)

如前所述，目前我國主要依靠行政法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理行為，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)中存在的問題沒有提出具體的解決辦法。為了規(guī)范物業(yè)管理市場，明確物業(yè)管理活動中各方的權(quán)利義務(wù)，完善物業(yè)管理監(jiān)督體制，克服現(xiàn)有法規(guī)操作性不強的缺點，立法部門應(yīng)盡快建立和完善我國的物業(yè)管理法律法規(guī)，在《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上制定一部物業(yè)管理法。若制定法律的條件還不成熟，則應(yīng)就《物業(yè)管理條例》出臺實施細則，使之具有可操作性。針對物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，在責(zé)任承擔(dān)上，不能用行政責(zé)任代替民事責(zé)任。在行政責(zé)任和民事責(zé)任并存時，應(yīng)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)。

（二）理順開發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系，實行建管分離

開發(fā)商與物業(yè)公司之間“母與子”的關(guān)系會產(chǎn)生一系列弊端，因此，我們應(yīng)借鑒物業(yè)管理比較發(fā)達的國家，如英國、美國、新加坡等的經(jīng)驗，對物業(yè)服務(wù)公司實行市場化運作，通過招投標(biāo)的方式，由房地產(chǎn)開發(fā)商對眾多物業(yè)服務(wù)公司擇優(yōu)選擇，從而理順房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間的關(guān)系。唯有如此，才能在房屋售出之后最大限度地保護業(yè)主的利益，同時又避免開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主之間法律關(guān)系的混亂。

（三）提高對物業(yè)管理的認識，建設(shè)高素質(zhì)的人才隊伍

物業(yè)服務(wù)公司要長遠發(fā)展，就必須樹立服務(wù)意識，把業(yè)主的利益放在第一位，充分認識物業(yè)管理的本質(zhì)就是物業(yè)服務(wù)。而要做好物業(yè)管理，就必須有物業(yè)管理的專門人才。應(yīng)努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)水平。首先，應(yīng)對各類人員，特別是一線和關(guān)鍵崗位的員工進行思想教育和專業(yè)培訓(xùn)，使其持證上崗；其次，要根據(jù)員工的具體情況進行相關(guān)的專題培訓(xùn)，提高員工的專業(yè)技術(shù)水平；最后，應(yīng)充分發(fā)揮當(dāng)?shù)卮髮Ｔ盒５淖饔?，選送有培養(yǎng)前途的人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，為企業(yè)快速發(fā)展儲備人才。

（四）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

與物業(yè)服務(wù)公司一樣，業(yè)主委員會對管理好轄區(qū)物業(yè)負有重要的責(zé)任。因此，業(yè)主在進住以后，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定盡快組建業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)按相關(guān)規(guī)定認真履行自己的職責(zé)。為了使業(yè)主委員會能夠更好地開展工作，維護業(yè)主的合法利益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理活動，應(yīng)在相關(guān)法律法規(guī)中明確業(yè)主委員會的法律地位，并賦予其民事訴訟主體資格，使其能夠以原告或被告的身份參與民事訴訟。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費制度

針對物業(yè)服務(wù)中收費混亂的問題，各地物價主管部門應(yīng)會同房地產(chǎn)主管部門，嚴格按照國家相關(guān)法律法規(guī)，制定本地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實施辦法，完善物業(yè)服務(wù)收費的價格機制，使規(guī)定詳細、明確、具體。要改以往按房屋性質(zhì)收費為按服務(wù)等級收費，將物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平掛鉤。同時，應(yīng)加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。雖然《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費項目及公示要求，但沒有明確規(guī)定不履行相關(guān)義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。實踐中，物業(yè)服務(wù)公司的財務(wù)公示制度往往流于形式。因此，在立法上應(yīng)進一步完善對物業(yè)服務(wù)收費的規(guī)定，加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管力度。

構(gòu)建社會主義和諧社會是我們黨的一項重大的戰(zhàn)略任務(wù)，而和諧社區(qū)建設(shè)就是為了把和諧社會的各項任務(wù)落到實處。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)建設(shè)的組成部分。因此，我們應(yīng)對物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)的新類型、新特點進行探索與總結(jié)，尋求有效的對策與方法，推動我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，從而為構(gòu)建社會主義和諧社會作出貢獻。

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