國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及投資分析

宮貴武

(中國(guó)葛洲壩集團(tuán)股份有限公司戰(zhàn)略投資部，湖北宜昌 443002)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)

按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般分類，我們一般分為土地市場(chǎng)(一級(jí)市場(chǎng))、商品房新房市場(chǎng)(二級(jí)市場(chǎng))和二手房市場(chǎng)(三級(jí)市場(chǎng));各個(gè)市場(chǎng)中的市場(chǎng)參與者包括:縣級(jí)以上地方政府(決定土地供給)、開(kāi)發(fā)商、代理公司(新房交易)、房產(chǎn)中介(二手房交易)、購(gòu)房者。

土地市場(chǎng)是一個(gè)壟斷市場(chǎng)，縣級(jí)以上地方政府完全壟斷土地的供應(yīng)量、供應(yīng)時(shí)間，并以此為基礎(chǔ)控制土地價(jià)格。

二、房?jī)r(jià)的決定因素

決定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，但最終決定因素則是供求關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要包括土地成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和人力成本。雖然土地市場(chǎng)屬于壟斷性質(zhì)，但商品房市場(chǎng)卻是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。萬(wàn)科的市場(chǎng)份額5%左右，實(shí)力較強(qiáng)，但在全國(guó)任何一個(gè)地方，萬(wàn)科沒(méi)有能力完全決定市場(chǎng)價(jià)格，甚至對(duì)價(jià)格影響基本不大。在決定房?jī)r(jià)的各種因素中，可以分為理性因素和非理性因素，房?jī)r(jià)暴漲和暴跌的動(dòng)力則主要為非理性因素。

目前國(guó)內(nèi)主要大城市房?jī)r(jià)偏高，這些城市主要包括北京、上海、杭州、深圳、廣州、南京、寧波等，筆者認(rèn)為主要有以下原因:一是土地成本高，土地出讓金上繳政府，鼓勵(lì)地方政府炒地;二是大量人口進(jìn)城，城市住房存量仍存缺口，剛性需求仍然強(qiáng)勁;三是財(cái)稅體制改革進(jìn)程滯后，國(guó)內(nèi)金融業(yè)發(fā)展不健全，對(duì)房地產(chǎn)投資和購(gòu)房熱潮推波助瀾;四是縱觀世界近代經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，房地產(chǎn)泡沫的形成是普遍和客觀存在的現(xiàn)象，美國(guó)日本則為典型案例;五是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，腐敗問(wèn)題較為嚴(yán)重。當(dāng)前，中國(guó)城市化加快發(fā)展，并且城市化等同于城市房地產(chǎn)化的誤導(dǎo)越來(lái)越嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然倚重房地產(chǎn)業(yè)。

房?jī)r(jià)是各方力量綜合決定的結(jié)果，不管是開(kāi)發(fā)商、政府還是一般購(gòu)房者，都沒(méi)能力直接決定房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)虛高的因素主要為:貪欲和不合理需求，這些不利因素反映出，在國(guó)家法律法規(guī)層面仍然缺乏約束制度設(shè)計(jì)，或者是這種制度設(shè)計(jì)本身就不合理。怎樣約束政府行為，怎樣規(guī)范市場(chǎng)，怎樣約束不合理投資投機(jī)行為，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步改革的關(guān)鍵所在?？傊诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，充斥著較多的非理性因素。

三、土地市場(chǎng)的矛盾

由于政府對(duì)土地的壟斷，各種矛盾不斷積累。地方政府越來(lái)越依靠賣(mài)地賺錢(qián);土地財(cái)政帶來(lái)的腐敗越發(fā)嚴(yán)重，呈現(xiàn)出一發(fā)不可收拾的局面，嚴(yán)重阻撓了市場(chǎng)資源的自發(fā)合理配置。當(dāng)前，在許多城市，新建一個(gè)火車站，就在火車站附近規(guī)劃一個(gè)新區(qū)，手筆之大，令人震驚。這些新區(qū)是否合理，是不是真的需要，基本都是個(gè)未知數(shù)。在土地財(cái)政的激勵(lì)下，各級(jí)地方政府越來(lái)越熱衷于建新區(qū)、鋪新路，少則幾十億，多則上千億。因?yàn)橐粋€(gè)新區(qū)代表著更多的高價(jià)土地供給，比賣(mài)一般的郊區(qū)土地劃算得多，政府不費(fèi)吹灰之力炒高地價(jià)，各路媒體也是跟隨炒作，開(kāi)發(fā)商則借用新區(qū)概念炒作房?jī)r(jià)，可謂地方政府地產(chǎn)商皆大歡喜，普通購(gòu)房人則前途難料。

中小開(kāi)發(fā)商拿地越來(lái)越困難，拿地成本越來(lái)越高，拿優(yōu)質(zhì)地塊更是天方夜譚，中小開(kāi)發(fā)商有逐步被擠出土地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。

四、中央政府視野中的房地產(chǎn)市場(chǎng)

中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是很明確的:發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。在外界看來(lái)，它們像是兩個(gè)大砝碼，有時(shí)一起相安無(wú)事，有時(shí)貌似站在天平兩端。其實(shí)，它們之間的關(guān)系是對(duì)立統(tǒng)一的:中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)期，城市化快速發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍然依賴資本快速積累，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展是資本積累的重要途徑。在道義層面，政府不愿承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但在現(xiàn)實(shí)層面它確實(shí)是確保經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的重要現(xiàn)實(shí)力量;在執(zhí)行層面，中央政府像是一個(gè)站在地方政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的協(xié)調(diào)者，平衡各方利益和矛盾，既防范政治風(fēng)險(xiǎn)，也極力規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)的任何一次暴漲是中央政府所不能容忍的，房?jī)r(jià)的任何一次暴跌也中央政府所極力規(guī)避的。

2008年底到2009年年中，受國(guó)際金融海嘯影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)大幅放緩的跡象，大量在建工程停工，特別是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目擱淺。為了確保經(jīng)濟(jì)增速的平穩(wěn)，在國(guó)家積極的財(cái)政政策和貨幣政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年5月開(kāi)始出現(xiàn)反彈跡象，這樣一來(lái)，大量在建工地的民工避免了失業(yè)，銀行體系得以轉(zhuǎn)危為安，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)得到控制。

五、投資房產(chǎn)不能抵御通脹

CPI不能完全反映價(jià)格變化，CPI統(tǒng)計(jì)中并不包括新房?jī)r(jià)格，也不包括建材價(jià)格，CPI上升只是反映出一般日用消費(fèi)品的價(jià)格出現(xiàn)上漲。

溫和通脹對(duì)房產(chǎn)投資無(wú)益。溫和的通脹(通脹率一般在4%以下)對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么大的負(fù)面影響，反而是比較有利的，特別是在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期，往往伴隨著這種溫和的通脹。當(dāng)經(jīng)濟(jì)從蕭條期中逐步回穩(wěn)，政府就會(huì)把更多的精力轉(zhuǎn)移到治理可能出現(xiàn)的惡性通脹上來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的需要，投入很多信貸資金，為了保證這些項(xiàng)目順利落實(shí)，不可能立即緊縮貨幣政策，但隨著時(shí)間的推移，緊縮貨幣政策是早晚的事，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和購(gòu)房者都是不利的因素，房地產(chǎn)投資的成本會(huì)上升，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所遏制。

惡性通脹對(duì)房地產(chǎn)投資有害。如果出現(xiàn)惡性通脹，剛開(kāi)始企業(yè)會(huì)加速生產(chǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)急速飆升，大家爭(zhēng)先恐后出手購(gòu)房，但這一過(guò)程極其短暫。接下來(lái)，首先是企業(yè)開(kāi)始減產(chǎn)，這包括房地產(chǎn)企業(yè)，工程建設(shè)開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，然后是很多企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至倒閉，收入水平預(yù)期會(huì)下降，購(gòu)房熱情也會(huì)下降。房產(chǎn)滯銷，于是房?jī)r(jià)可能開(kāi)始大幅下跌，經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)。

國(guó)內(nèi)目前沒(méi)有發(fā)生惡性通脹的基礎(chǔ)。整個(gè)世界范圍內(nèi)工業(yè)品產(chǎn)能處于過(guò)剩狀態(tài)，居民收入也沒(méi)出現(xiàn)大幅上漲，部分地區(qū)人們的收入反而萎縮了或者有萎縮的跡象。通脹本質(zhì)上是供求關(guān)系問(wèn)題，既然這些需求都不振，何以出現(xiàn)惡性通脹?無(wú)非擔(dān)心人民幣貸款太多，但這些錢(qián)有很多用在了不該用的地方，并沒(méi)有立即改善收入，所以短期內(nèi)沒(méi)有改善居民需求。另外一個(gè)理由就是美元貶值，我覺(jué)得美元貶值已經(jīng)不是一天天的事了，美元不會(huì)一下子大幅貶值，而是會(huì)小幅慢跑逐漸調(diào)整，這種分散效果把全球經(jīng)濟(jì)帶入到一個(gè)長(zhǎng)期的溫和通脹時(shí)代。

六、注意對(duì)區(qū)域的把握

投資核心大城市的稀缺物業(yè)，投資一般大、中城市的新區(qū)，盡量不要投資無(wú)特色的小城市。上海外灘的豪宅價(jià)格永遠(yuǎn)不會(huì)下跌，因?yàn)樗∪绷恕?/p>

一般小城市房?jī)r(jià)雖說(shuō)一直上漲，但大部分漲速太慢，搞不好就幾年一個(gè)樣，作為保值投資手段比較好，特別是對(duì)于前景一般的小城市投資要謹(jǐn)慎。

筆者目前認(rèn)為最好的投資方向，一是一線大城市的市中心商鋪(如果價(jià)格比較合理)，但風(fēng)險(xiǎn)很高;另外是二線大城市的比較有發(fā)展前途的新區(qū)，天津、武漢、重慶、成都、長(zhǎng)沙等可以重點(diǎn)考慮，因?yàn)檫@些地方發(fā)展很快，并且前途比無(wú)特色小城市明朗很多。

［1］劉錫艷，陳 峰.現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施［J］.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2008(14).

［2］楊 悅.中國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2010(80).

［3］住房綠皮書(shū):中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010－2011).北京:中國(guó)社科院.