七問中國(guó)房地產(chǎn)真的“漲勢(shì)如潮”嗎？

■ 魏雅華（陜西電視臺(tái)，西安710082）

七問中國(guó)房地產(chǎn)真的“漲勢(shì)如潮”嗎？

■ 魏雅華
（陜西電視臺(tái)，西安710082）

面對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“70大中城市新房?jī)r(jià)格僅一個(gè)同比下降”的報(bào)告，針對(duì)百姓眼中日益高企的房?jī)r(jià)，陜西電視臺(tái)《今日點(diǎn)擊》專欄財(cái)經(jīng)評(píng)論員魏雅華對(duì)此提出了疑問，一問：“錢荒”是咋回事？二問：中國(guó)銀行業(yè)為什么會(huì)在全球減息風(fēng)暴中逆風(fēng)加息？三問：如何解釋2013年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)偏冷？四問：如何解釋2013年的中國(guó)地方債危機(jī)警報(bào)？五問：為什么大中型房企近四成中報(bào)預(yù)虧？六問：?jiǎn)栴}到底出在了哪里？七問：李嘉誠(chéng)為什么會(huì)在房地產(chǎn)漲勢(shì)如潮中清盤出逃？

9月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2013年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。人民網(wǎng)用了這樣的標(biāo)題來報(bào)道：《70大中城市新房?jī)r(jià)格僅一個(gè)同比下降》。70大中城市新房?jī)r(jià)格僅溫州的房?jī)r(jià)同比下降。

與前一個(gè)月環(huán)比來看，8月份70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的有2個(gè)，持平的有2個(gè)，上漲的有66個(gè)。

更令人咋舌的是，北京新房同比上漲19.3%，二手房同比上漲16.4%，上海新房同比上漲18.5%，二手房同比上漲11.4%。廣州、深圳、南京等地也是兩位數(shù)的漲幅。

從1月到8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局幾乎是用同一個(gè)標(biāo)題報(bào)道中國(guó)的房地產(chǎn)漲勢(shì)，《70大中城市新房?jī)r(jià)格僅一個(gè)同比下降》。在今年8個(gè)月的《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中，僅有一處“一個(gè)”變成“四個(gè)”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，2013年上半年，無論是同比還是環(huán)比，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)全線上漲，漲幅最大的是北京，半年漲幅達(dá)13.71%，排名墊底的溫州，半年中仍微漲了0.2%，并非是媒體一直報(bào)道的連續(xù)20多個(gè)月下跌。70大中城市平均漲幅為5.58%。

許多媒體居然用“中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)失控”為標(biāo)題。

問題果真如此嗎？

一問：“錢荒”是咋回事？

就在媒體不斷爆出銀行“錢荒”的當(dāng)口，2013年6月23日12點(diǎn)左右，以體重計(jì)算中國(guó)最大的銀行——中國(guó)工商銀行所有業(yè)務(wù)全部癱瘓。上海、北京、廣東、湖北、四川和遼寧等地，包括銀行柜臺(tái)業(yè)務(wù)、自動(dòng)柜員機(jī)、網(wǎng)上銀行和手機(jī)客戶端在內(nèi)的工行所有交易全部受阻。

合理的解釋只有一個(gè)，工行無錢兌付，緊急四處調(diào)挪頭寸。四個(gè)半小時(shí)后援兵趕到，交易恢復(fù)正常。

央行對(duì)此次事件解釋說，中國(guó)銀行業(yè)不缺錢，流動(dòng)性充裕，錢荒只是央行對(duì)各銀行的一次壓力測(cè)試。很快，拒絕救市的央行又給各銀行放款了，危機(jī)似乎就這樣過去了。

可沒過多久，2013年9月，多家銀行停發(fā)房貸，原因是今年的房貸指標(biāo)已告罄，銀行已無錢可貸。9月11日，中國(guó)證券網(wǎng)報(bào)道：房貸暫停蔓延至二三線城市。更嚴(yán)重的是，銀行不良貸款上行。今年的上市銀行中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，16家上市銀行不良貸款余額達(dá)4400億元，相比2012年末增加了近400億元。增幅接近10%，這表明，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的擔(dān)憂才是銀行收緊房貸最重要的原因。

有媒體報(bào)道說，房地產(chǎn)商在雇人排隊(duì)買房，制造虛假繁榮。如果中國(guó)樓市真的漲勢(shì)如潮，那么，回籠銀行的資金也該猛如錢江大潮才對(duì)，不缺錢才對(duì)。

中國(guó)的銀行業(yè)缺錢，都是讓房地產(chǎn)給鬧的。

二問：中國(guó)銀行業(yè)為什么會(huì)在全球減息風(fēng)暴中逆風(fēng)加息？

按常理，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)偏冷的情況下，國(guó)家應(yīng)當(dāng)減息以釋放流動(dòng)性，把錢從銀行里驅(qū)趕出來，以烘暖經(jīng)濟(jì)。全世界都是這么做的?？芍袊?guó)銀行業(yè)在全世界的減息風(fēng)暴中卻加息。盡管央行并沒有宣布加息，可中國(guó)的大中小銀行都不顧中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的一再警告，將可以加息的幅度一次上浮到頂，即一次性地上浮到10%。開始只是一些中小銀行偷偷地這樣干，后來四大國(guó)有銀行也將存款利率一次上浮到頂了。再后來，業(yè)內(nèi)專家放出話來，銀行存款利率上浮空間進(jìn)一步增大，有可能放在15%～20%?？梢娭袊?guó)銀行業(yè)的資金鏈也繃緊到了什么程度。

就在我家對(duì)門的工商銀行大門口，液晶橫幅的滾動(dòng)字幕上打出的是，“中國(guó)工商銀行承諾，存期為18個(gè)月的大額存款，平均利率為8%”。國(guó)家規(guī)定的銀行利率中沒有一年半的，僅有一年利率3.25%，兩年利率3.75%，可它們居給出了8%！翻了兩個(gè)跟頭都不止，可以想像，銀行的頭寸緊張到了什么程度！只有資金鏈緊張到了快要繃斷的時(shí)候，才會(huì)如此飲鴆止渴。

三問：如何解釋2013年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)偏冷？

如果中國(guó)樓市真的漲勢(shì)如潮，房?jī)r(jià)漲幅失控，相對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是2013年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱，GDP加速上行才對(duì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該踩剎車，而不是轟油門。

截至2012年底，我國(guó)的水泥產(chǎn)能為16億噸，已經(jīng)超出當(dāng)年水泥需求8億噸。也就是說，中國(guó)水泥產(chǎn)業(yè)50%的產(chǎn)能閑置。這個(gè)情況與中國(guó)水泥業(yè)的調(diào)查情況相符。2012年中國(guó)鋼鐵企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入35441.1億元，同比下降4.31%；實(shí)現(xiàn)利稅740.89億元，同比下降54.33%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)15.81億元，同比下降98.22%。其中1、2月份全行業(yè)虧損，3、4、5月份略有盈利，6、7、8月份又出現(xiàn)虧損，從9月下旬開始，鋼材價(jià)格回升，四季度經(jīng)營(yíng)有所好轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。值得關(guān)注的是，雖然避免了全行業(yè)虧損，但全年虧損鋼鐵企業(yè)數(shù)量達(dá)到23戶，同比增加15戶，虧損面為28.75%，虧損額高達(dá)289.24億元，同比增長(zhǎng)7.39倍。

這是中國(guó)樓市繁榮的標(biāo)志嗎？中國(guó)房地產(chǎn)漲勢(shì)如潮是真的嗎？

四問：如何解釋2013年的中國(guó)地方債危機(jī)警報(bào)？

國(guó)家審計(jì)署警告說，許多地方省會(huì)城市政府的地方債已資不抵債，超過了100%的警戒線，最高的已達(dá)到了189%。9月19日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道：審計(jì)署說，地方債規(guī)模大約在15萬億元到18萬億元之間。這一組數(shù)字讀來讓人震驚。說他們“家無隔夜之糧”都是溢美了，他們?cè)缇鸵呀?jīng)在靠借貸過日子了，他們的財(cái)產(chǎn)是負(fù)值。中國(guó)的地方債不僅數(shù)字巨大，而且呈加速度疊加。

國(guó)家審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義指出，地方政府性債務(wù)管理中主要存在三方面問題。“一是變相融資現(xiàn)象突出。一些地方通過信托、BT和違規(guī)集資等方式融資2180.87億元，其中違規(guī)集資30.59億元，融資成本普遍高于同期銀行貸款利率，如BT融資年利率最高達(dá)20% 。”

當(dāng)我們誤認(rèn)為地方政府錢包多到被土地出讓金撐破的時(shí)候，實(shí)際情況卻恰恰相反，地方政府不僅債臺(tái)高筑，而且為了補(bǔ)窟窿，不惜剜肉補(bǔ)瘡，己經(jīng)在借高利貸了。

五問：為什么大中型房企近四成中報(bào)預(yù)虧？

證券時(shí)報(bào)7月18日?qǐng)?bào)道說，截至目前，已披露上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的52家A股上市房企中，近四成中報(bào)預(yù)虧。16家出現(xiàn)業(yè)績(jī)縮水，其中不乏大型房企?！胺綀A地產(chǎn)”首席分析師鄧浩志直言，即使下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)明朗，中小房企前景依然悲觀。

如果中國(guó)樓市真的漲勢(shì)如潮，房企會(huì)是這樣嗎？

六問：?jiǎn)栴}到底出在了哪里？

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字后面，有一段話非常重要，而絕大多數(shù)報(bào)刊在轉(zhuǎn)載時(shí)都裁減了這一段話，連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上都查不到這段話。我是在人民網(wǎng)上看到的，而翌日我再查時(shí)，這段話已被裁了。這段話是，“數(shù)據(jù)采自各地政府房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)字”。

問題就出在這里。

什么是“網(wǎng)簽數(shù)字”？

“網(wǎng)簽”就是買房人和房地產(chǎn)商簽訂合同后，要到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。簽后合同可以撤銷。

請(qǐng)注意這句話，“簽后合同可以撤銷”。撤銷起來非常簡(jiǎn)便，網(wǎng)簽合同的買房人和房地產(chǎn)商各有一個(gè)密碼，如果雙方都輸入自己的密碼，便可以很方便地撤銷合同。

那么，如果買房人和房地產(chǎn)商為同一個(gè)人呢，如果買房人是房地產(chǎn)商的托兒呢，如果買房人是房地產(chǎn)商的虛擬人呢，所以這一切都太容易了。

不要說在網(wǎng)上作假網(wǎng)簽，連銀行的假按揭房地產(chǎn)商都作得出來。9月19日，幾乎中國(guó)的所有媒體都在報(bào)道，廣東中山房地產(chǎn)公司用假按揭騙銀行1.47億元。與這條新聞同時(shí)發(fā)布的還有：《環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房?jī)r(jià)猛飚調(diào)查: 假按揭泛濫支撐》。

連以真金白銀為大魚的假按揭都能作得出來，何況一個(gè)可以隨意撤銷的假網(wǎng)簽。

問題出在“網(wǎng)簽合同”并非實(shí)際交易行為，而是購(gòu)買意向合同。所以，房地產(chǎn)商可以合法地造假，無成本造假。

七問：李嘉誠(chéng)為什么會(huì)在房地產(chǎn)漲勢(shì)如潮中清盤出逃？

就在“融創(chuàng)”以21億元的天價(jià)奪得北京農(nóng)展館地塊，樓面地價(jià)高達(dá)每平米7.3萬元的當(dāng)天，9月4日，香港首富李嘉誠(chéng)卻不動(dòng)聲色地清盤拋售了手中的410億港元資產(chǎn)。開始了他的勝利大逃亡。

此前一個(gè)多月的時(shí)間里，李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”以及“和記黃埔”相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾ｊ懠易鞏|方匯經(jīng)中心OFC寫字樓和廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng)，涉及金額約為410億港元。

李嘉誠(chéng)為什么選擇出逃？也許是因?yàn)樗x到了這條新聞：

人民日?qǐng)?bào)系的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》8月27日?qǐng)?bào)道說：“賣掉”北京的地，能換美國(guó)一年GDP?！?013年上半年，北京的土地總收入已達(dá)到664億元人民幣，成交的土地面積為813萬平方米。以此計(jì)算，北京市土地的平均價(jià)格為8167元/平方米。北京市的國(guó)土面積為16410.54平方公里，假如將北京市土地全部變賣，可以得出當(dāng)前北京土地總市值已經(jīng)高達(dá)134萬億元人民幣。8月2日，美國(guó)商務(wù)部公布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國(guó)一年的GDP還不及北京土地總市值。”

這讓我們想起的是1987年的日本，當(dāng)時(shí)美國(guó)一年的GDP也還不及東京土地總市值。而這恰恰是日本房地產(chǎn)見頂?shù)挠嵦?hào)。隨即日本房地產(chǎn)成了漸凍人。1989年，歷時(shí)6年的日本房地產(chǎn)泡沫從天堂步入地獄，日本股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)開始暴跌。據(jù)日本國(guó)土交通省公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，截至2002年7月1日，日本的土地價(jià)格已經(jīng)連續(xù)12年下跌。跌幅有多大？東京的商業(yè)和辦公用房及其地價(jià)，平均跌去75%，住宅及其用地的價(jià)格也只有1990年的40%。泡沫留下了嚴(yán)重的后遺癥，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)20多年來一蹶不振，至今未能恢復(fù)元?dú)狻?/p>

這大概就是李嘉誠(chéng)勝利大逃亡的原因。

勝利大逃亡的不只是李嘉誠(chéng)，美國(guó)銀行與李嘉誠(chéng)一起出逃。9月3日，美國(guó)銀行清空手中持有的建設(shè)銀行最后20億股H股，套現(xiàn)113～117億港幣。

實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)的確在北京、上海、廣州漲勢(shì)如潮，可也僅此而己。離開了這幾個(gè)超大城市，中國(guó)房地產(chǎn)便是另一個(gè)樣子：到處都有空城、鬼城。

（作者為陜西電視臺(tái)新聞?lì)l道《今日點(diǎn)擊》專欄財(cái)經(jīng)評(píng)論員）