店鋪泡沫化 商業(yè)布局亂象求解

岳彩周

從2011年開始，全國各地小賣場約有五成處于虧損狀態(tài)，

2012年，情況繼續(xù)惡化，不少賣場因不堪重負(fù)而結(jié)業(yè)。

大賣場與超市的日子同樣不好過，打折頻率之高幅度之大都前所未有。

數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。

二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，

而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8.4%。

店鋪密集，同質(zhì)化嚴(yán)重，惡性競爭，在大中城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)過剩的情況。

而商業(yè)綜合體、奧特萊斯、商業(yè)街遍地開花的現(xiàn)象仍在持續(xù)，從而形成結(jié)構(gòu)性泡沫。

一邊是商業(yè)地產(chǎn)火熱致使商鋪價格不斷攀升，一邊是電商渠道對傳統(tǒng)商業(yè)店鋪的沖擊加劇。供應(yīng)量過大，品牌重復(fù)，導(dǎo)致商鋪面臨空置的尷尬。

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)目前面臨嚴(yán)重失控的局面。

關(guān)店潮來

從火鍋店、咖啡店、足療店、便利店、藥店等小店到大的超市、家居賣場、家電賣場以及更大的購物中心，中國的店鋪普遍存在扎堆開店、惡性競爭的現(xiàn)象。

在記者居住的小區(qū)周圍集中了4家洗衣店，4家美發(fā)店，3家蔬菜水果超市，十多家餐飲店，競爭異常激烈，商家換了一茬接一茬。

這只是傍街店鋪情況。另外，小區(qū)周圍還有一個新建的喜隆多MALL，里面有多家服裝服飾店、美發(fā)店，餐飲店、化妝品店以及各種生活用品商店以及一個大的奧特萊斯。而距此不到一公里的地方就是蘋果園地鐵商圈，里面又有定位和喜隆多MALL極為類似的新生活，也有喜隆多MALL所具有的肯德基以及各種服裝品牌。

店鋪密集，同質(zhì)化嚴(yán)重，惡性競爭，在大中城市已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)過剩的情況。而商業(yè)綜合體、奧特萊斯、商業(yè)街遍地開花的現(xiàn)象仍在持續(xù)。

相關(guān)資料顯示，從2011年開始，全國各大小賣場約有五成處于虧損狀態(tài)，2012年，情況繼續(xù)惡化，不少賣場因不堪重負(fù)而結(jié)業(yè)。

便利店品牌在2012年進(jìn)入集體調(diào)整期。全家關(guān)閉了至少幾十家門店；羅森關(guān)閉的門店也有30家左右；7-11也正擬關(guān)閉調(diào)整近20家店，其在廣州已經(jīng)關(guān)閉了10多家?？傻?、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陸續(xù)收縮戰(zhàn)線。

事實上，便利店發(fā)展規(guī)律是，人均GDP3000美元時為起步階段，5000美元時進(jìn)入成長期，1萬美元時進(jìn)入競爭期。以此看來，中國很多二三線城市并未具備大量開便利店的條件。但在很多大中城市，人流稍集中地區(qū)每隔數(shù)百米就有一家便利店，甚至在某十字路口開了2～3家。

大賣場與超市的日子同樣不好過。2012年，百貨業(yè)打折頻率之高幅度之大都是前所未有的。

在太平洋百貨2011年在京撤店后，2012年又有一批百貨店走上相同道路，曾開創(chuàng)“007模式”的純本百貨黯然關(guān)閉；永旺百貨撤出朝陽大悅城；望京NOVO百貨正式關(guān)張。在新項目入市方面，曾預(yù)計2012年在西單銀座中心開出的百駿明光百貨改為寫字樓；長陽芭蕾雨·奧特萊斯推遲開業(yè)時間；巴黎老佛爺百貨也將開業(yè)時間延至2013年9月……

數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8.4%。沈陽和成都，購物中心空置率分別為17%和16.2%；在廣州，空置率達(dá)到10.2%，而2011年還只是剛超過4%。

近日有媒體報道稱，雖然沃爾瑪宣布未來3年要開100家新店，但其內(nèi)部已經(jīng)明確在2013年至2015年陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門店，這是其在華門店的1/4。Tesco、家樂福等也都開始收縮戰(zhàn)線或放緩開店速度。

體育用品商“匹克”和“李寧”關(guān)閉的店數(shù)都超過了千家……

深圳華強(qiáng)北因其在電子市場的重要地位，被譽(yù)為“中國電子第一街”，而如今許多商鋪都在空置，部分樓層空置率竟然高達(dá)40%，曼哈數(shù)碼城、賽格廣場、遠(yuǎn)望數(shù)碼城等深圳其他電子商城也都出現(xiàn)了“空鋪潮”。

東莞的華南MALL號稱“世界上最大購物中心之一”，如今也身陷困境。主力店相繼撤走，開發(fā)商低調(diào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。重組改名后，人氣也一直低迷，只有1/4左右的面積開始營業(yè)。

一度靠廣布點(diǎn)實現(xiàn)高速擴(kuò)張的家電連鎖賣場，也開始放棄“店?！睉?zhàn)術(shù)。2011年，國美還曾提出將60%門店開在二三線市場，但如今已經(jīng)徹底放棄了此戰(zhàn)略。蘇寧的轉(zhuǎn)型力度更大，線下門店成了蘇寧易購的自提點(diǎn)。國美、蘇寧在2012年都關(guān)閉了上百家店面，門店數(shù)量出現(xiàn)了多年來的首次減少。

而之前，在很多地區(qū)，家電賣場都是背靠背開店。如山東濟(jì)南泉城路堪稱國內(nèi)家電賣場最為密集的區(qū)域，短短數(shù)百米內(nèi)聚集著三家國美門店，兩家蘇寧門店，兩家三聯(lián)門店和多家手機(jī)賣場。

在過去的十年間，家居建材行業(yè)隨著房地產(chǎn)市場火爆，也呈爆發(fā)式增長態(tài)勢。但在2012年，全國80%家居行業(yè)經(jīng)銷商出現(xiàn)虧損。

武漢當(dāng)?shù)?0多家賣場，有四五家經(jīng)歷了退場風(fēng)波；在重慶開了兩年左右的一個3萬平方米的家居賣場悄無聲息地退出市場。另一家號稱全國性品牌的賣場大幅下調(diào)租金，以維護(hù)市場的穩(wěn)定；成都紅牌樓商圈一個不到5萬平米營業(yè)面積的家具商場，也于近期退出市場；國際家居連鎖巨頭家得寶關(guān)閉了其在華的所有實體門店……

瘋狂躍進(jìn)

在關(guān)店潮來的時候，中國的商業(yè)地產(chǎn)仍在上演著瘋狂的大躍進(jìn)。

自2012年11月26日以來，北京的8筆土地交易均涉及商業(yè)用地；未來兩年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市；未來5年深圳一萬平方米以上的商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到504萬平方米，到2017年深圳商業(yè)中心開發(fā)面積存量將達(dá)到1081萬平方米，比目前翻了一倍；在昆明，未來5年僅商鋪將新增298.5萬平方米；在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業(yè)為主的項目達(dá)700多萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海三大商業(yè)街400多萬平方米的建筑面積……

而在上海，為了爭奪“外灘8-1地王”這一金融地塊，復(fù)星地產(chǎn)甚至不惜與SOHO中國撕破臉，上演了一場“奪地”大戰(zhàn)。2012年，上海商業(yè)地產(chǎn)的新增供應(yīng)面積為342.1萬平方米，批售比為1.14：1，相比2011年1.25：1的局面有了一定的改觀。但庫存壓力仍然很大，據(jù)統(tǒng)計，目前全市商業(yè)地產(chǎn)存量高達(dá)1202萬平方米，明顯高于住宅1017萬平方米的存量水平。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，“如果按照現(xiàn)在的成交速度，需要將近4年的時間才能消化?！?/p>

據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤發(fā)布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》估計，2015年，中國的購物中心將達(dá)到4000家。全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。

枯燥的數(shù)字反映出中國商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂。

世邦魏理仕發(fā)布全球購物中心報告稱，中國在建的購物中心面積占全球總在建面積的一半。

天津的在建面積達(dá)245萬平方米，而在歐洲各大城市中，購物中心存量面積超過245萬平方米的，只有巴黎和莫斯科。

再以深圳為例，未來5年內(nèi)，深圳市福田中心區(qū)一平方公里將至少供應(yīng)90萬平方米的購物中心。相當(dāng)于在走路15到20分鐘的距離內(nèi)，就有四到五個萬象城扎堆在一起。龍崗區(qū)在連接市中心的深惠路兩側(cè)，五年內(nèi)就要建設(shè)12個綜合體，平均每3公里就會有一個。

廣州1萬平方米以上的家居賣場超過了50家，其中2010年以來新增賣場面積約60萬平方米，而在國外的一些大中城市，一般面積在1萬平方米以上的大型家居賣場的數(shù)量不會超過3家。

許多城市大賣場的擴(kuò)張速度已經(jīng)超過了市場容量和消費(fèi)需求。

判斷城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫的一個重要指標(biāo)，是人均商業(yè)面積。在西方發(fā)達(dá)國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下。

目前，我國一批二線城市的人均商業(yè)面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達(dá)到2-3平方米。僅312萬常住人口的中山市人均商業(yè)面積將達(dá)到6平方米以上。

數(shù)據(jù)顯示，二線城市平均空置率為10.5%，高于去年的10.2%，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線城市的8.4%。商鋪空置在三個城市比較突出：中國最大兩個二線城市沈陽和成都，空置率分別17%和16.2%。

僅2012上半年，成都商鋪新增供應(yīng)量為73.98萬平方米，較去年同期上漲173.1%。然而，市場消化量僅僅25.32萬平方米，相當(dāng)于供應(yīng)量的1/3。位于成都的新南天地區(qū)域由于零售地產(chǎn)供應(yīng)量過大，空置率已經(jīng)超過了40%。在青島，截至七月底，商鋪供應(yīng)量突破2萬套，但前七個月全市商鋪成交量僅為2500套。

成都、昆明、沈陽、重慶、長沙、西安、鄭州等地，未來兩到五年之內(nèi)將有超過目前體量數(shù)倍的商業(yè)地產(chǎn)入市，使其人均商業(yè)面積迅速趕超香港、上海、北京等一線城市。

商業(yè)設(shè)施要生存發(fā)展，必須有龐大的消費(fèi)力，二線城市，市場容量有限，其泡沫顯而易見。

2011年我國人均社會消費(fèi)品零售總額為1.34萬元人民幣，約合2130美元，而美國當(dāng)年人均消費(fèi)規(guī)模為1.56萬美元。這僅是個均值，還未考慮到收入分配的結(jié)構(gòu)。如果考慮到高達(dá)0.61的基尼系數(shù)，市場容量將比這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)所顯示出來的結(jié)果更為狹小。

總量過剩下的結(jié)構(gòu)性短缺

除了總體數(shù)量上的泡沫外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險體現(xiàn)在，開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏，導(dǎo)致同質(zhì)化、規(guī)劃不合理、不符合商業(yè)需求的商業(yè)地產(chǎn)項目大量供應(yīng)，從而形成結(jié)構(gòu)性泡沫。

一樓化妝品、珠寶；二樓鞋類；三樓女裝；四樓男裝；更高的樓層經(jīng)營兒童用品或是設(shè)立打折專區(qū)……幾乎所有的商場布局都一樣，而且不同商場經(jīng)營的品牌也大致相同。

千店一面，千城一面是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的弊病。無論是較早發(fā)展的超市、百貨、藥店，還是近年崛起的品牌專賣、購物中心，同業(yè)態(tài)各企業(yè)間的經(jīng)營模式、產(chǎn)品組合、服務(wù)消費(fèi)群體等都存在同質(zhì)化現(xiàn)象。

世聯(lián)商業(yè)發(fā)布的《深圳購物中心品牌商家重疊度分析》顯示，目前，深圳五大購物中心品牌重疊率18%—30%，以服裝、餐飲和飾品/化妝品為主，男女時尚流行服飾重疊度高；金銀飾品、手表、化妝品類商家的重疊度高。

同質(zhì)化競爭背后就是商家的利潤率越來越薄，只能依靠價格去進(jìn)行肉搏戰(zhàn)，而租金等成本卻在一個勁上漲。

在社會資源大量涌入商業(yè)地產(chǎn)的同時，并沒有帶動商業(yè)品質(zhì)的提升。開發(fā)商們感嘆“招商難”，而品牌商家也在抱怨“選址難”。

很多由住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)商們繼續(xù)延續(xù)住宅項目“短、平、快”的開發(fā)政策，以快速回收資金為首要目的。

數(shù)據(jù)顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。不僅一些此前主要開發(fā)住宅的地產(chǎn)商已經(jīng)開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，就連蘇寧電器、娃哈哈等知名企業(yè)也希望到這一領(lǐng)域分杯羹。

“一些很不專業(yè)的地產(chǎn)商進(jìn)來之后，商業(yè)地產(chǎn)項目越來越不靠譜，想開店，但沒有好鋪子，咋開？”大半年以來，記者經(jīng)常聽到的一些連鎖商家這樣的的評論。僅山東家家悅一家公司，就因為受到物業(yè)難尋的限制至少放棄了近一半的開店規(guī)劃。

乍聽起來，這有點(diǎn)言過其實，因為，2012年商鋪供應(yīng)量至少增加了一倍，但這就是事實，總量過剩與適宜商鋪的稀缺正讓泡沫變得越來越易碎。

一些房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，未能真正把握現(xiàn)代商業(yè)整體布局的各種要素。結(jié)果，設(shè)計出來的商場往往好看不中用，造成整體布局失誤。

目前國內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項目，就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗。而由于整體布局的不合理，商業(yè)項目的空置率便一路攀升，很多商業(yè)項目處于停滯狀態(tài)。

一些開發(fā)商收購或承包一些荒廢許久的舊廠房、擱置多年的爛尾項目等進(jìn)行概念式包裝，并拆分成小商鋪，然后再出售、招商，打著不同的主題吸引投資者。

“住宅地產(chǎn)很容易復(fù)制，在北京做的房子品質(zhì)好，到地方上做的房子也意味著同樣的品質(zhì)。但商業(yè)并不僅僅是房子，商鋪的價值往往是和那個城市的商業(yè)環(huán)境相關(guān)，你不可能將整個北京搬過去?！币晃坏禺a(chǎn)人士說。

“開發(fā)企業(yè)的非理性開發(fā)，沒有理性的商業(yè)規(guī)劃，給商鋪投資者也帶來傷害。”業(yè)界人士李先生稱，商業(yè)地產(chǎn)有四到五個環(huán)節(jié)，從最開始的開發(fā)商到投資者，再到經(jīng)營者，有可能還經(jīng)過商戶，才到終端顧客，這多出的鏈條無疑加大了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)雜性。現(xiàn)在的情形是，開發(fā)商和投資者比較熱，經(jīng)營者和消費(fèi)者比較理性。但商業(yè)地產(chǎn)最終的買單者還是消費(fèi)者，上游非理性的熱與下游理性的恒溫，肯定會導(dǎo)致隱性空置率攀升。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短期利益、投機(jī)心態(tài)嚴(yán)重，在這樣的形勢下，沒有特色賣點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)，其后期運(yùn)營和招商就像擊鼓傳花，最后落在誰手里誰就遭殃。

有開發(fā)商私下證實，目前在與經(jīng)營商家的談判中，不僅僅是奢侈品店鋪要求提供高額店鋪裝修補(bǔ)貼，一些稍有名氣的餐飲企業(yè)和快速消費(fèi)品企業(yè)也提出了這樣的要求。還有商家提出，不再支付固定租金，只與開發(fā)商談銷售抽成，將經(jīng)營風(fēng)險推向開發(fā)商一邊。

盡鋪無“商”

中國連鎖零售業(yè)曾以每年翻番的門店擴(kuò)張速度，走過高速增長的“黃金十年”。如今，隨著中國經(jīng)濟(jì)下行，新一輪擴(kuò)張店鋪開始暴露風(fēng)險。

2011年樓市限購、限貸政策出臺以來，多年來不冷不淡的商鋪被開發(fā)商和投資者炒得火熱，2012年商業(yè)地產(chǎn)投資熱度有增無減。

而當(dāng)越來越多的錢從住宅市場與股市涌向商鋪的時候，商鋪泡沫驟起。

一方面商鋪的含金量被井噴的新來者稀釋，另一方面由于經(jīng)濟(jì)下行帶來的消費(fèi)大環(huán)境的不景氣也導(dǎo)致商業(yè)市場出現(xiàn)飽和。

作為這幾年商品房調(diào)控的一個后果，“炒鋪”漸漸成了很多城市居民投資的出口，一些城市的商鋪價格被快速推高。除了傳統(tǒng)的臨街底商，購物中心中的商鋪，也成了熱炒的對象。

“一鋪養(yǎng)三代”、“若要富，買商鋪”、“買樓不如買鋪”，一段時間來被捧為投資王道。

近日，謝霆鋒被曝由于其炒鋪市值狂翻9倍，加上其早前購置的物業(yè)，媒體估算謝霆鋒名下不動產(chǎn)已過5億港幣。

不過并不是每個炒鋪人都如謝霆鋒般幸運(yùn)。商鋪投資，不是上天堂就是下地獄。

表面上，商鋪售價上漲、租金上漲，全國各地商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)蓬勃發(fā)展，局外人看到的只是一片繁榮。

但，如人飲水，冷暖自知。內(nèi)需不足，消費(fèi)力不足，商鋪的價值已被投資需求夸大?？偭窟^剩的另一面是，多數(shù)經(jīng)營戶因為租金價高，難以找到確保盈利的商鋪。

一般投資者對商鋪的回報要求至少8%-10%，但目前的回報率一般在4%-5%，還不如5年定期存款利息。

業(yè)內(nèi)人士稱，廣州商鋪的售價五年來至少漲了70%～80%，最近兩年至少漲了30%，有些以前的售價不過1萬元/平方米的商鋪，現(xiàn)在的售價已經(jīng)到了5萬元/平方米，在廣州的北京路曾出現(xiàn)了一個8平方米的小鋪，交易價1200萬元。

同樣為滿足5%的回報率，租金自然要大漲，但租金整體收益與售價相比仍有相當(dāng)大的差距。于是，市場出現(xiàn)了“經(jīng)營者苦于租金昂貴；商鋪業(yè)主卻在埋怨投資回報率太低”的糾結(jié)狀況。

除了空置外，商鋪培育期也在延長。戴德梁行華中區(qū)商業(yè)部助理董事伍林表示，雖然，商業(yè)地產(chǎn)還有空間，但風(fēng)險很大，特別是社區(qū)商鋪，消費(fèi)氛圍的培育期正在延長，以前需要三年的，現(xiàn)在也許得5至10年。

商鋪往往是根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和城市建設(shè)需要應(yīng)運(yùn)而生，并不存在剛性需求。雖然商鋪還在炒，租金還在上漲，但已現(xiàn)疲態(tài)，但全民皆炒鋪的紅火歲月已成為過去，現(xiàn)在投資客也變得更加謹(jǐn)慎。

商鋪市場呈現(xiàn)出“剃頭挑子一頭熱”的窘境——一邊是部分投資者急于轉(zhuǎn)手，一邊卻是無人響應(yīng)的靜默。由于被提前透支價值、惡炒套現(xiàn)頻繁以及開發(fā)商經(jīng)營管理不善等原因，使不少商鋪處于“難賣不好租”的境地。市場價格上漲勢頭出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，武漢等一些城市的商鋪價格甚至出現(xiàn)了大幅下滑。

商業(yè)生態(tài)難以支撐不斷上升的租金與售價。

網(wǎng)購沖擊 實體店成雞肋

發(fā)生在零售終端的種種消費(fèi)行為也已發(fā)生轉(zhuǎn)變?！?0、90后成為新生代消費(fèi)主體，他們正在遠(yuǎn)離超市、百貨店，更青睞有著價格便宜和更多樣選擇的網(wǎng)絡(luò)購物。

在11月26日和29日，萬達(dá)四天內(nèi)連拿京城兩塊商住性用地，涉及的金額高達(dá)33.2億元，而就在此時，淘寶和天貓的總交易額突破了一萬億大關(guān)。

這是一個標(biāo)志性事件，標(biāo)志著與網(wǎng)店相比，在顧客爭奪戰(zhàn)中，實體店越來越感到回天乏力。雙十一讓天貓等收貨甚豐，但與此同時，實體店鋪卻是倍感冷清。

2012年12月12日晚間，CCTV中國年度經(jīng)濟(jì)人物頒獎禮上，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長王健林約賭阿里巴巴馬云，稱“10年后如果電商在中國零售市場占50%，我給他一個億，如果沒到，他還我一個億?！?/p>

這場約賭的意義也許就在于，傳統(tǒng)商鋪已經(jīng)把網(wǎng)店作為最受重視的勢均力敵的對手。

“淘寶營業(yè)額是一萬億元，這一萬億元的營業(yè)額如果開實體店，就需要兩三千億元的租金。如果拿租金來推算商業(yè)物業(yè)的價值，如果按20倍算的話，是4萬億元。按10倍算的話是兩萬億到三萬億元。”業(yè)內(nèi)人士分析說，僅僅淘寶一家的營業(yè)額，就意味著兩萬億元到三萬億元的商鋪市場需求“憑空消失”，這還未算上其他的B2C電商。

在沈陽五愛紡織服裝城的二樓、經(jīng)營服裝批發(fā)生意的胡老板介紹說，5年前，網(wǎng)店進(jìn)貨量不到實體店的1/10，近兩年來，網(wǎng)店的進(jìn)貨量迅猛增加，2011年網(wǎng)店與實體店的進(jìn)貨量，已接近5∶5。2012年從數(shù)量來看，網(wǎng)店的進(jìn)貨量已經(jīng)超過了實體店。

網(wǎng)店的沖擊正讓實體店淪為試衣間，很多實體店都成了沒有需求支撐的泡沫，一些實體店經(jīng)營者正把店鋪搬到網(wǎng)上。沈陽某地下商場里，一條街上總計有幾百家服裝店，門上貼著“轉(zhuǎn)讓”“出租”告示的就有三四十家，還有的店家留下了網(wǎng)址和聯(lián)系方式，將店鋪轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)上。

2012年上半年，商務(wù)部在《關(guān)于“十二五”時期促進(jìn)零售業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》中首次 “鼓勵大型零售企業(yè)開辦網(wǎng)上商城”。

隨著政策指引，2012年包括春天百貨、百盛、王府井百貨都在電子商務(wù)方面砸下重金；蘇寧、國美更為徹底地將電商化列入自己未來的發(fā)展戰(zhàn)略；萬達(dá)更是高調(diào)宣布進(jìn)軍電商；在沃爾瑪放緩實體店鋪的同時，卻通過控股1號店、發(fā)力山姆會員店網(wǎng)絡(luò)商城等的做法從另一方面加重對中國市場的投資。家樂福、樂購等也在暗地加碼網(wǎng)絡(luò)購物、移動互聯(lián)網(wǎng)手機(jī)購物的布局……

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管網(wǎng)絡(luò)購物全面取代購物中心、連鎖超市的情況不會出現(xiàn)，但網(wǎng)絡(luò)購物作為新興零售業(yè)態(tài)的地位已經(jīng)確立，傳統(tǒng)零售商仍將面臨拓展融合電子商務(wù)的全渠道挑戰(zhàn)。

與網(wǎng)購蓬勃興起對應(yīng)的將是實體商鋪沒落。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)需科學(xué)規(guī)劃

此輪商業(yè)地產(chǎn)“繁榮”與調(diào)控關(guān)系密切，眾多開發(fā)商把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作避風(fēng)港，地方政府也起了推波助瀾的作用，越是超級大盤越受政府及開發(fā)商青睞。

過去兩年住宅市場限購限貸，地方政府“土地財政”吃緊，在土地收入下降的情況下，地方政府把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作了救命稻草。開發(fā)商與地方政府可謂一拍即合。

但這樣揠苗助長式的增長，與經(jīng)濟(jì)基本面和人們的購買力是背道而馳的。

中央政府強(qiáng)調(diào)把促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長支柱，地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，自然熱衷于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。而城市綜合體作為可以拉升城市形象，大量增加稅收，解決就業(yè)崗位的一種高端物業(yè)形式最受追捧。大量的城市綜合體項目在中國的各個城市如火如荼地建設(shè)。

城市副中心，這兩年已經(jīng)成為地方政府官員的口頭禪。地方官員熱衷于造城、打造城市第二中心等大概念，畫的餅越大，就越積極，因為這些是政績工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳資源配置，最終是否有經(jīng)濟(jì)效益，往往不是考量重點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要支撐是城市化和城鎮(zhèn)化的提高，以及城市人口的消費(fèi)能力等因素。但由于對住宅的限制政策，在政府供地時，往往會被要求30%的住宅，70%的商業(yè)。

住宅需要商業(yè)的便利，商業(yè)需要住宅的人流。這種缺乏足夠的人流和消費(fèi)來支撐的商業(yè)設(shè)施，怎么可能不形成高空置率？

當(dāng)前，政府急需合理控制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，將商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

2012年，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深化流通體制改革 加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國發(fā)[2012]39號），國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（國辦發(fā)[2012]47號），開始科學(xué)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，提出，要制定全國流通節(jié)點(diǎn)城市布局規(guī)劃，構(gòu)建全國骨干流通網(wǎng)絡(luò)，這是從更高層面、更大區(qū)域來考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局。

內(nèi)貿(mào)“十二五”規(guī)劃提出，要推動形成區(qū)域特色鮮明的發(fā)展格局，加快形成11個主要商業(yè)功能區(qū)。加強(qiáng)不同層級、不同區(qū)域之間商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的銜接，有利于形成統(tǒng)一開放、競爭有序、安全高效、利產(chǎn)惠民的現(xiàn)代市場體系，營造公平的市場競爭環(huán)境，為商品和要素的自由流動和充分競爭創(chuàng)造條件，更好地發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。

商務(wù)部已單獨(dú)或會同有關(guān)部門先后下發(fā)了8個涉及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的政策文件。

事實上，截至2012年9月底，全國289個地級以上城市全部完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制工作，只有遼寧營口、江西吉安、山東臨沂3個城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃正在等待市政府批準(zhǔn)。有四分之一的地級以上城市啟動新一輪規(guī)劃修編和續(xù)編工作。全國367個縣級市中有228個完成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的編制工作，完成率達(dá)到62%。有129個正在編制，只有10個縣級市尚未啟動。

規(guī)劃雖然有了，但一是編制水平不高，二是缺乏有力的執(zhí)行。無論從城市的功能和服務(wù)，還是從質(zhì)和內(nèi)容的變化上，城鎮(zhèn)化進(jìn)程都面臨著很大的改進(jìn)的余地。

從跑馬圈地到精耕細(xì)作

經(jīng)常出國的人會發(fā)現(xiàn)，近年來，國外的一些商品，甚至一些中國制造的商品，都要比國內(nèi)便宜。中國可支配收入遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，老百姓更是收緊了腰包。

專家認(rèn)為，癥結(jié)在于連鎖零售商過長且效率低下的供應(yīng)鏈體系導(dǎo)致價格過高。

在一個行業(yè)發(fā)展的初級階段，“跑馬圈地”無疑是最有效的發(fā)展戰(zhàn)略。在這種粗放的發(fā)展過程中，網(wǎng)點(diǎn)成為連鎖零售業(yè)惟一重要的競爭要素。

但現(xiàn)在，新的消費(fèi)業(yè)態(tài)的興起開始打破傳統(tǒng)店鋪物理網(wǎng)絡(luò)的布局，位置不再是惟一的先機(jī)要素，反而是單店效益和利潤貢獻(xiàn)。

隨著終端網(wǎng)點(diǎn)的飽和，市場細(xì)分逐漸形成，連鎖零售業(yè)的擴(kuò)張成本已經(jīng)不堪重負(fù)。租金成本翻番、人力成本飆升、能源要素成本不斷高企?！芭荞R圈地”為重心的發(fā)展戰(zhàn)略必須轉(zhuǎn)向“精耕細(xì)作”。未來行業(yè)勝出者取決于企業(yè)能否在供應(yīng)鏈上取得競爭優(yōu)勢，在跑馬圈地中能持續(xù)提升單店產(chǎn)出。連鎖零售業(yè)已經(jīng)到了需要拼內(nèi)功、拼單店的時候。而與外資相比，我們還有著相當(dāng)大的差距。

“是占領(lǐng)地盤還是爭奪消費(fèi)者，新環(huán)境下零售業(yè)開始面臨決策的轉(zhuǎn)變?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)教授陳立平說，過去幾年，無論是外資企業(yè)還是本土零售商，在中國的發(fā)展無不是過于注重開店數(shù)量，而忽視了門店質(zhì)量。現(xiàn)在隨著各家企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模都達(dá)到數(shù)百家的密集程度，下一步的發(fā)展重點(diǎn)必然是提高門店質(zhì)量而非數(shù)量。

此前，按一些業(yè)內(nèi)人士的估計，中國超市大賣場的飽和會出現(xiàn)在2015年，屆時將出現(xiàn)超過5600家超市大賣場。但在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩以及電子商務(wù)的沖擊下，超市大賣場的整合時代似乎已提前到來。

在連鎖行業(yè)中，除了家電連鎖的集中度較高外，其它產(chǎn)業(yè)基本還都處于分割并行的競爭加劇階段。連鎖零售企業(yè)多為區(qū)域性企業(yè)，全國性的網(wǎng)點(diǎn)不多，難以形成規(guī)?；?yīng)，降低采購成本。但這不意味著店鋪總量不足，而是將從跑馬圈地進(jìn)入一個并購整合的新的發(fā)展階段。

人們往往單單從數(shù)量去觀察中國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，認(rèn)為數(shù)量偏多。實際上，目前結(jié)構(gòu)方面存在的問題更大，需要仔仔細(xì)細(xì)去研究。

商務(wù)部部長助理房愛卿表示，努力降低流通成本以應(yīng)對成本上漲的壓力不僅是企業(yè)自身發(fā)展的需要，也是國家宏觀調(diào)控穩(wěn)定價格的需要。

在外部市場環(huán)境已發(fā)生變化的現(xiàn)實下，零售業(yè)必須開始經(jīng)營戰(zhàn)略、商品品類和運(yùn)營管理的調(diào)整，思考如何整合店鋪，采取差異化的經(jīng)營，如何改進(jìn)日益惡化的零供矛盾，如何從食利的二房東變成能提供更多附加價值的商品和服務(wù)的價值型零售企業(yè)。

這些都是連鎖零售業(yè)在跑馬圈地后需要思考的問題。