關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的思考

鄭 軍

（廣西經(jīng)濟(jì)管理干學(xué)院，廣西 南寧 530007）

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，主要是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)活動(dòng)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)法人組織；房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠慢；所以資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為關(guān)鍵，影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金因素很多，如稅費(fèi)要占整個(gè)營(yíng)入的 20%左右，其中企業(yè)所得稅占整個(gè)稅負(fù)的 25%左右，可見(jiàn)企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅種之一，直接影響到企業(yè)的資金管理，突顯了企業(yè)所得稅在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要份量和意義，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的好與壞直接關(guān)系到企業(yè)的資金安全和資金的使用。凡事“預(yù)則立、不預(yù)則廢”，隨著國(guó)際和國(guó)內(nèi)環(huán)境的變化，企業(yè)所得稅籌劃直接影響到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃是指在稅法和其他法律允許的范圍內(nèi)，通過(guò)所得稅籌劃手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)，投資和籌劃理財(cái)活動(dòng)事先籌劃和謀略，最大限度地獲取“節(jié)稅”的稅收利益。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專(zhuān)業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃強(qiáng)調(diào)的是“節(jié)稅”，即納稅人利用國(guó)家稅法政策的導(dǎo)向性，采用合理、合法的方法和手段，減少納稅量或延遲納稅時(shí)間的行業(yè)，一般指在多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)下，選擇稅負(fù)最輕或稅收最優(yōu)惠的方式而為之，而“逃稅”和“偷稅”直接是違法行為。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的必要性

1.1 稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的需要

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的資金量大，資金的周轉(zhuǎn)期間長(zhǎng)，利潤(rùn)空間也大，所以房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅數(shù)量也大；由于貨幣資金時(shí)間價(jià)值的存在，在不違法的前提下，適當(dāng)通過(guò)稅務(wù)籌劃的運(yùn)作，延緩所得稅清算的時(shí)間也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的貨幣資金價(jià)值量，同時(shí)也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)的資金量，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力，還可以為企業(yè)帶來(lái)投資機(jī)會(huì)，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)目標(biāo)作出貢獻(xiàn)。

1.2 稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身稅務(wù)安全的需要

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理越來(lái)越嚴(yán)，越來(lái)越細(xì)，企業(yè)所得稅在國(guó)家整個(gè)稅收體系中占有相當(dāng)大的比例，地位尤為重要；房地產(chǎn)企業(yè)上繳的企業(yè)所得稅量又大，是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)稅源，得到稅務(wù)部門(mén)的高度重視，因此房地產(chǎn)企業(yè)提前進(jìn)行合理、合法、有效的稅務(wù)安排和籌劃，做到企業(yè)心中有數(shù)，通過(guò)稅前的合理籌劃，認(rèn)真研究自身企業(yè)所得稅的特點(diǎn)和國(guó)家所得稅法的規(guī)定，合理指導(dǎo)企業(yè)的所得稅工作，起到納稅的指導(dǎo)和規(guī)劃作用；認(rèn)真分析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策并結(jié)合自身的現(xiàn)狀，提前做好稅務(wù)的籌劃，達(dá)到少交稅，晚交稅目的同時(shí)也會(huì)有效地防范企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅的片繳方面，自身并沒(méi)有很好地進(jìn)行事前籌劃，導(dǎo)致了在清楚的情況下就違法了，因此作為現(xiàn)代企業(yè)管理的一部分，讓房地產(chǎn)企業(yè)更加安全地運(yùn)作，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃是必然的要求。

1.3 稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的需要

企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)展到哪里，財(cái)務(wù)人員就按部就班地把企業(yè)所得稅交到哪一步，一點(diǎn)不帶有事前的稅務(wù)籌劃，企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平很難提高，也打造不出高水平的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，直接影響到企業(yè)的管理水平；通過(guò)企業(yè)所得稅籌劃，涉及面廣，企業(yè)很多中高層領(lǐng)導(dǎo)者會(huì)參與其中，首先從思想上讓企業(yè)的中高層管理干部有了企業(yè)所得稅籌劃意識(shí)，讓他們覺(jué)得企業(yè)所得稅籌劃并非只是財(cái)務(wù)部分的事，只是財(cái)務(wù)部門(mén)起到牽頭的作用，需要得到企業(yè)高層參于和支持，各部門(mén)要通力配合默契，才能夠做好企業(yè)所得稅的籌劃工作，這樣不但鍛煉了企業(yè)的財(cái)務(wù)人員稅務(wù)籌劃的組織和實(shí)施能力，也提高了企業(yè)管理人員的稅務(wù)籌劃意識(shí)，也會(huì)提高企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的可行性分析

2.1 預(yù)征所得稅制為房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃提供可行性

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛率率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。由于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和企業(yè)實(shí)際的毛利率差別大，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間長(zhǎng)為企業(yè)所得稅在時(shí)間上提供了籌劃的可行性。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)算的復(fù)雜性為所得稅籌劃創(chuàng)造了條件

房地產(chǎn)企業(yè)成本計(jì)算量大、周期長(zhǎng)而且計(jì)算復(fù)雜，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)沒(méi)有完工之前，企業(yè)在項(xiàng)目決算之前沒(méi)辦法準(zhǔn)確計(jì)量開(kāi)發(fā)的成本，所以在項(xiàng)目開(kāi)工之日至項(xiàng)目完工之日慢長(zhǎng)時(shí)間里，怎樣去通過(guò)對(duì)收入、成本入賬時(shí)間先后的調(diào)節(jié)來(lái)降低企業(yè)的利潤(rùn)額，延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的確認(rèn)時(shí)間，利用資金的時(shí)間價(jià)值，成為企業(yè)所得稅籌劃的可能性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的目標(biāo)

3.1 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)

通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃，達(dá)到緩繳少交所得稅的目標(biāo)，讓企業(yè)充分利用貨幣資金的時(shí)間價(jià)值，同時(shí)緩解了企業(yè)資金鏈壓力，增加了房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)持有量，為企業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造較輕松的資金環(huán)境。

3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收安全目標(biāo)

通過(guò)事前的企業(yè)所得稅籌劃，形成有目的、有步驟、有計(jì)劃的納稅過(guò)程，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策越來(lái)越嚴(yán)、越來(lái)越全面的情況下，通過(guò)事前合理稅務(wù)籌劃，防范了房地產(chǎn)企業(yè)偷稅和漏稅行為的發(fā)生，起到了防范企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)作用。

4 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的方法

4.1 利用稅收優(yōu)惠政策法

國(guó)家在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下和不同時(shí)期都會(huì)出臺(tái)一些行業(yè)方面的優(yōu)惠政策，地方政府也會(huì)出臺(tái)相關(guān)的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)關(guān)注和使用政府部門(mén)出臺(tái)的優(yōu)惠政策，達(dá)到稅務(wù)籌劃的目標(biāo)。

4.2 利用遞延納稅期法

遞延納稅期法是在合法、合理的前提下，納稅人通過(guò)稅法松緊度，延期繳納企業(yè)所得稅而節(jié)稅的稅務(wù)籌劃方法，通過(guò)延期納稅可以起到增加流動(dòng)資金量，加快資金周轉(zhuǎn)，節(jié)省了利息，充分利用了貨幣資金價(jià)值帶來(lái)的收益，增加了投資機(jī)會(huì)，增加了稅后所得，起到了相對(duì)節(jié)稅的作用。

4.3 利用稅法漏洞籌劃法

通過(guò)納稅籌劃人員認(rèn)真研讀所得稅法，充分了解所得稅法，達(dá)到找到稅法漏洞來(lái)籌劃納稅起到節(jié)稅的目的；稅法的制定和執(zhí)行需要時(shí)間，往往顯得有些滯后，這樣就產(chǎn)生了稅法漏洞，稅務(wù)籌劃人員就可以采用本方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

4.4 利用會(huì)處理籌劃法

通過(guò)會(huì)計(jì)處理，使得當(dāng)期會(huì)計(jì)所得大于應(yīng)納稅所得，出現(xiàn)遞延所得負(fù)債，即可以實(shí)現(xiàn)納稅期限的遞延，獲得更多的稅收利益，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)通過(guò)會(huì)計(jì)處理創(chuàng)造更多的遞延項(xiàng)目，遞長(zhǎng)所得稅遞延期限。

5 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃中存在的問(wèn)題

5.1 稅務(wù)籌劃必要性和安全性認(rèn)識(shí)不夠

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員，對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)模和進(jìn)度以及總銷(xiāo)售額和利潤(rùn)比較重視，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃不是很感興趣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的籌劃必要性和安全性認(rèn)識(shí)不夠深刻，導(dǎo)致企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)所得稅籌劃比較淡漠。

5.2 稅務(wù)籌劃思路不清晰目標(biāo)不明確

財(cái)務(wù)人在企業(yè)所得稅籌劃過(guò)程中，不能從大局和整體出發(fā)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，只注重點(diǎn)上的籌劃，而忽視從面上進(jìn)行系統(tǒng)籌劃，整個(gè)企業(yè)所得稅籌劃思路和目標(biāo)不明確。

5.3 稅務(wù)籌劃方法不熟練稅務(wù)籌劃缺少體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃過(guò)程中，對(duì)具體的企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方法不熟練，缺少應(yīng)有的稅務(wù)籌劃體系。

6 完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的對(duì)策

6.1 加強(qiáng)管理人員稅務(wù)籌劃必要性和安全性認(rèn)識(shí)

國(guó)家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)中的重要一環(huán)，政府從貨幣政策，金融政策和行政手段方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大力度調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈經(jīng)受著重大的壓力。在稅務(wù)方面也存在風(fēng)險(xiǎn)，良好的企業(yè)所得稅籌劃不但可以為企業(yè)節(jié)約資金，獲得資金的時(shí)間價(jià)值還能確保企業(yè)的稅務(wù)安全，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)特別是高層管理人員應(yīng)提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的必要性認(rèn)識(shí)和稅務(wù)安全性認(rèn)識(shí)。

6.2 加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)建設(shè)，明確目標(biāo)理清思路

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷培養(yǎng)稅務(wù)人員，提高財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)籌劃能力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)的企業(yè)所得稅籌劃能力，同時(shí)還要給企業(yè)非財(cái)務(wù)高管人員提高稅務(wù)籌劃的重要性認(rèn)識(shí)，給高層管理人員普及稅務(wù)籌劃知識(shí)，加強(qiáng)宣傳，打造房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)高層管理要明確企業(yè)所得稅的籌劃目標(biāo)，只有高層目標(biāo)明確了，稅務(wù)籌劃人員才能理清思路。

6.3 完善企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃體系

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅公式為：應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額-以前年度虧損彌補(bǔ)；從公式中可以看出，如果應(yīng)納稅所得額減少就可以減少企業(yè)所要繳納的所得稅，或者是延期計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，就可以獲得貨幣資金的時(shí)間價(jià)值，具體籌劃策略如下：

6.3.1 從收入方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在市場(chǎng)售價(jià)變化不大的情況下，收入總額基本變化不大，因此總納稅額基本一致，怎樣通過(guò)納稅籌劃來(lái)達(dá)到“節(jié)稅”增益的效果呢？主要是采用“納稅期遞延法”，用推遲收入的確認(rèn)來(lái)達(dá)到所得稅籌劃的目標(biāo)。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局制定的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第九條規(guī)定：企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第八條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局，地方稅務(wù)局按下列規(guī)定確定：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于 15%；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市場(chǎng)城區(qū)及郊區(qū)的不得低于 10%；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%；（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房和危改房的不得低于3%。從以上幾項(xiàng)規(guī)定可以從預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和實(shí)際計(jì)稅毛利率上從事稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃的主要方法采用“納稅期遞延法”，在完工進(jìn)度不影響整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)和交房的情況下，適當(dāng)調(diào)整開(kāi)工項(xiàng)目的完工期，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅贏得籌劃時(shí)間，就可以利用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和實(shí)際計(jì)稅毛利率的率差，加上工期適當(dāng)調(diào)整贏得時(shí)間，就可以起到前期少交企業(yè)所得稅，后期再交企業(yè)所得稅的目的，雖然所得稅總的金額沒(méi)有變，但遞延了企業(yè)所得稅上交的時(shí)間，獲得貨幣資金時(shí)間價(jià)值的同時(shí)還為企業(yè)增加了資動(dòng)資產(chǎn)量，減輕了企業(yè)的資金壓力，等于使用了無(wú)息貸款。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)集合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)這條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在不違反規(guī)定的條件下，也可以在簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)集合同》之前先向購(gòu)房者收定金、誠(chéng)意金等，因?yàn)樵诤炗喴陨虾贤笆杖〉亩ń鸷驼\(chéng)意金金不夠成預(yù)售款，而且很多購(gòu)房者也愿意提前交定金或誠(chéng)意金，實(shí)際上這些不夠成預(yù)售款的金額相當(dāng)可觀，大的房地產(chǎn)公司可以收到幾千萬(wàn)，這批資金增加了企業(yè)的流動(dòng)資金，還可以延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，減輕資金鏈壓力。

6.3.2 從建設(shè)成本方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

在成本方面進(jìn)行企業(yè)所得稅籌劃主要是提前確認(rèn)成本，在企業(yè)總的所得稅額不變的情況下，讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，整體所得額不變，起到延遲交所得稅作用，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]號(hào)文第三十二條規(guī)定：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均為實(shí)際不發(fā)生成本。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得金額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額 10%；（2）公共配套設(shè)施尚未建造完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批建費(fèi)用，物業(yè)完善費(fèi)用可以規(guī)定預(yù)提。從以上規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)公司應(yīng)從可售產(chǎn)品和不可售產(chǎn)品兩個(gè)方面做好稅務(wù)籌劃，在可售產(chǎn)品建設(shè)方面要和建筑公司做好協(xié)調(diào)工作，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)或提前開(kāi)具建筑成本發(fā)票，及時(shí)入建造成本，如果在年度結(jié)束以前工程項(xiàng)目沒(méi)有完工，財(cái)務(wù)部門(mén)一定要做好預(yù)算成本費(fèi)用工作，按照簡(jiǎn)潔所規(guī)定的合同總造價(jià)的 10%提取，計(jì)入當(dāng)年的所得稅成本，對(duì)于一些不可售的配套設(shè)施，如會(huì)所、幼兒園等公共配套設(shè)施尚未建造完工的，在所得稅清算時(shí)如有合同的按合同金額講稿建造成本，如沒(méi)有合同的，要及時(shí)進(jìn)行合理的建造成本預(yù)提，計(jì)入建造成本，同時(shí)應(yīng)向政府上交但尚未完工的，應(yīng)及時(shí)按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；同時(shí)還應(yīng)做好項(xiàng)目完工的進(jìn)度籌劃，來(lái)控制所得稅清算時(shí)間，盡量延長(zhǎng)所得稅的清算時(shí)間，延緩納稅時(shí)間，起到氫應(yīng)納的稅款先留在企業(yè)使用的效果。

6.3.3 從其他費(fèi)用方面進(jìn)行所得稅籌劃

企業(yè)所得稅法對(duì)期間費(fèi)用有明確的扣除標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)核算，比照稅法規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)提醒公司管理人員，起到所得稅的籌劃目的。

（1）待攤費(fèi)用的處理籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)成立初期，在項(xiàng)目沒(méi)有建設(shè)之前會(huì)產(chǎn)生大量的費(fèi)用,如∶差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、策劃費(fèi)等，在財(cái)務(wù)方面應(yīng)計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用中的開(kāi)辦費(fèi)，財(cái)務(wù)制度有明確規(guī)定，可以對(duì)開(kāi)辦費(fèi)在項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)一次攤銷(xiāo)或在項(xiàng)目開(kāi)工的三年內(nèi)攤銷(xiāo)；按照延期交稅的原則，財(cái)務(wù)人員應(yīng)先確認(rèn)費(fèi)用，在項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)一次攤銷(xiāo)。

（2）福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和教育經(jīng)費(fèi)的籌劃

對(duì)以上三種經(jīng)費(fèi)，稅法中有明確規(guī)定，福利費(fèi)扣除限額為工資總額的14%，工會(huì)經(jīng)費(fèi)扣除了限額為工資總額的2%，職工教育經(jīng)費(fèi)扣除限額為工資總額的2.5%，所以企業(yè)應(yīng)控制好三費(fèi)的提取比例。

（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃

稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招等費(fèi)支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售額的0.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)取兩者中最低者，并且超標(biāo)部分，不得向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司招待費(fèi)比較大，所以財(cái)務(wù)人員要找到業(yè)務(wù)招待費(fèi)的“臨界點(diǎn)”，根據(jù)營(yíng)業(yè)收入的變化，及時(shí)計(jì)算出招待總額的上限，把招待費(fèi)控制在可控制范圍內(nèi)，同時(shí)財(cái)務(wù)人員也可以把部分招待費(fèi)放入管理費(fèi)用中的差旅費(fèi)，但放入金額不能過(guò)大，以防稅務(wù)稽查人員不認(rèn)可。

（4）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的籌劃

稅法規(guī)定，企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入的15%，房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有取得預(yù)售證之前發(fā)生的廣告費(fèi)不得在稅前扣除，但發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以在三年內(nèi)攤銷(xiāo)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意在預(yù)售證沒(méi)有下來(lái)之前，要盡量把業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)來(lái)處理，減少或不采用廣告費(fèi)處理的方式；同時(shí)控制好廣告費(fèi)的投入量，起到稅務(wù)籌劃作用。

（5）公益性捐贈(zèng)支出的籌劃

稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過(guò)年度利潤(rùn)總額 12%部分可以稅前扣除，所以企業(yè)在捐贈(zèng)時(shí)，如果金額過(guò)大，就可以分年度來(lái)捐贈(zèng)或采用稅規(guī)定的可以在稅前全額扣除的方式來(lái)捐贈(zèng)，起到稅務(wù)籌劃的作用。

6.3.4 其他行為方面的稅務(wù)籌劃

（1）成立公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn)稅務(wù)籌劃

如果房地產(chǎn)企業(yè)成立物業(yè)公司，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目前期可以向房地產(chǎn)公司收取物業(yè)咨詢(xún)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用；讓物業(yè)公司處于不盈不虧或略有盈利狀態(tài)，就可以把房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司起到一定的節(jié)稅籌劃作用；或利用國(guó)內(nèi)國(guó)外企業(yè)所得稅率的差異，在稅率低的地方成立設(shè)計(jì)公司或銷(xiāo)售公司，可以轉(zhuǎn)移部分房地產(chǎn)公司利潤(rùn)到設(shè)計(jì)公司或銷(xiāo)售公司，起到節(jié)稅的籌劃目標(biāo)。

（2）虧損彌補(bǔ)稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定，企業(yè)產(chǎn)生損虧時(shí)，在盈利的當(dāng)年算起可以連續(xù)彌補(bǔ)虧損五年，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)注意這個(gè)稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)處理可以充分利用這個(gè)稅收政策，達(dá)到所得稅籌劃效果。

（3）會(huì)計(jì)處理稅務(wù)籌劃

采用會(huì)計(jì)處理的方法，利用我國(guó)企業(yè)所得稅處理方法，對(duì)暫時(shí)性差異過(guò)去實(shí)行處理，讓當(dāng)期的會(huì)計(jì)所得大于應(yīng)稅所得，出現(xiàn)遞延所得稅負(fù)債，起到遞延納稅的目的。

（4）借款行為稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)關(guān)注借款的行為，合理籌劃借款的時(shí)期，讓借款產(chǎn)生的費(fèi)用盡量計(jì)入期間費(fèi)用，提前作為所得稅的扣除項(xiàng)目?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]3號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)獎(jiǎng)自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本的 50%的，超過(guò)部分的利息支出不得從稅前扣除；未超過(guò)部分的利息，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貨款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除，所以實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)注意，以免增加企業(yè)集團(tuán)不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

[1] 謝翠.稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2010(04).

[2] 霍曉蓉.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略[J].黑龍江科技信息,2010(36).

[3] 王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析[J].財(cái)經(jīng)界,2011(03).

[4] 范賓.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2009(07).