海外投資中國式跨越：從房主到“地主”

曾有人開玩笑說道，如果南極的土地可以出售，那么中國人一定會是最積極的買家。

“中國人受傳統(tǒng)農(nóng)耕文化影響很深，對土地和房子有濃厚的情結(jié)?！鼻f諾對第一財經(jīng)日報《財商》表示，很多中國的中小投資者把在海外買房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分，現(xiàn)在的中國人可謂胸懷祖國，“房”眼世界。

“房”眼世界

“以前大家不愿意在海外買房的原因之一是語言的不便，沒有海外投資的經(jīng)驗。不過，近來越來越多的人會選擇在海外買房子。”上海奧正投資的總裁Ben經(jīng)常為海外買房投資的人提供會計、審計等服務(wù)。

吳女士（化名）是奧正的客戶，40多歲的吳女士常年呆在非洲，從事中非貿(mào)易生意，她的女兒正在美國念書。今年吳女士在法國地中海沿岸投資了一處房產(chǎn)，總價折合人民幣300多萬元。

“我們最近做了三四樁生意都是投資于地中海一帶的房產(chǎn)的，價格都在300萬元左右?？春玫刂泻Ｑ匕兜姆慨a(chǎn)主要是由于其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潛力。”Ben告訴記者，國外的房產(chǎn)不可能像國內(nèi)房產(chǎn)一樣爆炒，大多數(shù)投資者是看中其穩(wěn)定的升值?！耙缘刂泻Ｒ粠У姆慨a(chǎn)為例，過去10年的復合增長大約為7%?！?/p>

不過按照當?shù)卣囊?guī)定，若是在購買房產(chǎn)后5年內(nèi)出售需要繳納30%的所得稅，5年之后出售每年的所得稅遞減?！八酝顿Y者一般都選擇較為長期的投資方式?！盉en告訴記者。

除了房產(chǎn)本身的升值之外，投資者還有一部分收入是租金收入?！澳脜桥窟@處房產(chǎn)為例，扣除吳女士每年的房屋修理費用、所得稅、貸款利息等等每年的租金收入大概為房價的2%~5%?！?/p>

“很多在地中海沿岸購買房屋的投資者都是華人。因為此前中國籍人士在法國銀行貸款有一定困難，但是現(xiàn)在已經(jīng)可以順利貸款了。一般歐美國際投資者購買房屋最高可以100%貸款，中國籍投資者最高可貸款70%?！盉en告訴記者。

對于吳女士而言，除了投資回報之外，她更看重的是地中海沿岸的旅游資源。吳女士和租客簽訂了協(xié)議，每年吳女士可以有1個星期的房屋使用權(quán)，這時她就可以帶著家人來地中海度假了。

上海的李律師早在2008年就已經(jīng)去美國購置房產(chǎn)?！拔耶敃r買的房子特別便宜，大概20多萬美元?！崩盥蓭煾嬖V記者，在金融危機之后很多美國人無法償還銀行貸款，房子便直接扔給銀行，銀行為了換取現(xiàn)金，將這部分房產(chǎn)低價拋售。

“在美國買房相對來說比較簡單，因為整個社會體制成熟、法制透明?！崩盥蓭熢诿绹?shù)卣伊酥薪?、看好房下單、填好資料之后，但最終卻未談妥?！耙驗榈鹊今R上要成交的時候，銀行才告訴我房子之前戶主欠有一筆物業(yè)費，需要我繳納。”

李律師告訴記者，現(xiàn)在美國地產(chǎn)價格非常便宜，幾十年難得一遇，他正在計劃在美國購置新的房產(chǎn)。

持有成本可能較高

一位熱衷在香港投資房地產(chǎn)的李先生也對記者表示，目前香港房地產(chǎn)比內(nèi)地更有吸引力?！跋愀圪I房很方便，沒有限購政策，房貸利率又低，現(xiàn)在是2.5%，內(nèi)地要7%。香港租金又貴，買房不賣光收租都能賺錢，在上海則是連利息都不夠付?！?/p>

不過，在海外買房，房款僅僅是投資的一部分，還需要繳納土地稅、契稅、印花稅以及增值稅，而房地產(chǎn)市場的買賣都要通過專業(yè)的第三方服務(wù)機構(gòu)，包括律師、房地產(chǎn)經(jīng)紀、驗房師等，這意味著除房價外還有一筆額外費用產(chǎn)生。

李先生告訴記者，在香港房屋出租必須按照不同年期繳納印花稅。不超過1年租約需要加納租金的0.25%印花稅，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還要繳納一定比例的轉(zhuǎn)讓印花稅。

而在美國，購房者如果不是美國公民，需要額外繳納一定的房產(chǎn)稅，這些費用約占總房價的1%以上。而持有房產(chǎn)后，業(yè)主每年還要交房產(chǎn)稅、物業(yè)費、房屋保修費等稅費，各個州對所征物業(yè)稅的征稅標準和稅率各不相同，以房屋評估價值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期繳納房產(chǎn)可能被政府拍賣，以抵欠款。

目前一些中介為了方便內(nèi)地購房者，都提供房產(chǎn)代管服務(wù)，包括出租管理、代繳稅費等，一般收費為房租的8%至10%左右，可以說在海外可能持有房產(chǎn)成本比較高。

去國外當“地主”？

海外買房的熱潮依然沒有減退，最近又興起了一股新的“買地”浪潮，中國人開始夢想著去海外當“地主”。

7月份舉辦的“1美元競拍美國土地”中，上海葉女士以8800美元的“白菜價”贏得了市價50000美元的美國佛羅里達州格林布爾大型別墅社區(qū)內(nèi)一塊1000平方米的地塊。折合成人民幣計算，該地塊僅為57.2元/平方米。

“1美元競拍確實是噱頭，主要是為了推廣去海外購買土地?！鼻f諾對記者表示，第一批2萬美元團購美國土地的活動已經(jīng)結(jié)束，正在醞釀第二批團購活動，“第二批土地的價格可能稍微貴一點。”

“異國投資，買土地比買房子更好?！鼻f諾還記得2009年曾帶領(lǐng)一個“購房團”去美國看房，每個人興趣都很大，但最終卻沒有成交量?！爸饕窃诿绹孔淤I賣比較復雜，稅費很多，中國人當時也不太了解?！?/p>

莊諾指出，美國土地繳納的稅費是每年土地評估價的1%；其轉(zhuǎn)讓手續(xù)費在3%左右，比房子的稅費低；買土地更省心，不用打理?！拔夜膭畲蠹野淹恋爻钟?~5年，這樣土地價格翻1~2倍是沒有問題的。投資講究逢低入場，現(xiàn)在正是美國土地價格的底部?！?/p>

“參與土地團購的人當中有退休職工，還有幾個80后、90后一起湊了2萬美元買了一塊地?！鼻f諾對記者表示，這些人當中真正買了土地去蓋房子的很少，大多數(shù)人都是為了投資。

“也有部分人一下子買了10塊地，可能考慮的是為了投資移民，這種情況稍微少一點。”

（摘自《第一財經(jīng)日報》2011年08月13日）

相關(guān)赴美購房步驟

1.與你的房產(chǎn)經(jīng)紀人討論購買要求，須有合法來美簽證和中國護照

2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

3.申請正式貸款提前批準信（最多40%貸款率）

4.選擇想要買房的地區(qū)、房屋種類

5.經(jīng)紀人介紹看房，選房

6.填寫買房出價合約書，付定金支票

7.定金支票存入第三方公證托管公司（OpenEscrow）開始工作

8.做房屋檢查

9.要求維修

10.審閱房屋各項結(jié)果報告

11.審閱并與公證托管書上簽章

12.審閱前期屋主（產(chǎn)權(quán)）報告

13.審閱白蟻檢查報告

14.購買房屋保險

15.簽署貸款資料

16.公證托管結(jié)尾步驟（CloseEscrow）

17.最后交房檢查

18.銀行放款

19.資料登記

20.交收鑰匙

21.辦理產(chǎn)權(quán)

（摘自某房產(chǎn)中介手冊）