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    海外置業(yè)高潮再起

    2013-03-12 08:53:40姜智鵬
    瞭望東方周刊 2013年5期
    關(guān)鍵詞:置業(yè)溫哥華買家

    姜智鵬

    在2011年以前,海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學(xué)意向的普通家庭,而2012年下半年之后,大量普通家庭加入這個(gè)行列,他們的家庭資產(chǎn)大多在幾百萬到一千萬元之間,對(duì)移民和留學(xué)的愿望不是很迫切,但對(duì)投資回報(bào)率更加看重

    “很多人以為,只有買不起房子的年輕人才會(huì)反對(duì)來自中國的買家,大部分有房子的本地人會(huì)抱著無所謂的態(tài)度,因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)也在增值。所以當(dāng)?shù)貓?bào)紙和政客的抱怨不會(huì)有什么意義?!弊哌^全球很多城市,并且擁有了諸多海外資產(chǎn)的盛明昌告訴《瞭望東方周刊》,這樣的想法是不了解真實(shí)情況所致。

    中國人海外置業(yè)在2012年迎來了一波新的高潮,但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。

    “連出租車司機(jī)聽到你來自中國,也會(huì)變得敏感而警惕,哪怕你根本沒有開口問當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)?!笔⒚鞑f。

    中國人海外置業(yè)的第一波高潮發(fā)端于2008年國際金融危機(jī)之后。當(dāng)時(shí),歐美多國房價(jià)在危機(jī)中出現(xiàn)大跌,一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動(dòng)下出海。2012年,一系列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、報(bào)告的出臺(tái),鼓勵(lì)了國內(nèi)投資者掀起新一輪的海外置業(yè)浪潮。

    新高潮

    房地產(chǎn)咨詢公司高力國際2012年初公布的報(bào)告顯示:多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里,境外買家的20%- 40%來自中國;中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例,從2011年的29%上升到2012年的超過40%,在這里,華人移民已經(jīng)占城市總?cè)丝诘募s30%;而在英國倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭,約1/ 3的新售房屋賣給了中國人,受熱賣的影響,2012年倫敦市中心核心地段及傳統(tǒng)高端居住區(qū)域的房價(jià)增長5%到10%。

    全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)調(diào)查了2011年國際購房者的活動(dòng),發(fā)現(xiàn)中國買家在美國的購房投資額超過70億美元,所占比例已經(jīng)在海外購房者中排名第一位,而且偏愛數(shù)百萬美元的高端豪宅,多傾向現(xiàn)金支付。

    根據(jù)新加坡市區(qū)重建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2011年上半年,中國內(nèi)地購房者首次超過印度尼西亞,成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

    “2012年下半年以來,中國人的海外置業(yè)步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個(gè)隊(duì)伍?!痹诤M庾?cè)了一家美澳加顧問公司,專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業(yè)咨詢服務(wù)的李春濤告訴《瞭望東方周刊》。

    李春濤分析說,在2011年以前,海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學(xué)意向的普通家庭,而2012年下半年之后,大量普通家庭加入這個(gè)行列,他們的家庭資產(chǎn)大多在幾百萬到1000萬元之間,對(duì)移民和留學(xué)的愿望不是很迫切,但對(duì)投資回報(bào)率更加看重。

    “高回報(bào)”吸引力

    “高回報(bào)”是支撐著國內(nèi)一波又一波海外置業(yè)高潮的最核心要素。

    在諸多海外置業(yè)中介的介紹中,海外置業(yè)帶來的增值收益非常可觀。

    例如,2009年到2011年,倫敦市中心房價(jià)增幅達(dá)到14. 7%;加拿大溫哥華的普通住宅價(jià)格十年來已經(jīng)上漲了3到4倍,多倫多的住宅價(jià)格在過去6年中平均年漲幅為7%;在澳大利亞,租金回報(bào)率約為6%到8%,而房價(jià)大約每7年翻一番。

    中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地產(chǎn)項(xiàng)目也把銷售對(duì)象寄望于中國買家。

    “細(xì)心觀察就能發(fā)現(xiàn),只要是中國買家偏愛的區(qū)域,房價(jià)走勢(shì)就與其他地區(qū)不同甚至是相反的?!崩畲簼嬖V本刊記者。

    紐約的唐人街、皇后區(qū)的法拉盛;舊金山和洛杉磯的唐人街;加拿大溫哥華、多倫多;澳大利亞的悉尼、墨爾本,都是典型的例子。

    但大部分首次出國置業(yè)的人并不太在意房價(jià)是不是高了,他們更在乎房子增值了多少。

    除了物業(yè)升值的收益外,置業(yè)顧問還會(huì)格外突出金融杠桿的作用。

    “外國人在澳洲購房,可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請(qǐng)5到6成的貸款,貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款,貸款利率在2. 2%到2. 5%之間??紤]到金融杠桿、高額租金回報(bào)和物業(yè)升值的要素,海外買房的收益肯定會(huì)很高。”這是李春濤慣用的一套說辭。

    但李春濤也不得不承認(rèn),這樣的算法“忽略了”很多影響投資收益的要素,例如買入和賣出時(shí)高昂的稅費(fèi);持有環(huán)節(jié)不菲的支出;每趟來回的交通、住宿成本;通過地下錢莊將錢轉(zhuǎn)出國外的傭金和風(fēng)險(xiǎn)。

    剛開始,李春濤也會(huì)把真實(shí)的成本算給一些普通家庭的投資者,并告知他們,在國內(nèi)買一些信托產(chǎn)品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者并沒有因此退縮,而是覺得海外樓市說不定也會(huì)迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對(duì)投資者來說,購置了房產(chǎn)之后,今后移民或者子女留學(xué)也更方便。

    2012年下半年這一輪海外置業(yè)潮,與國內(nèi)相關(guān)政策的出臺(tái)也不無關(guān)系。

    2012年3月,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議批準(zhǔn)實(shí)施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)總體方案》,其中提及“開展個(gè)人境外直接投資試點(diǎn)”。

    2012年4月14日,央行發(fā)布公告,自4月16日起,銀行間即期外匯市場(chǎng)人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度由千分之五擴(kuò)大至百分之一,外匯指定銀行為客戶提供當(dāng)日美元最高現(xiàn)匯賣出價(jià)與最低現(xiàn)匯買入價(jià)之差不得超過當(dāng)日匯率中間價(jià)的幅度由1%擴(kuò)大至2%。

    澳諾不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理霍剛告訴本刊記者,這一政策出臺(tái)之后,許多國內(nèi)的投資者都覺得隨著人民幣對(duì)外幣的匯率浮動(dòng)變大,人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值的情況長遠(yuǎn)來看仍會(huì)加劇。雖然這對(duì)海外置業(yè)來說利弊參半,即海外購房門檻降低的同時(shí),海外資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為人民幣時(shí)也會(huì)縮水,但還是有更多投資者的熱情被激發(fā)了。歐美國家經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)值洼地、國外投資市場(chǎng)政策穩(wěn)定性及歐美市場(chǎng)資產(chǎn)的長期保值效果,觸動(dòng)了眾多中國買家的神經(jīng)。

    “以前很多人還堅(jiān)持,中國人海外置業(yè)就是奔著移民去的。但美國的數(shù)據(jù)證明,40%的在美中國買家就是單純的投資,他們出現(xiàn)在房屋止贖情況比較嚴(yán)重的州,一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求。”霍剛說,進(jìn)入2013年,這波熱潮還在繼續(xù)。

    一個(gè)例證是:2009年應(yīng)景出爐的“上海海外置業(yè)投資移民展”,到2012年已吸引了17個(gè)國家128家房地產(chǎn)領(lǐng)航企業(yè)帶來超過200個(gè)置業(yè)項(xiàng)目,參觀者達(dá)到了4. 2萬人次,意向成交金額7000萬元左右。據(jù)主辦單位公布的消息,將于3月15日舉行的2013年海外置業(yè)投資移民展,預(yù)計(jì)展會(huì)面積要同比增長43%,參展項(xiàng)目更多,吸引的觀眾可能突破13萬人次。

    從事海外置業(yè)咨詢的李春濤的感受也很直觀,“2012年下半年開始,公司的咨詢量一路走高,比2011年增加了約一半,其中普通民眾的比例大約占到了6成以上,在2011年他們還不是海外置業(yè)的主流?!?/p>

    誰在“抵制”?

    這邊,是海外房產(chǎn)項(xiàng)目頻頻“拋繡球”誘使中國投資者躍躍欲試;那邊,卻是一些熱門地區(qū)的民眾越來越多的懼怕與抵制。

    自2012年以來,中國買家越來越多地登上了國外媒體的頭版。但讓買家之一的徐輝不安的是,他感受到越來越激烈的“抵制”。徐輝2010年在朋友的鼓勵(lì)下出國買房,迄今在國外已經(jīng)有了好幾套別墅。

    “前幾年也有抵制中國買家的聲音,不過大多是一些政客拉選票時(shí)討好選民的說辭,但2012年以來,媒體上不滿的聲音開始來自于普通民眾。”徐輝印象最深的是,在一些國家,如今的中國買家總是被拿來與30多年前的日本人相提并論。

    上世紀(jì)80年代,特別是1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”之后,日元兌美元持續(xù)升值,日本人大肆購買海外資產(chǎn)。最鼎盛的時(shí)候,日本人把全美國10%的不動(dòng)產(chǎn)收入囊中,其中包括洛杉磯?mèng)[市幾乎一半的房地產(chǎn)。在澳大利亞,當(dāng)?shù)厝梭@恐地發(fā)現(xiàn)日本人似乎要買下澳大利亞整個(gè)的黃金海岸。

    日本人的投資最終引起了當(dāng)?shù)厝说牟粷M。美國人在《新聞周刊》上稱日本人“買走了美國人的靈魂”;法國人在《新觀察家》上把日本人稱作“殺手”、“屠夫”,因?yàn)樗麄儭澳托牡責(zé)o情地圍困法國和歐洲經(jīng)濟(jì)”。

    而在一些人眼中,如今的中國買家似乎扮演了類似的角色。2011年,溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner公開表示,鑒于溫哥華房地產(chǎn)價(jià)格飆升,政府應(yīng)限制外國人,特別是中國人購買房子?!坝捎诜績r(jià)飆升,本地人已經(jīng)大量遷出,同時(shí)阻止了新移民的進(jìn)入。最后你得到的,已經(jīng)不是我們?cè)鵀橹院赖某鞘?。?/p>

    2012年4月,在加拿大溫哥華的一次房地產(chǎn)論壇上,中國買家是否影響溫哥華房市價(jià)格再次成了論壇的熱點(diǎn)話題,中國買家也獲得了“異常活躍”、“對(duì)房價(jià)的推動(dòng)起著十分重要的作用”的評(píng)語。

    英國媒體把當(dāng)?shù)刂械褪杖肴巳弘y以承受房價(jià)上漲壓力的抱怨搬上了頭版頭條,并引用英國房屋協(xié)會(huì)的警告:“許多年輕的倫敦人將不得不等到他們50歲時(shí)才能夠買得起房子?!?/p>

    其實(shí),在國外一些媒體的頭版上,都曾有過類似的新聞,如《中國買家推高倫敦房價(jià)5%到10%》、《新加坡30%私宅買家為中國內(nèi)地購房者》、《中國買家抬高了澳大利亞房價(jià)》等等。

    《華爾街日?qǐng)?bào)》說,從加拿大邊防局得到的數(shù)據(jù)顯示,2011年4月到2012年6月,加拿大海關(guān)從中國人身上繳獲了未申報(bào)的近1300萬美元現(xiàn)金,在繳納了一些罰款后,中國人拿著這些現(xiàn)金中的一部分投入加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而加拿大的房地產(chǎn)分析人士將這種情況與加拿大人買不起房建立起了聯(lián)系。

    不只媒體在渲染這種情緒。對(duì)加拿大樓市“非常熟悉”的置業(yè)者朱偉軍告訴《瞭望東方周刊》,即使沒有媒體的推波助瀾,溫哥華當(dāng)?shù)厝艘舶选爸袊恕焙汀案叻績r(jià)”緊緊地結(jié)合在一起。

    1997年前后,來自香港的買家被認(rèn)為“操縱”了溫哥華的房價(jià)。在1997年之前,不少香港人在溫哥華買房并移民,溫哥華的房價(jià)因此多年一路走高。但1997年之后,很多香港人又開始回流,于是,2000年前后好幾年,溫哥華的房價(jià)一直在谷底徘徊。后來,隨著中國內(nèi)地的移民熱,溫哥華房價(jià)有所回暖。到2009年中國人海外置業(yè)熱之后,溫哥華的房價(jià)就開始強(qiáng)勁上漲。

    朱偉軍說,中國買家給當(dāng)?shù)孛癖妿砹瞬簧佟罢鸷承浴钡氖录?/p>

    溫哥華一個(gè)出租車司機(jī)曾告訴朱偉軍,他有生以來看到過的最瘋狂的事情,就是一些人從周四開始就冒著雨排著長長的隊(duì)伍等待買房,而這個(gè)樓盤要周六才開盤。這幅景象讓這名司機(jī)非常震撼,所以他專門去打聽了這些長著亞洲面孔的人究竟從哪里來,要干什么。而排隊(duì)的年輕人告訴他,他們是中國來的留學(xué)生,幫助本國來的購房者排隊(duì)來賺外快。

    讓司機(jī)難以理解的是,隊(duì)伍里還有很多人連英語也不會(huì)說,但司機(jī)很確定他們也來自中國,因?yàn)檫@些人可以和中國留學(xué)生直接交談。

    關(guān)于中國買家的另一條新聞是:加拿大威斯敏斯特市一幢擁有150多套公寓的物業(yè),有超過400人排隊(duì)搶購,公寓在開盤2個(gè)半小時(shí)后就全部賣光,4成買家來自中國。

    “這些所見所聞讓許多加拿大本地人對(duì)中國人多了很多負(fù)面情緒,覺得中國人擾亂了他們的生活。”朱偉軍說。

    盛明昌則告訴本刊記者,在他這幾年走過的國家里,當(dāng)?shù)厝藰O少有人有投資房產(chǎn)的心思,房產(chǎn)增值并沒有帶給他們中國人瘋狂追求的那種喜悅感。另外,高房價(jià)影響到了大眾的生活,因?yàn)槲鞣胶芏鄧叶际前凑辗績r(jià)來征收房產(chǎn)稅的。

    “當(dāng)?shù)厝藭?huì)覺得莫名其妙,因?yàn)橥鈬藖碣I了房子,所以他們本地人得交更多的房產(chǎn)稅,只好去削減旅行的預(yù)算,減少去電影院的次數(shù)?!碑?dāng)?shù)厝嗽趫?bào)紙和政客的引導(dǎo)下,很容易就找到了影響他們生活質(zhì)量的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

    “有一個(gè)餐館的招待告訴我,如果明年房價(jià)再漲,他就要去游行抗議了。因?yàn)橥鈬说牡絹?,他還得再辛苦工作5年才買得起房?!崩畲簼嬖V本刊記者。

    這讓李春濤覺得不安又不甘。因?yàn)樵谒磥?,中國的買家其實(shí)并沒有獲得多么驚人的收益,真有點(diǎn)得不償失。

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