天津市城市建設(shè)用地集約利用空間差異研究——基于天津市外環(huán)線內(nèi)外的差異分析

劉虹吾，蔡為民，張 磊

（天津工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，天津300387）

為適應(yīng)建設(shè)集約型社會的需要，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，集約利用土地資源，推進(jìn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用和科學(xué)管理。本文基于天津市土地利用變化的基本情況，以天津市外環(huán)線以內(nèi)的河西區(qū)、部分西青區(qū)以及環(huán)外的津南區(qū)作為研究對象，構(gòu)建城市土地集約利用體系作為土地利用類型的評定指標(biāo)，研究區(qū)域內(nèi)城市土地集約利用水平空間差異特征，這有助于改變城鄉(xiāng)土地低度、空閑利用的現(xiàn)狀，提高土地利用效率，為城市土地合理利用提供一定的科學(xué)依據(jù)。

一、研究背景及現(xiàn)狀

城市化的快速進(jìn)程，提高了我國經(jīng)濟發(fā)展水平，但同時，隨著城市化水平的提高，對城市建設(shè)用地的需求也將日益增大，尤其是經(jīng)濟發(fā)展迅速的大中城市，如何滿足城市發(fā)展對建設(shè)用地的需求，是近年來政府和學(xué)術(shù)界研究的熱門議題［1］。

目前，我國城市總體存在著土地閑置、利用低效較嚴(yán)重，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不盡合理的現(xiàn)象。造成土地閑置現(xiàn)象較為嚴(yán)重的原因主要是行政干預(yù)不當(dāng)以及管理失誤等，導(dǎo)致了土地轉(zhuǎn)用、征用后沒有得到及時利用，大量土地閑置；土地低效利用原因有許多地方，在推行工業(yè)化、城市化過程中都存在著一些小項目占據(jù)大量土地，土地利用低效；在城市建設(shè)中，某些城市不結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，建大廣場、大修馬路，浪費了大量的土地資源［2］。

我國關(guān)于建設(shè)用地集約利用的研究起步較晚，但是發(fā)展較為迅速。20世紀(jì)90年代中期以后，國內(nèi)的一些學(xué)者較多地從城市土地集約利用方面探索建設(shè)用地集約利用的相關(guān)理論和提高建設(shè)用地集約利用水平的方法。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國建設(shè)用地規(guī)模擴張速度明顯加快，人地矛盾進(jìn)一步突出［3］。部分學(xué)者從建設(shè)用地集約利用與城鎮(zhèn)化的關(guān)系出發(fā)對建設(shè)用地集約利用進(jìn)行定性研究，研究結(jié)論表明城鎮(zhèn)化建設(shè)與建設(shè)用地集約利用的目標(biāo)一致，二者是相輔相成、相互促進(jìn)的。

隨著城市化的發(fā)展，人們的生產(chǎn)方式、生活方式和居住方式等方面會發(fā)生很大變化，為促進(jìn)土地集約利用而制定各項政策措施時，充分認(rèn)識未來土地的需求。城市土地集約利用是根據(jù)城市的定位及發(fā)展目標(biāo)，以城市合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展為前提，通過增加土地的投入，改善經(jīng)營管理方式，借助政府和市場兩種手段來不斷提高城市土地的使用效率，做好信息的反饋。其次我國城市建設(shè)用地利用的水平具有區(qū)域差異性，其發(fā)展自身具有階段性。伴隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地利用由最初的勞力資本集約型，過渡到資本技術(shù)集約型和更高層次的生態(tài)集約形式。目前，我國城市土地集約利用的研究尚處于探索階段，有許多具體問題有待于通過大量實踐逐步得到解決［4］。

二、研究區(qū)域概況

天津市地處華北平原的東北部，東、西、南分別與河北省唐山、承德、廊坊、滄州地區(qū)接壤，北與北京毗鄰，距北京120公里。對外面向東北亞，是中國北方最大的沿海開放城市；對內(nèi)腹地遼闊，全市占地面積為11760.3平方公里，共轄13區(qū)3縣（市內(nèi)六區(qū)：和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)；環(huán)城四區(qū)：東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)和北辰區(qū)；遠(yuǎn)郊二區(qū)：武清區(qū)和寶紙區(qū)；濱海新區(qū)即原塘沽、漢沽和大港三區(qū)；三縣：靜?？h、寧河縣 和 薊 縣）［6］。

本研究區(qū)域是市內(nèi)河西區(qū)，環(huán)城西青區(qū)和津南區(qū)。河西區(qū)位于市區(qū)東南部，西起衛(wèi)津南路、衛(wèi)津河與南開區(qū)、西青區(qū)交界，其中建設(shè)用地中居住用地和工業(yè)用地所占比重較大，其次為商業(yè)用地，最后是公共設(shè)施用地和綠地；西青區(qū)地處外環(huán)線西南部，有較大的農(nóng)貿(mào)市場，帶動了周邊經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)發(fā)展迅速；津南區(qū)臨近外環(huán)線東南部，地理位置較好，工業(yè)發(fā)展較快，導(dǎo)致工業(yè)用地需求增大。

總之，隨著天津市經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，城市常住人口增長較快，外來人口增多，人口較快增長必將導(dǎo)致住房的需求增大，以及工業(yè)、企業(yè)的增長，從而居住用地、工業(yè)用地需求也隨之變大，人口的增加也隨之帶來了商業(yè)的發(fā)展。

三、城市建設(shè)用地集約利用評價方法

目前我國正處于工業(yè)化的起步階段，技術(shù)相對落后，各項制度還不健全，對建設(shè)用地集約利用理論和方法的研究尚處于探索階段。建設(shè)用地集約利用的概念和內(nèi)涵研究尚未達(dá)成共識。但總的來說可以概括為依靠科技進(jìn)步和現(xiàn)代化管理，通過降低建設(shè)用地消耗、增加對土地的投入，不斷提高土地利用效率和經(jīng)濟效益，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理配置一種開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營模式［2］。

土地利用類型綜合評價方法是通過判斷土地集約度值的來確定的。

①土地集約度的判斷方法

依據(jù)《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》（TD／T1018-2008），土地利用集約度（λ）的計算公式為：

式中，λ——樣本片區(qū)的土地利用集約度；

βi——第i項指標(biāo)權(quán)重，0≤βi≤1，所有指標(biāo)的權(quán)重值和為1；

Fi——第i項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值。

此公式中Fi是通過指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值來確定的。

②指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

依據(jù)《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》（TD／T1018-2008），土地利用集約度計算的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化初始值計算公式為：

式中，F(xiàn)io——第i項指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化初始值

ui—— 第i項指標(biāo)理想值

bi——第i項指標(biāo)實際值

依據(jù)上述方法，首先根據(jù)各功能區(qū)指標(biāo)實際值與理想值的比值確定指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值，再由指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值和通過德爾菲法和層次分析法獲得各指標(biāo)權(quán)重值權(quán)重來推算各功能區(qū)的土地集約度值，利用類型分類標(biāo)準(zhǔn)，土地利用集約度值（F）≥95屬于過度利用區(qū)，95＞F≥80屬于集約利用區(qū)，80＞F≥60屬于中度利用區(qū)，F(xiàn)＜60屬于低度利用區(qū)。以下均以天津市河西區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)部分商業(yè)、居住、工業(yè)、教育、做樣本進(jìn)行差異分析。

四、評價結(jié)果及分析

1.土地利用類型劃分結(jié)果

依據(jù)《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價規(guī)程》（TD／T1018-2008），商業(yè)功能區(qū)樣本片區(qū)土地利用類型的綜合評價主要通過綜合容積率、基礎(chǔ)設(shè)施完備度和商業(yè)地價實現(xiàn)水平三個指標(biāo)來確定；居住功能區(qū)樣本片區(qū)主要通過綜合容積率、人口密度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度和生活服務(wù)設(shè)施完備度四個指標(biāo)來確定；工業(yè)功能區(qū)樣本片區(qū)主要通過綜合容積率、單位用地固定資產(chǎn)總額、基礎(chǔ)設(shè)施完備度和單位用地工業(yè)總產(chǎn)值四個指標(biāo)來確定；教育功能區(qū)樣本片區(qū)主要通過綜合容積率、建筑密度、單位用地服務(wù)學(xué)生數(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施完備度四個指標(biāo)來確定。而對于功能區(qū)的土地利用類型的綜合評價是依據(jù)各功能區(qū)所包含的樣本片區(qū)的土地利用集約度值的算數(shù)平均值來間接確定該功能區(qū)的土地利用狀況類型。以下即是天津市河西區(qū)、西青區(qū)和津南區(qū)四個功能區(qū)土地利用集約度與土地利用類型劃分結(jié)果匯總。

表1 商業(yè)功能區(qū)土地利用集約度值與土地利用類型劃分表

表2 居住功能區(qū)土地利用集約度值與土地利用類型劃分表

表3 工業(yè)功能區(qū)土地利用集約度值與土地利用類型劃分表

表4 教育功能區(qū)土地利用集約度值與土地利用類型劃分表

2.建設(shè)用地集約利用空間差異

（1）商業(yè)功能區(qū)

如圖1所示，商業(yè)功能區(qū)集約利用區(qū)有C015和C016。環(huán)渤海裝飾城（C015）所在的商業(yè)功能區(qū)土地利用集約度值達(dá)到85.67，天津汽配城（C016）商業(yè)功能區(qū)土地利用集約度值為76.46。中度利用區(qū)是C014和C017。王蘭莊（C014）商業(yè)功能區(qū)土地利用集約度值為73.43，津蘭農(nóng)貿(mào)市場（C017）所在商業(yè)功能區(qū)土地利用集約度值為65.48。

從總體上看，研究區(qū)域內(nèi)4個商業(yè)功能區(qū)呈現(xiàn)從中心城區(qū)向外土地利用集約度逐步下降的趨勢。環(huán)內(nèi)河西區(qū)的兩個商業(yè)功能區(qū)土地利用集約度較高，均為集約利用類型，功能區(qū)處于河西繁華地塊，遠(yuǎn)離外環(huán)線，功能區(qū)的綜合容積率較高，基礎(chǔ)設(shè)施配套較好，但商業(yè)地價實現(xiàn)水平則會因商業(yè)功能區(qū)規(guī)模、區(qū)位條件和周邊環(huán)境等因素影響而不同，與環(huán)渤海裝飾城所在商業(yè)地塊相比，天津汽配城商業(yè)功能區(qū)周邊沒有其他商業(yè)，整個商業(yè)功能區(qū)被工業(yè)用地、教育用地環(huán)繞，難以形成商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，并且交通通達(dá)性不高，導(dǎo)致商業(yè)地價實現(xiàn)水平較低；西青區(qū)內(nèi)的兩個商業(yè)功能區(qū)土地利用類型均為中度利用類型，兩個商業(yè)功能區(qū)處于外環(huán)線以內(nèi)并與外環(huán)線相鄰，建筑面積和建筑密度均較低，導(dǎo)致功能區(qū)綜合容積率較低，其中津蘭農(nóng)貿(mào)市場所在商業(yè)功能區(qū)空閑地較多，周邊區(qū)域大多處于新建或待建狀態(tài)，該地區(qū)商業(yè)地價實現(xiàn)水平較低?？梢姡瑢τ谏虡I(yè)功能區(qū)而言，提升商業(yè)功能區(qū)的土地利用集約度，不僅要提高該功能區(qū)的綜合容積率和基礎(chǔ)設(shè)施完善度，改善周邊環(huán)境、提升區(qū)位條件，形成商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升商業(yè)地價實現(xiàn)水平也是非常重要的。

（2）居住功能區(qū)

由圖2可知，過度利用的居住功能區(qū)有3個，包括R133、R147、R151。從分布上看，此3個功能區(qū)均位于河西區(qū)，并距外環(huán)線較遠(yuǎn)，屬于河西區(qū)繁華地塊，基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，土地開發(fā)利用程度較高，建筑密度較大，功能區(qū)范圍內(nèi)沒有閑置用地。

集約利用的居住功能區(qū)有12個，包括R35、R36、R43、R44、R46、R48、R49、R50、R52、R53、R54、R55。從分布上看，9個位于河西區(qū)，2個位于西青區(qū)，1個位于津南區(qū)，并且11個位于外環(huán)線以內(nèi)，1個位于外環(huán)線以外，且據(jù)外環(huán)線較近，基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施較為完善，并且此12個集約利用的居住功能區(qū)內(nèi)少有空閑地塊，大型居民區(qū)相對較多，建筑密度較大，居住人口較多，使得此類居住功能區(qū)的綜合容積率、人口密度相對較高。

中度利用的居住功能區(qū)有5個，包括R34、R37、R40、R42、R45，從分布上看，2個位于西青區(qū)，3個位于津南區(qū)。其中，位于西青區(qū)的2個中度利用的居住功能區(qū)，處于外環(huán)線以內(nèi)并與外環(huán)線相連，此兩個中度利用居住功能區(qū)內(nèi)，均建有別墅等低層建筑，導(dǎo)致該居住功能區(qū)的綜合容積率、人口密度和建筑密度均較低。位于津南區(qū)的3個中度利用的居住功能區(qū)，地處外環(huán)線以外，該3個居住功能區(qū)內(nèi)均有一定面積的空閑地，使得功能區(qū)的綜合容積率較低。低效利用的居住功能區(qū)有3個，包括R38、R39、R41。從分布上看，此3個低效利用的居住功能區(qū)均位于津南區(qū)內(nèi)，遠(yuǎn)離外環(huán)線，并且臨近工業(yè)用地，基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施完備度不高，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村居民點，截至評價基準(zhǔn)日期2011年底，其中2個居住功能區(qū)內(nèi)已經(jīng)無人居住，功能區(qū)已納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的拆舊區(qū)。

從總體上看，研究區(qū)域內(nèi)的23個居住功能區(qū)呈現(xiàn)從外環(huán)線向外土地利用集約度逐步下降的趨勢。從各區(qū)情況看，河西區(qū)內(nèi)居住功能區(qū)均為過度利用或集約利用居住功能區(qū)，土地利用程度較高，別墅等低層建筑很少，綜合容積率和人口密度均較高；西青區(qū)內(nèi)居住功能區(qū)均處于外環(huán)線以內(nèi)并與外環(huán)線相鄰，其土地利用類型包括集約利用和中度利用兩類。其中，屬于中度利用的兩個居住功能區(qū)，均有一定的空閑地，并且功能區(qū)內(nèi)別墅等低層建筑占一定的比例，導(dǎo)致該區(qū)域綜合容積率和人口密度相對較低；津南區(qū)內(nèi)居住功能區(qū)均處于外環(huán)線以外，其土地利用類型以中度利用和低效利用為主，綜合容積率、建筑密度和人口密度等指標(biāo)評價值均較低，這與該區(qū)域內(nèi)空閑地較多，農(nóng)村居民點較為集中、工業(yè)用地較多等因素均有關(guān)系。

圖1 商業(yè)功能區(qū)土地利用類型圖

圖2 居住功能區(qū)土地利用類型圖

圖3 工業(yè)功能區(qū)土地利用類型圖

圖4 教育功能區(qū)土地利用類型圖

（3）工業(yè)功能區(qū)

由圖3可知，集約利用的工業(yè)功能區(qū)有2個，包括I33、I34。這兩個集約利用的工業(yè)功能區(qū)均位于津南區(qū)，并與外環(huán)線相連。從評價結(jié)果看，與其他工業(yè)功能區(qū)相比，此兩個集約利用的工業(yè)功能區(qū)的土地開發(fā)利用程度較高，功能區(qū)內(nèi)空閑地較少，建筑總面積較大、建筑密度較大，綜合容積率相對較高，基礎(chǔ)設(shè)施完備度較好。而且，這兩個集約利用的工業(yè)功能區(qū)分別坐落在雙港工業(yè)園開發(fā)區(qū)和津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，單位用地固定資產(chǎn)總額和單位用地工業(yè)總產(chǎn)值較高。

中度利用的工業(yè)功能區(qū)有5個，包括I35、I36、I39、I40、I41。西青區(qū)有1個，河西區(qū)有2個，津南區(qū)有2個。其中，辛院機械站（I41）和陳塘熱電廠（I39）兩個企業(yè)所在的兩個中度利用的工業(yè)功能區(qū)，地處外環(huán)線以內(nèi)，并與外環(huán)線相鄰，由于占地面積較大，空閑地較多，導(dǎo)致綜合容積率較低，土地利用集約度屬于中度利用類型；天津特種變壓器廠所在工業(yè)功能區(qū)位于河西區(qū)，距離外環(huán)線較遠(yuǎn)，并與商業(yè)用地和教育用地相連，該工業(yè)功能區(qū)占地面積小、建筑密度低，綜合容積率較低，并且此工業(yè)功能區(qū)內(nèi)有多天津特種變壓器廠等多個破產(chǎn)或停產(chǎn)企業(yè)，使得該工業(yè)功能各區(qū)的單位用地固定資產(chǎn)總額和單位用地工業(yè)總產(chǎn)值較低，土地利用集約度屬于中度利用類型；位于津南區(qū)內(nèi)的2個工業(yè)功能區(qū)，雖然臨近雙港工業(yè)園開發(fā)區(qū)和津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，建筑密度和綜合容積率也與開發(fā)區(qū)內(nèi)情況相近，但依據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和分析結(jié)果可知，此2個中度利用的工業(yè)功能區(qū)內(nèi)企業(yè)更換較多，并存在少量的停產(chǎn)企業(yè)或閑置廠房，而且功能區(qū)內(nèi)有一定的空閑地存在，因此，導(dǎo)致此2個工業(yè)功能區(qū)的單位用地固定資產(chǎn)總額和單位用地工業(yè)總產(chǎn)值要低于雙港工業(yè)園開發(fā)區(qū)和津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，土地利用集約度屬于中度利用類型。

低效利用的工業(yè)功能區(qū)有2個，包括I37、I38。這2個低效利用的工業(yè)功能區(qū)均處于河西區(qū)，并臨近河西區(qū)繁華地塊。依據(jù)調(diào)研資料和分析結(jié)果可知，此2個工業(yè)功能區(qū)內(nèi)企業(yè)均處于廢棄破產(chǎn)狀態(tài)。而且依據(jù)《天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃》，此2個工業(yè)功能區(qū)所在地塊的規(guī)劃用途為居住、商業(yè)和公益性用地，僅保留陳塘都市工業(yè)園區(qū)渤?？萍紙@等都市型工業(yè)用地。據(jù)此，這兩個工業(yè)功能區(qū)土地利用集約度后確定為低效利用土地。

從總體上看，研究區(qū)域內(nèi)的9個工業(yè)功能區(qū)在分布規(guī)律可以從環(huán)內(nèi)和環(huán)外兩方面分析。從土地利用集約度值看，環(huán)外工業(yè)功能區(qū)土地利用集約度要好于環(huán)內(nèi)。從分布規(guī)律上看，首先，環(huán)內(nèi)的工業(yè)功能區(qū)均為低效或中度利用類型，并有從外環(huán)線向內(nèi)逐步下降的趨勢。尤其是位于河西區(qū)內(nèi)的4個工業(yè)功能區(qū)，越臨近河西繁華地塊，工業(yè)功能區(qū)的土地利用集約度越低。其次，環(huán)外的工業(yè)功能區(qū)有集約利用和中度利用兩種類型，并有從外環(huán)線向外逐步下降的趨勢。其形成原因與空閑地比例增加、綜合容積率減少、工廠閑置或企業(yè)更換頻繁有關(guān)。可見，對于工業(yè)功能區(qū)而言，提升工業(yè)功能區(qū)的土地利用集約度，不僅要提高功能區(qū)的綜合容積率和基礎(chǔ)設(shè)施完備度，更要從選址上對工業(yè)功能區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃，貫徹落實退二進(jìn)三政策，在保留都市型工業(yè)的同時，將傳統(tǒng)工業(yè)外移，以逐步建立合理的工業(yè)布局。

（4）教育功能區(qū)

如圖4所示，過度利用的教育功能區(qū)有2個，包括E008、E010。這2個過度利用的教育功能區(qū)，均位于河西區(qū)繁華地塊，并距離外環(huán)線較遠(yuǎn)，2個教育功能區(qū)占地面積較小、建筑總面積較大，土地開發(fā)利用強度較高，使得綜合容積率均超過理想情況綜合容積率，因此被直接認(rèn)定為過度利用類型。

中度利用的教育功能區(qū)有2個，包括E007、E009。從分布上看，此2個中度利用的教育功能區(qū)位于津南區(qū)內(nèi)，但相對于過度利用的教育功能區(qū)而言，此兩個中度利用的教育功能區(qū)距離外環(huán)線較近，占地面積相對較大，功能區(qū)內(nèi)空閑地較多，土地開發(fā)利用強度較低，建筑密度較低，并且單位用地服務(wù)學(xué)生數(shù)相對較少，最終導(dǎo)致此2個教育功能區(qū)的綜合容積率較低，土地利用集約度較低。

從總體上看，研究區(qū)域內(nèi)4個教育功能區(qū)均為高等教育用地，且位于河西區(qū)和津南區(qū)境內(nèi)，但從分布規(guī)律上還是呈現(xiàn)從中心城區(qū)向外土地利用集約度逐步下降的趨勢。而且，依據(jù)評價結(jié)果分析可知，教育功能區(qū)的占地面積越大功能區(qū)內(nèi)空閑地比例越高，該功能區(qū)的建筑密度就越低，單位用地服務(wù)學(xué)生數(shù)也較低，綜合容積率也偏低。可見，對于教育功能區(qū)而言，應(yīng)依據(jù)《普通高等學(xué)校建筑面積指標(biāo)（2008）》的規(guī)定，以學(xué)校類別和在辦學(xué)規(guī)模為參考指標(biāo)，對教育功能區(qū)用地進(jìn)行合理的規(guī)劃和利用，提高綜合容積率和密度，增加單位用地服務(wù)學(xué)生數(shù)量，從而提升教育功能區(qū)的土地利用集約度。

五、對 策

綜上所述，針對當(dāng)前土地節(jié)約集約利用的現(xiàn)狀、本文及數(shù)據(jù)分析結(jié)果來看，政府應(yīng)根據(jù)天津土地集約集約利用水平的區(qū)域差異制定不同的節(jié)約集約用地政策，以提高天津土地的集約利用水平。具體應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

1.科學(xué)編制城市規(guī)劃，合理配置土地資源

城市規(guī)劃在城市基礎(chǔ)設(shè)施的提供上發(fā)揮技術(shù)作用，并在制定土地使用規(guī)劃和建設(shè)管理中，認(rèn)識和自覺運用市場在優(yōu)化城市土地資源配置中的作用，以及房地產(chǎn)市場的規(guī)律，以便容易被開發(fā)商接受的姿態(tài)來促成資本與土地的融合，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置與高效利用。

2.建立項目用地控制制度，保持用地結(jié)構(gòu)的合理性

隨著土地市場管理的各項制度的建立，政府對土地市場供給和需求把握程度的提高，政府對市場變化的敏感度也將提高，因此，政府就可以通過建立項目用地控制制度，增加土地供應(yīng)的層次性，強制壓抑某些過度的用地需求，確保國家重大項目用地需求，保持用地結(jié)構(gòu)的合理性，避免土地資源的浪費，提高土地資源整體集約化利用程度。具體來說，應(yīng)嚴(yán)格控制環(huán)內(nèi)居住用地建設(shè)別墅等低層建筑項目的審批，避免別墅項目對土地的大量占用，提升環(huán)內(nèi)土地利用效率，將綜合容積率和人口密度控制在合理水平，提高基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施服務(wù)的人口數(shù)量，最終提升土地利用集約度，避免中度利用情況的出現(xiàn)。

3.保留都市企業(yè)，外移傳統(tǒng)工業(yè)

依據(jù)城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和退二進(jìn)三等政策要求，對環(huán)內(nèi)的工業(yè)功能區(qū)應(yīng)進(jìn)行改造和提升，保留部分都市型工業(yè)，將傳統(tǒng)工業(yè)外移，這樣不僅能夠建立合理的工業(yè)布局，也能夠?qū)h(huán)內(nèi)的廢棄的工業(yè)用地盤活，為城市發(fā)展提供新的建設(shè)用地。

4.科學(xué)制定高校教育用地標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前，衡量我國高等學(xué)校建設(shè)用地指標(biāo)合格與否的主要依據(jù)是《普通高等學(xué)校建筑規(guī)劃面積指標(biāo)》［1992］245號和《普通高等學(xué)?；巨k學(xué)條件指標(biāo)合格標(biāo)準(zhǔn)》教發(fā)［2004］2號文件。本研究區(qū)域內(nèi)的教育功能區(qū)均為高等教育功能區(qū)，由于高校的發(fā)展會受到學(xué)校性質(zhì)和辦學(xué)規(guī)模的限制，在校學(xué)生數(shù)量在一定程度上會保持穩(wěn)定，而并不像居住功能區(qū)那樣，如果建筑總面積和綜合容積率提升，理論上就會帶來居住人口數(shù)量的增加。因此，若要提升教育功能區(qū)的土地利用集約度，應(yīng)依據(jù)《普通高等學(xué)校建筑面積指標(biāo)（2008）》中對該高校的學(xué)校性質(zhì)和辦學(xué)規(guī)模的限定條件，合理規(guī)劃教育功能區(qū)的面積，避免因教育功能區(qū)面積過大，而導(dǎo)致的建筑密度低、單位用地服務(wù)學(xué)生數(shù)過低等問題。

5.高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)利用空閑地

對于空閑地塊，應(yīng)有計劃、有步驟的進(jìn)行利用和改造。對于環(huán)內(nèi)空閑地塊，應(yīng)在符合《天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃》的限制條件下進(jìn)行開發(fā)。若《天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃》將該地塊劃定為綠地、公益性用地等控制建設(shè)區(qū)域，應(yīng)對空閑地進(jìn)行相應(yīng)的改造，以充分發(fā)揮該地塊作為綠地或公益性用地的功能。若《天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃》將該地塊劃定為居住用地、商業(yè)用地或工業(yè)用地，則應(yīng)依照《天津市控制性詳細(xì)規(guī)劃》所限定的綜合容積率、綠化率和建筑密度等指標(biāo)，對空閑地進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)。

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