公共財(cái)政支出能否促進(jìn)住宅的有效供求?

劉 暢

(1.東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 公共政策研究中心，遼寧 大連 116025;2.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所，北京 100732)

一、引 言

改革開放以來，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得巨大成就的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)入了一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。但近年來，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了價(jià)格畸高、投機(jī)炒作等諸多問題。尤其是在2008年以后國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益嚴(yán)峻的背景下，中國(guó)多數(shù)行業(yè)的發(fā)展速度趨緩，而房地產(chǎn)行業(yè)卻與宏觀總體走向出現(xiàn)了一定程度的背離，房?jī)r(jià)甚至遠(yuǎn)高于金融危機(jī)前的水平，如影隨形的是中低收入階層住宅消費(fèi)能力不足與“總量”和“結(jié)構(gòu)”并存的住宅供給短缺問題。

從世界各國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程來看，伴隨工業(yè)化和城市化的快速推進(jìn)以及城市人口規(guī)模快速膨脹，住房供求總量矛盾就會(huì)顯現(xiàn)，解決這一矛盾的重點(diǎn)在于如何有效地增加住房供給，尤其是公共住房供給;隨著總量矛盾逐步緩解以及居民對(duì)住房個(gè)性化需求的提升，住房供求結(jié)構(gòu)矛盾逐步顯現(xiàn);同時(shí)，中產(chǎn)階級(jí)比例不斷提高，住宅市場(chǎng)化和公共住房商品化將主導(dǎo)住房市場(chǎng)。與住房高度市場(chǎng)化相伴而生的是住房分配的公平與效率矛盾，對(duì)此政府可以一方面通過補(bǔ)貼彌補(bǔ)中低收入家庭購(gòu)房能力的匱乏，另一方面繼續(xù)鼓勵(lì)私營(yíng)開發(fā)商通過市場(chǎng)化運(yùn)作增加住房供給，提升住房分配效率。遺憾的是，中國(guó)住房政策實(shí)踐實(shí)際上脫離了住房發(fā)展階段的演進(jìn)規(guī)律。1998年房改之初，針對(duì)改革開放以來城市化快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口迅速增加，住房供求的總量矛盾，中國(guó)房改的綱領(lǐng)性文件國(guó)發(fā)［1998］23 號(hào)文提出了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”和保障“中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房”的目標(biāo)。國(guó)發(fā)［2003］18 號(hào)文提出的“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，從而確立商品房在市場(chǎng)中絕對(duì)主導(dǎo)地位”的政策指導(dǎo)思想體現(xiàn)了更強(qiáng)的市場(chǎng)化導(dǎo)向，在單一市場(chǎng)化角度上發(fā)生了走入誤區(qū)的偏向［1］。這種把住房市場(chǎng)化簡(jiǎn)單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，將缺乏購(gòu)房能力的中低收入家庭推向市場(chǎng)的做法脫離了中國(guó)住房發(fā)展階段的演進(jìn)規(guī)律，在改革認(rèn)識(shí)和制度設(shè)計(jì)上發(fā)生了較嚴(yán)重的偏差，其所引發(fā)的一系列住房矛盾的負(fù)面影響已在近年表現(xiàn)出來。因此，只有從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和住房發(fā)展階段的實(shí)際出發(fā)，以解決住房供求總量和結(jié)構(gòu)矛盾為核心，有效增加住房供給，特別是中低收入家庭住房供給，才能將中國(guó)住宅市場(chǎng)引入正軌，住宅供給和消費(fèi)才能健康發(fā)展，中國(guó)住宅市場(chǎng)才能真正從單一市場(chǎng)化模式逐步駛?cè)胧袌?chǎng)化、政策性并行的雙軌模式。

許多學(xué)者就政府財(cái)政支出與住宅市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行了深入研究。其中一些研究表明，作為宏觀調(diào)控以及增進(jìn)社會(huì)福利的手段，政府的財(cái)政支出水平與居民可獲得的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)水平相關(guān)，較高的財(cái)政支出水平將提高公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給，通過居民實(shí)際福利的提升間接影響房地產(chǎn)需求，包括教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、就業(yè)等在內(nèi)的財(cái)政支出是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值存量增加的重要原因，保障性住房相關(guān)的政府投資更是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接的作用［2］－［6］。在公共服務(wù)資本化問題的研究方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者則針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性展開研究，認(rèn)為近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性發(fā)展是由“土地財(cái)政”所導(dǎo)致的，而這種“土地財(cái)政”又源于“中國(guó)式分權(quán)”下的政府行為［7－8］。財(cái)政擴(kuò)張是近十年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最突出的特點(diǎn)之一，擴(kuò)張的財(cái)政支出使政府產(chǎn)生很大的融資需求，在財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配的壓力之下，面對(duì)資源的約束，地方政府迫切希望依據(jù)現(xiàn)有土地供給制度介入城市房地產(chǎn)開發(fā)，推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度，達(dá)到財(cái)政增收、GDP 高增長(zhǎng)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)［9］。可見，財(cái)政支出不僅僅產(chǎn)生了對(duì)住宅需求的推動(dòng)力，還進(jìn)一步表現(xiàn)出對(duì)住宅市場(chǎng)供給的約束力。其中，當(dāng)前分權(quán)體制下的地方政府的土地財(cái)政促成了住宅市場(chǎng)的多重矛盾，而包括教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、就業(yè)等在內(nèi)的財(cái)政保障支出又是造成住宅市場(chǎng)需求增加的重要原因。住宅市場(chǎng)的復(fù)雜性使得單從理論上已無法判斷財(cái)政支出對(duì)住宅市場(chǎng)影響的總體方向，本文擬分別以住宅市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)和辦公樓市場(chǎng)作為研究對(duì)象，采用2007—2010年省際面板數(shù)據(jù)對(duì)政府財(cái)政支出與住宅市場(chǎng)供給和需求間的關(guān)系進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析，據(jù)此回答以下三個(gè)問題:第一，財(cái)政支出在各類型房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有效性如何;第二，財(cái)政支出是否有利于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);第三，財(cái)政支出能否有效促進(jìn)住宅市場(chǎng)的供給和需求。

二、計(jì)量模型、變量選擇與數(shù)據(jù)說明

1.公共財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供求的影響因素分析

目前，中國(guó)所實(shí)行的是中央和地方的稅收分成制度。通常來說，中央財(cái)政支出提供全國(guó)性的公共產(chǎn)品和服務(wù)，依據(jù)其所具有的保障作用，它對(duì)社會(huì)福利的增進(jìn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生推動(dòng)作用，若能夠有效地改善居民的生活水平，那么將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用。但可以預(yù)期的是，由于中央財(cái)政支出的影響機(jī)制是通過間接方式作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使中央財(cái)政支出能夠通過提高居民生活水平來帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種帶動(dòng)作用也將在較長(zhǎng)的時(shí)期顯示出來。分稅制改革以后，地方政府的事權(quán)明顯超出財(cái)力的可承受范圍，地方政府必須主動(dòng)采取措施彌補(bǔ)公共產(chǎn)品和服務(wù)的支出成本，這種狀況的存在使得地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的重視日益增加，而“土地財(cái)政”幾乎成為解決該問題的最佳途徑。因此，通過推高土地價(jià)格，地方政府在客觀上增大了當(dāng)?shù)氐姆课萁ㄖ杀?。將?cái)政支出細(xì)分為中央和地方兩層，可以發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供求所產(chǎn)生的影響各不相同。總的來說，本文進(jìn)行模型設(shè)定的思路就是對(duì)財(cái)政支出以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，分別考慮不同類型、不同層級(jí)的財(cái)政支出對(duì)不同性質(zhì)房地產(chǎn)的不同影響，以避免影響因素迭加所產(chǎn)生的誤差。

2.模型設(shè)定

基于以上對(duì)公共財(cái)政支出與房地產(chǎn)行業(yè)供求影響因素的分析，本文構(gòu)建的財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)需求、供給以及供給缺口的計(jì)量模型為yit=β0+β1LX +β2CX +β3EH +β4M2 +β5TVS +εit。其中，i，t分別表示不同的省份和時(shí)間，βi(i=0，1，…，5)表示待估系數(shù)，yit分別代表房地產(chǎn)需求、供給以及供給缺口，具體的變量包括:辦公樓銷售面積變化率、商品房銷售面積變化率和住宅銷售面積變化率;辦公樓本年新開工面積變化率、商品房本年新開工面積變化率和住宅本年新開工面積變化率;辦公樓供給缺口、商品房①商品房包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用途的商品房。供給缺口以及住宅供給缺口。為了更好地觀察公共財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給以及缺口上的影響，本文將在計(jì)量過程中率先選擇兩階段因子分析法對(duì)兩級(jí)財(cái)政支出進(jìn)行降維，并將降維后的因子記為CX 和LX，分別代表中央和地方的公共財(cái)政支出情況。另外，為了更為全面地衡量政府通過經(jīng)濟(jì)適用房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加的影響，本文選取了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資，作為除財(cái)政支出以外的解釋變量，符號(hào)表示為EH。除此以外，本文還控制了貨幣政策和資本市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響，分別用TVS 衡量股票成交額、M2 衡量貨幣供給水平。

3.變量選擇與數(shù)據(jù)說明

本文所采用的變量指標(biāo)包括公共財(cái)政支出、經(jīng)濟(jì)適用房投資以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供給三部分，數(shù)據(jù)來源于2007—2011 歷年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》與中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。樣本數(shù)據(jù)為除西藏以外的30 個(gè)省份2007—2010年的月度省級(jí)面板數(shù)據(jù)，共計(jì)1 440 個(gè)樣本點(diǎn)，為非平衡面板數(shù)據(jù)。

(1)公共財(cái)政支出

為了更好地觀察公共財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給以及缺口上的影響，本文選擇兩階段因子分析法實(shí)現(xiàn)降維，將財(cái)政支出劃分為民生投入和城鎮(zhèn)建設(shè)兩組指標(biāo)。其中，民生投入包括教育支出、文化教育與傳媒支出、社會(huì)保障與就業(yè)支出以及醫(yī)療衛(wèi)生支出;城鎮(zhèn)建設(shè)包括交通運(yùn)輸支出、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出、環(huán)境保護(hù)支出以及一般公共服務(wù)支出。本文分別采用方差最大化旋轉(zhuǎn)的正交旋轉(zhuǎn)方法來獲得各公共因子的負(fù)荷值。在得到因子載荷矩陣之后，將公共因子載荷較大的變量及其表現(xiàn)出的公共特征進(jìn)行分組，并對(duì)公共因子進(jìn)行命名。之后，再重復(fù)上述過程，最終分別得到中央財(cái)政公共支出與地方財(cái)政公共支出的公共因子。上述因子分析模型如圖1所示。

圖1 公共財(cái)政支出的兩階段因子分析模型

通過對(duì)上述變量的選擇和整理，得到了實(shí)證模型中的各個(gè)變量，具體數(shù)據(jù)情況如表1所示。

表1 數(shù)據(jù)描述

(2)房地產(chǎn)供給與缺口

為了衡量房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的情況以及供給缺口，本文選取了辦公樓銷售面積、商品房銷售面積和住宅銷售面積作為需求指標(biāo)的數(shù)據(jù)，選取了辦公樓本年新開工面積、商品房本年新開工面積、住宅本年新開工面積、辦公樓本年新竣工面積、商品房本年新竣工面積和住宅本年新竣工面積作為供給指標(biāo)的數(shù)據(jù)。為了更好地衡量財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響，本文首先將累計(jì)數(shù)據(jù)處理為當(dāng)月數(shù)據(jù)，隨后，計(jì)算當(dāng)月房地產(chǎn)銷售面積的變化情況以及新開工面積的變化情況，以此為據(jù)來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。而為了衡量供給缺口，本文選取計(jì)算后的辦公樓銷售面積、商品房銷售面積和住宅銷售面積數(shù)據(jù)作為衡量有效需求的指標(biāo)，選取辦公樓本年新開工面積、商品房本年新開工面積和住宅本年新開工面積、辦公樓本年新竣工面積、商品房本年新竣工面積和住宅本年新竣工面積作為衡量有效供給的指標(biāo)。按照“供給缺口=有效需求－有效供給”的計(jì)算公式，最終得到供給缺口的指標(biāo)。

三、實(shí)證檢驗(yàn)與結(jié)果分析

1.財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)需求與供給的實(shí)證分析結(jié)果

表2中的6 個(gè)模型是房地產(chǎn)需求與供給與財(cái)政支出的動(dòng)態(tài)GMM 回歸結(jié)果。可以看到，中央財(cái)政公共服務(wù)支出和地方財(cái)政公共服務(wù)支出對(duì)辦公樓市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)供求的影響存在較大差異。地方財(cái)政支出增加會(huì)相應(yīng)減少對(duì)辦公樓、住宅和商品房的需求，而中央財(cái)政支出雖然會(huì)減少對(duì)辦公樓需求，但會(huì)有效增加住宅和商品房的需求;地方財(cái)政支出和中央財(cái)政支出則對(duì)住宅市場(chǎng)供給的影響不明顯。另外，經(jīng)濟(jì)適用房投資的增加對(duì)3 個(gè)市場(chǎng)需求均有負(fù)向影響，對(duì)增加辦公樓和商品房市場(chǎng)供給有積極作用。

表2 財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的回歸分析結(jié)果

表2的(1)中報(bào)告了計(jì)量模型對(duì)辦公樓需求情況的回歸結(jié)果，滯后一期辦公樓銷售面積變化率的估計(jì)系數(shù)在1%水平下顯著為負(fù)，這說明辦公樓需求與當(dāng)期量顯著負(fù)相關(guān);財(cái)政支出指標(biāo)的估計(jì)系數(shù)顯著為負(fù)，說明財(cái)政支出與辦公樓銷售之間存在顯著的負(fù)向關(guān)系，并且中央與地方都表現(xiàn)出較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，表示各級(jí)財(cái)政支出的增加反而會(huì)降低對(duì)辦公樓的需求，即使控制了資本市場(chǎng)和貨幣量也是如此。(2)的回歸結(jié)果表明辦公樓供給與當(dāng)期量顯著負(fù)相關(guān);地方財(cái)政支出與辦公樓供給之存在顯著正相關(guān)，而中央財(cái)政支出則與之呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān);經(jīng)濟(jì)適用房投資對(duì)辦公樓供給有正向影響。(3)和(5)的回歸結(jié)果表明，商品房需求與當(dāng)期量顯著負(fù)相關(guān);地方財(cái)政支出與商品房需求之間存在負(fù)相關(guān)，表明地方財(cái)政支出的不斷擴(kuò)大導(dǎo)致了對(duì)土地財(cái)政依賴程度不斷增強(qiáng)，推高了房地產(chǎn)價(jià)格而使得需求減少;中央財(cái)政支出與商品房需求之間存在顯著正相關(guān)，驗(yàn)證了中央財(cái)政公共服務(wù)水平的提高和社會(huì)保障覆蓋面的擴(kuò)大，在增強(qiáng)中低收入群體購(gòu)房能力的同時(shí)，也使其對(duì)公共商業(yè)設(shè)施的需求不斷增加;經(jīng)濟(jì)適用房投資對(duì)商品房和住宅需求有顯著負(fù)向影響，說明在房?jī)r(jià)畸高的背景下經(jīng)濟(jì)適用房投資的增加會(huì)強(qiáng)化人們對(duì)購(gòu)買普通住房的觀望情緒，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的周期較長(zhǎng)，規(guī)模尚未形成導(dǎo)致住宅需求減少。(4)的回歸結(jié)果表明商品房供給與當(dāng)期量顯著負(fù)相關(guān);經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資對(duì)商品房供給數(shù)量有正向影響，地方財(cái)政支出與中央財(cái)政支出與商品房供給之間關(guān)系不顯著。(6)的回歸結(jié)果表明財(cái)政支出和經(jīng)濟(jì)適用房投資對(duì)住宅供給沒有顯著影響。

2.財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)供給缺口的實(shí)證分析結(jié)果

表3中的兩個(gè)模型是因變量財(cái)政支出對(duì)商品房和住宅供給缺口的動(dòng)態(tài)GMM 回歸分析結(jié)果?？梢钥闯?，地方財(cái)政支出與中央財(cái)政支出對(duì)于房地產(chǎn)供給缺口的影響有一定差異，地方財(cái)政支出對(duì)商品房市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)供給缺口沒有顯著影響，中央財(cái)政支出反而擴(kuò)大了住宅市場(chǎng)的供給缺口，經(jīng)濟(jì)適用房投資可以有效地縮小住宅供給缺口。

表3 財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)供給缺口的回歸分析結(jié)果

具體來說，地方財(cái)政支出與商品房供給缺口關(guān)系不顯著，中央財(cái)政支出與商品房供給缺口顯著負(fù)相關(guān)，說明中央政府支出可以彌合商品房供給的缺口。一方面，在商品住宅供給不足的背景下，中央財(cái)政支出通過提供保障性住房等增加了住房供給，中央財(cái)政支出彌合了商品住宅的供給缺口;另一方面，在辦公樓需求不足的背景下，中央政府支出增大了社會(huì)保障覆蓋面和保障強(qiáng)度，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，通過促進(jìn)商業(yè)等業(yè)態(tài)發(fā)展增加需求從而彌合商業(yè)和辦公樓等業(yè)態(tài)的供給缺口。觀察財(cái)政支出對(duì)住宅供給缺口的影響可以發(fā)現(xiàn)，地方財(cái)政支出與住宅供給缺口關(guān)系不顯著，中央財(cái)政支出的增加則使得住宅供給缺口變大，經(jīng)濟(jì)適用房投資有助于加大住宅供給能力，從而縮小住宅供給缺口。

3.對(duì)研究結(jié)果的進(jìn)一步討論

從職能上來說，公共財(cái)政支出不僅是維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，還是保障低收入群體基本生存權(quán)、抑制貧富差距擴(kuò)大的手段，但在效率優(yōu)先的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，很難避免財(cái)政支出所產(chǎn)生的資本化傾向。當(dāng)前住宅市場(chǎng)不應(yīng)再僅僅被視為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的單一經(jīng)濟(jì)政策，而應(yīng)被視為社會(huì)政策的重要組成部分，住房政策作為社會(huì)政策更深層次的內(nèi)涵不應(yīng)僅僅是滿足低收入群體的最基本居住需求，而應(yīng)是在政策推進(jìn)中避免出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合和社會(huì)和諧。但是，通過實(shí)證分析中央與地方兩個(gè)層面中不同財(cái)政支出項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以看出，判斷財(cái)政支出對(duì)住宅市場(chǎng)供求的影響是一個(gè)較為復(fù)雜的問題，不同層面項(xiàng)目的支出項(xiàng)目所發(fā)揮的作用很有可能是截然不同的，而這種差異有可能是由以下兩點(diǎn)原因造成的:首先，中央與地方對(duì)公共財(cái)政支出作用偏好不同。這也是中央財(cái)政支出與地方財(cái)政支出之間存在差異最重要的原因。由于當(dāng)前地方政府激勵(lì)及財(cái)政分權(quán)制的影響，相對(duì)于中央財(cái)政支出的單一目標(biāo)，地方財(cái)政所負(fù)擔(dān)的任務(wù)更為繁重。因此，地方財(cái)政支出的資本化傾向更為嚴(yán)重，導(dǎo)致價(jià)格升高相應(yīng)地減少了辦公樓、住宅和商品房的市場(chǎng)需求。但是，中央財(cái)政支出傾向于提高公共服務(wù)水平和擴(kuò)大社會(huì)保障覆蓋面，有助于增強(qiáng)中低收入群體購(gòu)房能力，有效增加住宅和商品房的需求，所以，地方財(cái)政支出和中央財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給影響均不明顯。其次，不同公共財(cái)政支出在屬性上存在差異。公共財(cái)政支出包含的項(xiàng)目較多，并且不同項(xiàng)目之間存在的屬性差異較大，以經(jīng)濟(jì)適用房投資為例，投資增加會(huì)強(qiáng)化人們對(duì)購(gòu)買普通住房的觀望情緒，同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的周期較長(zhǎng)和規(guī)模尚未形成會(huì)導(dǎo)致住宅需求減少，但從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資會(huì)增加保障性住房的供給，有助于減少住宅供給缺口。

四、結(jié)論與建議

在工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)的背景下，雙軌制房地產(chǎn)發(fā)展模式是當(dāng)前最適合中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展模式。世界主要國(guó)家在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期和中期，在居住條件還無法滿足人們對(duì)住宅的基本需求時(shí)，政府幾乎都將住房政策作為一項(xiàng)社會(huì)政策，保障中低收入群體的居住權(quán)利。本文的研究發(fā)現(xiàn)，中央財(cái)政支出和地方財(cái)政支出對(duì)住宅需求均有顯著影響，其中，中央財(cái)政支出表現(xiàn)為正向影響，地方財(cái)政支出表現(xiàn)為負(fù)向影響，但兩者對(duì)住宅供給影響均不顯著。作為保障低收入者居住水平的重要手段，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目支出由于建設(shè)周期長(zhǎng)，目前尚未形成規(guī)模，未能有效增加供給和抑制房地產(chǎn)價(jià)格增加，反而強(qiáng)化了住宅市場(chǎng)的觀望情緒，導(dǎo)致住宅需求減少。總的來說，近年來公共財(cái)政支出對(duì)住宅需求作用明顯，而對(duì)促進(jìn)住宅供給貢獻(xiàn)不大。

目前，地方公共財(cái)政支出中的一些項(xiàng)目存在資本化的現(xiàn)象，即財(cái)政支出項(xiàng)目在一定積累后會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格，影響住房的有效需求和供給。因此，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策;同時(shí)，中央政府可以從調(diào)整當(dāng)前的稅收制度入手，通過目前房產(chǎn)稅的試點(diǎn)、推廣、直至普及，抵消由于財(cái)政支出資本化造成的房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響，并通過轉(zhuǎn)移支付、補(bǔ)貼等多種方式，使其用于解決低收入人群的居住問題，從而在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)防止貧富差距的進(jìn)一步拉大。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和房地產(chǎn)發(fā)展體制改革必須有財(cái)政體制改革的支持和配合。從研究結(jié)果看，雖然中央財(cái)政支出的一般公共服務(wù)起到了一定的促進(jìn)作用，但地方財(cái)政支出對(duì)住宅市場(chǎng)需求的抑制作用非常明顯，這是因?yàn)橹袊?guó)地方政府財(cái)政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為了從中獲取更多的政府收益，地方政府更傾向于推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，而不愿意積極配合中央政府抑制房?jī)r(jià)的政策。因此，防止地方財(cái)政支出資本化的核心在于調(diào)整中央和地方的財(cái)政關(guān)系，重新劃分中央和地方的財(cái)政收入權(quán)利，調(diào)整地方政府的財(cái)政支出責(zé)任，從而減少地方政府過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的激勵(lì)措施，加強(qiáng)地方政府收入與本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性，從而使得地方政府與中央財(cái)政中的公共支出項(xiàng)目都能夠避免因財(cái)政支出資本化而造成的負(fù)面影響，真正實(shí)現(xiàn)提高公共服務(wù)水平的目的，促進(jìn)住宅市場(chǎng)的有效供給和需求。

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