上海開埠初期的城市化（18431862年）

錢宗灝

（同濟大學 建筑與城市規(guī)劃學院，上海200092）

一、城市化進程始于外灘

上海開埠之初，除了城廂地區(qū)之外，其余大部分地方依然保持著傳統的鄉(xiāng)村景象，然而在黃浦江和蘇州河交匯處的左岸卻已經出現了刺目的新景象：那里原先清軍炮臺所遺下的斷垣殘基和火炮殘骸依在，①在《籌辦夷務始末》中保存了這里曾發(fā)生過炮戰(zhàn)的文字記載，參閱《籌辦夷務始末》道光朝第5冊相關奏折等史料。而黃浦江上已堂而皇之地停泊著一艘艘飄揚著米字旗、星條旗、三色旗的炮艦和在他們保護下的、裝載著成箱成箱標有烏黑“OPIUM”字樣的西洋商船。這是那個時代給上海這座新生的商埠打上的烙印。

由于1843年上海的開埠非常倉促，口岸初開之際，對于如何安置、管理外國僑民、如何開展中外貿易、必須確立哪些適用法規(guī)等一系列城市化的重大問題還遠未解決，各種相應的職能機構都有待逐步建立。所有這些問題都必須要由當時上海的最高軍政長官“蘇松太兵備道”與英國駐上海領事一步步談判，有待于中英政府各自經多方面磋商協調，才能一一具體落實。但是，從11月中旬到當年年底，第一批外國商船已經將第一批外國人陸續(xù)送達了上海，據統計短短一個半月中在英國領事館登記的已有25人。1844年底登記者已增至50人。他們大多是來自廣州的長期經營鴉片貿易的洋行大班或由洋行派遣來上海的經理人。最初，他們在縣城南門內外租賃民房暫時住下了。然而這些人在到達上海以后，無論是因其自身的利益還是接受的指令，首要的目標都是迅速地開辦分行，取得預期的豐厚利潤。在這種強烈欲望的推動下，他們便全然無視一切，毫無顧忌地在黃浦江沿岸“搶灘”了。從1844年初他們就不顧上海冬天的寒冷，爭先恐后地在外灘擅自向當地鄉(xiāng)民租賃土地、建造房屋，從而啟動了傳統社會的農村土地向近代城市化開發(fā)的歷史程序。

在外灘租賃土地的捷足先登者是在廣州禁煙運動時聲名狼藉的鴉片商人顛地·蘭士祿（Dent Lancelot）。早在1844年初，他已奔走于今九江路南側與漢口路北側之間的黃浦江畔，向當地奚姓、吳姓等近20戶鄉(xiāng)民租賃了30余畝土地。緊接著，英商李百里洋行（Thomas Ripley ＆Co．）大班托馬斯·李百里（Thomas Ripley）在今九江路北側的沿黃浦一帶向施、姚、吳等姓鄉(xiāng)民租賃了10余畝土地。當年5月，他們都與鄉(xiāng)民訂立了“租地草約”。盡管在當時這些草約并不具有法律效力，但草約的訂立已經在今九江路南北兩側，率先造成了從傳統的農村土地向近代商業(yè)性質的城市土地轉化的既成事實。后來隨著1845年上?！锻恋卣鲁獭发佟锻恋卣鲁獭肺谋竟?3款由宮慕久和巴富爾分別代表中英雙方擬定，是在上海設立英國租界的法律依據。原件以中文布告形式張貼，旋自然損毀。抄件一存道臺衙門，后毀于小刀會起義；抄件二藏英國國家檔案館，史稱“英藏本”。的公布，一系列相應細則逐一確定，相應管理、執(zhí)行機構也逐一設立。1847年，顛地·蘭士祿已獲準了以這份“租地草約”換取外國人在上海的第一份合法的土地契證——英冊1號8分地道契；②以下凡外僑取得道契的史料均見《上海道契》（上海：上海古籍出版社，1999年版）相關檔案。不再另注。李百里則換得了英冊9號7分地道契。③前期的英冊道契都有兩個不同的序號：其一稱為“道契號”（No．of Title Deed），它是在領事館登記注冊的契證號；其二稱為“地分號”（Lot No．），是土地分塊編列的序號。例如：“英冊第1號8分地”前者說明該契證在英國領事館的登記號碼為第1號，后者說明該業(yè)主的土地為第8號分地。

幾乎與顛地、李百里租地活動的同時，1844年4月至12月之間，從今北京東路南側到南京東路北側之間，沿黃浦一帶的土地幾乎也已經全部由英國商人向當地鄉(xiāng)民租定，并且都訂立了“租地草約”。租地人是來自廣州的老牌鴉片商怡和、和記、仁記、義記等洋行。這批英商與寶順洋行、李百里洋行相比，或因資格更老，或因實力更為雄厚，在廣州、印度以至倫敦的聲名甚至更為顯赫。據英冊第3至第9號道契記載，他們在數月之間就在上述地段租定了沿浦土地總共約70余畝。

面對英、美商人爭先恐后搶灘黃浦江的局面，作為晚清一位難得的干練官員，身兼江南海關監(jiān)督的蘇松太道宮慕久，當機立斷于1843年末，先在外灘南翼，洋涇浜④洋涇浜原是黃浦江的一條支流，1914年填浜筑路，即今延安東路。注入黃浦江的河口北岸，臨時設置了“西洋商船盤驗所”。隨即，又將今漢口路南側沿浦土地約20余畝圈定為“盤驗所地基”，準備在此籌建未來的“洋關”（即江海北關）。

宮慕久此舉剛定局，歐洲新教的代表英國公理會倫敦差會（London Missionary Society）傳教士麥都思（Walter Henry Medhurst）于1844年9月就在盤驗所地基西側至橋街（今四川中路）東西兩側之間與當地吳姓等鄉(xiāng)民訂立了租賃約11畝土地的“租地草約”。這是歐洲新教的代表人物在上海租賃的第一塊土地。當時，麥都思是以剛剛成立的“英商義冢會書記兼司賬”的身份出面租賃該塊土地，日后他取得了英冊第2號24分地道契。

這樣，上海開埠以后僅僅一年，北起今北京東路南側，南至今漢口路南側沿黃浦地帶已有140余畝土地啟動了由農村土地向城市土地轉化的程序，僅剩下今南京東路南側沿浦約10畝余土地還沒有被外商租定，而這僅剩的地塊也已經由最早來到上海的美國商人吳利國（Henry G．Wolcott）與當地鄉(xiāng)民之間在接洽了。所以講1844年外灘地區(qū)已經跨出了從農村向城市轉化的第一步；而一年之后，外灘的大部分地段都已進入了商業(yè)開發(fā)程序。已經租定土地的諸如怡和、寶順、仁記等洋行是當時在上海（中國）勢力最大的一批外國公司，他們不僅在中西貿易中占有最多的份額，而且還實際上控制著上海的金融業(yè)務。因此，1847年的外灘已經事實上成了整個英租界以至日后公共租界的心臟地帶，一些看似枯燥的統計數字可以直觀地證明這一點：

截止1847年底在英領館登記的外國人口有134人。

英國人實際占有的土地達到844畝。

英國領事館從老城遷至外灘。

英租界內已開設24家外國商行，新建起25所住宅、5家商店、一家旅館和俱樂部。

英商麗如銀行（Oriental Bank）在外灘設代理處，后改為分行，這是外國人在中國設立的第一家銀行。

1847年外灘江海北關共征收各國稅銀628000余兩。

1847年上海港共進口鴉片16500箱。⑤參見湯志鈞主編：《近代上海大事記》，上海：上海辭書出版社，1989年，第31頁。

二、城市化標志是新建筑的出現

當在1845年外國人眼中“一切都還是中國式的”英租界，到了1847年夏天，人們已經在黃浦江邊看到一個“英國式的城市像魔術般地建立起來了”。①參見［法］拉澳萊：《當代中國》，巴黎，1860年，第236頁，轉引自［法］梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海：上海社會科學院出版社，2007年，第16－17頁。社會人文景觀之所以如此迅速地改觀，是因為在短短數年之內，外國人在這里興建了大批新型建筑。這些城市房屋主要有四種類型：最為普遍的是洋行行屋，即那種屬于殖民地外廊式的或按當時商界習稱的那樣被認為是“南亞式”的商業(yè)建筑；二為少量的英式建筑，如英國領事官??；三為中國傳統形式的建筑，如江海北關；四為禮拜堂建筑。當時出現的這些不同形態(tài)的城市建筑，原因倒不是建筑師的獨特設計，而是出于不同身份的業(yè)主所做出的不同選擇。因為與上述四類建筑相對應的業(yè)主，大體上也是城市里的四種身份不同的人：一是以商人為主體的洋行大班或經理人；二是以駐滬領事為代表的歐美士紳；三是極少量的中國人，主要指歷任蘇松太道（兼任江海關監(jiān)督）的宮慕久、藍蔚雯等；四是著名的、具有決策權的基督教差會傳教士。

外國人最早在上海興建洋行建筑的實際年月迄今還難以確定。然而，從下述史料中可以作出大略推斷。首先，根據《土地章程》中的規(guī)定，外僑必須先“租定土地，而后才能建筑房舍、開筑道路……”；而據道契檔案的記載，要延至1847年洋行建筑的業(yè)主們才陸續(xù)取得合法的地契。倘若嚴格照章辦事，他們最早也應該在1847年11月才能興工建造，但在當時的情況下洋行大班們通常并不理會這些具有約束性的條款，不會等到取得道契后才動工。其次，根據拉澳萊、施于民神父等目擊者所說，他們見到外灘發(fā)生“神奇的變化”，見到“各種式樣的房屋”都是在1847年。那么，按照常理推算，它們實際動土興工的時間總要提前一年半載，即在1845到1846年之間。

關于早期洋行建筑的形態(tài)，迄今所見到的記載多為一鱗半爪的回憶或觀感，其中對于建筑平面布局、結構等作實際描述者見于少年時代就在寶順洋行做學徒的徐潤（字雨之，號愚齋）所撰《徐愚齋自敘年譜》和美國學者郝延平所著《十九世紀的中國買辦——東西間的橋梁》中的描述較為生動實在：

這些洋房大體上都坐西朝東，面對黃浦江而建，房舍前后左右都留有寬敞的空地，屋前大都建有花園，里面種植著原本上海很少見到的奇花異卉，甚至還豢養(yǎng)著一些動物供人觀賞；洋行的主體建筑即大班的居所通常都是二層樓房，它們的底層緊挨著花園建有敞開而寬闊的游廊，游廊內側是高爽的客廳。不少洋行的客廳里盡管也有各色花卉和西洋畫點綴，但是幾乎都不放置桌椅，據說是為了避免談買賣時冗長的客套和無邊無際的討價還價；二樓是大班及其家眷的臥室、書房和起居室。據當時拜訪過洋商的王韜記載，大班們的臥室、書房與起居室布置都很精雅，墻上掛著精美的西洋畫，起居室里常有西洋琴和各色洋酒、西洋酒具擺設；在大班的居所一側通常建有職員與買辦們工作、生活的“辦房”。所謂辦房其實也有相當規(guī)模，分成不同等級，既有供西崽、學徒等底層雇員居住的房屋，也有供西洋看茶師、驗絲師、洋賬房以及買辦、華賬房等中高級雇員生活、工作的相當考究的住房。

在一組洋行建筑的后側總還建有倉棧，它們是體量巨大的兩層樓四坡頂的房屋，為了儲運方便，一般都建有外置樓梯直通二樓平臺，平時鐵門、鐵皮窗緊閉；而臨黃浦一線則幾乎排滿了私家碼頭，它們通常都用一道道籬笆圍護著，并有長長的跳板越過淺灘遠遠地插入到江心。

這些城市里的洋行雖然已經“使那些從內地回到上海的傳教士驚訝得目瞪口呆”了，但剛從法國來上海的耶穌會神父施于民卻看出它們其實“不是歐式房屋”，而剛從歐洲來到上海的不少紳士外交官們甚至對這些建筑還常有微詞，認為它們雖然“豪華和講究”，但是，其中“大部分建筑物的趣味并不高雅”。②參見［法］拉澳萊：《當代中國》，巴黎，1860年，第236頁，轉引自［法］梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海：上海社會科學院出版社，2007年，第16－17頁。

繼商住用途的洋行建筑大量出現之后，歐式建筑才出現于蘇州河南岸與今北京東路之間，那已經是1849年的事情了。這一年落成的英國駐上海領事館據稱是根據英國外交部的指令設計建造的，而位于領館西側偏南的巴富爾樓（Balfour Buildings），由于和英國首任駐上海領事同名，故在上海開埠早期頗為著名。我們可以從住戶名單上注明的身份看出來，他們大部分是英國官方重要機構派駐上海的官員。因此，巴富爾樓才屬于正宗的歐式建筑，但是據考證它的建造年代或許要在19世紀60年代了。①關于巴富爾樓的建造時間和名稱來源還有待于進一步研究考證，這里僅是綜合1855年和1864年繪制的上海英租界地圖及北華捷報館編制的《行名錄》1867年本做出的判斷。

前已述及，上海開埠后最早在外灘租賃土地的西方傳教士是基督教倫敦差會的麥都思，然而在他取得道契還不足10個月，尚未動工興建任何建筑時，就于1847年3月4日，將位于外灘的土地與廣隆洋行大班林德賽交換了位于今江西中路、山東路交界處的土地，并且隨即在那里大興土木，不僅建造了近代上海最早的外僑公墓和外僑禮拜堂，②老上海人習稱“山東路公墓”和“山東路老天安堂”。還將上海最早的近代印刷出版機構“墨海書館”也遷建于此。而且他在這里開展了早期翻譯圣經的艱難工作……因而，這里一度成了基督教在上海的重要活動中心，以至日后以“麥家圈”著稱于世。顯然，麥都思當初之所以搬遷，是出于外灘一帶原先的地勢較低，不適宜于建造公墓而已。

緊接著有美國圣公會差會（American Church Mission）傳教士文惠廉（W．J．Boone），于道光二十七年（1847年）十一月二十九日，在外灘今福州路南側沿浦向石姓等鄉(xiāng)民租賃了一片土地，只是時隔不久他也放棄了這片地，與麥都思一樣離開了外灘，轉而到蘇州河北岸“河口的水塘蘆葦地”一帶“廣置土地，設堂布道”去了，③文惠廉建造的教堂舊址位于今大名路塘沽路口，已無存。興許是他覺得外灘的商業(yè)氣氛不利于傳教活動，但毋庸置疑他卻成了上海美租界的創(chuàng)始人，④1848年文惠廉向上海道提出建立美租界的要求，上海道應允即以虹口為美租界，但無正式協定，四面界址亦未劃定?；蛘甙垂P者的說法是虹口地區(qū)城市化的開啟者。

三、城市化的實質是土地所有制的改變

上海開埠初期的城市化演變是從農村土地所有制形式迅速向城市商業(yè)化土地所有制形式轉化起步的。這一轉化過程的重要內涵之一在于它意味著上海英租界和稍后建立的法租界、美租界正在從上海（江南）傳統的鄉(xiāng)村社會中逐漸剝離。

清道光二十五年（1845年），對于加速上海租界由傳統的農村土地所有制形式向近代城市土地所有制形式的轉化是具有特殊意義的一年。

首先，這一年公布了經中英雙方往返協商的《土地章程》（以下簡稱“《章程》”）。這一《章程》中確實含有一系列強制上海（中國）人民接受的不平等條款，因而它是鴉片戰(zhàn)爭后一系列不平等條約之一。但是《章程》所包含的另一重要內容，即確定了土地租賃的基本框架，卻是歷史上第一次出現的外國人在上海置地建房的地方法規(guī)。在客觀上對于加速農村土地向城市土地的轉化具有積極作用。正是依據這一《章程》，在進一步落實了一系列具體實施細則并設置了職能機構以后，于道光二十七年（1847年）由蘇松太道向上述已租定土地的外僑簽發(fā)了第一批道契。所以，從法律意義上說，近代上海傳統社會的農村土地向近代城市商業(yè)化土地轉化的起點應定在1845年。

其次，就在公布《土地章程》的1845年，英國人已經開了在上海越界租賃土地的先例，這意味著城市化從一開始就并不囿于租界的范圍?！墩鲁獭奉C布以后，在“劃定界址，不準逾越”的基礎上，進一步明確了英國人只能“在上海港口所定英人租地造屋居住界內”即只能在租界范圍以內⑤1845年的英租界范圍是東起黃浦江，西迄今河南中路；南起今延安東路，北至今北京東路。租賃土地。但是，《章程》剛剛公布英國人就已經無視這一原則而擅自越出了當時劃定的英租界范圍，在它的北側界外——蘇州河南岸至今北京東路北側之間——向當地鄉(xiāng)民租賃土地了，從而開了越界租地之先例。

首開先例者也是英商托馬斯·李百里。繼第一次租地輕易得手后，1845年他又在李家場（今北京東路）以北，“小河”（今虎丘路）以西，橋街（今四川中路）以東，曹氏家族墓地以南，向上海大族曹氏、姚氏租賃土地約20余畝，簽好了“租地草約”。并且也于1847年獲準以這份租地草約換取了英冊第13號42分地道契。

1845年除了在上述地區(qū)以外，英美商人還在今北京東路以南租定了兩幅地塊。其一，就是1844年美商吳利國在那里與當地鄉(xiāng)民洽談的，今南京東路南側沿黃浦地塊10畝余土地，至此也訂立了“租地草約”，并于日后換取了英冊17號25分地道契；其二，是今北京東路南側，在怡和洋行已經租定的地塊以西，至橋街（今四川中路）以東之間的地塊，約5畝余，已由英商和記洋行與鄉(xiāng)民簽定了“租地草約”，也于1847年換取了英冊第14號41分地道契。

清道光二十六年（1846年）至道光三十年（1850年）之間，一方面由于描述上海及相鄰長江三角洲廣闊而誘人市場的種種游記、報告迅速在歐美等國流傳，刺激了一部分歐美商人到上海冒險和尋求機遇的欲望；另一方面經過了美國駐滬領事引起的“升旗事件”①關于美國駐滬領事“升旗事件”有兩種說法：一說為美國首任駐滬副領事吳利國于1846年夏在今南京東路外灘設立領事館并升起美國國旗，遭到英國領事的阻攔；另一說為旗昌洋行經理人祁理蘊（Mr．John N．A．Griswold）1848年3月30日就任領事之際，在他位于福州路外灘的住宅升起了美國國旗，因而引發(fā)了同英國領事的爭執(zhí)。糾紛在較為妥善處理之后，英租界排除了“專管領地”的傾向，其國際性日益凸現，各國商人得以自主地選擇各所屬國的領事辦理租賃土地、申領道契的手續(xù)，在上海租賃土地更加便捷了。于是在英租界里農村土地向城市土地轉化的進程迅速向以下三個地段拓展：

（1）今海關（時為盤驗所地基）以南至福州路北側，東起黃浦灘，西至橋街東側之間的全部土地。先后由英商公易洋行（Smith，Kennedy ＆Co．）與華記洋行（Turner ＆Co．）與當地鄉(xiāng)民訂立了租賃土地共43畝左右的“租地草約”，并分別換取了英冊29號55分地道契以及英冊55號11分地道契、英冊51號11分地甲字副契以及英冊69號11分地乙字副契。

（2）外灘內側沿著橋街東側一線，東至怡和、和記、仁記等洋行已經租賃之地的西界之間，從今北京東路南側向南，至今九江路北側，約70余畝的土地。其中半數以上仍由仁記、和記、裕記等洋行租賃，他們分別取得了英冊14號41分地、英冊58號38分地、英冊65號31分地等道契；而另一部分則由其他一些洋行分別租賃，他們也分別取得了英冊11號35分地、英冊11號35分地乙字副契、英冊36號28分地以及英冊48號29分地道契。

（3）今福州路南側繼續(xù)向南推進至今廣東路北側。在這一地段內東起黃浦灘，西至橋街之間的土地，也已經全部為外僑租賃，他們也已分別取得了英冊27號36分地、英冊25號34分地、英冊33號14分地、英冊34號33分地以及英冊71號13分地等道契。

英、美、法等國商人和傳教士的“租地造屋”行為使千百年來僅僅作為農村生產資料要素的土地發(fā)生了神奇的變化，催生了土地的商業(yè)價值，促進了城市的發(fā)展。上海開埠約7年以后，伴隨著社會變革的陣痛，從蘇州河南岸起，已經只剩下今廣東路南側到洋涇浜北岸之間，還岌岌可危地維持著舊日的鄉(xiāng)村風光?？傮w上說租界已經基本上被剝離了上海傳統的鄉(xiāng)村社會。

四、道路和橋梁定義了城市化

在租界新興城區(qū)草創(chuàng)時期，除了黃浦江邊迅速聳立起來的新型建筑之外，另一個令人矚目的景觀變化是道路規(guī)模與結構的飛躍式發(fā)展。

上海英租界建立時，界內原有各鄉(xiāng)民自發(fā)修筑的，自西向東通往黃浦江邊的6條“公路”①此處“公路”一詞引自《土地章程》中的表述，意為大家都可行走的道路，實為田埂。，3條灘路，以及南北向的沿黃浦江纖道和位于其西側日后改建為橋街的“公路”，不料這些傳統社會留給租界的惟一遺產，卻為新興城區(qū)的道路建設奠定了基礎。外國人立即著手在此基礎上進行拓寬、改建，迅速地為租界營建了新型的交通框架。

早在1844年，為了迎合必將迅速崛起的船舶修造市場的需求，一批抓住機遇制造纜繩的外國中小商人，在城廂北門外原先稱作“斗雞場”的空地上架設起簡易的絞繩裝置，經營起打造和出售纜繩的小本買賣。無多時日這里便成了開埠初期外國船主、船長、水手和中小商人最為集中的營生場所，于是人們便率先自發(fā)地將斗雞場北側的“公路”拓寬到了兩丈，即城內官路的標準，并自發(fā)地以當時當地最具特色的經營活動為之冠名，稱為“Rope Walk Road”，中文譯為“打繩路”（即今九江路）。這是在雛形階段城市里見到的第一條近代道路，也是這時期惟一的一條完全由民間自發(fā)拓建的道路。

1845年頒布的《土地章程》中就新興的城市道路發(fā)展問題提出了規(guī)劃方案。首先是城市道路骨干，下述五個要點構成了早期英租界的道路框架：

（1）“從洋涇浜北起，沿黃浦江，原有一大路，便以拖曳糧舟，惟該路旋因堤岸崩潰，以致損壞。今該路既在租地范圍，則租地西人，自應負責修筑，以便行人往來……”這當然就是指今中山東一路。

（2）拓寬改建原“出浦大路四條，自東至西，公同行走。一在新關之北，一在打繩舊路，一在四分地之南，一在建館地之南……”。②這條史料中惟“打繩路”已有名稱，足可證明其的確是上海第一條近代道路。它們應當是由南而北依次排列的今漢口路、九江路、南京東路、北京東路。

（3）“議于浦江以西、小河之上，北自軍工廠旁冰廠之南官路起，南至洋涇浜邊邑厲壇西首止，另開二丈寬直路一條，公眾行走。”③“邑厲壇”是古時斬決犯人的地方。這是指今四川中路。

（4）第三款中還記載著“……并規(guī)定須保留海關以南，桂華浜及阿覽碼頭以北之二路，（倘該地亦經租出）”。這里所指的才是今福州路與今廣東路。

（5）“又軍工廠之南，東至頭擺渡之碼頭，原有一公路，茲定該路應有兩丈之寬，以利行人?！边@里所指者涉及今虎丘路（南蘇州路至香港路間路段）與今香港路（虎丘路至四川中路間路段）。

其次，就城市道路及少量急需解決的設施建設初步定下了幾條原則性的規(guī)定，如黃浦灘路“其寬度應具海關量度二丈五尺”，其他道路“總以量地官尺二丈寬為準”。

為了落實這些規(guī)定，于是在1846年12月的外商租地人大會上組織了由三名公推的“正直商人”組成的“道路碼頭委員會”（Committee on Road and Jetties），負責征收經費并組織建設事宜，進一步為新興城市建設的開展奠定了基礎。

1848年，有組織、規(guī)范化地發(fā)展城市道路在租界的新興城區(qū)里正式起步。這一年拓建了原有的黃浦江纖道，工程按標準的“海關量度二丈五尺”寬度修筑成正規(guī)的城市道路。新路建成后外國人仍保留著習慣的“Bund”稱呼，而上海人則稱之為“黃浦灘路”了。

1849年，隨著英國駐滬領事館動工修建，按照《章程》所定標準拓寬改筑了位于它南側的“公路”，這條路建成后就稱為“Consulate Road”（領事館路，即今北京東路）。

1851年，又開始拓寬、改筑“四分地”以南的“公路”，使用“泥土拌和黃沙、石子”鋪筑了一條新路，出于它往西通到了位于外灘西側的、外僑剛剛建成的運動娛樂場所“The Park”④即第一代跑馬場，舊址在今南京東路河南路一帶。，而將其名為“Park Lane”，上海人則稱之為“花園弄”（今南京東路）。

1854年修訂《土地章程》時，鑒于新路路基兩側土地業(yè)主之間的利益關系能否得到妥善處置，已成為前兩三年間城市道路建設發(fā)展遲緩的主要原因。因此在第二次《土地章程》中增加了“留充公地”的款項：“凡道路、碼頭前已充作公用者，今仍作公用。嗣后凡租地基，須仿照一律留出公地，其錢糧歸伊完納，惟不準收回，亦不得恃為該地之主……”同年，道路碼頭委員會經改組后正式成立了“工部局”。這樣城市道路建設的腳步就大大地加快了。

1855年，按照近代科學方法繪制的第一幅上海“英租界地圖”誕生，從中可以看到，外灘地區(qū)的主要馬路基本上都已經拓寬改建完工。其中，南北向的干道有黃浦江畔的The Bund和外灘西側的Bridge Street（橋街）；東西向的干道自北而南有Consulate Road（領事館路）、Park Lane（花園弄）、Rope Walk Road（打繩路）、Custom House Road（海關路，今漢口路）、Mission Road（教會路，今福州路）和 North Gate Street（北門街，今廣東路）。

此后，于1858年工部局初步改建了蘇州河南岸的灘路，并稱之為“Bund on the Soochow Creek”（即今南蘇州路）；1862年前后，又在英國領事館圈占的土地內，辟筑了一條新路，即圓明園路，將路以西的土地劃出用于文化及娛樂事業(yè)。

外灘南側的法租界道路建設起步稍晚于英租界。直到1856年，法租界外灘才拓建了第一條馬路——“Quai de France”（法黃浦灘路，即今中山東二路）；要到本階段后期，即1860年，才有所進展，辟筑了“Rue du Consulat”（中文譯為“公館馬路”，又稱“法大馬路”，即今金陵東路）以及孟斗班路（今四川南路）。

與建設系統化道路的同時，1856年，商人韋爾斯組織了蘇州河橋梁公司，建起了第一座跨越蘇州河的橋梁，即韋爾斯橋，今外白渡橋的前身，盡管它只是一座簡單的木結構橋梁，但對外灘與虹口地區(qū)人員往來帶來的方便卻是不言而喻的；同一年，全部以石料砌成的外洋涇橋①外洋涇橋于1914年拆除，舊址位于今延安東路外灘。建成，橋長69英尺，寬30英尺。它不僅便利了英法兩租界之間的交通，將南北外灘連成了一個整體，而且也有利于新興的租界城區(qū)與上海舊城廂之間的聯系。

1862年前后，自北而南、貫通東西的近代道路系統的建成，以及一南一北兩座橋梁的聯通作用，對近代上海城市經濟的發(fā)展具有深遠的影響，同時，也是按照近代城市規(guī)劃方案建設的新興城區(qū)初步建成的重要標志。