農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估研究進(jìn)展

趙梓琰， 邱道持， 王 靜， 蔡 進(jìn)

（西南大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院， 重慶 400715）

農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估研究進(jìn)展

趙梓琰， 邱道持， 王 靜， 蔡 進(jìn)

（西南大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院， 重慶 400715）

研究目的：梳理和總結(jié)學(xué)術(shù)界關(guān) 于農(nóng)村土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)理、農(nóng)村土地資產(chǎn)估價(jià)方法、農(nóng)村土地資 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估研究進(jìn)展，為今后農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展提供參考。研究方 法：文獻(xiàn)資料法，對(duì)比分析 法。研究結(jié)果：勞動(dòng)生產(chǎn)價(jià)值、收益決定價(jià)值、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值是農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 的基本立足點(diǎn)；城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)評(píng)估方法具有共同性；農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估具有特 殊性。研究結(jié)論：今后中國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估研究要圍繞完善農(nóng)村 土地價(jià)格體系、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地非市場(chǎng) 價(jià)值、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理等主題，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng) 村土地資產(chǎn)評(píng)估理論創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、實(shí)踐創(chuàng) 新。

土地評(píng)估；農(nóng)村土地；綜述；土地資產(chǎn)

隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革的不斷深化和完善，中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)已初步形成，建立了適合中國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)國(guó)有土地質(zhì)量和價(jià)值評(píng)估體系。而中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，農(nóng)村土地的價(jià)格體系、市場(chǎng)機(jī)制都還沒(méi)有形成。農(nóng)村土地?zé)o疑是農(nóng)民集體最大的資產(chǎn)，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行清產(chǎn)核資，對(duì)于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要的意義。農(nóng)村土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)理、農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法等問(wèn)題受到學(xué)術(shù)界高度關(guān)注。梳理和總結(jié)農(nóng)村土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)理、估價(jià)方法、市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的研究進(jìn)展，對(duì)于完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估理論十分重要。

1 農(nóng)村土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)理研究進(jìn)展

1.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)勞動(dòng)價(jià)值形成機(jī)理

勞動(dòng)價(jià)值理論的核心是勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值的科學(xué)論斷，即商品的價(jià)值來(lái)源于凝結(jié)于商 品中的無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)。從勞動(dòng)價(jià)值的觀點(diǎn)出發(fā)，土地的價(jià)值問(wèn)題存在三種不同的觀點(diǎn)[1-2]：一是土地?zé)o價(jià)值論，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為土地是大自然的恩賜，沒(méi)有凝結(jié)人類(lèi)的勞動(dòng)，不是人類(lèi)的勞動(dòng)產(chǎn)品，因而沒(méi)有價(jià)值；二是土地價(jià)值持續(xù)論，認(rèn)為土地凝結(jié)了人類(lèi)的長(zhǎng)期勞動(dòng)，就其整體而言，都是有價(jià)值的，其價(jià)值直接來(lái)源于自人類(lèi)出現(xiàn)以來(lái)的對(duì)土地進(jìn)行的持續(xù)的改造與開(kāi)發(fā)，間接來(lái)源于從鄰近土地上積累的社會(huì)勞動(dòng)所輻射或者轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的價(jià)值量；三是土地價(jià)值二元論，認(rèn)為土地是由 “土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個(gè)既存在性質(zhì)差異又相互聯(lián)系的范疇組成，未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的未利用土地是“土地物質(zhì)”，經(jīng)過(guò)勞動(dòng)成為生產(chǎn)資料的已利用土地是“土地資本”，土地物質(zhì)沒(méi)有凝結(jié)人類(lèi)勞動(dòng)，因而沒(méi)有價(jià)值，而土地資本是人類(lèi)的勞動(dòng)結(jié)晶，具有價(jià)值。

土地是“自然—經(jīng)濟(jì)—社會(huì)綜合體”，土地價(jià)值具有二元結(jié)構(gòu)，勞動(dòng)價(jià)值論是認(rèn)識(shí)農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)理的科學(xué)理論[3-4]。周誠(chéng)等認(rèn)為，土地是由單純的自然物質(zhì)構(gòu)成，還是由自然物質(zhì)與土地資本共同構(gòu)成，土地資本的價(jià)值究竟應(yīng)歸屬于土地價(jià)值，還是土地的附著價(jià)值，認(rèn)識(shí)上的分歧導(dǎo)致了不同的土地價(jià)值觀[2]。劉書(shū)楷等認(rèn)為，土地物質(zhì)是原始自然資源，沒(méi)有物化勞動(dòng)，也沒(méi)有價(jià)值，但具有重要的使用價(jià)值，也具有價(jià)格；土地資本是勞動(dòng)產(chǎn)品，既有使用價(jià)值也有價(jià)值，而且能創(chuàng)造價(jià)值，土地的價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格與土地資本價(jià)格構(gòu)成[1]。段正梁等從勞動(dòng)價(jià)值論角度進(jìn)行系統(tǒng)分析，認(rèn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值主要源于為取得土地權(quán)益而投入的勞動(dòng)、為開(kāi)發(fā)利用土地而投入的前期勞動(dòng)、在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的勞動(dòng)、以及為保障土地合理開(kāi)發(fā)利用所投入的勞動(dòng)[4]。

1.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)收益價(jià)值形成機(jī)理

土地收益價(jià)值論認(rèn)為,土地價(jià)值是由土地收益決定的，土地價(jià)值的實(shí)質(zhì)是地租的資本化，根據(jù)收益價(jià)值理論，土地價(jià)值等于土地收益（經(jīng)濟(jì)地租）除以利息率，即所謂的收益價(jià)值。馬克思指出地租就是農(nóng)業(yè)資本家將雇傭農(nóng)業(yè)工人所創(chuàng)造的交給資本主義土地所有者的那部分超額剩余價(jià)值。馬克思將地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租，絕對(duì)地租是以土地所有權(quán)的壟斷為前提而獲得，無(wú)條件交納給土地的所有者。級(jí)差地租又分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ，級(jí)差地租Ⅰ是由于土地自身質(zhì)量的好壞而決定的，即土地由于其肥沃程度以及距市場(chǎng)的遠(yuǎn)近、交通條件等而被劃分為不同等級(jí)；級(jí)差地租Ⅱ是連續(xù)投資同一塊土地而有不同勞動(dòng)生產(chǎn)率所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租。

學(xué)者們普遍認(rèn)為馬克思主義地租理論適用于分析當(dāng)代中國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)的收益價(jià)值。絕對(duì)地租是土地所有權(quán)壟斷的結(jié)果，只要存在土地所有權(quán)，就要支付絕對(duì)地租。土地肥沃程度的差別、土地區(qū)位條件的差別以及農(nóng)民對(duì)土地追加投資的差別，依然是中國(guó)農(nóng)村級(jí)差地租發(fā)生的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地的有限性、社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求、價(jià)值規(guī)律的作用和一定意義上土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性為級(jí)差地租的產(chǎn)生提供了經(jīng)濟(jì)土壤和經(jīng)濟(jì)機(jī)制[5]。有學(xué)者認(rèn)為，土地經(jīng)營(yíng)主體的收益表現(xiàn)為地租的形式。在中國(guó)，土地經(jīng)營(yíng)管理主體是農(nóng)村集體組織，使用主體是農(nóng)民，土地經(jīng)營(yíng)組織的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式是土地承包費(fèi)，土地承包費(fèi)就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)土地的地租收入[6]。關(guān)于地租的分配問(wèn)題，有學(xué)者提出，級(jí)差地租Ⅰ主要應(yīng)歸土地所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織所有；級(jí)差地租Ⅱ,由于是聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制下農(nóng)戶(hù)追加投資形成的,主要應(yīng)由土地經(jīng)營(yíng)者所得,即主要應(yīng)由承包農(nóng)戶(hù)所有。絕對(duì)地租最終必須上繳給國(guó)家，在現(xiàn)實(shí)中則由集體代收[6-7]。

1.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)值形成機(jī)理

眾多學(xué)者從加強(qiáng)土地資源保護(hù)的角度，探討了農(nóng)村土地資產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)值的形成機(jī)理，提出農(nóng)村土地價(jià)值應(yīng)分為三部分：經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值[8-9]。農(nóng)村土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，主要是指農(nóng)地所提供的糧食、纖維等農(nóng)副產(chǎn)品及農(nóng)業(yè)資料的價(jià)值。農(nóng)村土地的社會(huì)價(jià)值主要指農(nóng)地社會(huì)保障價(jià)值和農(nóng)地社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值。社會(huì)保障價(jià)值指農(nóng)村土地本身具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和財(cái)產(chǎn)繼承的可靠手段。社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值是指農(nóng)村土地為社會(huì)提供糧食安全作用而產(chǎn)生的社會(huì)穩(wěn)定功能的價(jià)值。農(nóng)村土地的生態(tài)價(jià)值是指農(nóng)村土地調(diào)節(jié)氣候、凈化環(huán)境、維持生物多樣性、提供開(kāi)敞空間等方面的價(jià)值。

趙淑琴等認(rèn)為中國(guó)目前所稱(chēng)的農(nóng)村土地估價(jià)一般是指對(duì)農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)價(jià)和計(jì)量[10]。張安錄等認(rèn)為，農(nóng)地所提供的生態(tài)、社會(huì)方面的功能，是全體社會(huì)成員所共享的，而全體社會(huì)成員作為這些效用的受益者無(wú)需支付任何代價(jià)便得到了福利水平的提升,這表明農(nóng)地資源在某種意義上是一種具有典型正外部性的準(zhǔn)公共品[11-13]。農(nóng)村土地的社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值等并未在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)。蔡運(yùn)龍?zhí)岢觯仨氈亟ǜ刭Y源價(jià)值并通過(guò)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)這些價(jià)值[12]。孫海兵等提出，可考慮在現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，增設(shè)農(nóng)地外部效益財(cái)產(chǎn)權(quán)，并允許與所有權(quán)相分離，然后界定農(nóng)民此項(xiàng)權(quán)利，并立法保障允許交易[13]。

謝高地等學(xué)者在全球生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評(píng)價(jià)模型的基礎(chǔ)上,總結(jié)了氣體調(diào)節(jié)、氣候調(diào)節(jié)、水源涵養(yǎng)、土壤形成與保護(hù)、廢物處理、生物多樣性維持、食物生產(chǎn)、原材料生產(chǎn)、休閑娛樂(lè)在內(nèi)的9項(xiàng)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能,并對(duì)中國(guó)200位生態(tài)學(xué)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,得到了“中國(guó)生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值當(dāng)量因子表”[14-15]。也有學(xué)者將農(nóng)村土地的生態(tài)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值等稱(chēng)為土地的非市場(chǎng)價(jià)值，并采用條件價(jià)值評(píng)估法對(duì)不同地區(qū)的土地非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。如李廣東等運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法對(duì)三峽生態(tài)脆弱區(qū)耕地的非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估[16]，蔡銀鶯等運(yùn)用條件價(jià)值評(píng)估法對(duì)武漢市不同類(lèi)型農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估算[17]。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)估價(jià)方法研究進(jìn)展

現(xiàn)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。學(xué)術(shù)界對(duì)這些基本的土地估價(jià)方法是否適用于農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估也進(jìn)行了探討。

2.1 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的基本含義是：在求取一宗待評(píng)估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原理，將待評(píng)估土地與較近時(shí)期己經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者己知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待評(píng)估土地的評(píng)估日地價(jià)的方法[18]。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法所求取的價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)格最為吻合。但是迄今為止中國(guó)農(nóng)村土地交易市場(chǎng)尚未建立，不具備應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估農(nóng)村土地價(jià)格的條件。學(xué)者們提出可以在運(yùn)用其他方法對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上利用市場(chǎng)比較法修正[19]。單勝道等力求通過(guò)延伸市場(chǎng)比較法概念，探討新的農(nóng)地評(píng)估方法——市場(chǎng)替代法和市場(chǎng)假想法。市場(chǎng)替代法的內(nèi)涵是當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格來(lái)直接衡量時(shí)，可以尋找替代物的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。市場(chǎng)假想法是指在替代市場(chǎng)都找不到的情況下，只能人為地創(chuàng)造假想的市場(chǎng)來(lái)評(píng)估農(nóng)地價(jià)格的方法。并認(rèn)為在農(nóng)地存在一定市場(chǎng)時(shí)，首先選擇的評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法[20]。馮右驂從區(qū)域因素修正可比實(shí)例的選擇方法和空間范圍入手，將GIS的緩沖區(qū)和距離查詢(xún)技術(shù)應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，提出并設(shè)計(jì)了一個(gè)市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正系統(tǒng)[21]。

2.2 收益還原法

收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日總收益的一種方法。一般公式為：土地價(jià)格=純收益/收益還原率。農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估適宜采用收益還原法，但是在純收益和還原率的確定上還需要進(jìn)一步研究。

朱仁友等指出，中國(guó)在用收益還原法評(píng)估地價(jià)時(shí)，一般采用實(shí)際的純收益即年總收益與年總費(fèi)用之差來(lái)代替預(yù)期純收益，這不僅使地價(jià)失準(zhǔn)，而且也不能公平地反映不同地塊的地價(jià)[22]。伍育鵬認(rèn)為產(chǎn)能是農(nóng)用地價(jià)值的核心來(lái)源，應(yīng)該由農(nóng)用地產(chǎn)能來(lái)確定純收益，若能建立起農(nóng)用地的質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的規(guī)范關(guān)系，便可彌補(bǔ)收益還原法中的缺陷[23]。一些學(xué)者對(duì)利用數(shù)學(xué)模型測(cè)算農(nóng)用地預(yù)期收益進(jìn)行了研究。錢(qián)建平等論證了利用灰色系統(tǒng)建模來(lái)預(yù)測(cè)農(nóng)用地預(yù)期純收益的可行性，認(rèn)為用灰色模型預(yù)測(cè)農(nóng)用地預(yù)期純收益的精度較高，可較真實(shí)地反映農(nóng)用地的收益實(shí)際情況和發(fā)展趨勢(shì)[24]。劉躍辰等以凌源市為例，分別建立了灰色模型和回歸模型對(duì)農(nóng)用地的純收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)比較指出灰色模型可以在一定程度上減小不同自然地理?xiàng)l件和土地利用方式等因素對(duì)于純收益的影響，揭示了灰色模型在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中具有更高的可信度和更加便捷的計(jì)算[25]。張仕廉等則認(rèn)為灰色系統(tǒng)理論具有一定的局限性，只適用于短期預(yù)測(cè)，對(duì)于較長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)測(cè)將產(chǎn)生較大的誤差，提出運(yùn)用軟集合理論來(lái)計(jì)算農(nóng)村土地的預(yù)期年收益，并論證了其可行性[26]。

2.3 成本核算法

成本核算法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的方法，成本核算法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為成本法不適宜于農(nóng)村土地的評(píng)估。

郭愛(ài)請(qǐng)等指出成本法只考慮了農(nóng)地的開(kāi)發(fā)成本而未考慮農(nóng)地的收益能力[27]。單勝道認(rèn)為成本法沒(méi)有考慮農(nóng)地的效用價(jià)值及市場(chǎng)需求方的情況，從而用成本法評(píng)估出的農(nóng)地價(jià)格超出其市場(chǎng)價(jià)格。伍育鵬認(rèn)為成本法沒(méi)有把握好農(nóng)用地的核心價(jià)值所在，計(jì)算結(jié)果可能與其他計(jì)算方法難以協(xié)調(diào)，因而不宜簡(jiǎn)單應(yīng)用在農(nóng)用地估價(jià)領(lǐng)域。彭榮勝等認(rèn)為農(nóng)用地價(jià)格更多取決于其產(chǎn)生的收益，現(xiàn)有的農(nóng)用地絕大多數(shù)是已開(kāi)發(fā)土地，即使有少量未開(kāi)發(fā)土地，但因其在農(nóng)用地總量中所占比重太小，使得成本法在農(nóng)用地整體評(píng)估中無(wú)代表性[28]。

2.4 基準(zhǔn)地價(jià)法

基準(zhǔn)地價(jià)法是以基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表為估價(jià)依據(jù)，按照替代原則對(duì)待評(píng)估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等開(kāi)展診斷，并對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待評(píng)估宗地的價(jià)格。

建立農(nóng)村土地基準(zhǔn)地價(jià)，一般采用“先定級(jí)后估價(jià)”的途徑，即在農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)上，采用投入產(chǎn)出和市場(chǎng)交易資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，然后對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行平均化處理評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。測(cè)試樣點(diǎn)地價(jià)最常用的評(píng)估方法是收益還原法[29]。也有學(xué)者認(rèn)為從邏輯上講應(yīng)該是先有地價(jià)后有級(jí)別。中國(guó)農(nóng)地定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)工作剛完成，已建立農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)體系的縣域還很少，因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在大多數(shù)縣域仍無(wú)法適用。

為統(tǒng)籌農(nóng)村土地定級(jí)和土地估價(jià)，趙丹煦等根據(jù)回歸分析的原理，結(jié)合區(qū)域農(nóng)用地實(shí)際情況，提出農(nóng)用地定級(jí)與估價(jià)綜合模型，將農(nóng)用地級(jí)別劃分和價(jià)格評(píng)估統(tǒng)一起來(lái)，建立定級(jí)估價(jià)數(shù)據(jù)資料共享機(jī)制，以提高評(píng)估工作的效率和評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性[30]。

3 農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估研究進(jìn)展

3.1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估

土地價(jià)值是土地價(jià)格形成的基礎(chǔ)，農(nóng)村土地價(jià)值的多元化導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格可分為不同的類(lèi)型。有學(xué)者根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)時(shí)所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)用途是否改變構(gòu)建了農(nóng)用地價(jià)格體系，即集體內(nèi)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體外農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格、集體內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格和集體外農(nóng)用地征收價(jià)格[31]。陳榮清等認(rèn)為集體內(nèi)流轉(zhuǎn)價(jià)格就是農(nóng)用地的自然質(zhì)量?jī)r(jià)格；集體內(nèi)轉(zhuǎn)用價(jià)格是自然質(zhì)量?jī)r(jià)格加社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格；集體外流轉(zhuǎn)價(jià)格為自然質(zhì)量?jī)r(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格之和；集體外征收價(jià)格是自然質(zhì)量?jī)r(jià)格、社會(huì)價(jià)格（包括社會(huì)保障價(jià)格、社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格）和生態(tài)環(huán)境價(jià)格之和。高艷梅等根據(jù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的不同形式，認(rèn)為農(nóng)地轉(zhuǎn)包、出租、入股價(jià)格應(yīng)包括農(nóng)地生產(chǎn)收益權(quán)的價(jià)值和農(nóng)地的就業(yè)保障價(jià)值；農(nóng)地轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)包括農(nóng)地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值、農(nóng)地的社會(huì)保障權(quán)的價(jià)值和農(nóng)地的就業(yè)保障價(jià)值[32]。但李萍等認(rèn)為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)后由受讓方承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的社會(huì)保障責(zé)任是值得商榷的，因?yàn)橐环矫婺壳巴恋亓鬓D(zhuǎn)期限大多不長(zhǎng)，種植業(yè)流轉(zhuǎn)合同多數(shù)在5年以?xún)?nèi)；另一方面，土地流轉(zhuǎn)與土地征收中一次性安置的做法應(yīng)有區(qū)別，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地土地溢價(jià)效應(yīng)高，而流轉(zhuǎn)后的農(nóng)用地不能改變用途，收益有限[33]。

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評(píng)估方法的選擇上，學(xué)者們認(rèn)為農(nóng)地自然質(zhì)量?jī)r(jià)格或者說(shuō)農(nóng)地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值的評(píng)估比較清晰，宜采用收益還原法或市場(chǎng)比較法來(lái)確定，而農(nóng)地的社會(huì)保障價(jià)格的評(píng)估方法還沒(méi)有形成定論，學(xué)者們大多是用政府對(duì)城鎮(zhèn)社保投入來(lái)估算農(nóng)村土地的社會(huì)保障價(jià)值。如高艷梅等將單位土地上政府對(duì)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村人口的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用支出的差額作為衡量社會(huì)保障價(jià)值的基礎(chǔ)，再通過(guò)轉(zhuǎn)讓年限和還原利率來(lái)計(jì)算農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的社會(huì)保障價(jià)值。楊再貴等按照每2畝耕地和園地可分別帶來(lái)2個(gè)和1個(gè)勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，然后通過(guò)每個(gè)下崗工人最低生活保障費(fèi)來(lái)核算農(nóng)村土地的社會(huì)保障價(jià)值。

嵇金鑫等認(rèn)為應(yīng)將市場(chǎng)機(jī)制引入農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估中，即通過(guò)建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)之上，針對(duì)具體的實(shí)際流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地,采用因素修正法評(píng)估流轉(zhuǎn)地塊價(jià)格,再實(shí)行招、拍、掛政策，以市場(chǎng)為主導(dǎo),根據(jù)供需等狀況對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，最終形成市場(chǎng)價(jià)格[34]。

3.2 農(nóng)村土地抵押價(jià)格評(píng)估

中國(guó)法律對(duì)于農(nóng)村土地抵押貸款的范圍做出了明確限定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押方式流轉(zhuǎn)；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)同時(shí)抵押。而家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是排除在可抵押范圍之外的。目前只有少數(shù)地區(qū)已開(kāi)展家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。

學(xué)術(shù)界對(duì)農(nóng)村土地抵押貸款進(jìn)行了較深入的研究，但大都集中在開(kāi)展農(nóng)村土地抵押的可行性、必要性、制度設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等方面。學(xué)者們普遍認(rèn)為，法律限制、農(nóng)村土地制度以及農(nóng)村土地估價(jià)體系不完善是開(kāi)展農(nóng)村土地抵押必須突破的障礙[35-36]，但是對(duì)于如何構(gòu)建完善的農(nóng)村土地估價(jià)體系的研究還比較少。

目前中國(guó)對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估方法還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，銀行機(jī)構(gòu)核定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值采用的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)算法是：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值?！吨貞c市人民政府辦公廳關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、居民房屋和林權(quán)抵押貸款及農(nóng)戶(hù)小額信用貸款工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》規(guī)定，貸款金額在100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的，其抵押物價(jià)值認(rèn)定原則上不需要專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，可由借貸雙方協(xié)商確定；貸款金額高于100萬(wàn)元的，可委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用按照最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。有學(xué)者認(rèn)為，可以采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)其他類(lèi)似地塊的流轉(zhuǎn)價(jià)格，進(jìn)行修正估價(jià)；也可以采用收益還原法，依據(jù)抵押地塊的未來(lái)收入評(píng)估地價(jià)[37]。馬智利等建議根據(jù)已有的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系來(lái)評(píng)估抵押地塊的地價(jià)[38]。

3.3 農(nóng)村土地股份價(jià)格評(píng)估

農(nóng)村土地作價(jià)入股成立股份公司或股份合作社，是農(nóng)村土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新形式。農(nóng)村土地資產(chǎn)如何估價(jià)、農(nóng)村土地資產(chǎn)股權(quán)如何配置等問(wèn)題，成為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究熱點(diǎn)。

目前中國(guó)還沒(méi)有統(tǒng)一的農(nóng)村土地資產(chǎn)股價(jià)評(píng)估規(guī)定，各個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展農(nóng)村土地資產(chǎn)作價(jià)入股的評(píng)估方法各具特色。具體操作中，多以公司與農(nóng)戶(hù)商議，按照當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)上每畝土地流轉(zhuǎn)租金乘以土地流轉(zhuǎn)年期（或土地承包剩余年期），評(píng)估土地資產(chǎn)價(jià)格，確定股權(quán)[39-40]。嵇金鑫等認(rèn)為，農(nóng)村土地資產(chǎn)入股價(jià)格評(píng)估時(shí)，還應(yīng)將土地資產(chǎn)入股后預(yù)期取得的土地分紅計(jì)算在內(nèi)，因?yàn)槿牍珊蟮姆旨t也應(yīng)是土地的預(yù)期收益之一[34]。馮琳提出了農(nóng)村土地股份合作構(gòu)想，認(rèn)為應(yīng)由村集體把本村的所有耕地、林地、牧地、水產(chǎn)地收回，統(tǒng)一評(píng)估土地價(jià)格，把土地資產(chǎn)價(jià)值貨幣化，再量化分成若干人口股，形成代表土地實(shí)物和用益物權(quán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)[5]。

4 研究結(jié)論與展望

4.1 研究結(jié)論

（1）勞動(dòng)生產(chǎn)價(jià)值、收益決定價(jià)值、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值是農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本立足點(diǎn)；對(duì)農(nóng)村土地的生態(tài)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值等非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的相關(guān)研究成果豐富和深化了農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估理論，推進(jìn)了農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估理論體系建設(shè)。

（2）一方面，城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)評(píng)估方法具有共同性：市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)法不僅適用于城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評(píng)估，也適用于農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估。另一方面，農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估具有特殊性：由于法律對(duì)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的諸多限制，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度低，農(nóng)村土地價(jià)值的多元化，農(nóng)村土地收益量化的特殊性，決定了農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估方法有別于城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評(píng)估方法，評(píng)估農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格不能照搬城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評(píng)估方法。

（3）農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、農(nóng)村土地抵押價(jià)格評(píng)估、農(nóng)村土地股份價(jià)格評(píng)估是農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估探索的重點(diǎn)領(lǐng)域；農(nóng)村土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)理、農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估方法、農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估管理是農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估探索的關(guān)鍵問(wèn)題。

4.2 研究展望

（1）社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值等非市場(chǎng)價(jià)值是土地價(jià)值的重要組成部分，但是農(nóng)村土地的非市場(chǎng)價(jià)值并未在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，如何具體測(cè)算農(nóng)村土地的非市場(chǎng)價(jià)值，學(xué)術(shù)界也沒(méi)有形成統(tǒng)一意見(jiàn)。因此，在農(nóng)村土地資產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，如何科學(xué)評(píng)估農(nóng)村土地的非市場(chǎng)價(jià)值，尚需深入研究。

（2）農(nóng)村土地價(jià)值的多元化、收益量化的特殊性、流轉(zhuǎn)方式的限制性等實(shí)際情況，對(duì)現(xiàn)有的資產(chǎn)評(píng)估方法提出了更高的要求。應(yīng)根據(jù)農(nóng)村地區(qū)實(shí)際情況，創(chuàng)新土地資產(chǎn)評(píng)估方法，建立完善的農(nóng)村土地價(jià)格體系。

（3）造成農(nóng)村地區(qū)土地資產(chǎn)評(píng)估落后于城市，除農(nóng)村土地本身原因外，更重要的是城鄉(xiāng)土地管理制度上的差異，如法律對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的不明晰、農(nóng)村土地市場(chǎng)體系發(fā)展滯后、農(nóng)村地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)制定的滯后等都對(duì)評(píng)估農(nóng)村土地資產(chǎn)的價(jià)值形成了阻礙。如何立足于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理，以推動(dòng)農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估創(chuàng)新，尚需進(jìn)一步深入研究。

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［38］馬智利，楊潔.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保制度設(shè)計(jì)——以渝西地區(qū)為例［J］.廣東農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011，（14）：219-221.

［39］駱東奇，朱莉芬，李穎慧.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)視角的農(nóng)村土地入股型流轉(zhuǎn)模式設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)防范［J］.生產(chǎn)力研究，2009，（8）：28-29.

［40］劉健，郭立，叢峰.“農(nóng)地入股”的重慶標(biāo)本［J］.瞭望，2007，（48）：9-10.

Study on the Progress of Evaluating Rural Land Assets

ZHAO Zi-yan, QIU Dao-chi, WANG Jing, CAI Jin
（Institute of Geographical Sciences, Southwest University, Chongqing 400715, China）

The purpose of this paper is to summarize the progress of studies on the pricing mechanism, evaluation methods and market price’s evaluation of rural land assets. Methods of documentary and comparative analysis are employed. The results show that labor production value, income determination value, and market value are the basic standpoints of rural land assets assessment. The evaluation methods both of urban and rural land assets have intercommunity. The evaluation of rural land assets has its own particularities. It is concluded that in the future we should aim to push innovation on theory, technology and practice of rural land assets evaluation based on perfecting rural land pricing structure, realizing the non-market value of rural land, and balancing urban and rural land management.

land evaluation; rural land; review; land assets

F301.3

A

1001-8158（2013）07-0086-07

2013-01-14

2013-05-28

國(guó)家科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目“村鎮(zhèn)區(qū)域空間規(guī)劃與集約發(fā)展關(guān)鍵技術(shù)研究”（2012BAJ22B00）。

趙梓琰（1989-），女，四川閬中人，碩士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋乩门c國(guó)土規(guī)劃。E-mail: cqzhaoziyan@163.com

邱道持（1947-），男，重慶巴南人，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理。E-mail: cqqiudaochi@sina.com

（本文責(zé)編：陳美景）