利用交通場站上蓋物業(yè)提高企業(yè)營運(yùn)能力——以溫州交運(yùn)集團(tuán)發(fā)展場站上蓋物業(yè)為例

文/葉正社

溫州市交通運(yùn)輸集團(tuán)有限公司是溫州市十大國資營運(yùn)公司之一，主要經(jīng)營提供城市公交、城鄉(xiāng)交通、城際客運(yùn)、貨運(yùn)物流等公共服務(wù)，擁有公路客運(yùn)站場包括雙嶼客運(yùn)中心、牛山客運(yùn)中心、新南站、新城站、汽車東站、旅游集散中心等6個，總用地面積約284.4畝；擁有各類公交場站108處。目前，這些站場基本上是以客運(yùn)為功能，功能定位較為單一，除了傳統(tǒng)的零售作為輔助功能以外，還沒有進(jìn)行綜合性規(guī)劃和開發(fā)，綜合開發(fā)現(xiàn)狀幾乎空白。

隨著高速鐵路的發(fā)展，高鐵運(yùn)行時間的大大縮短，以長途客運(yùn)為主要盈利模式的溫州交運(yùn)集團(tuán)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。因?yàn)榇罅柯每捅晃借F路上出行，分流了沿線公路客運(yùn)的中、長途旅客，干線、城際、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域等傳統(tǒng)公路客運(yùn)收入、盈利主要來源的“黃金班線”大受沖擊，客流量急劇下降，營業(yè)收入平均下滑50%以上。如杭甬高鐵、杭寧高鐵、廈深高鐵的開通，將有28條高鐵沿線客運(yùn)班線將受到直接或間接沖擊。溫州交通運(yùn)輸集團(tuán)在目前溫州至上海班線共計13輛車，已經(jīng)停班10輛，溫州至余姚班線2輛車已經(jīng)全線停班的情況下，受到?jīng)_擊的車輛將超過73輛。如何利用現(xiàn)有資源，轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展模式，成為溫州交運(yùn)集團(tuán)亟待解決的問題。

上蓋物業(yè)的概念是從香港地鐵開發(fā)中發(fā)展而來的，即利用地鐵站點(diǎn)的地理及人流優(yōu)勢，綜合進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的物業(yè)形態(tài)。實(shí)際上，利用城市中心的交通樞紐綜合開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，將在很大程度上改善原有交通樞紐的整體形象，提高交通運(yùn)輸企業(yè)的盈利模式，從而推動城市整體區(qū)域城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。溫州交運(yùn)集團(tuán)結(jié)合目前場站資源現(xiàn)狀，通過對周邊環(huán)境及發(fā)展空間的分析，計劃先期對12個站點(diǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，以有效盤活現(xiàn)有土地資源，轉(zhuǎn)變企業(yè)盈利模式，從而有效提高企業(yè)整體營運(yùn)能力。

具體是：（1）新南站項(xiàng)目，整體上蓋物業(yè)的功能定位為大型商業(yè)購物中心MALL+酒店式公寓+寫字樓+城際客運(yùn)站+公交樞紐站+加油站+加氣站；（2）牛山客運(yùn)中心項(xiàng)目，整體上蓋物業(yè)的功能定位為大型品牌連鎖超市綜合體+中高端住宅+城鄉(xiāng)客運(yùn)+公交樞紐站；（3）蔣家橋項(xiàng)目，整體上蓋物業(yè)的功能定位為CBD區(qū)高端寫字樓+餐飲娛樂+公交樞紐站；（4）廣化橋項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為配套商業(yè)+品質(zhì)住宅+公交樞紐站+泊車區(qū)+車輛維保；（5）狀元橋村項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為住宅+商業(yè)配套+公交始發(fā)站+泊車區(qū)+車輛維保+公交廣告公司；（6）甌海交通中心項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為汽車迪斯尼樂園+中型快捷酒店+辦公樓+城際一級客運(yùn)站+公交樞紐站+泊車位+車輛維保；（7）濱海交通樞紐中心項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為小商品商貿(mào)城+商務(wù)酒店+城際一級客運(yùn)站+公交樞紐站+泊車位+車輛維保；（8）新城站項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為旅游購物商場+酒店式公寓+寫字樓+空中巴士首末站+長途客運(yùn)站+公交樞紐站；（9）十里亭公交巴士中心項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為溫州新天地+塘河文化廣場+住宅+酒店+公交樞紐站+泊車位+車輛維保；（10）潘橋物流園項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為物流園區(qū)物流配送+電商平臺+經(jīng)濟(jì)型酒店+單身公寓+快捷餐飲；（11）溫州旅游集散中心項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為溫州旅游購物土特產(chǎn)商城+禮品城+酒店式公寓+酒店+旅游大巴集散中心+公交樞紐站；（12）湯家橋公交綜合體項(xiàng)目，功能規(guī)劃定位為交運(yùn)總部辦公大樓+品質(zhì)高端住宅+公交場站。

通過以上新南站、牛山客運(yùn)中心、蔣家橋、溫州旅游集散中心、湯家橋公交綜合體等12個綜合公交場站物業(yè)的開發(fā)，總體開發(fā)建筑面積將達(dá)到166.1萬平方米，物業(yè)形態(tài)涵蓋了交通樞紐、商業(yè)、辦公、住宅等多種功能，固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到836251萬元。根據(jù)目前溫州商業(yè)、辦公及住宅的市場出售及出租價格計算，按30%自持物業(yè)考慮，將實(shí)現(xiàn)出租毛收入2.16億元/年，項(xiàng)目總體投資收益率將達(dá)到12.8%。這就意味著通過項(xiàng)目的綜合開發(fā)建設(shè)，不僅提高土地利用率，加快推進(jìn)土地資源二次開發(fā)，提升了企業(yè)形象，而且使企業(yè)在較短時間內(nèi)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，改變企業(yè)發(fā)展模式，提高企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)融資能力。即通過交通場站上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)，以交運(yùn)集團(tuán)為融資平臺，以具體項(xiàng)目為融資載體，可在銀行貸款的傳統(tǒng)融資模式上，建立多元化的投融資渠道。同時，隨著交通場站經(jīng)營模式的改變，對人才也從原來的專業(yè)人才轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅烤C合性人才的需求，需要建設(shè)一支優(yōu)秀的人才隊(duì)伍，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。