城市地下空間商業(yè)開發(fā)與利用

李朋 張楠 韓靖

1.中南大學(xué)

2.包鋼西創(chuàng)公司

3.包鋼計財部

1 概述

上個世紀末之前，中國城市地下空間是以中國在國際政治環(huán)境大背景的影響下以國防、人防工程建設(shè)等軍事目的為出發(fā)點開發(fā)建設(shè)。改革開放后，中國以經(jīng)濟建設(shè)為中心進入快速發(fā)展通道，城市化發(fā)展面臨著嚴峻挑戰(zhàn)：土地資源緊張、城市人口暴漲、交通堵塞等問題，城市地下空間作為城市空間的重要部分隨著土地價值的攀升開發(fā)的大趨勢成為必然；地下商業(yè)的開發(fā)為地方經(jīng)濟的提升添加新的動力，以商業(yè)用途的開發(fā)成為地下空間開發(fā)的主流，地下商業(yè)空間的開發(fā)和利用成為眾多學(xué)者的研究課題。

2 國內(nèi)外地下商業(yè)空間發(fā)展現(xiàn)狀

地下空間開發(fā)是城市空間系統(tǒng)中地平面以下部分的空間，它以地下建筑的形式出現(xiàn)，常常起到補充城市地上空間的作用[1]。因其空間位置具有特有的一些屬性，如建筑的節(jié)能性、生態(tài)性[2]、不可逆轉(zhuǎn)性等。人類從地下空間最初的居住功能、儲存功能、避難功能逐步擴展到交通功能、綜合服務(wù)功能等混合復(fù)雜開發(fā)利用。國外城市地下商業(yè)空間的開發(fā)比較成熟，無論在理論研究還是實踐應(yīng)用中都具有詳細的標準和長遠的規(guī)劃，城市建設(shè)注重立體開發(fā)，能夠充分利用地下空間，建設(shè)了多功能四通八達的地下城市，商業(yè)空間作為組成部分無論從設(shè)施還是功能都非常完善。

目前中國是地下工程建設(shè)最多同時也是發(fā)展最快的國家，但對于地下商業(yè)空間還沒有出臺具體標準和要求，仍處于學(xué)習(xí)模仿的發(fā)展過程，地下商業(yè)空間開發(fā)利用上對其前瞻性考慮不足，由于沒有長遠規(guī)劃，不僅造成了空間的浪費更對地下環(huán)境造成了損害[3]。目前中國地下商業(yè)空間主要有四種類型：一是將已建成的人防工程開發(fā)利用于商業(yè)；二是按照國家規(guī)定和人防建設(shè)與城市建設(shè)相結(jié)合規(guī)劃單獨修建的戰(zhàn)時用于防空，平時兼用于商業(yè)的人防工程；三是隨著房地產(chǎn)開發(fā)有意識的附著于地面商業(yè)建筑的進行地下商業(yè)開發(fā)[4]；四是建設(shè)地下交通體系是擴展出的用于商業(yè)部分的地下建筑。

3 地下商業(yè)空間開發(fā)業(yè)態(tài)的選擇

3.1 地下商業(yè)業(yè)態(tài)的主要類型

城市地下商業(yè)空間按照開發(fā)和聚集程度可分為三種類型：地下綜合體，地下商業(yè)街和地下商場[1]。地下綜合體集地下商場、超市、餐飲、休閑娛樂、文體及辦公、銀行等配套服務(wù)于一體的大體量建筑。地下綜合體一般位于原地上商業(yè)發(fā)達、消費人群聚集度高的地區(qū)，不僅有效緩解商業(yè)核心區(qū)域服務(wù)的承載壓力，還能進一步提升該區(qū)域的商業(yè)競爭能力。地下商業(yè)街一般依托于地下通道建設(shè)，常規(guī)形式在通道兩側(cè)布置一些門店，形式有下沉式露天型和地下封閉型，由于地下商業(yè)街業(yè)態(tài)主要針對中低收入的消費群體，因此在不同經(jīng)濟實力的城市地下商業(yè)街的運營差異很大。地下商場一般是地面商場向地下延伸出部分，其主要以百貨、超市、餐飲為主，是對地上商場服務(wù)功能的完善和補充，其運營效果的好壞往往取決于該商場的綜合運營能力的強弱。

3.2 影響地下商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的幾個因素

3.2.1 區(qū)域消費能力

地下商業(yè)空間商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇主要由區(qū)域消費能力所決定，區(qū)域消費能力決定著商業(yè)規(guī)模的大小與形態(tài)，要按所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情況、人流量、商業(yè)環(huán)境及類型定位等多方面因素進行復(fù)合分析，科學(xué)、合理選擇業(yè)態(tài)。不同城市不同區(qū)域的地下商業(yè)定位的客戶群千差萬別，消費能力大相徑庭，處于城市核心商業(yè)區(qū)要比處于其它非核心商業(yè)區(qū)的地下商業(yè)業(yè)態(tài)選擇面寬；但要注意即使在同一地段相鄰的地下空間選擇同一業(yè)態(tài)其經(jīng)營收益也是有差距的。

3.2.2 商家及消費者心理

地下建筑空間環(huán)境不同于一般建筑空間環(huán)境，天然光線不足、自然通風(fēng)較困難、空氣質(zhì)量較差、濕度大等缺點，其環(huán)境條件對人的生理舒適度有較大的影響。地下商業(yè)空間內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)劣直接關(guān)系到人們對地下商業(yè)空間的主觀評價，最終影響到地下商業(yè)建筑的使用價值和綜合效益的高低[5]。長期以來人們都將地下商業(yè)作為主流商業(yè)空間的配角來看待，作為一線品牌的商家除非在非常成熟的核心商圈選擇地下開店，一般不會輕易入駐地下；作為大的百貨企業(yè)也盡量選擇家電、超市、餐飲和低端品牌百貨放在地下。消費者也認為地下商業(yè)就是低值商品區(qū)域，所以到地下的消費者具有很強的消費目的，地下商業(yè)越向下延伸人流越少，與地上商業(yè)越往上人流越少一致。商家要結(jié)合自身的條件選址適合的業(yè)態(tài)需要很好的掌握消費者心理。北京新東安百貨的地下商業(yè)可以說非常成功進行商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，將百貨、超市、步行街、餐飲等有機的結(jié)合在一起，使消費者不僅能購物還可以體驗到老北京文化，將購物、休閑有機的融為一體。

3.2.3 地下空間的布局

在前文提到地下商業(yè)空間的四種類型，其空間布局先天決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇。中國城市原有大量的防空洞受其結(jié)構(gòu)所限并不適合作為商業(yè)空間，北京天外天批發(fā)市場（原）就是在防空洞基礎(chǔ)上做為商業(yè)空間使用，目前由于安全原因已停止使用。由地上商業(yè)延伸下來的地下空間由于柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)按上部布局，地下空間分割靈活多變，選擇業(yè)態(tài)方式可以多樣化，加之客流隨地上商業(yè)運營情況容易分析定位，選擇較為容易。而對于交通體系擴展出的用于商業(yè)的空間比較適宜選擇商業(yè)街方式以及小商品批發(fā)市場等日常百貨類。對于一些處于特定區(qū)域的地下空間可選擇針性的商業(yè)模式，如北京會議中心地鐵站其面對外來旅游消費人群較多的特點，量身定制的一些紀念品店鋪和手工裝飾攤點經(jīng)營比較成功。

4 地下商業(yè)空間銜接

地下商業(yè)空間的人流動線需考慮周全，尤其是與其它部位銜接部分。由于地下空間具有自然光線不足，與室外環(huán)境隔絕[6],可達性成為地下商業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵點之一。對于地下商業(yè)，能夠到達的便捷性越好帶來的商業(yè)客流量也就越大。

4.1 地上地下銜接

對于地上本身就是商場的地下空間，為吸引客流，采取開放空間的設(shè)計方式，擴大地上對地下可視視野，犧牲部分一層面積使用中庭的設(shè)計將地上和地下空間渾然一體，交通組織除直梯外設(shè)立錯層自動扶梯，增強顧客的可達性，可有效的提高地下人流量。對于只有地面出入口的地下商業(yè)，其出入口的面寬必須留出足夠的尺寸，在提高開敞性的基礎(chǔ)上加強空間導(dǎo)視，有效地吸引顧客的注意力，以達到增加客流量的目的。

4.2 與地下交通線的銜接

在這里主要探討與地鐵站點的連接問題，地下商業(yè)與地鐵站點采取地下通道連接方式，距離長的有幾十米，結(jié)點位置要有明顯標識，著重突出商業(yè)氣息，將乘坐地鐵的人群吸引過來。如有可能在本身地下空間設(shè)置直達地面的設(shè)施，雖然這樣做會增加日常維護成本，但會帶來的更多的商業(yè)利益。要考慮乘坐地鐵人群的特點，在業(yè)態(tài)上如對于上班族提供快餐服務(wù)，空間導(dǎo)視的設(shè)計上要重點做到吸引外來流動人群。

4.3 地下不同空間銜接

由于城市地下空間的開發(fā)難度要大于地上，城市總體規(guī)劃中對地下空間多為指導(dǎo)性規(guī)定，規(guī)劃等政府部門沒有對區(qū)域地質(zhì)條件提前勘探，對于每個獨立的開發(fā)商僅按單體項目提出規(guī)劃要點，沒有對同一區(qū)域的地下空間開發(fā)做出詳細的分析數(shù)據(jù)并制訂長遠的規(guī)劃，造成不同時期開發(fā)的地下空間銜接出現(xiàn)標高差距過大、公共共享空間不足、無法連通等問題。地下各空間的銜接的連貫與否關(guān)系到人流量的多少，直接影響到商業(yè)運營的擴展。

由于地下空間開發(fā)的不可逆性，在不對地質(zhì)層造成破壞的前提下合理規(guī)劃開發(fā)，由深及淺逐步進行有組織有計劃開發(fā)，保證空間的充分利用，從相關(guān)規(guī)劃法規(guī)的制訂到實施還有很多工作需要去做，吸取國外已有的經(jīng)驗少走彎路，使中國的地下空間的開發(fā)利用實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

[1]陳志龍,劉宏.城市地下空間總體規(guī)劃[M].南京:東南大學(xué)出版社,2011

[2]吳然然.關(guān)于地下商業(yè)_娛樂建筑的設(shè)計初探.天津大學(xué)建筑學(xué)院,2008

[3]張雙.淺析我國城市地下商業(yè)空間的開發(fā)利用模式[J].現(xiàn)代交際,2012(4)

[4]http://blog.sina.com.cn/s/blog_4dcd438a010097u9.html

[5]閻娥.城市綜合體地下商業(yè)空間設(shè)計研究,西安建筑科技大學(xué),2009

[6]劉琮如.城市地下空間開發(fā)的評價與原則[J].國外建材科技,2004