後價格戰(zhàn)時代 房企如何「運動」？

日前跨元旦舉行的第17屆海南冬季房地產(chǎn)展示交易會上，8.8折到7.5折各種折扣不一而足；送家電、送裝修、送旅遊等各種促銷方式讓購房者眼花繚亂。然而據(jù)主辦方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房展會3天時間共預(yù)定和成交房子162套，創(chuàng)下近三屆房交會的新低，成為2012年海南樓市「慘淡」的注腳。

但另一面，據(jù)有關(guān)機構(gòu)不完全統(tǒng)計，2013年1月上半個月的時間內(nèi)，富力地產(chǎn)、花樣年、雅居樂、越秀地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、碧桂園以及佳兆業(yè)等8家大陸房企發(fā)債總額達45.5億美元，合計約283億元（人民幣，下同）。多家大陸房企均表示，公司所得融資將用於現(xiàn)有債務(wù)的再融資或者購買土地。

冰火兩重天的境況，也為2013年的樓市留下更多迷霧與思考：為了去庫存，樓市會否打響「價格戰(zhàn)」？房企還會使出什麼樣的動作來「運動」？

「價格戰(zhàn)」去庫存樓市趨理性

「由於迎來28年最冷冬天，大批遊客提前登島，加之海南房企激烈的『價格戰(zhàn)』，一切利好因素兼?zhèn)?，然而樓市暖冬並非很暖，通過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，?？诘鹊貏傂韬秃蝤B人群購房意願強烈，然而因政策不確定性及價格波動劇烈，導(dǎo)致大部分購房者持觀望態(tài)度?！箤＜艺J為，「價格戰(zhàn)」白熱化背後，表現(xiàn)出房企擔心後市壓力「斷臂求存」的無奈。

一批拿地價格較低的中小企業(yè)和財大氣粗的大房企，可以率先撤離市場或持地觀望，而那些拿地價格高的開發(fā)商只能封盤「稀」售或黯然退場。這一輪「價格戰(zhàn)」不僅吹走了房價虛高的泡沫，讓房價逐步回歸理性，而且也對房地產(chǎn)企業(yè)進行了「優(yōu)勝劣汰洗牌」的開端，為今後大陸樓市的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

新浪樂居海南負責人表示，「樓市平淡的暖冬或僅持續(xù)至春節(jié)前，隨著3月後氣候優(yōu)勢的喪失以及新增產(chǎn)品水平的局限，樓市價格還將進一步趨近理性，2013年二、三季度將成為樓市『反思』的黃金時期?！?/p>

後價格戰(zhàn)時代樓市需轉(zhuǎn)型

海南樓市正是大陸樓市的一個縮影，在經(jīng)歷了「價格戰(zhàn)」陣痛後，房企將認真思考「後價格戰(zhàn)時代」房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，「十八大後的政策變化，可以概括為『三不變』，就是房地產(chǎn)限購、限價、限貸不會變?！?/p>

「2013年，中央一定會在保障剛性健康的民生需求上面有很多的政策扶持，但是對於投資投機類的需求一定會壓制；二是行業(yè)回歸消費屬性，不管是住宅、商業(yè)還是辦公。」旭輝控股集團董事局主席林中表示，「粗放型的發(fā)展已經(jīng)不可能在這個行業(yè)內(nèi)得到成長了，不把週轉(zhuǎn)率做上去，不把成本控制住就是很難玩的，所以我們內(nèi)部叫做高週轉(zhuǎn)、低成本、標準化的運營模式?！?/p>

專家建議「後價格戰(zhàn)時代」，大陸各地政府急需找出各自的優(yōu)勢資源，將各地市場細化分級，以更科學的方式規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)，避免資源的重複浪費，防止一哄而上的惡性局面，力爭在未來指引房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)型升級，促進樓市量價均衡健康發(fā)展。目前有一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)「先行先試」轉(zhuǎn)向生態(tài)旅遊、休閑療養(yǎng)項目的開發(fā)，這或?qū)⒊蔀槲磥矸康禺a(chǎn)市場的一個新方向。

新一輪「圈地運動」或?qū)⒃俣扰d起

從2013年1月上半個月8家房企發(fā)債283億元來看，目的都是為了還舊債之後斥資「圈地」，手握大量現(xiàn)金，然後以便可以在競爭優(yōu)質(zhì)地塊時獲得先機。

花樣年表示，公司擬運用發(fā)行票據(jù)所得款項淨額為現(xiàn)有債務(wù)再融資、為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目包括土地款及建築費提供資金以及作其他一般用途。富力地產(chǎn)也表示，擬使用所得款項淨額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購?fù)恋丶白饕话愎居猛?。「公司有意將證券發(fā)行的所得款項淨額用於購買新地塊、再融資及一般營運資金用途」，雅居樂地產(chǎn)管理層同樣表示。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士擔憂，境外熱錢低息流入大陸房企或?qū)⑻Ц叽箨懲恋厥袌龅某山灰鐑r率，不排除催生地王誕生的可能性。

儘管樓市調(diào)控只緊不松，行政干預(yù)的手段總是會滯後於市場的變化。經(jīng)歷過大陸樓市十年瘋狂的房企就像越挫越勇，依賴著資本市場，新一輪的「圈地運動」或?qū)⒊蔀?013年新的風潮。

三次「圈地運動」

第一次「圈地運動」始於1987年，在1992年～1993年達到最高峰。1986年，《土地管理法》出臺，土地的資產(chǎn)特徵得到承認，土地價值被發(fā)現(xiàn)，一些先行者開始悄悄「圈地」。1992年3月開始，形成了以住宅為主的房地產(chǎn)擴張狂潮，當年房地產(chǎn)投資增長117%。幾乎與此同時，大陸出現(xiàn)開發(fā)區(qū)熱，各類開發(fā)區(qū)遍佈城鄉(xiāng)。第一次圈地運動的主要後遺癥是，銀行沉澱了數(shù)百億的資金，留下了數(shù)千萬平方米的爛尾樓，閑置了數(shù)千畝土地。

第二次「圈地運動」始於1998年。當時，住房實物分配被停止，房地產(chǎn)業(yè)的地位重新獲得肯定。但是，由於《土地管理法》的修改，占用耕地權(quán)力被上收，拿地變得困難。於是，各地繞過法律規(guī)定，巧用各種名義圈地。如法律規(guī)定占用土地35公頃以上須報國務(wù)院批準，有的地方就分成10次審批。新一輪開發(fā)區(qū)熱出現(xiàn)。第二次「圈地運動」的圈地數(shù)量未見公開統(tǒng)計數(shù)字，但在此輪「圈地運動」中設(shè)立的開發(fā)區(qū)，延續(xù)到了第三次「圈地運動」，並為後者的瘋狂圈地留下了鋪墊。

第三次「圈地運動」的數(shù)字已為國土資源部公佈。各地開發(fā)區(qū)數(shù)量達5524個，占地面積達到3.51萬平方公里，超過全大陸城鎮(zhèn)建設(shè)用地的總和，是第一次「圈地運動」開發(fā)區(qū)占地總量的一倍多。如浙江省有758個開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積4000多平方公里，相當於全省現(xiàn)有城鎮(zhèn)面積的3.6倍。