淺談產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)外業(yè)處理技術(shù)

摘 要：產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店的客房的產(chǎn)權(quán)，即開(kāi)發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。也是當(dāng)今多功能綜合樓設(shè)計(jì)較為復(fù)雜的一種，其中產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)外援處理也及其復(fù)雜。文中結(jié)合實(shí)際情況介紹了產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)外業(yè)流程，詳細(xì)講述了內(nèi)外業(yè)處理技術(shù)。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；房產(chǎn)測(cè)量；內(nèi)外業(yè)技術(shù)

引言

現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，明顯呈現(xiàn)多樣化、個(gè)性化態(tài)勢(shì)。在當(dāng)前中國(guó)旅游業(yè)快速發(fā)展的支撐下，酒店業(yè)投資成為時(shí)下熱點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代中期，最早是瑞士的亞歷山大耐特提出的\"時(shí)權(quán)\"酒店演變而來(lái)的。目前國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店有三種類型，一是時(shí)權(quán)型，二是公寓型，三是投資型。中國(guó)酒店有六大主流發(fā)展模式，而產(chǎn)權(quán)式酒店就是一個(gè)模式，它兼具了地產(chǎn)投資，酒店經(jīng)營(yíng)投資，休閑產(chǎn)業(yè)投資于一身，是一種價(jià)值很高的\"雙贏\"模式。盡管我們對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念還相對(duì)陌生，但其的發(fā)展勢(shì)頭很強(qiáng)勁，產(chǎn)權(quán)式酒店自1992年開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展和規(guī)范，軟硬件投資環(huán)境的全面成熟，幾年時(shí)間里我國(guó)各大城市產(chǎn)權(quán)式酒店以有上百家。但其運(yùn)作相對(duì)成功的卻比較少，產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的挑戰(zhàn)也在加劇。所以我們應(yīng)該從其中發(fā)展的根源找原因，首先要從產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)層面做好。其中，房屋測(cè)量只是工程測(cè)量中的一個(gè)小分支，但它卻房地產(chǎn)業(yè)的工作重點(diǎn)與重要工作內(nèi)容。房屋面積的測(cè)量不允許出現(xiàn)錯(cuò)誤，因?yàn)樗P(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和購(gòu)方者的雙重利益，測(cè)量的錯(cuò)誤將會(huì)讓買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)誤會(huì)與矛盾，因此，要重視房屋測(cè)量技術(shù)。

1 產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)外業(yè)流程

1.1 作業(yè)流程

房產(chǎn)測(cè)量作為測(cè)量學(xué)的一個(gè)分支，主要是采集和處理房產(chǎn)用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)登記主要信息、確立房屋住房保障制度、加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的有效管理和控制以及實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和資料的收集。房產(chǎn)測(cè)驗(yàn)是相關(guān)測(cè)驗(yàn)技術(shù)與房地產(chǎn)管理辦法相互結(jié)合的方式，其方法是以房產(chǎn)調(diào)查為根據(jù)，首先精確計(jì)算出建筑房屋的面積，同時(shí)按照產(chǎn)權(quán)人的要求結(jié)合測(cè)量數(shù)據(jù)繪制房產(chǎn)圖，但由于用途、對(duì)象、類型的各種不同，其房屋測(cè)量?jī)?nèi)容和要求存在不同。房產(chǎn)測(cè)量工作的嚴(yán)謹(jǐn)性及風(fēng)險(xiǎn)性都要求必須建立成熟的作用流程及有效的質(zhì)量控制程序，以達(dá)到提高工作效率及保證房產(chǎn)測(cè)量成果百分之百的合格率，在結(jié)合各地區(qū)實(shí)際情況做出下列房屋面積測(cè)繪成果質(zhì)量鑒定流程圖。[1]

1.2 房屋外業(yè)測(cè)量程序

房屋測(cè)量依產(chǎn)權(quán)式酒店的申請(qǐng)而啟動(dòng)，到達(dá)實(shí)地后，先行將施測(cè)的項(xiàng)目進(jìn)行大致的巡視，按照先整體后局部、先下后上、先外后內(nèi)、先易后復(fù)雜、先明了后隱蔽、先房屋后用地、先調(diào)查后實(shí)測(cè)的原則。

1.2.1 實(shí)測(cè)時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容：區(qū)、圖、號(hào)；所在行政區(qū)、街；座落；房屋名稱；棟號(hào)；在坐落中藥調(diào)查有無(wú)棟號(hào)、單元號(hào)、座號(hào)，跨幾個(gè)街的號(hào)碼。

1.2.2 權(quán)屬調(diào)查：產(chǎn)權(quán)人；確定產(chǎn)權(quán)。

1.2.3 確定房屋的基本要素：層數(shù)；層次；建筑結(jié)構(gòu)；建成年份；房屋用途。

1.2.4 外業(yè)分層分戶的測(cè)量程序：分層丈量；分戶丈量。

1.3 房屋內(nèi)業(yè)測(cè)量程序

1.3.1 首先將外業(yè)測(cè)丈表及調(diào)查表、測(cè)丈草圖、平面圖、立面圖等收集齊全；仔細(xì)分析各種圖紙之間的關(guān)系，層圖與戶圖之間的關(guān)系；實(shí)測(cè)房屋的共有部位、名稱；仔細(xì)研究外測(cè)量原始數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)計(jì)算圖紙中邊長(zhǎng)尺寸、角度轉(zhuǎn)換、墻體厚度、各種結(jié)構(gòu)、各個(gè)部位的名稱等可以滿足作圖的條件。

1.3.2 內(nèi)業(yè)制圖、預(yù)測(cè)制圖：測(cè)丈草圖；測(cè)丈表；面積計(jì)算表；單位私房權(quán)證附圖；棟圖、分層圖；分層分戶圖；分層權(quán)證附圖；分戶權(quán)證圖；分?jǐn)傆?jì)算表。[1]

1.3.3 結(jié)合實(shí)際情況劃分功能區(qū)

根據(jù)共有面的設(shè)計(jì)使用情況確定分?jǐn)傂鑴澐值墓δ軈^(qū)。例如一般產(chǎn)權(quán)式酒店按照主樓、附屬樓、地下室三者結(jié)合的一個(gè)整套建筑，按照共有的功能范圍劃分功能區(qū)（商鋪、娛樂(lè)設(shè)施、停車場(chǎng)等），主樓與附樓連接按照層圖和戶圖之間的關(guān)系劃分，地下室直接區(qū)主附樓連接，達(dá)到分?jǐn)偟墓灿忻?。[2]

1.3.4 設(shè)定棟的共有面

酒店地下室的連接著每棟房屋，其房屋連接與地下消控中心及停車場(chǎng)等一系列地下室服務(wù)的共有面根據(jù)規(guī)范要求賦予棟共有的分?jǐn)倢傩浴?/p>

1.3.5 設(shè)定區(qū)的共有面

酒店每個(gè)功能區(qū)域的設(shè)施（娛樂(lè)、餐飲、活動(dòng)中心等）按照所屬區(qū)域的共有性進(jìn)行共有分?jǐn)偂?/p>

1.3.6 設(shè)定層的共有面

酒店的樓層之間存在的共有區(qū)域（如樓道）等劃分為公共分?jǐn)倕^(qū)域。

1.3.7 設(shè)定戶的共有面

酒店根據(jù)每戶所屬的共有區(qū)域（走廊、電梯等）劃分分?jǐn)偡秶?/p>

2 結(jié)束語(yǔ)

產(chǎn)權(quán)式酒店做為現(xiàn)今中國(guó)人民初步接觸的新興事物，因國(guó)內(nèi)外在物業(yè)法規(guī)上有著相當(dāng)大的區(qū)別，故適合中國(guó)國(guó)情的產(chǎn)權(quán)式酒店就需要在盲目追外的情況下加以改進(jìn)。如今隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展方向應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前局勢(shì)，充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)走出一條適合產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的創(chuàng)新道路。[3]

參考文獻(xiàn)

[1]GB/T 17986-2000，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S]

[2]費(fèi)真群，楊勇.淺析產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].科協(xié)論壇，2009（7）.

[3]王慧，萬(wàn)光玲.我國(guó)旅游假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展條件與路徑選擇[J].沈陽(yáng)師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（5）.

作者簡(jiǎn)介：楊雷（1978，10-），男，安徽泗縣，漢，本科，工程師。研究方向：測(cè)繪工程。