市場深度調(diào)整，投資更趨謹慎

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行，對提高人民群眾的生活品質(zhì)、促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展都具有重大意義。2012年面對國家宏觀調(diào)控政策，寧波房地產(chǎn)市場從深度調(diào)整到逐步回暖，呈現(xiàn)出向更多依靠剛需驅(qū)動轉(zhuǎn)變的趨勢。如何繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，保持土地合理供應，推動形成以剛需驅(qū)動為主的房地產(chǎn)市場良性運行機制是下階段工作需要關注和把握的重點。

關鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；剛需驅(qū)動；投資

1 房地產(chǎn)市場運行總體情況

1.1 從房地產(chǎn)市場供給看，施工面積增速放緩、新建面積持續(xù)負增長、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)2009年以來新低。

1.1.1 施工規(guī)模增速趨緩

2012年，寧波市房屋施工面積6080.5萬平方米，同比增長16.7%，增速比上半年和上年同期分別放緩1.7和19.7個百分點。其中，住宅3362.1萬平方米，同比增長13.2%，增速同比回落16.3個百分點；辦公樓512.5萬平方米，同比增長8.3%，增速回落33.3個百分點；商業(yè)營業(yè)用房738.7萬平方米，同比增長19.3%，增速回落29個百分點；其他用房1467.2萬平方米，同比增長19.9%，增速回落27個百分點。

1.1.2 新開工面積持續(xù)負增長

2012年，寧波市共有新開工房地產(chǎn)項目162個，比上年減少41個；新開工面積1470.5萬平方米，同比下降22.6%，降幅同比擴大57.7個百分點。下半年在一批大項目開工帶動下，全年新開工面積降幅比上半年收窄10.9個百分點。其中，余姚市的翡翠瓏灣、時代廣場等大型房地產(chǎn)項目新開工面積均超過30萬平方米，海曙區(qū)的青林灣8期等新開工面積也超過20萬平米。

1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)倒“U”字型，創(chuàng)2009年以來新低

2012年，寧波市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資884.4億元，同比增長17.1%，增速比上年同期、上半年分別放緩18.4和12.2個百分點。

從構成來看，建安工程仍為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主力，本年累計完成537.1億元，同比增長17.5%，增速比上半年放緩14.7個百分點，但占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重仍有60.7%，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長10.6個百分點，增長貢獻率為61.7%。

從投向看，住宅、辦公樓和商業(yè)用房同比均大幅下滑。住宅投資完成515.6億元，同比增長23.7%；辦公樓投資完成66.7億元，同比下降10.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成110.0億元，同比增長9.2%；其他用房完成投資192.0億元，同比增長18.0%。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為：58.3%、7.6%、12.4%和21.7%。

1.2 從房地產(chǎn)市場需求看，住宅銷售市場呈現(xiàn)回暖跡象、但辦公樓和商業(yè)用房仍持續(xù)低迷

在國家繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，2012年上半年，全市房地產(chǎn)銷售始終處于低迷狀態(tài)。隨著降息、降準等利好消息的刺激，加上開發(fā)商優(yōu)惠促銷的拉動，房地產(chǎn)銷售特別是住宅銷售逐步回暖。全年寧波市商品房銷售面積590.2萬平方米，同比增長12.1%，增速比上半年加快29.1個百分點。其中，住宅銷售面積458.7萬平方米，同比增長33.9%；辦公樓銷售面積45.5萬平方米，同比下降31.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積55.3萬平方米，同比下降35%；其他用房銷售面積30.6萬平方米，同比下降4.6%。

總體看，樓市調(diào)控政策已經(jīng)基本筑底，國家先后多次采用貨幣政策手段刺激經(jīng)濟，購房者對樓市的心里預期開始發(fā)生變化。雖然降息對樓市直接效果有限，但會加強市場回暖預期。同時買漲不買跌的心態(tài)也成為商品房銷售回暖的間接推動力。

2 目前房地產(chǎn)市場值得關注的問題

2.1 土地購置面積持續(xù)下降，一定程度上影響后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長

2012年，土地購置面積以負增長47.6%開局，此后一直呈快速下滑趨勢。一直到11月，在東部新城、洪塘，陳婆渡、廟堰、下應，以及古林、高橋等被業(yè)內(nèi)人士視作“黃金寶地”低價推出的拉動下，土地購置面積降幅才略有收窄。從全年情況來看，土地購置面積累計57.3萬平方米，同比下降74%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積呈持續(xù)下降趨勢，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對目前房地產(chǎn)開發(fā)市場仍存在觀望情緒，對宏觀調(diào)控政策是否長期持續(xù)仍在進一步判斷，對下階段拿地和開發(fā)的策略仍在進一步謀劃。

2.2 商品房銷售地區(qū)差異明顯

2012年住宅銷售逐步回暖，既有開發(fā)商“以價換量”的拉動，也受到一些調(diào)控放松的傳言影響。從地區(qū)來看，鄞州、余姚、慈溪、北侖銷售情況火爆，2012年四地商品房銷售面積351.6萬平方米，占全市銷售面積比重為59.6%。其中，鄞州區(qū)銷售總量居全市第一位，占全市銷售面積的比重為17.3%。江東、江北、象山等地區(qū)則因為無新盤推出或促銷力度不大，銷售情況慘淡，降幅均在20%以上。

2.3 企業(yè)資金壓力仍然較大

2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金主要來自自籌資金，在860.1億元資金來源合計中，企業(yè)自籌資金393.8億元，占比達45.8%，但同比增幅僅為1.9%。央行上調(diào)存款準備金率，一方面對房地產(chǎn)市場資金鏈直接產(chǎn)生影響。另一方面，上調(diào)存款準備金率后，銀行對個人消費貸款也會有新的態(tài)度，在一定程度上會影響房貸市場。從銀行貸款和個人按揭貸款情況來看，銀行貸款212.9億元，占比為24.7%；個人按揭貸款僅72.3億元，占比為8.4%。資金回籠力度不大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力將進一步增加，資金鏈緊張程度將進一步增加。

2.4 商品房庫存去化壓力仍然較大

2012年，全市商品房待售面積達239.9萬平方米，同比增長49.6%，增速比上年同期加快36.6個百分點。其中，住宅待售面積為77.5萬平方米，同比增長1.0倍，增速比上年同期加快61.8個百分點。商業(yè)營業(yè)用房待售面積比上年增長62.2%，增速比上年同期加快67個百分點。全市商品房待售量和增速均高于上年，庫存去化壓力仍然較大。

3 房地產(chǎn)市場的工作建議

3.1 繼續(xù)落實調(diào)控政策不放松，保持房價平穩(wěn)，促成企業(yè)和購房者進一步穩(wěn)定市場預期，推動房地產(chǎn)市場進入以剛需帶動的健康發(fā)展環(huán)境

在當前房市總體膠著、逐步回暖向好的形勢下，要繼續(xù)認真貫徹和落實好中央對房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策，繼續(xù)堅決遏制投機性需求，鞏固和擴大調(diào)控成果，保持房價總體穩(wěn)定，從而穩(wěn)定市場預期，引導開發(fā)企業(yè)進一步認清和把握當前房地產(chǎn)市場形勢，繼續(xù)以合理價格促進銷售，保持當前市場來之不易的良好勢頭。同時要結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，科學合理的推出房地產(chǎn)開發(fā)土地，適度擴大土地出讓規(guī)模、保持土地有序供應。強化服務，為企業(yè)排憂解難，切實為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營營造良好的外部環(huán)境，增強企業(yè)投資信心和意愿。

3.2 繼續(xù)加大保障性住房建設力度，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設

近年來，我市保障住房推進速度加快，但保障性住房通常建在比較偏僻地段的保障房，無疑會增加居住者的交通成本，使得原本具備優(yōu)惠性質(zhì)的租金也失去意義。因此，建議盤活存量房作為保障性住房，或者吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房中配建保障房，起到一舉兩得的作用。

3.3 密切關注房地產(chǎn)市場動態(tài)，適時適度采取預調(diào)、微調(diào)措施

針對我市呈現(xiàn)出逐步向剛需驅(qū)動為主的市場運行轉(zhuǎn)變的趨勢，要密切加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控。高度關注部分地區(qū)、部分樓盤出現(xiàn)房價回升、區(qū)域間銷售市場差異明顯等特點。進一步完善和細化各種調(diào)控措施，增強調(diào)控的針對性、有效性。同時，為進一步推動形成以剛需為主的房地產(chǎn)市場環(huán)境，研究并適時推出提高公積金貸款額度、降低貸款利率、首套房稅費減免等微調(diào)政策。

作者簡介：陳雨薇（1979-），女，四川遂寧人，寧波市統(tǒng)計局投資處。