借鑒英國(guó)經(jīng)驗(yàn)完善我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的措施

摘 要：農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的完善是解決我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)諸多問(wèn)題的關(guān)鍵。英國(guó)土地制度在長(zhǎng)期發(fā)展中積累了成功的經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)橥晟莆覈?guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度提供借鑒。本文總結(jié)了英國(guó)土地制度的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)我國(guó)農(nóng)地所有權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的關(guān)鍵問(wèn)題提出解決措施。

關(guān)鍵詞：英國(guó)經(jīng)驗(yàn)；產(chǎn)權(quán)制度；農(nóng)地流轉(zhuǎn)；征地補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：F301.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A文章編號(hào)：1001-4942（2013）03-0146-04

伴隨著英國(guó)資本主義經(jīng)濟(jì)制度的建立及工業(yè)革命的完成，英國(guó)的土地制度也經(jīng)歷了一個(gè)不斷改革和完善的過(guò)程，目前已經(jīng)形成了包括產(chǎn)權(quán)制度、登記制度、征地制度、補(bǔ)償制度、收益分配制度等合理有效的制度體系。英國(guó)的土地制度使土地能夠充分實(shí)現(xiàn)其資本價(jià)值和作用，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了動(dòng)力源泉，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在要求快速轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，積極完善市場(chǎng)機(jī)制及大力改革經(jīng)濟(jì)體制和相關(guān)制度的關(guān)鍵時(shí)期，急切要求對(duì)存在諸多問(wèn)題的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行改革和完善?？偨Y(jié)英國(guó)土地制度的經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)比分析我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的產(chǎn)權(quán)界定、補(bǔ)償支付、收益分配三方面的問(wèn)題，對(duì)于我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的建設(shè)具有重要意義。

1 英國(guó)土地制度及其流轉(zhuǎn)

1.1 土地產(chǎn)權(quán)制度

英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度大約可以追溯到1 000年以前。在中世紀(jì)時(shí)期，英國(guó)實(shí)行的是敞田制，其土地產(chǎn)權(quán)具有公權(quán)力的特點(diǎn)。到中世紀(jì)晚期，敞田制的弊病逐漸暴露出來(lái)，在向資本主義生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變過(guò)程中通過(guò)“圈地運(yùn)動(dòng)”建立了大農(nóng)場(chǎng)制。

英國(guó)現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度建立的基礎(chǔ)是1925年頒布的《財(cái)產(chǎn)法》。英國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)制度實(shí)施的是所有權(quán)與使用權(quán)分離的模式，按照財(cái)產(chǎn)法的規(guī)定[1]，擁有土地使用權(quán)者被稱為土地持有人或租借人，土地持有人所保有土地的權(quán)利總和，被稱作地產(chǎn)權(quán)，包括土地的使用權(quán)、發(fā)展權(quán)、維護(hù)權(quán)和處分權(quán)。 地產(chǎn)權(quán)分為自由保有權(quán)和租借保有權(quán)。自由保有權(quán)即為土地持有人長(zhǎng)期所有，一般以契約或居住、耕作使用等形式為基礎(chǔ)來(lái)確定，如，在他人土地上居住或使用滿12年，該土地就視為使用者保有； 租借地產(chǎn)權(quán)是一種具有期限的地產(chǎn)權(quán)，一般期限為125、40、20、10年等。大部分租借地產(chǎn)權(quán)依協(xié)議產(chǎn)生，按照租賃協(xié)議或合同來(lái)確定土地權(quán)益和內(nèi)容，在租賃期內(nèi)不能任意改變。

1.2 強(qiáng)制征地制度

英國(guó)針對(duì)城市發(fā)展過(guò)程中地價(jià)高昂、地產(chǎn)權(quán)分散等問(wèn)題，在1942年出臺(tái)了厄斯瓦特（Uthwatt）報(bào)告，由政府向現(xiàn)有的土地業(yè)主支付補(bǔ)償金額后統(tǒng)一征用土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，補(bǔ)償金額由政府制訂，即所謂的“發(fā)展權(quán)國(guó)有化”[2]。政府為公益事業(yè)需使用私人土地時(shí)，由征地機(jī)關(guān)和當(dāng)事人以協(xié)商購(gòu)買的方式獲得土地。若當(dāng)事人（指被征土地原所有者、占有者、使用者等相關(guān)利益者）不愿出售，征地機(jī)關(guān)將動(dòng)用征地權(quán)“強(qiáng)制”征收土地，強(qiáng)制征購(gòu)的法律依據(jù)是《 強(qiáng)制購(gòu)買令》。

1947年《土地規(guī)劃法》規(guī)定，私有土地所有人或其他任何人如想變更土地的使用類別，在實(shí)行開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，必須向政府購(gòu)買發(fā)展權(quán)[3]。英國(guó)的土地發(fā)展權(quán)具有公權(quán)力的特性，這與我國(guó)土地公有性質(zhì)相似，基于發(fā)展權(quán)之上的土地流轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)，值得我們借鑒以完善我國(guó)土地流轉(zhuǎn)制度。

1.3 征地補(bǔ)償制度

英國(guó)對(duì)征地補(bǔ)償有詳盡的規(guī)定，包括補(bǔ)償原則、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍、補(bǔ)償爭(zhēng)議處理等。

1.3.1 補(bǔ)償原則 強(qiáng)制征用補(bǔ)償以當(dāng)事人在公開(kāi)土地市場(chǎng)交易能夠獲得的價(jià)格為基礎(chǔ)， 補(bǔ)償以相等為原則， 損害以恢復(fù)原狀為原則[4]。

1.3.2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍 強(qiáng)制征地補(bǔ)償由征地機(jī)關(guān)支付，補(bǔ)償范圍包括：土地的價(jià)值、契約中止和損害傾向補(bǔ)償、干擾補(bǔ)償、費(fèi)用補(bǔ)償。土地的價(jià)值是對(duì)土地（包括構(gòu)筑物和附著物）的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為土地的市場(chǎng)價(jià)值，即以被征用土地的所有者在公開(kāi)土地市場(chǎng)上能得到的售價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，其計(jì)算以土地原用途為基礎(chǔ)，適當(dāng)考慮其近期潛在用途，即征地項(xiàng)目提出前已被或可能被許可的土地開(kāi)發(fā)用途[5]。契約中止和損害傾向補(bǔ)償是針對(duì)被征土地所有人因土地被征而使所有的其他土地受到損害的賠償，其標(biāo)準(zhǔn)是土地在市場(chǎng)上的貶值部分；對(duì)于因部分征收而導(dǎo)致剩余土地的改良或升值，補(bǔ)償將扣除所增加的價(jià)值。干擾補(bǔ)償指征地執(zhí)行過(guò)程中對(duì)當(dāng)事人造成損失和補(bǔ)償，如作物損失、被迫出售的資產(chǎn)、遷移費(fèi)以及重新確權(quán)時(shí)的測(cè)量和產(chǎn)權(quán)登記的花費(fèi)等。費(fèi)用補(bǔ)償指征地前期準(zhǔn)備和談判階段發(fā)生的測(cè)量以及法律服務(wù)費(fèi)用等。

1.3.3 補(bǔ)償爭(zhēng)議處理 如果對(duì)征地本身存有異議，需要在征地令批準(zhǔn)前舉行聽(tīng)證會(huì)，而在征地令批準(zhǔn)后則可以訴諸法院裁決。土地產(chǎn)權(quán)人對(duì)補(bǔ)償數(shù)額有爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)土地仲裁庭進(jìn)行裁決。 土地仲裁庭既不屬于法院，也不屬于行政系統(tǒng)，組織上與行政機(jī)關(guān)聯(lián)系，活動(dòng)上保持獨(dú)立性[4]。

1.4 收益分配制度

1.4.1 改善金制度 當(dāng)征購(gòu)?fù)恋赜糜诮ㄔO(shè)后使一些人得益，應(yīng)該向得益者收取費(fèi)用以示公正，這部分費(fèi)用就稱為改善金。因此，所有的房地產(chǎn)所有者都需支付一種定期的改善稅，地方當(dāng)局定期對(duì)純地產(chǎn)（不包括建筑）進(jìn)行估價(jià)，如果地產(chǎn)增值，則按增值的75%征收。

1.4.2 規(guī)劃收益 規(guī)劃得益（planning gain）是由于土地發(fā)展權(quán)國(guó)有，地方規(guī)劃部門(mén)在授予規(guī)劃許可時(shí)，從規(guī)劃申請(qǐng)人（通常是開(kāi)發(fā)商）身上尋求的規(guī)劃條款中規(guī)定義務(wù)以外的利益，規(guī)劃申請(qǐng)人付出這一利益的方式可以是實(shí)物的、現(xiàn)金的（支付），或是某種權(quán)益[6]。具體途徑有：（1）修建道路、供水排水等基礎(chǔ)設(shè)施；（2）提供公園、綠地、游憩、娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)用地，建設(shè)體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文化場(chǎng)館、社區(qū)活動(dòng)站等社會(huì)公共設(shè)施；（3）從居住用地中遷出工廠；（4）修復(fù)有歷史價(jià)值的名勝古跡；（5）按規(guī)劃意圖滿足城市景觀方面的特殊設(shè)計(jì)要求[7]。

2 我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

目前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)容有所有權(quán)流轉(zhuǎn)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)，所有權(quán)流轉(zhuǎn)即地方政府通過(guò)征用的方式將農(nóng)地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)。本文僅對(duì)這種所有權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析。

2.1 農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體不明

《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的”。對(duì)于“集體所有”的模糊規(guī)定導(dǎo)致在現(xiàn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排下，“誰(shuí)”是土地真正的所有者并不明晰。首先，“集體所有制”最基本的特征是每一個(gè)集體成員的“退出權(quán)”被剝奪。農(nóng)民作為集體組織的成員，平等地?fù)碛袑?duì)集體土地“人人有份”的成員權(quán)，但在離開(kāi)所在集體組織時(shí)，誰(shuí)也無(wú)法拿走任何一份集體財(cái)產(chǎn)。這種集體產(chǎn)權(quán)使得集體與農(nóng)民在權(quán)益關(guān)系上顯得很模糊，形成“人人有權(quán)，人人無(wú)權(quán)”的尷尬局面。其次，現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬集體所有，但這個(gè)“集體”實(shí)際上包含鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體、村集體和組集體三重含義。

2.2 征地補(bǔ)償不合理

2.2.1 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低 《土地管理法》規(guī)定：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍；地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。如果按照上述標(biāo)準(zhǔn)支付不足以保障被征地農(nóng)民原有生活水平，可適當(dāng)提高，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)平均年產(chǎn)值的30倍。由此可以看出我國(guó)征地補(bǔ)償費(fèi)的多少與土地的年產(chǎn)值直接相關(guān)，土地年產(chǎn)值受自然條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大。合理的土地價(jià)格受其所處的地理位置、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、土地本身的屬性等因素的影響，所以以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)是不合理的。

2.2.2 補(bǔ)償范圍過(guò)窄 我國(guó)耕地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容包括三項(xiàng)： 土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償。參照英國(guó)的征地補(bǔ)償內(nèi)容，可以看出我國(guó)征地補(bǔ)償內(nèi)容過(guò)窄，并不能包括所有因征地帶給農(nóng)民的損失。雖然《土地管理法》規(guī)定征地補(bǔ)償以不降低被征地農(nóng)戶原有生活水平為原則，但以這樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)民實(shí)施補(bǔ)償，在現(xiàn)有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下很難保障失地農(nóng)民的生活水平不會(huì)由此而降低。

2.3 收益分配不合理

征用土地收益被分為四部分：第一部分是中央和省收取的各項(xiàng)稅費(fèi)，主要有農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金、耕地開(kāi)墾費(fèi)、建設(shè)用地有償使用費(fèi)、用途變更費(fèi)和征地管理費(fèi)；第二部分是市、縣財(cái)政部門(mén)征收的稅費(fèi)，主要有耕地占用稅、建設(shè)用地有償使用費(fèi)；第三部分是鎮(zhèn)村組集體經(jīng)濟(jì)組織收取的各種稅費(fèi)，主要有基本農(nóng)田建設(shè)資金和土地補(bǔ)償費(fèi)；第四部分是失地農(nóng)民的補(bǔ)償，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等。土地收益分配集中于市縣級(jí)人民政府，以四川省為例，2007 年四川省土地使用權(quán)出讓金占地方財(cái)政比重為 67%，中央和省收取的各種稅費(fèi)占總額的21.4%[8]。再以江蘇省昆山市、安徽省桐城市和四川省成都市新都區(qū)為例，上述三地工業(yè)用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費(fèi)用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山 92.7%、桐城81.3%、新都89.3%，歸中央和省級(jí)人民政府支配使用的比例不到 20%； 在商業(yè)、商品住宅、旅游和娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性用地土地增值收益分配中，扣除征地管理費(fèi)用后，可用于公共投資的土地增值收益歸市縣支配使用的比例分別為昆山98.1%、桐城95.4%、新都91.2%，歸中央和省級(jí)人民政府支配使用的比例不到 10%[9]。

3 借鑒英國(guó)經(jīng)驗(yàn)完善我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度

3.1 重設(shè)我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)體系

產(chǎn)權(quán)制度是土地市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)土地所有者、保有者等產(chǎn)權(quán)主體有明確規(guī)定，使任何一塊土地的產(chǎn)權(quán)主體都非常明確。我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的集體所有使產(chǎn)權(quán)主體不明晰，借鑒英國(guó)產(chǎn)權(quán)制度重設(shè)我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度體系，可以采取以下措施。

3.1.1 農(nóng)地所有權(quán)收歸國(guó)有 我國(guó)農(nóng)地的所有權(quán)歸集體所有，現(xiàn)實(shí)中的集體又存在多個(gè)層次，將農(nóng)地所有權(quán)收歸國(guó)有不但可以解決所有權(quán)主體多重的問(wèn)題，同時(shí)可避免將土地所有權(quán)私有化而引起的社會(huì)動(dòng)蕩，因?yàn)檫@種所有權(quán)性質(zhì)與我國(guó)社會(huì)主義性質(zhì)相符。

3.1.2 明確農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)益主體 英國(guó)的地產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)益產(chǎn)權(quán)，是附著于土地的各種權(quán)益，包括使用權(quán)、占用權(quán)、發(fā)展權(quán)、維護(hù)權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)。各種權(quán)益相互分離能夠充分體現(xiàn)土地價(jià)值，促進(jìn)土地市場(chǎng)交易的蓬勃發(fā)展。我國(guó)農(nóng)地權(quán)益中農(nóng)民只具有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，其發(fā)展權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)被剝奪。借鑒英國(guó)經(jīng)驗(yàn)可將我國(guó)農(nóng)地發(fā)展權(quán)也收歸國(guó)有，但前提條件是國(guó)家應(yīng)該采取有效途徑將發(fā)展權(quán)權(quán)益回饋社會(huì)，而不是成為政府部門(mén)謀取部門(mén)利益的手段。土地使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)應(yīng)該賦予農(nóng)民個(gè)體所有，并依法對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，嚴(yán)格查處侵犯農(nóng)民土地權(quán)益的行為。

3.2 完善征地補(bǔ)償制度

3.2.1 完善土地征用補(bǔ)償立法， 規(guī)范土地征用行為 現(xiàn)階段農(nóng)民征地補(bǔ)償成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，主要因我國(guó)的相關(guān)立法滯后，對(duì)土地征用中出現(xiàn)的新問(wèn)題法律沒(méi)能與時(shí)俱進(jìn)地提出具有可操作性的具體措施，沒(méi)有成為解決土地征用問(wèn)題的準(zhǔn)繩和依據(jù)。因此， 要完善土地征用補(bǔ)償立法。我國(guó)于2011年頒布實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但關(guān)于農(nóng)村土地的征收及拆遷補(bǔ)償還沒(méi)出臺(tái)新的法律法規(guī)，還是依據(jù)原有的《土地管理法》進(jìn)行調(diào)整。我國(guó)應(yīng)在憲法相關(guān)規(guī)定的指導(dǎo)下制定系統(tǒng)的土地征用補(bǔ)償法，使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更明確、補(bǔ)償形式更合理， 更能防止出現(xiàn)漏洞或沖突。

必須規(guī)范土地征用補(bǔ)償程序，建立起土地價(jià)格評(píng)估制度、征地補(bǔ)償方案聽(tīng)證和審批制度、征地補(bǔ)償民主決策制度、征地補(bǔ)償爭(zhēng)議司法救濟(jì)制度等程序制度，賦予被征地農(nóng)民參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)， 以便使公民的合法權(quán)益得到更加充分的保護(hù)。

3.2.2 遵循市場(chǎng)原則， 合理制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目 應(yīng)該采用市場(chǎng)價(jià)格或以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，合理確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)可以借鑒英國(guó)關(guān)于土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t即補(bǔ)償以相等為原則、損害以恢復(fù)原狀為原則，補(bǔ)償由于征地帶給農(nóng)民的所有損失。補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)該包括：土地價(jià)值補(bǔ)償、地上附著物及農(nóng)作物補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及其他損失補(bǔ)償費(fèi)（如遷徙費(fèi)用、誤工費(fèi)用、征地引起的其他地產(chǎn)損失補(bǔ)償以及相關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償），使征地補(bǔ)償內(nèi)容能夠充分體現(xiàn)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的原則。

3.2.3 建立土地評(píng)估和仲裁機(jī)制 按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律確定征地補(bǔ)償是中國(guó)現(xiàn)階段征地補(bǔ)償制度改革的方向[10]。隨著市場(chǎng)機(jī)制的引入和補(bǔ)償范圍的擴(kuò)大，迫切需要建立一套完善的評(píng)估體系能夠?qū)ν恋氐氖袌?chǎng)價(jià)值以及征地中產(chǎn)生的各種損失進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估。建議引入市場(chǎng)機(jī)制，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)值做出評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇由被征地農(nóng)民和征地機(jī)構(gòu)協(xié)商，或采用隨機(jī)抽取方式選出具有權(quán)威資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)。在征地過(guò)程中政府兼具了受益者和仲裁者雙重身份，這容易導(dǎo)致政府利用公共權(quán)力尋租，嚴(yán)重?fù)p害被征地農(nóng)戶權(quán)益，建議在人民法院成立獨(dú)立的土地司法仲裁機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)和裁決征地過(guò)程中的各種爭(zhēng)議和糾紛。

3.3 理順和統(tǒng)一收益分配關(guān)系

針對(duì)土地收益分配集中于市縣級(jí)人民政府的弊端，應(yīng)當(dāng)改革現(xiàn)行土地征收收益分配制度，適當(dāng)增加中央土地收益分配比例，使土地使用權(quán)出讓金向中央集中。一是可以均衡地區(qū)財(cái)力差異； 二是可弱化地方政府收益動(dòng)機(jī)，減少其土地出讓中的短期行為和對(duì)土地財(cái)政的依賴； 三是有利于加強(qiáng)中央的宏觀調(diào)控能力[11]。

土地收益也應(yīng)該在國(guó)家、集體和農(nóng)民之間合理分配，可以采取以下方式來(lái)確定三者的分配關(guān)系[5]：首先依據(jù)投資收益原則剝離出國(guó)家因投資應(yīng)獲得的份額；其次評(píng)估出土地發(fā)展價(jià)格，在農(nóng)民和集體之間進(jìn)行合理分配；最后，剝離出土地發(fā)展價(jià)格剩余的部分即為農(nóng)地價(jià)格，農(nóng)地價(jià)格根據(jù)地租理論分為絕對(duì)地租價(jià)格和級(jí)差地租價(jià)格，根據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)收益的原則，分析產(chǎn)生地租的不同因素與國(guó)家、集體、農(nóng)民三者之間的關(guān)系，確定土地價(jià)格在三者之間的分配比例。

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