西班牙樓市泡沫破滅的警示

如果一線城市的房地產(chǎn)泡沫越吹越大，泡沫的破滅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的影響一定會(huì)遠(yuǎn)大于西班牙。到那時(shí)，要想找辦法來(lái)救已是回天乏力了。

房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害性，盡管總有人不斷提醒，也列舉了不少例子，比如日本、美國(guó)、愛(ài)爾蘭、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的前車(chē)之鑒，但是，某些政府官員總是不以為然，以為中國(guó)的房地產(chǎn)與他國(guó)和地區(qū)不同，就算中國(guó)真有房地產(chǎn)泡沫，其破滅的危害性也是不一樣的。其實(shí)，任何房地產(chǎn)泡沫都是一樣的，中國(guó)也不可能例外，要是等中國(guó)房地產(chǎn)泡沫真正破滅時(shí)再找應(yīng)對(duì)之策，恐怕為時(shí)已晚。最近，西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅，我們不妨對(duì)其所造成的影響作點(diǎn)分析。

國(guó)際市場(chǎng)最為關(guān)注的西班牙主權(quán)債務(wù)危機(jī)及銀行危機(jī)，很大程度上就是西班牙房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的結(jié)果。西班牙何時(shí)走出困境，取決于房地產(chǎn)泡沫的化解程度。

西班牙房地產(chǎn)泡沫是在2001至2007年吹起的。那幾年，西班牙住宅價(jià)格上升了約150%，部分地方更達(dá)兩倍以上。泡沫破滅后，即使是首都馬德里、巴塞羅那的住宅價(jià)格，也累計(jì)下跌30%以上，在供應(yīng)過(guò)剩的華倫西亞等城市，房?jī)r(jià)最大跌幅達(dá)70%以上。房?jī)r(jià)快速下跌，不僅導(dǎo)致不少房企破產(chǎn)、城市就業(yè)下降，而且也迫使銀行收回開(kāi)發(fā)商貸款違約的地盤(pán)。從2008年西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅開(kāi)始，這幾年西班牙銀行壞賬率上升到18年以來(lái)新高，54%的土地資產(chǎn)被國(guó)家銀行列為有問(wèn)題資產(chǎn)，其10年期國(guó)債利率也升到7.29厘新高，使得西班牙銀行業(yè)及國(guó)家經(jīng)濟(jì)處于嚴(yán)重危機(jī)之中。

和西班牙比較，中國(guó)不少地方的房地產(chǎn)泡沫有過(guò)之而無(wú)不及。比如從2003～2010年，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲八倍，其他一線城市的情況也是如此。即使是一些小縣城，其房?jī)r(jià)上漲幅度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了西班牙。

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，完全是政府錯(cuò)誤的房地產(chǎn)政策推波助瀾的結(jié)果。國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)為何能夠這樣快速上漲？房地產(chǎn)泡沫為何會(huì)吹得這樣大？其實(shí)并不是住房產(chǎn)品供不應(yīng)求。最根本的原因就是，政府實(shí)行了過(guò)度優(yōu)惠的住房信貸政策及過(guò)度優(yōu)惠的稅收政策。而最為重要的，就是貨幣信貸發(fā)行過(guò)多。比如，1998～2002年，銀行信貸增加量是6.7萬(wàn)億元，但到了2003～2007年，銀行信貸增加量達(dá)到14.7萬(wàn)億元，而2008～2011年，銀行信貸更增加了28.8萬(wàn)億。如果以年均計(jì)算，2008～2011年這四年是1998年度的近七倍。

可以說(shuō)，當(dāng)大量銀行信貸來(lái)追逐房地產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)的快速上漲也就是必然了。我們可以看到，2008年居民從銀行獲得貸款僅6000億元，但2009～2011年分別增長(zhǎng)到2.46萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元、2.5萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，看到房?jī)r(jià)快速上漲，居民利用銀行信貸蜂擁進(jìn)入住房市場(chǎng)，致使房?jī)r(jià)飚升。

那么，居民為何利用銀行信貸進(jìn)入住房市場(chǎng)呢？問(wèn)題的關(guān)健，在于這10年錯(cuò)誤的房地產(chǎn)政策——政府為了GDP增長(zhǎng)，刻意不把住房的投機(jī)炒作與住房消費(fèi)區(qū)分開(kāi)，鼓勵(lì)居民把住房作為投資工具。在這樣的情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫豈能不越吹越大？

有人會(huì)問(wèn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫吹得這樣大，為何沒(méi)有像西班牙那樣迅速破滅而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大的沖擊？這是因?yàn)橹袊?guó)住房市場(chǎng)還處于一個(gè)發(fā)展時(shí)期，而且中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展十分不平衡巨體經(jīng)濟(jì)，具有無(wú)數(shù)差異巨大的可分割的市場(chǎng)，所以不會(huì)即時(shí)破滅。但如果一線城市的房地產(chǎn)泡沫越吹越大，泡沫的破滅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的影響一定會(huì)遠(yuǎn)大于西班牙。到那時(shí)，要想找辦法來(lái)救已是回天乏力了。

因此，對(duì)于擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，政府不僅要態(tài)度堅(jiān)決，更應(yīng)該使用稅收及信貸政策，讓中國(guó)住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)根本的轉(zhuǎn)型。這也是西班牙房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)中國(guó)的警示。