御湖半山項(xiàng)目的營銷環(huán)境及SWOT分析

[摘 要]本文利用SWOT分析方法，對(duì)御湖半山房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，提出此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)，并分析它的機(jī)會(huì)及威脅。

[關(guān)鍵詞]御湖半山 房地產(chǎn)項(xiàng)目 分析

一、項(xiàng)目營銷環(huán)境

（1）項(xiàng)目基本信息

本項(xiàng)目總用地面積463521.39㎡，約700畝；計(jì)容積率總建筑面積約373676.79萬平米，容積率約0.81，綠化率50%，覆蓋率26.4%，總戶數(shù)2362戶，公建面積12397平米，住宅面積約361279.79平米，車位與住宅比率約1：1。

（2）項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)

1.南昌獨(dú)一無二的區(qū)位價(jià)值：御湖半山位于新建縣樂化鎮(zhèn)嶺背林場(chǎng)老屋山，距八一廣場(chǎng)25分鐘左右車程，距紅谷灘中心區(qū)約15分鐘車程，距昌北國際機(jī)場(chǎng)僅10分鐘車程，是地鐵一號(hào)線的起點(diǎn)站，項(xiàng)目南與昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相連，西與溪霞風(fēng)景區(qū)毗鄰，東鄰昌北高校城，與江西財(cái)經(jīng)大學(xué)等36所江西高校為鄰。

2.不可逾越的圈層，純粹高端人群社區(qū)：整個(gè)小區(qū)占地面積約700畝，南昌罕有；純生態(tài)半山別墅，依山而建，地勢(shì)最高落差達(dá)到56米，南昌唯一；純粹西班牙風(fēng)格園林，純雙水岸生活，獨(dú)家引入德國先進(jìn)人工濕地水處理系統(tǒng)，保證湖水常年清澈。

3.開發(fā)商品牌：市政公用集團(tuán)在江西100強(qiáng)中排名21，是中國服務(wù)業(yè)500強(qiáng)企業(yè)，在水務(wù)、公共交通領(lǐng)域全國排名第6位，相繼開發(fā)了藍(lán)灣半島、藍(lán)天碧水購物廣場(chǎng)、紫金園、金融街、昌南客運(yùn)站等房地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.世界級(jí)皇家物管世邦魏理仕——擁有二百多年房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的\"世邦魏理仕\"由CB Commercial與REI Ltd（魏理仕控股公司）合并而成。既是世界上最大及歷史最悠久的國際物業(yè)公司，也是全球排名第一、首家通過國家級(jí)物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)的國際物業(yè)顧問。

二、御湖半山SWOT分析

（1）優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

1.從使用型消費(fèi)者分析

對(duì)于使用型消費(fèi)者而言，御湖半山別墅的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為：

① 半山別墅和一般別墅一樣具有相同的居住、辦公等使用價(jià)值；

②御湖半山別墅具有良好的“森林浴”功能；在提倡環(huán)保、綠色自然環(huán)境的今天、舒適和養(yǎng)生是現(xiàn)代人追求的第一目的，而項(xiàng)目的森林浴功能更能讓業(yè)主體驗(yàn)到項(xiàng)目的良苦用心、為銷售的絕佳手段之一。

③極佳的“避暑勝地”；全球變暖趨勢(shì)導(dǎo)致暑期人們都習(xí)慣花錢去避暑勝地度假、而御湖半山項(xiàng)目的天然避暑環(huán)境也是一大亮點(diǎn)、業(yè)主可在別墅自行享受天然的舒適環(huán)境。

劣勢(shì)表現(xiàn)為：

a無產(chǎn)權(quán)，僅有50年使用權(quán)；對(duì)于很多從長遠(yuǎn)角度來考慮買房的消費(fèi)者來說需要更長的使用權(quán)年限。

b安全性考慮；周邊還屬于發(fā)展中的郊區(qū)、進(jìn)住之路比較臟亂。周邊的發(fā)展屬于不可控的范圍。

c所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，交通、通訊還相對(duì)不發(fā)達(dá)，項(xiàng)目周邊服務(wù)配套少。

d項(xiàng)目的整體形象較弱，市場(chǎng)上的口碑較差，同時(shí)工程進(jìn)度制約銷售。

（2）機(jī)會(huì)

1.南昌市缺乏高品質(zhì)樓盤

就南昌市目前所銷售的樓盤而言，主要集中在中低檔市場(chǎng)，而高端市場(chǎng)具有一定的開發(fā)潛力，在高速的經(jīng)濟(jì)增長之下高端樓盤投資回報(bào)率顯然要高。

2.紅谷灘新區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”新風(fēng)潮

紅谷灘新區(qū)為全力打造南昌中央商務(wù)區(qū)，已引進(jìn)15家金融機(jī)構(gòu)落戶。同時(shí)，將重點(diǎn)打造以萬達(dá)廣場(chǎng)為中心的紅谷商圈，以南昌國際展覽中心和省展演中心為中心的紅角洲商圈，進(jìn)而加快建立紅谷灘現(xiàn)代新城。御湖半山項(xiàng)目距離紅谷灘中心大約15分鐘的車程，相應(yīng)地也能吸引市場(chǎng)對(duì)御湖半山項(xiàng)目的高度關(guān)注。

3.不可復(fù)制的自然資源

御湖半山坐擁1500畝御湖，40000平米龍泉湖，千傾原始森林資源（來龍山），山體公園，沿山體地勢(shì)，在保留原生態(tài)山體植被基礎(chǔ)上，打造私家登山道。是未來空港新城的升值潛力股。

（3）威脅

1.別墅的售價(jià)或租價(jià)相對(duì)較高

江西省內(nèi)的消費(fèi)水平整體還不是很高、別墅的普及率還比較低、而這需要一個(gè)長期的過程。

2.銷售壓力大

考慮到南昌市別墅銷售業(yè)界競(jìng)爭很大，別墅項(xiàng)目的銷售成本又很高。因此本項(xiàng)目的全精品打造，必然提升本項(xiàng)目造價(jià)，這相對(duì)其他同類項(xiàng)目并無優(yōu)勢(shì)可言，并最終給項(xiàng)目銷售帶來極大壓力。

3.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

在目前市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，南昌市已經(jīng)邁入了品質(zhì)時(shí)代，如何在成本與產(chǎn)品兩個(gè)方面同時(shí)做到創(chuàng)新，吸引消費(fèi)者關(guān)注度，力壓群雄是本項(xiàng)目最大的威脅所在。

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