調(diào)控不動搖

房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯， 但正處在關鍵時期， 成果仍不穩(wěn)固， 應堅持調(diào)控不動搖 當前，經(jīng)濟面臨下行壓力，房價出現(xiàn)回漲苗頭。中央政府及時表態(tài)“決不能讓房價反彈”；社會各界密切關注房地產(chǎn)市場，迫切需要有價值、有分量的政策解讀。 早在去年4月，國務院發(fā)展研究中心主任李偉就在《對當前經(jīng)濟社會發(fā)展中若干問題的看法》中指出：“中國房地產(chǎn)問題不是單純的價格問題，而主要是結(jié)構(gòu)問題?！痹谒磥?，解決中國房地產(chǎn)問題需要重點處理好兩個問題，一是中央財政和地方財政的關系問題，二是地方財權(quán)和事權(quán)的問題。這是解決中國房地產(chǎn)問題的關鍵所在。 “房地產(chǎn)的基本功能也可以說是首要功能，應是住房功能，而不是投資功能?！崩顐ヌ貏e強調(diào)，必須盡快扭轉(zhuǎn)從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲取巨額利潤的市場扭曲狀況。 目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，國務院發(fā)展研究中心劉世錦認為是“處在膠著狀態(tài)”，他表示“現(xiàn)在是要在擠壓泡沫、防控風險和穩(wěn)定投資之間找到一個平衡點”。 中國穩(wěn)增長的內(nèi)部不確定性恰恰來自房地產(chǎn)市場。劉世錦建議，“當前，一種可能算是理想的狀態(tài)就是堅持當前調(diào)控政策不動搖，使一線大城市中部分泡沫明顯的地區(qū)價格有一定幅度回落。從全國來說，價格小幅回落，基本穩(wěn)定，堅持兩三年，隨著居民收入的提高，房價水平將相對下降。也就是說，以時間換空間，謹慎保持‘脆弱的平衡’，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的‘軟著陸’。這是一種可稱之為‘穩(wěn)中求降’的策略?！?另一方面，他認為“要抓住這段難得的時機，加快形成房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。關鍵是完整地恢復住宅作為特定耐用消費品的屬性，大幅度減弱其金融屬性。這方面的一項基礎性工作，就是加快設計、試驗房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)的稅收政策，并相機推廣。另外，在理論和政策上理順商品性住房與保障性住房、買房與租房等重要的結(jié)構(gòu)關系”。 致力于建設一流智庫的國務院發(fā)展研究中心專家們認為，堅持調(diào)控利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進產(chǎn)業(yè)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整；而順應中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，堅持調(diào)控亦利于經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。為此，本期《新經(jīng)濟導刊》特別刊發(fā)國研專家們?nèi)轿唤庾x房地產(chǎn)調(diào)控政策的一組文章，以饗讀者。

從2010年4月開始，針對房地產(chǎn)價格大幅上漲的勢頭和不斷加劇的通脹壓力，國務院先后出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對一些房價上漲過快、房價水平過高的城市，實施了限貸、限購等調(diào)控措施。如實行了差別化住房信貸、稅收政策；全國先后40多個城市出臺了商品房限購措施等。與此同時，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強保障性住房建設。在2010年建設580萬套保障性住房的基礎上，2011年又有1000萬套保障房開工建設，以解決中低收入群體的住房困難問題。 總體來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實施限購城市的投機性需求基本得到抑制，市場交易量明顯下降；二是商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，一些城市房價漲幅明顯收縮，部分房價上漲過快的城市房價開始松動。特別是今年下半年以來，全國70個大中城市房價漲幅回落、持平和價格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價出現(xiàn)下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現(xiàn)回落；住房供應結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預期方向發(fā)展。 房地產(chǎn)調(diào)控處關鍵期 在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，也必須看到，目前調(diào)控正處在關鍵時期，成果仍不穩(wěn)固。 一是部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變。依據(jù)國際通行的房價收入比指標衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，部分城市房價仍需向合理水平進一步回歸。 二是促使房價反彈的因素依然存在。目前國內(nèi)各項人民幣存款已經(jīng)接近80萬億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款接近34萬億元。由于國內(nèi)投資渠道相對有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產(chǎn)，將其作為資產(chǎn)保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調(diào)控，被迫離場的投機資金會卷土重來，將引發(fā)房價的強烈反彈，進而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風險。近期，央行三年來首次下調(diào)法定存款準備金率，市場流動性緊張的狀況會有所改善。只要流動性增加，就會有相當部分資金通過多種途徑流入房地產(chǎn)領域。在這種情況下，如果再放松調(diào)控，勢必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場，造成房價反彈，增大通脹壓力，使調(diào)控成果前功盡棄。 三是房地產(chǎn)資金過度聚集、對實體經(jīng)濟形成“擠出效應”的基礎仍然存在。2003年以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價上漲過快，導致很多企業(yè)、機構(gòu)和個人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過投機炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅(qū)動下，大量資金抽離實體部門，向房地產(chǎn)領域過度集中，對實體經(jīng)濟產(chǎn)生“擠出效應”，使得在應對金融危機中艱難復蘇的實體經(jīng)濟“失血”，給我國經(jīng)濟的良性發(fā)展和實體經(jīng)濟競爭力的提升帶來負面影響。目前，這種“擠出效應”的基礎并未完全消除，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價、地價出現(xiàn)反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領域，造成泡沫進一步聚集，而實體經(jīng)濟則會進一步萎縮。這種資源的嚴重錯配，將給我國經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、技術創(chuàng)新帶來沖擊。 四是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未取得顯著進展。十幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，數(shù)量和規(guī)模迅速擴張。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務水平不高，行業(yè)秩序仍待治理和規(guī)范，行業(yè)調(diào)整尚未取得實質(zhì)性進展。從發(fā)展階段看，單純依賴數(shù)量擴張的空間已經(jīng)不大，迫切需要逐步提高行業(yè)集中度，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高行業(yè)競爭能力。 五是城市房價居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進程。我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展要靠擴大內(nèi)需，而內(nèi)需最大的潛力在于城市化。房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展密切相關。如果房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，將成為城市化發(fā)展的重要動力，但如果房價在一個時期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實現(xiàn)和競爭力的提升，影響農(nóng)業(yè)人口向城市的有序轉(zhuǎn)移，并進而影響到經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和城市居民生活質(zhì)量的提高。 上述分析表明，當前調(diào)控正處在關鍵時期，應堅持調(diào)控不動搖。 堅持調(diào)控有五大利好 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔心，如果不放松調(diào)控，將可能造成房價大幅回落、房地產(chǎn)投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機構(gòu)潛在風險凸顯等問題。對此，我們認為，順應我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控實際上有利于經(jīng)濟和社會的持續(xù)健康發(fā)展。 第一，房地產(chǎn)投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正?；卣{(diào)。 我國房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重長期保持在23%左右。調(diào)控政策出臺一年多來，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增長速度，預計2011年全年增速仍將達30%左右。這表明在城市化快速推進過程中，房地產(chǎn)投資保持較快增長仍有較強的支撐動力。即使在繼續(xù)堅持調(diào)控的情況下，初步預測，明年房地產(chǎn)投資增速仍會保持在20%左右。雖然增速出現(xiàn)一定程度回落，但也是我國房地產(chǎn)投資增速開始進入正?；卣{(diào)周期的反映。根據(jù)我們對人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標測算，并參照國際經(jīng)驗，預計未來幾年，我國城鎮(zhèn)住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn)。未來一段時期房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的、正常的。期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長是不現(xiàn)實的。房地產(chǎn)調(diào)控的過程實際上給房地產(chǎn)投資增速調(diào)整留出了必要空間。 第二，堅持房地產(chǎn)調(diào)控有利于進一步改善民生，促進社會的和諧與穩(wěn)定。 堅持房地產(chǎn)調(diào)控，鞏固調(diào)控成果，將有利于切實改善民生，促進社會的和諧與穩(wěn)定。一方面，通過抑制投機需求，使過快上漲的房價合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調(diào)整土地供給和住房供應結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費。尤其是加大保障性住房建設，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實現(xiàn)“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進社會的和諧與穩(wěn)定，同時還將對擴大內(nèi)需、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮重要作用。 第三，堅持調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 前些年，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴張偏快，負債規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業(yè)務非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進軍房地產(chǎn)領域，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出。繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營不夠?qū)徤鳌⒉蛔⒅禺a(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會被更有實力的企業(yè)兼并或者收購，有競爭實力的企業(yè)會得到發(fā)展，最終將形成綜合實力和抗風險能力強的大型企業(yè)與更加專注于某個細分領域、深耕細作的中小企業(yè)并存的局面。 第四，房價穩(wěn)步回調(diào)對銀行等金融體系的影響總體可控。 隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調(diào)控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統(tǒng)重視防范和應對金融風險，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升。2010年，住房消費貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經(jīng)防范了部分風險。因此，房價回調(diào)引發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能性不大，影響總體可控。 第五，從中長期看，堅持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。 今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的原因，但也與前兩年增長快、基數(shù)高有直接關系。2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓金的預算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續(xù)下去。堅持房地產(chǎn)調(diào)控，從中長期來看，有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，而將重心放在促進實體經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方面。 需著手建立長效機制 堅持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，就是要進一步落實已經(jīng)出臺的各項調(diào)控措施，不斷鞏固調(diào)控效果。在需求方面，繼續(xù)實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強化住房的居住屬性，繼續(xù)堅決遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。在供給方面，認真落實住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實推進保障性住房建設，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道。通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引更多社會資金進入保障房建設領域，更好地發(fā)揮保障性住房建設惠民生、穩(wěn)房價、擴內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。通過調(diào)控改善住房市場的供求關系，從而進一步促使房價調(diào)整到合理水平。 在堅持房地產(chǎn)調(diào)控的同時，還需著手建立房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制。主要包括：建立健全房地產(chǎn)市場健康運行和住房保障方面的相關法律法規(guī)；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結(jié)試點城市經(jīng)驗的基礎上，應盡早設計和建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度；治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立行業(yè)標準體系；促進房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和重組，完善企業(yè)資質(zhì)認定，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變；完善住房保障制度，建立保障房建設、分配、管理、運營的規(guī)范有效的制度體系。（作者單位系國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所）