城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)第二春

站在新舊十年的重大交匯點上，套用一句俗話：道路是曲折的，前途是光明的。由于影響房地產(chǎn)發(fā)展的四大基礎(chǔ)：經(jīng)濟、政策、企業(yè)、需求的交互作用，中短期房地產(chǎn)業(yè)注定了是個震蕩期。但是，我們更愿意從企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討下一個十年行業(yè)發(fā)展空間的問題。

由于這個命題較大，我們僅從城鎮(zhèn)化來進行探討，本文僅僅是想從微觀層面來談一些現(xiàn)象，大概可以分為三個方面。

第一個現(xiàn)象：為什么在調(diào)控不斷的情況下，這些年中國房地產(chǎn)成交量卻在不斷增長？

這些年，從中國統(tǒng)計局每年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我們可以很清晰地看到中國房地產(chǎn)業(yè)的成交數(shù)據(jù)（金額與面積）持續(xù)攀高。這幾年印象最為深刻的是每年年初資本界朋友與我們探討當(dāng)年成交量（面積）是否能夠繼續(xù)增長的問題。

2009年，9.37億平方米，比2008年增長了近50%。

2010年，10.43億平方米，比2009年的高位數(shù)據(jù)又增長了超10%。

2011年，10.99億平方米，調(diào)控三輪同比卻再度增長5%。

在此，我們也相信成交量數(shù)據(jù)不可能一路往上無極限，但我們還是相信除非有重大變數(shù)，否則未來五年左右中國房地產(chǎn)成交量理論上還是要持續(xù)增長，道理很簡單，我們很多朋友都是管中窺豹。在此，和大家說三個簡單的數(shù)字。

全國地級以上市：288個（含新成立的三沙市）

全國縣級市：374個

全國縣：2862個

統(tǒng)計局所公布的全國房地產(chǎn)成交量的數(shù)據(jù)是指288個地級市的數(shù)據(jù)，不含縣級市以及縣的數(shù)據(jù)，而即使是288個地級市的數(shù)據(jù)，我們很多同行及資本界朋友的判斷依據(jù)往往是根據(jù)所看到的十大城市甚至三十個大中城市房地產(chǎn)成交變化情況，還有將近250多個城市的數(shù)據(jù)你看不到，這已經(jīng)注定了我們大家并沒有看到中國房地產(chǎn)城市市場的全貌，就好比你看到了大海表面的波濤洶涌，而大海以下始終平靜一樣。盡管一線二線主要城市成交放量受政策影響，但更多的城市由于城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)需求還在持續(xù)穩(wěn)定的放量中。形象一點地說，今天我們攤開中國地圖，除了沿海一線的城市房地產(chǎn)市場都得到啟動了之外，往內(nèi)陸推進除了部分省會等中心城市之外絕大多數(shù)二三線城市還沒有得到有效啟動，更不用說四五線和中西部城市。

第二個現(xiàn)象：為什么說城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)階梯式傳導(dǎo)效應(yīng)？

舉個例子，2000年--2004年期問，上海房地產(chǎn)市場率先啟動，隨后杭州市場被帶動也快速發(fā)展起來，即使是蘇州市場也開始活躍。但這期間南京房地產(chǎn)市場始終沒有反應(yīng)，包括溫州人炒作兩輪也都無功而返，當(dāng)時的觀點是“南京沒產(chǎn)業(yè)支撐，需求購買力不夠，所以市場沒法起來”。但就在溫州人撤走之后，2005年南京房地產(chǎn)市場當(dāng)年成交量直接沖22900萬平方米高位。隨后業(yè)內(nèi)觀點又是“合肥土地供應(yīng)量足夠未來五六年消化的，產(chǎn)業(yè)沒有支撐，購買力不足，泡沫太大”，但在2008年次貸危機背景下，全國主要城市受影響，合肥市場逆勢大反彈。

我們想表達的結(jié)論是，中國房地產(chǎn)市場的城市傳導(dǎo)效應(yīng)客觀存在，一方面是區(qū)域型的即中心城市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中會帶動周邊低一級城市房地產(chǎn)市場的成長，這十年中，長三角區(qū)域先是上海、杭州、蘇州，然后是南京、無錫、合肥、常州，基本上這個脈絡(luò)和順序是非常清晰的。另一方面是跨區(qū)域型的如一線城市北京、上海、深圳，之后是南京、杭州、廣州、合肥、石家莊。總體上還是房地產(chǎn)市場的自上而下的傳導(dǎo)帶動模式。

全國到現(xiàn)在為止仍舊只有局部區(qū)域和部分城市房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一個成熟階段，更多的城市還處在階梯式的發(fā)展過程中，盡管說有時間差，但總體趨勢仍在前行。我們相信，由于城市化驅(qū)動需求仍舊很大，而城市房地產(chǎn)市場由于受到城市經(jīng)濟、人口結(jié)構(gòu)、消費習(xí)性等多維度差異化的影響而導(dǎo)致處于不同的房地產(chǎn)發(fā)展周期，結(jié)合中心城市的城市傳導(dǎo)效應(yīng)因素，注定未來城市房地產(chǎn)市場走勢將會在不斷差異化的同時持續(xù)推進城市房地產(chǎn)發(fā)展周期走向成熟階段。

第三個現(xiàn)象：從世紀金源和貴陽花果園現(xiàn)象，來探討需求規(guī)模問題。

2009年中國房地產(chǎn)業(yè)出了兩個典型企業(yè)案例。星河灣地產(chǎn)一個項目銷售40多億元。世紀金源三個項目銷售600多萬平方米。前者做產(chǎn)品溢價，后者模式正好相反，做流量周轉(zhuǎn)。當(dāng)然我們更關(guān)注后者，因為在貴陽一個項目一年銷售250萬平方米，這實在是不可思議的一個現(xiàn)象。大家印象中貴陽購買力沒這么大，但今年上半年根據(jù)我們發(fā)布的數(shù)據(jù)，可能大家再度發(fā)現(xiàn)一個更大的奇跡：宏立城的花果園項目上半年單項目銷售157萬平方米。為什么看上去不富裕的地方房地產(chǎn)需求的購買力卻突然爆發(fā)出來了？盡管我們相信有價格因素，也有渠道因素，但我們還是更多地理解為：今天我們的城鎮(zhèn)化背后所隱藏的是城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，是戶籍政策！是這個戶籍政策背后所暗含的醫(yī)療、教育等社會資源的分配不均衡性，驅(qū)使了梯隊性的需求城鎮(zhèn)化。短期，二元化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)無法從根本上解決也就注定了城鎮(zhèn)化也必將持續(xù)，而這個持續(xù)的進城過程就是購房人戶的過程，這就是行業(yè)發(fā)展的根本性驅(qū)動因素。我們認為，行業(yè)未來可能還有波動，但發(fā)展的動力并沒有改變。

下一個十年，盡管經(jīng)濟社會發(fā)展因素越來越復(fù)雜多變，注定房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)進入震蕩期，但我們對房地產(chǎn)業(yè)向上的預(yù)期仍在。

而通過這個分析過程，CRIC研究中心更進一步想表達的是：我們之所以迷茫是因為我們的習(xí)慣性判斷由于外部因素的重大調(diào)整而不再準確；我們之所以恐懼是因為我們的習(xí)慣性行為由于缺乏創(chuàng)新而不再安全；我們之所以落后是因為我們的習(xí)慣性思維由于固步自封而不再有優(yōu)勢。時代在前行，環(huán)境在變化，今日之變不是突然而是注定，明日之變隨即而來，變是永恒，唯有主動擁抱變化才能從迷茫、恐懼和落后中走出來。

（本稿件由CRIC克而瑞研究中心專供）