房價(jià)難穩(wěn)

當(dāng)下，作為“世界工廠”的中國正面臨著空前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢。出口增速的下滑，中國鋼鐵、水泥、造船等工業(yè)產(chǎn)業(yè)均出現(xiàn)產(chǎn)能過?，F(xiàn)象。出口受阻，內(nèi)需不振。

但在一片迷茫之中，房地產(chǎn)行業(yè)卻一枝獨(dú)秀。土地市場消費(fèi)上升、房地產(chǎn)開發(fā)投資重啟、房地產(chǎn)按揭消費(fèi)旺盛，同時(shí)拉動著鋼鐵行業(yè)、水泥、裝修、建材、家電等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)步增長。

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的回暖，房價(jià)又有抬頭之勢。如此一來，“穩(wěn)房價(jià)”會不會讓路于“穩(wěn)增長”，這是一個(gè)疑問。

地市“金九”

剛剛過去的9月，房地產(chǎn)的復(fù)蘇勢頭有所減弱，過往那個(gè)瘋狂的“金九”明顯低調(diào)了些。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國十大重點(diǎn)城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環(huán)比8月前三周的61309套，下降了10%。在傳統(tǒng)銷售旺季，樓市出現(xiàn)如此情況，與部分購房者的觀望有密切關(guān)系。

“這一天看了近7個(gè)樓盤，有中意的房子，但還是覺得價(jià)位太高，想等等看后期是否會有更大的折扣優(yōu)惠?！痹谇鄭u某樓盤銷售中心現(xiàn)場看房的張先生告訴記者，目前開發(fā)商折扣力度不大，這讓他決定選擇觀望。

事實(shí)上，往年“金九”旺季大多是打折季，而今年的市場卻并未出現(xiàn)大規(guī)模地降價(jià)促銷。對此，中原地產(chǎn)市場研究部負(fù)責(zé)人張大偉表示，開發(fā)商“以價(jià)換量”的嘗試已結(jié)束，目前庫存壓力有所消解，銀行貸款有所松動，開發(fā)商追求利潤的動力遠(yuǎn)超回籠資金的壓力，導(dǎo)致降價(jià)的動力不足。

在目前樓市調(diào)控的大背景下，市場仍然存在很多不確定的因素，加之開發(fā)商降價(jià)動力不足，導(dǎo)致市場有效需求減少，9月樓市整體表現(xiàn)平淡。

但面包的銷售黯淡，卻絲毫未影響面粉的熱銷。全國多個(gè)城市更是掀起年內(nèi)首波土地供應(yīng)高潮。9月份，保利、恒大、龍湖、華潤、萬科等龍頭房企紛紛出手“搶地”。其中，萬科一家房企投入的購地款就超過80億元。“房地產(chǎn)企業(yè)如果不拿地，餓死怎么辦？”萬科總裁郁亮的話似乎是在告訴人們，房企拿地是為了生存，并不意味著房地產(chǎn)市場的全面回暖。

誠然，中國的房地產(chǎn)業(yè)仍是拿地開發(fā)，銷售回款、再拿地再開發(fā)的模式，倘若沒有土地儲備，在未來的市場競爭中就意味著無所事事，淪為市場看客?？晒P者不禁想問：“倘若房地產(chǎn)市場大勢不好，無利可圖，那么誰又會買地呢？”跟市場對著干，拿自己錢不當(dāng)錢使？這顯然也有失基本的商人邏輯。

信心比黃金更重要。在易居中國青島分公司市場總監(jiān)王紹旭看來，土地市場的熱銷，意味著開發(fā)商對于長期的房地產(chǎn)市場是有信心的，有意進(jìn)行中期、長期的土地儲備。事實(shí)上，中國的城市化進(jìn)程仍有很長一段路要走，未來市場仍有著較大的發(fā)展空間。換言之，開發(fā)商對于市場前景的信心增強(qiáng)才是土地市場一改冷清局面，解凍回暖的真正原因。

而土地市場的回暖，也讓人對房價(jià)走勢充滿憂慮。

價(jià)格堅(jiān)挺

“之前由于手頭的錢不夠只能等等，可不到半個(gè)月，原本看好的樓盤已經(jīng)漲價(jià)了。開發(fā)商敢于漲價(jià)就是說明有人買，買的人多了價(jià)格就很難下降了?！痹谇鄭u嘉凱城銷售中心選房的劉先生顯然對價(jià)格的下跌不抱希望。

雖然，樓市調(diào)控依然嚴(yán)格，但是剛性需求的大量釋放已經(jīng)將市場從低谷拉了起來。中國指數(shù)研究院此前公布的數(shù)據(jù)顯示，9月百城新建住宅均價(jià)連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比上漲。

“今年的市場特點(diǎn)與往年并不相同，雖然目前成交出現(xiàn)了回暖，但這并不能說明市場已經(jīng)完全回暖。因此我們一開始就保持了一個(gè)穩(wěn)定的推盤計(jì)劃。少量加推‘試水’市場，如果客戶群比較大，可以加快節(jié)奏繼續(xù)推盤；如果得不到市場認(rèn)同，可以及時(shí)方便地調(diào)整策略?！鼻鄭u一知名房企的銷售總監(jiān)告訴記者，“因此對于金九銀十來說，并沒有特殊的價(jià)格策略，我們的定價(jià)策略是跟著市場走，當(dāng)市場上的價(jià)格預(yù)期有上漲趨勢的時(shí)候，我們就會試探性地上調(diào)價(jià)格?！?/p>

實(shí)際上，這種每次開盤小漲個(gè)幾百元的做法，很多開發(fā)商都在用。青島某樓盤銷售人員直言，“每次開盤的價(jià)格會比上一次小漲個(gè)二三百元，總價(jià)上變化并不明顯，客戶也不大能明顯感覺到。”在銷售平穩(wěn)的情況下，開發(fā)商小幅增加利潤，可能是大城市房價(jià)連續(xù)數(shù)月環(huán)比微漲的原因。這也從一個(gè)側(cè)面說明，當(dāng)前的市場銷售比較常態(tài)化，以剛性需求為主。

王紹旭指出，在政策嚴(yán)限的市場下，前期許多樓盤已出現(xiàn)了一些價(jià)格下行調(diào)整的動作，在去化方面取得了量化的效果，開發(fā)商緊繃的資金鏈壓力得以緩解。如此一來，底氣加強(qiáng)的開發(fā)商降價(jià)動力明顯不足。加之樓盤開發(fā)的各項(xiàng)成本與日俱增，也進(jìn)一步壓縮了房價(jià)下行調(diào)整的空間。更值得注意的是，土地市場復(fù)蘇后，主流開發(fā)商已經(jīng)預(yù)計(jì)市場見底。因此，四季度市場價(jià)格下調(diào)的可能性不大，相反房價(jià)小幅上漲將成為市場主流。

房價(jià)的堅(jiān)挺，無疑讓調(diào)控壓力難減。

QE3來襲

日前，美聯(lián)儲推出了第三輪量化寬松（QE3），一石激起千層浪。

“趕快買房吧，貨幣泛濫不漲太難，錢多了，實(shí)物量沒變，對應(yīng)關(guān)系怎樣變化很清楚?！北睅煷蠓康禺a(chǎn)研究中心主任董藩在自己的微博中寫下了這樣一段話。

無獨(dú)有偶，在全經(jīng)聯(lián)常務(wù)理事、高級經(jīng)濟(jì)師楊廷文看來，面對QE3，中國如果不增加貨幣供給，就相當(dāng)于要被美國“搶劫”，但是如果增加貨幣供給，則會導(dǎo)致國內(nèi)通貨膨脹，資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，房價(jià)上漲不可避免。他指出，QE3推出將推漲原材料的價(jià)格，從成本方面加大房價(jià)上行壓力。同時(shí)，QE3推出使全球原材料成本上升，如鋼鐵、水泥、石油等，國內(nèi)同類材料的價(jià)格同樣也會上漲，進(jìn)而使房價(jià)面臨上漲壓力。另外，QE3推出將使得熱錢直接進(jìn)^房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。而根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域通常為熱錢所熱衷，目前囿于調(diào)控政策而飽受融資之苦的房企，與熱錢“一拍即合”的可能性極大。

言而總之，QE3對房價(jià)的推漲作用不容忽視。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，QE3讓香港樓市火上澆油，房價(jià)屢創(chuàng)新高，二手房頻現(xiàn)反價(jià)。雖然QE3對國內(nèi)樓市的影響還沒有顯現(xiàn)出來，但有業(yè)內(nèi)人士指出，QE3有可能“逼”著央行不斷地釋放流動性，推動房價(jià)反彈。

“美聯(lián)儲開動印鈔機(jī)，肯定會讓房價(jià)面臨著上行壓力。但近年國內(nèi)的市場政策調(diào)整走勢趨緊、趨嚴(yán)、趨成熟，會比較有效地控制好市場結(jié)構(gòu)變化，將其對房價(jià)的影響降低到較低水平。”王紹旭如是說。

事實(shí)上，經(jīng)歷了前兩次的QE洗禮后，政府早已積累了足夠多的寶貴經(jīng)驗(yàn)，完全有能力在這場抗通脹的攻堅(jiān)戰(zhàn)中將損失降至最低。但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢尚不明朗，“搶地”現(xiàn)象不斷發(fā)生的今天，也必須要警惕QE3擾亂當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控步調(diào)。

“暴漲”爭議

著名財(cái)經(jīng)專欄作家牛刀在微博“立帖為證”，稱“中國房價(jià)泡沫頂多再撐半年。半年后，房價(jià)泡沫破滅，中國經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)型?！迸５吨赋觯诿髂?月份期間正是開發(fā)商償債的高峰，大約有3000多億美元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品會被贖回，直接對開發(fā)商構(gòu)成壓力。所謂借錢容易還錢難，何況還的是美元。這筆債務(wù)不還是不行的，到時(shí)候降價(jià)多少錢都不會有人買房，開發(fā)商就糟了。然而，牛刀的泡沫破滅論卻并未得到網(wǎng)友的廣泛支持，大部分人表示質(zhì)疑。

正當(dāng)人們熱議泡沫何時(shí)破滅的時(shí)候，地產(chǎn)預(yù)言家，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)公開表示：“原本預(yù)計(jì)房價(jià)明年3月份會暴漲，但從目前情況看，時(shí)間要提前。”

此言一出，立刻引起輿論的廣泛關(guān)注。任志強(qiáng)認(rèn)為，目前，大部分城市都沒有完成當(dāng)年土地供應(yīng)計(jì)劃，必然會造成后期土地供應(yīng)減少而產(chǎn)生的市場供應(yīng)量減少。明年3月份前全部庫存將消耗掉，房價(jià)將暴漲。“不要以為我說房價(jià)暴漲，是在鼓吹。這是一種警告，如果政府現(xiàn)在不增加供給就會造成未來的關(guān)系惡化，會導(dǎo)致因?yàn)楣┣箨P(guān)系不平衡而出現(xiàn)的房價(jià)上漲。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，從土地供應(yīng)到最終成為商品房，一般要經(jīng)過1.5年—2年的轉(zhuǎn)換時(shí)間。如果在此期間需求大增，而商品房供應(yīng)上不去，的確有可能引起房價(jià)上揚(yáng)。

對此，著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波針鋒相對地表示，到明年3月份前，國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的可能性幾乎為零?！皹鞘邢掳肽暝谝粋€(gè)溫和的放量通道中，是各方都能接受的一個(gè)情況。從中央政府到開發(fā)商到公眾輿論，沒有任何一方現(xiàn)在還希望房價(jià)暴漲。”

冀望平穩(wěn)

號稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)至今已經(jīng)快有3年，在限購與限貸的組合拳打擊下，投資投機(jī)力量基本被清除出了市場，市場主體已轉(zhuǎn)向以自住為主的剛性需求。市場也在剛需的支撐下逐步解凍回暖。但這部分力量的購買力有限，因此樓市很難再出現(xiàn)大起大落似的瘋狂?！敖鹁拧钡钠降?，恰恰表明當(dāng)下市場正處于平穩(wěn)發(fā)展之中。當(dāng)然，在作出房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段的判斷以后，并不意味著調(diào)控可以鳴金收兵。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，9月樓市成交量雖然下降，但全國多城市價(jià)格止跌微漲。另外，OE3的來襲，加上地方財(cái)政收入趨緊共同觸動各地上演的“土地盛宴”，都為穩(wěn)定房價(jià)增加了較大的壓力。使本就已經(jīng)箭在弦上的房價(jià)，再次回歸到上升通道。這顯然是管理層不希望看到的結(jié)果。

9月13日，國土部表示，要對土地交易市場進(jìn)行監(jiān)測，重點(diǎn)監(jiān)測土地溢價(jià)率過高、土地底價(jià)設(shè)定過高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為；9月20日，國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初；9月23日，住建部稱，當(dāng)前房價(jià)尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實(shí)施效果，適時(shí)對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房價(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。9月以來，住建部、國土部、國稅總局等多部委再次針對房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象喊話。希望以此穩(wěn)定市場預(yù)期，不要讓當(dāng)前樓市的回暖導(dǎo)致整個(gè)市場出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，讓兩年多來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功虧一簣。

地方政府方面，上海房管局發(fā)文重申嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。廣州甚至創(chuàng)商品房“限售”的先河，對市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售。

而值得一提的是，今年以來，歐債危機(jī)持續(xù)蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增幅“破八”至7.6%，經(jīng)濟(jì)增速下降。穩(wěn)增長已成了全社會關(guān)注的重要任務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系是客觀存在的。一旦調(diào)控趨緊導(dǎo)致住房市場銷售全面減少，庫存增長，必然會影響當(dāng)年的房地產(chǎn)開發(fā)投資，影響到對相關(guān)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求，如鋼鐵、水泥等。

那么，在今年最后一個(gè)季度，樓市將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，隨著前幾個(gè)月購房需求的集中爆發(fā)，未來市場將進(jìn)入溫和釋放期。如果房價(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)過大漲幅，必將招致政策的進(jìn)一步調(diào)控，未來房價(jià)趨穩(wěn)是大概率事件。穩(wěn)增長是長期訴求，政府會令樓市保持適度回暖從而提高開發(fā)商拿地的積極性，進(jìn)而把控好供應(yīng)節(jié)奏。

“在目前調(diào)控政策沒有明顯放松的背景下，市場不會出現(xiàn)太大的波動。由于價(jià)格的小幅上漲，導(dǎo)致了市場上觀望情緒仍較濃烈。但整個(gè)市場剛性需求仍舊充足。”王紹旭說，“價(jià)格一直是打開剛需大門的‘金鑰匙’，第四季度價(jià)格策略合理的樓盤將倍受青睞。但從長遠(yuǎn)來看，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近兩億農(nóng)村人口形成的巨大市場需求，會讓房地產(chǎn)市場在未來十年內(nèi)保持較為旺盛的需求態(tài)勢?！?/p>

細(xì)細(xì)品味，房價(jià)仍然不改上漲趨勢。當(dāng)“穩(wěn)增長”與“控房價(jià)”陷于兩難之時(shí)，如何選擇已經(jīng)毋須贅言，恐怕大家心中早已有了答案。