十年地產(chǎn)調(diào)控史：不該如此！仍將如此？

從2003年到2012年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了火熱與沸騰，并最終伴隨著來(lái)自各方的批評(píng)與怨怒走向癲狂。

大幕拉開

2003年，中共“十六大”后的第一年。新一輪領(lǐng)導(dǎo)班子走進(jìn)人們的視野。也正是在這一年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的宏觀調(diào)控自此展開。此后的十年，每一年都有各項(xiàng)相關(guān)的宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，政府的調(diào)控之手越抓越緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)和難題卻越演越烈。

2004年～2005兩年時(shí)間，先后出臺(tái)的調(diào)控政策就達(dá)幾十條之多：

2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文設(shè)定“8·13大限”嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地；2004年10月央行宣布上調(diào)存貸款利率，這是自1994年以來(lái)的首次上調(diào)。

2005年3月房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控進(jìn)入消費(fèi)層面；同月，“老國(guó)八條”出臺(tái)，首次將調(diào)控上升到政治高度；

同年5月，七部委聯(lián)合發(fā)布意見(jiàn)發(fā)布“新國(guó)八條”，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題；

9月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)“212號(hào)文”，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻；

10月，國(guó)稅總局正式明確個(gè)人買賣二手房必須交納個(gè)人所得稅……

但一系列政策重拳卻并沒(méi)有達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。即使根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)推算，除去通貨膨脹因素，2004年～2005年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格增幅仍然顯著提高。而在北京、上海這樣的一線城市，房?jī)r(jià)增幅甚至比調(diào)控之初還提高了一倍多。

如果說(shuō)前兩年房?jī)r(jià)盡管增長(zhǎng)率提高，但總體還算平穩(wěn)。那么2006年一開年，房?jī)r(jià)的跳躍式上漲讓政府開始采取更加激烈的手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2006年，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部等多部委于5月出臺(tái)“國(guó)六條”及其15條細(xì)則。此后，土地“招拍掛”新政出臺(tái)，央行首次上調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率，建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法。2007年貨幣緊縮政策加劇，央行共進(jìn)行幅度不等的五次加息，十次調(diào)高準(zhǔn)備金率；住建部開始規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)；也是在這一年，《物權(quán)法》出臺(tái)，產(chǎn)權(quán)保障預(yù)期再次提高國(guó)民購(gòu)房熱情；8月，國(guó)務(wù)院通過(guò)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文），要求加大保障性住房的建設(shè)力度……

但就在2007年，四大城市一手住宅價(jià)格迅速上漲，其中北京、深圳房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)40%。唯一對(duì)樓市火熱現(xiàn)象造成打擊的是當(dāng)年9月27日的房貸新政策，第二套住房首付比例不得低于50%的硬性規(guī)定一定程度上打擊了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性，使房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)暫時(shí)中止。北京、廣州、上海開始相繼陷入“有價(jià)無(wú)市”的僵局，成交量萎縮，房?jī)r(jià)漲幅放緩。

但對(duì)于看似終于有成效的地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)學(xué)界卻一片批評(píng)之聲。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說(shuō)得最為直接：“政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控說(shuō)不上什么正確性，甚至也說(shuō)不上有什么目的性或者邏輯性?！?/p>

他舉例稱，政府部門鼓勵(lì)大家租房，同時(shí)又嚴(yán)厲限制個(gè)人擁有多套住房，這顯然是反邏輯的?！叭绻咳说淖》慷蓟旧鲜亲杂玫?，那些租房的人在市場(chǎng)上怎么找得到房屋出租者？”“政府不是上帝，行政指令只會(huì)扭曲市場(chǎng)，而政府很多時(shí)候的良好愿望有可能最終導(dǎo)致非常壞的結(jié)果?；仡櫡康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，顯然雜亂無(wú)章，欠缺目的?！?/p>

跌宕2008

十年間樓市的首次蕭條出現(xiàn)在2008年。

從1月到9月，嚴(yán)厲的調(diào)控手段一如既往。國(guó)務(wù)院制定宗旨“重點(diǎn)解決供不應(yīng)求的矛盾以及資金流動(dòng)性過(guò)剩的矛盾”，實(shí)施緊縮的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策，持續(xù)加息及提高存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格限制外資投資。

多重壓力下，市場(chǎng)快速步入低谷，全國(guó)住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來(lái)四年的最低水平。土地市場(chǎng)從2007年的沸點(diǎn)迅速降溫至冰點(diǎn)。整個(gè)2008年夏天，伴隨著住宅市場(chǎng)的“打折”、“降價(jià)”，土地市場(chǎng)則到處充斥著“流拍”、“底價(jià)成交”以及“退地”的字眼，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片寂寥，與北京奧運(yùn)會(huì)的火熱氛圍形成了鮮明對(duì)比。一直到2008年8月，央行銀監(jiān)會(huì)仍然發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理。

但到了9月，政策則出現(xiàn)了180度轉(zhuǎn)向。為應(yīng)對(duì)金融風(fēng)暴，2008年9月后，存貸款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)；最低首付款比例調(diào)整為20%；11月起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

“寬松的貨幣政策與積極的財(cái)政政策”延續(xù)到了2009年。當(dāng)年年初，四大國(guó)有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。同時(shí)國(guó)土資源部連發(fā)兩條通知，意在落實(shí)和確保安居工程；與此同時(shí)將“小產(chǎn)權(quán)房”定性為違法，再次減少市場(chǎng)供給。

救市政策下，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格整體出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上揚(yáng)。而以北、上、廣、深等一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。截止到2009年11月，北京市朝陽(yáng)區(qū)的商品房均價(jià)由2008年底的每平方米不到12000上漲到近24000元。不到一年時(shí)間，一線城市房屋均價(jià)漲幅超過(guò)50%。

重啟調(diào)控

面對(duì)瘋狂上行的商品房?jī)r(jià)格，進(jìn)入2009年下半年后，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控計(jì)劃重新納入國(guó)務(wù)院重點(diǎn)議程。經(jīng)歷了起伏跌宕的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次面臨來(lái)自政府的大范圍干預(yù)，調(diào)控力度甚至比五年前來(lái)得更為直接和嚴(yán)厲。

2009年2月，國(guó)土資源部發(fā)布通知，要求落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度；12月，開發(fā)商拿地首付款比例提高至五成；2010年初，“國(guó)十一條”出臺(tái)，國(guó)土資源部頒布19條土地新政，78家央企退市；4月發(fā)改委要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，各地暫停土地出讓，首購(gòu)普通房契稅優(yōu)惠范圍進(jìn)一步縮??；不久之后北京市“限購(gòu)令”出臺(tái)。與此同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地增值稅預(yù)征率由0.5%提高到2%。

2011年，央行連續(xù)多次加息并上調(diào)準(zhǔn)備金率；國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國(guó)八條”，要求將二套房首付從不低于50%改為不低于60%，并在全國(guó)36座城市落實(shí)限購(gòu)政策；財(cái)政部規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。

截止到2012年10月，這一系列史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控措施仍然沒(méi)有放松的跡象。

地產(chǎn)之困

嚴(yán)苛的調(diào)控政策始于高企的房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)的高企又似乎與政府的宏觀調(diào)控行為不無(wú)關(guān)系。

幾乎所有的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，2008年年底國(guó)務(wù)院推動(dòng)的四萬(wàn)億投資計(jì)劃是近幾年房?jī)r(jià)高企的主要原因。

2008年11月9日，國(guó)務(wù)院宣布啟動(dòng)四萬(wàn)億投資計(jì)劃，大量超發(fā)貨幣在短期內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)。不到兩個(gè)月的時(shí)間，物價(jià)開始出現(xiàn)不同程度上漲，而商品房?jī)r(jià)格的上漲則顯然最為驚心動(dòng)魄。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁引用弗里德曼的觀點(diǎn)，認(rèn)為大量貨幣進(jìn)入市場(chǎng)后，各項(xiàng)商品的價(jià)格將會(huì)隨著一起水漲船高，同時(shí)，短期內(nèi)，貨幣具有黏性，并受黏性支配改變相對(duì)價(jià)格，然后推高物價(jià)總水平。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年的批評(píng)則顯得更為直接：“動(dòng)輒印鈔票的4萬(wàn)億計(jì)劃是飲鴆止渴，而政府盲目干預(yù)市場(chǎng)，只會(huì)帶來(lái)更為嚴(yán)重的惡果?！?/p>

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)者有著不同的看法。謝國(guó)忠稱中國(guó)樓市存在巨大泡沫，他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫在某種程度上的確是政府所為，中國(guó)各級(jí)政府控制著土地供應(yīng)，也掌握著各大銀行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地產(chǎn)泡沫和腐敗行為成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟肋?！熬拖褚粋€(gè)擊鼓傳花的游戲。只要存在投機(jī)心理和投機(jī)需求，樓市的泡沫就會(huì)一直被吹大。一旦泡沫破裂，可能比當(dāng)年的日本還要嚴(yán)重?！?/p>

“房?jī)r(jià)不該這么貴，但房?jī)r(jià)還會(huì)更貴。這是應(yīng)然和實(shí)然的問(wèn)題。現(xiàn)有的制度下，土地供應(yīng)被人為壓縮，政府的一些所謂調(diào)控政策實(shí)際反而助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲。除非改革進(jìn)入到制度層面，從根本上改變現(xiàn)有的土地供應(yīng)制度乃至財(cái)政制度，否則我不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種不合理現(xiàn)象會(huì)有什么本質(zhì)性的變化?！痹S小年說(shuō)。