日本住房反向抵押貸款的發(fā)展

【摘 要】日本是世界上人口老齡化水平高且老齡化速度快的國(guó)家。為了應(yīng)對(duì)人口老齡化的挑戰(zhàn)，日本在加強(qiáng)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建設(shè)的同時(shí)，積極探索各種補(bǔ)充養(yǎng)老保障方式，以住房反向抵押貸款為主要內(nèi)容的以房養(yǎng)老就是其中之一。本文主要介紹日本住房反向抵押貸款的發(fā)展?fàn)顩r以及下一步繼續(xù)發(fā)展需要面對(duì)的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】老齡化；住房反向抵押貸款；信托

一、日本人口老齡化現(xiàn)狀

日本是目前世界上人口老齡化水平最高的發(fā)達(dá)國(guó)家之一。1970年，日本65歲及以上的老年人口達(dá)到739.3萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.1%，按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，日本開(kāi)始進(jìn)入老齡化社會(huì)。日本人口數(shù)于2004年達(dá)到高峰，從此之后總?cè)丝诔掷m(xù)減少，年滿(mǎn)65歲以上的人口加速增長(zhǎng)。在2005年，老齡化人口已經(jīng)占到日本總?cè)丝诘?0.1%，較之1985年高出了約10%，這意味著每五個(gè)人中就有一位老年人。從預(yù)估顯示，高齡者比例將在2015年漲至13%，2020年漲至15%，2025年則有可能達(dá)到18%。因此，為了適應(yīng)老齡化社會(huì)的逐漸形成，日本金融相關(guān)行業(yè)也做出相應(yīng)調(diào)整，以提供符合社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要的金融產(chǎn)品。住房反向抵押貸款應(yīng)運(yùn)而生，用以滿(mǎn)足老年人消費(fèi)需求，保障其晚年生活。

二、日本反向住房抵押貸款基本情況

日本的住房反向抵押貸款于1981年在東京都的武藏野市首先推出，名為“長(zhǎng)期生活志愿資金貸款制度”，由地方自治體、信托銀行以及其他市場(chǎng)參與者組成。住房反向抵押貸款的借款人（老年人），將擁有產(chǎn)權(quán)的居住用住宅作為融資擔(dān)保，以此向貸款人（融資機(jī)構(gòu)）融得資金。當(dāng)借款人死亡時(shí)，住房反向抵押貸款合同終止，此時(shí)，貸款人將擔(dān)保用房屋加以處分（拍賣(mài)、變賣(mài)）用以清償貸款。此外，由于實(shí)施主體不同，主要分為政府主導(dǎo)下的自治體（政府機(jī)構(gòu)與社會(huì)福利相結(jié)合）、政府主導(dǎo)下由國(guó)土交通省及厚生勞動(dòng)省推行和私營(yíng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)這三種模式。需要說(shuō)明的是，到目前為止，日本還沒(méi)有壽險(xiǎn)公司參與住房反向抵押貸款。究其原因，主要有兩個(gè)：（1）住房反向抵押貸款與壽險(xiǎn)公司的運(yùn)營(yíng)模式有較大的差距。方向抵押貸款業(yè)務(wù)需要壽險(xiǎn)公司長(zhǎng)期擔(dān)負(fù)資金，只有等合同期滿(mǎn)，將房產(chǎn)收回變賣(mài)后才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，屬于“本利最后收回方式”，而壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)正好相反，屬于“本利逐漸收回方式”。（2）壽險(xiǎn)公司認(rèn)為反向抵押貸款的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。特別是在日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)長(zhǎng)期化，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑的情況下，開(kāi)辦機(jī)構(gòu)要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、日本住房抵押貸款新特點(diǎn)——新信托型住房反向抵押

日本的住房反向抵押貸款在1981年市于武藏野市試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)之時(shí)，便涉及結(jié)合信托業(yè)務(wù)。從此之后，以信托方式進(jìn)行反向抵押貸款的各種業(yè)務(wù)也逐漸開(kāi)始研發(fā)。結(jié)合信托業(yè)務(wù)的住房反向抵押貸款，被稱(chēng)作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或者“信托反向抵押”。為了能夠更進(jìn)一步發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，日本信托經(jīng)濟(jì)研究會(huì)已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過(guò)借款人居住用不動(dòng)產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場(chǎng)上的投資人推出證券化產(chǎn)品。值得注意的是，在此構(gòu)架匯中，老年人為委托人，其居住用不動(dòng)產(chǎn)、金融資產(chǎn)以及年金交付信托，受托人也可以進(jìn)行整合使用。因此，一項(xiàng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)也不僅僅涉及一家銀行，而是可以結(jié)合多數(shù)的信托機(jī)構(gòu)所持有的住宅用不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)這種方式形成更大的資產(chǎn)資源。此外，基于信托資產(chǎn)所衍生出來(lái)的信托受益權(quán)可以分離為受益權(quán)和使用受益權(quán)。受益權(quán)，是指委托人（老年人）可以依舊生活在用以抵押的住房同時(shí)獲得生活費(fèi)用和醫(yī)療看護(hù)費(fèi)用；價(jià)值受益權(quán)，則是指受益人同時(shí)有權(quán)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)所生成的成果接受分配。因此，如何構(gòu)建投資人價(jià)值受益權(quán)先流通市場(chǎng)，對(duì)于住房反向抵押貸款更為重要。

四、新信托住房反向抵押貸款在日本發(fā)展展望

日本最初推出信托型反向抵押貸款時(shí)，獲得了極大的關(guān)注，但是由于泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下跌嚴(yán)重，產(chǎn)生了許多債務(wù)無(wú)法履行的現(xiàn)象，從而此項(xiàng)業(yè)務(wù)在發(fā)展上頹然受挫。但是日本面臨日益嚴(yán)重的老齡化問(wèn)題，未來(lái)繼續(xù)推行此種產(chǎn)品的可能性依然很大。因此，信托型反向抵押貸款的未來(lái)發(fā)展方面，應(yīng)重視下面幾個(gè)層面的問(wèn)題：（1）風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：應(yīng)注意房地產(chǎn)價(jià)格細(xì)化以及利率上升所衍生出來(lái)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。（2）合同問(wèn)題：應(yīng)當(dāng)深度研究借款人死亡后遺產(chǎn)繼承人與被繼承人可能產(chǎn)生的法律問(wèn)題，諸如是否有必要在合同中設(shè)立連帶保證人以及當(dāng)老年人意思能力喪失應(yīng)如何舉證及其后續(xù)處理等問(wèn)題。（3）對(duì)象問(wèn)題：對(duì)于產(chǎn)品的推廣與面向的客戶(hù)，是否以中產(chǎn)階級(jí)為設(shè)計(jì)與行銷(xiāo)導(dǎo)向，以避免可能產(chǎn)生的無(wú)法履約的情況。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]何穎仁，高達(dá)一.老年住房信貸與保險(xiǎn)[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2001，（1）：86～90

[2]孟曉蘇.論建立反向抵押貸款的壽險(xiǎn)服務(wù)[J].保險(xiǎn)研究.2002，（12）：44～45