基于因子分析法的房地產(chǎn)公司績效評價研究

【摘要】這篇文章依據(jù)對大型地產(chǎn)公司的綜合實(shí)力的評價、全部恒業(yè)的面貌還有在公司經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)的問題，根據(jù)，使用因子分析這類統(tǒng)計(jì)方法來構(gòu)造公司業(yè)績的評價的數(shù)學(xué)模型績效來評價我國房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展情況還有就是關(guān)于公司股東獲利運(yùn)營能力、償債能力、盈利能力、成長能力、發(fā)展能力這幾個層次上開展評價。依此為基礎(chǔ)對房地產(chǎn)上市公司的效益結(jié)果進(jìn)行判斷還有就是對房地產(chǎn)行業(yè)的建議以及進(jìn)一步展望。

【關(guān)鍵詞】績效評價 因子分析法

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產(chǎn)這一個行業(yè)具有支柱性，基礎(chǔ)性，先導(dǎo)性。這些公司作為龍頭企業(yè)，具有相當(dāng)?shù)拇硇?。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業(yè)中的自身位置，還是決定能否來自領(lǐng)導(dǎo)層面，進(jìn)一步可以為以后的發(fā)展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當(dāng)重要的依據(jù)[2]。地產(chǎn)這個行業(yè)是一個其他很多多行業(yè)都有緊密關(guān)系的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)的投資已經(jīng)是擴(kuò)大投資需求的支撐點(diǎn)。能帶動并增長社會經(jīng)濟(jì)。

二、理論與方法

因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統(tǒng)計(jì)方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)分析，它的最主要部分是用最少的互不聯(lián)系的因子反映原有變量的大多數(shù)信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標(biāo)間信息重疊性，在企業(yè)績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進(jìn)行綜合評價外，而且也能分析對它們產(chǎn)生重要影響的因素。

三、因子分析的模型

設(shè)有n個樣品，每個樣品觀測p項(xiàng)指標(biāo)：X1，X2……XP，得到原始數(shù)據(jù)資公共因子。用數(shù)據(jù)矩陣X的p個向量（即p個指標(biāo)向量）X1，X2……XP做線性組合。

主要步驟：第一步是將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，第二步是建立變量的相關(guān)系數(shù)陣，第三步：求相關(guān)系數(shù)陣的特征值及相應(yīng)的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉(zhuǎn)。

四、主要研究內(nèi)容

這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產(chǎn)上市公司的地域特征比較[4]顯著。

這篇文章在已有的研究文基礎(chǔ)上朝綜合考慮房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)，而且還考慮了影響公司經(jīng)營績效的許多其他因素[5]。以財(cái)政部等五部委2002年頒布的《企業(yè)績效評價操作細(xì)則（修訂）》的指標(biāo)體系為基礎(chǔ)。利用能搜集的數(shù)據(jù)的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經(jīng)營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標(biāo)來組成這些公司的績效評價體系。

對各個指標(biāo)得到以下的結(jié)果。

（一）股東獲利發(fā)展能力

在公因子F1的股東獲利發(fā)展因子中，中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當(dāng)程度上表示了企業(yè)績效中股東獲利發(fā)展能力。相對比較而言，中江地產(chǎn)、天倫置業(yè)、國興地產(chǎn)在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業(yè)在股東獲利的發(fā)展能力比較差些。

（二）償債能力

在公因子F2體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實(shí)業(yè)、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。

（三）盈利能力

公因子F3表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的盈利能力，S*ST天發(fā)、萬科A、京投銀泰、北辰實(shí)業(yè)為排名前三。通過這一組數(shù)據(jù)，可以看出這三家企業(yè)在資本積累率、總資產(chǎn)增長率方面相當(dāng)?shù)耐怀?，金地集團(tuán)、深長城、保利地產(chǎn)三家企業(yè)2009年在盈利能力方面比較一般。

（四）營運(yùn)能力

通過公因子F4體現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)能力，美聯(lián)控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運(yùn)能力同樣較好。而深振業(yè)A、大龍地產(chǎn)、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業(yè)的營運(yùn)能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。

（五）發(fā)展能力

公因子F5表現(xiàn)的是房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展能力，金地集團(tuán)的分值較高，然后就是華發(fā)股份還有正和股份。這三家企業(yè)擁有相對較高的凈資產(chǎn)增長率和固定資產(chǎn)增長率的收益水平。而綠景地產(chǎn)、美都控股、世茂股份這幾家在發(fā)展能力方面排在最后，也就體現(xiàn)了這幾家公司在凈資產(chǎn)增長率還有固定資產(chǎn)增長率方面的收益水平比較一般。

我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產(chǎn)。一般在分析的過程中，不同的指標(biāo)會得到差別不小的結(jié)果，但是這也必然存在聯(lián)系。我們從結(jié)果可以得出，排名比較在前面的企業(yè)，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權(quán)重系數(shù)相對來說挺大的，所以得到了上面的結(jié)果。這篇文章在進(jìn)行因子分析時對數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設(shè)定均值為0。所以，以0為基準(zhǔn)進(jìn)行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結(jié)果中的的83家上市房地產(chǎn)公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負(fù)。在綜合能力上，上市房地產(chǎn)公司的整體水平比較有待于提高。經(jīng)過計(jì)算分析，可以得到，這些公司的經(jīng)營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，也就充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司歸類為一種負(fù)債經(jīng)營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產(chǎn)上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發(fā)展能力還有經(jīng)營能力都決定了了一個房地產(chǎn)上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)體制下，我們應(yīng)重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學(xué)。

五、結(jié)論

這篇文章第一是對國內(nèi)外企業(yè)績效評價理論和研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后對我國房地產(chǎn)上市公司績效評價的研究狀況進(jìn)行了概述，進(jìn)而分析我國房地產(chǎn)業(yè)還有房地產(chǎn)上市公司的總體發(fā)展和優(yōu)勢體現(xiàn)。第二介紹了企業(yè)績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進(jìn)行績效評價，并且通過詳細(xì)了解因子分析的基本理論和應(yīng)用，對我國房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了績效評價研究，并且得到以下結(jié)果：一是房地產(chǎn)上市公司的地區(qū)分布不均衡；二是房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率較為高；三是房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營兩極分化；四是部分上市房地產(chǎn)公司受國家宏觀調(diào)控的影響。

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