房產(chǎn)稅的稅收政策效應(yīng)分析

【摘要】在2011年重慶和上海試點城市開征房產(chǎn)稅的背景下，本文從宏觀和微觀兩個層次分析房產(chǎn)稅稅收政策的實施效果，進而對房產(chǎn)稅的普遍開征以及房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系的完善提出參考建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；宏觀效果；微觀效果

一、問題的提出

房地產(chǎn)行業(yè)稅收負擔的水平一直是比較有爭議的話題。學術(shù)界對中國房地產(chǎn)行業(yè)稅負的高低有所爭論，主要形成了兩種相反的觀點：一種過高論。學者認為房地產(chǎn)行業(yè)的稅負水平比較高，其中土地使用相關(guān)稅費是主要來源。第二種是稅負不高論。有些學者認為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平比較高，相應(yīng)利潤給國家創(chuàng)造的稅收水平不足，所以認為房地產(chǎn)行業(yè)稅負水平不高。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔孰高孰低？房產(chǎn)稅的開征有沒有實質(zhì)性調(diào)整房價？房產(chǎn)稅的稅收政策效果有哪些？我們可以從宏觀和微觀兩個角度來探討，為房產(chǎn)稅的全面實施以及國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策提供參考以及與政策建議。

二、房產(chǎn)稅稅收政策的效果分析

（1）房產(chǎn)稅的宏觀政策效果。本文所指的宏觀政策效果指的是房產(chǎn)稅的開征對我國社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生的影響。一是房產(chǎn)稅對收入分配的影響效果。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)從政府取得土地需要繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅遠遠小于樓面地價，據(jù)統(tǒng)計資料顯示，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額僅占樓面地價的0.2%，導(dǎo)致土地在進入市場的第一環(huán)節(jié)的財富再分配職能較差。另一方面，中國目前的房產(chǎn)稅還沒有普及對居民非經(jīng)營性房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進行征稅，以及沒有區(qū)分房產(chǎn)的用途實行差別征稅，所以對一些高收入人群使用且占地面積較大的豪華別墅、高爾夫球場等房產(chǎn)，房產(chǎn)稅也沒有體現(xiàn)收入分配的效果。二是房產(chǎn)稅對資源配置的影響。房產(chǎn)稅作為一種稅收，也會影響國家的資源配置。三是房產(chǎn)稅對地方財政可持續(xù)發(fā)展的影響。我國在1994年實行分稅制改革，房產(chǎn)稅劃分為地方固定收入，但是房產(chǎn)稅對地方財政收入的貢獻遠遠不足。房地產(chǎn)行業(yè)非稅收入遠遠大于稅收收入，各級地方政府相關(guān)收費名目繁多，規(guī)范程度低，從而抬高了房地產(chǎn)價格，但是從長遠來看，房產(chǎn)稅的實施可以進一步規(guī)范地方政府對該行業(yè)的收費項目，從而形成一套規(guī)范的房地產(chǎn)行業(yè)稅收體系，形成地方財政可持續(xù)收入的來源。四是房產(chǎn)稅對房價的影響。房產(chǎn)稅是目前我國調(diào)控房價的主要手段，但是從房產(chǎn)稅試點城市的房價趨勢來看，房產(chǎn)稅的實施在短時間內(nèi)有效控制房價的上升趨勢，但是從長遠來看，房產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的趨勢并不是房產(chǎn)稅所能控制的。從相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，在2011年末，上海房價率先下降，個別樓盤開始超低價拋售，從2011年11月份的235555元/平方米均價一直呈小幅度下降趨勢，但是2012年上半年的成交均價來看，總體仍然是上升趨勢，截止2012年10月份相關(guān)統(tǒng)計，均價回歸到25101元/平方米。（2）房產(chǎn)稅的微觀政策效果。房產(chǎn)稅實施微觀政策效果僅僅是從房產(chǎn)稅的納稅人角度加以分析。從微觀層面上來看，房產(chǎn)稅可以影響人們對房地產(chǎn)投資的活動。從房產(chǎn)稅重流通輕保有角度來看，房產(chǎn)稅的實施從某種程度上來說抑制了房地產(chǎn)的流通熱情。從重慶的房產(chǎn)稅實施細則可知其征稅對象是重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨棟 、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套，其稅率為0.5%～1.2%，高檔住房的差別稅率且稅率較高有效抑制了高檔房產(chǎn)的流通；從上海的房產(chǎn)稅實施細則來看，僅對新購住房開征房產(chǎn)稅，實行差別化的比例稅率，適用稅率暫定為0.6%，市價低于上年度均價2倍的可暫減為0.4%，由于針對新購住房，在某種程度上降低炒房者的購房熱情。從消費者的角度來看，就應(yīng)該把房產(chǎn)稅作為成本加以考慮，從而增加了購房者的購房成本，但是由于房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策比較多，從而削弱了房產(chǎn)稅的成本效應(yīng)。

三、基本結(jié)論及建議

從以上的分析可以看出，房產(chǎn)稅應(yīng)該突破把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價的主要手段這種定性思維，應(yīng)該從地方政府公共品供求特點出發(fā)以及房產(chǎn)稅本身調(diào)節(jié)功能出發(fā)，把房產(chǎn)稅作為地方財政財源建設(shè)的角度進行完善。首先，以財產(chǎn)稅而不是使用稅的范疇來整合，可以把房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅等整合成統(tǒng)一的財產(chǎn)稅。其次，以房地產(chǎn)評估價值而不是賬面凈值作為計稅依據(jù)，從會計的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的評估價值更能反映房產(chǎn)的市場價值。最后，房產(chǎn)稅的開征可以在試點城市基礎(chǔ)上進一步擴大征收的范圍，同時減少房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。一方面把房地產(chǎn)按照用途進行分類，對居住型房地產(chǎn)可以免稅，對于經(jīng)營性房產(chǎn)稅可以適當調(diào)高稅率；另一方面稅收優(yōu)惠可以傾向于中等或是低收入家庭，針對改善型住房也要考慮房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠。

參 考 文 獻

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[4]http：//newhouse.sh.soufun.com/fangjia/