掙值管理方法在某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程中的應(yīng)用研究

摘要：掙值管理是一種以客觀的態(tài)度來(lái)衡量項(xiàng)目績(jī)效和進(jìn)度的項(xiàng)目管理技術(shù)。由于掙值管理能夠把范圍、時(shí)間、成本三個(gè)變量結(jié)合在一個(gè)集成系統(tǒng)中，因此它能夠?yàn)轫?xiàng)目績(jī)效問(wèn)題提供準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。本文以某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程為例，研究了掙值管理方法在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)了掙值管理在預(yù)警方面的作用。

關(guān)鍵詞：掙值管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目 前期工程 預(yù)警作用

0 引言

項(xiàng)目掙值管理是迄今為止最有成效的項(xiàng)目成本和進(jìn)度控制的方法，它的歷史可以追溯到19世紀(jì)和20世紀(jì)之交的工業(yè)制造業(yè)，到如今它經(jīng)歷了多次演變。它綜合考慮項(xiàng)目范圍、成本與進(jìn)度指標(biāo)，幫助項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)評(píng)估與測(cè)量項(xiàng)目績(jī)效和進(jìn)展。[1]近幾年，各界人士?jī)A注了大量的努力并取得了豐碩的成果，掙值管理已經(jīng)變成了一種切實(shí)可行的項(xiàng)目管理方法。

掙值管理是一種綜合了范圍、時(shí)間和成本數(shù)據(jù)的項(xiàng)目績(jī)效衡量技術(shù)，[2]其核心思想是通過(guò)測(cè)量和計(jì)算已完成工作的預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用，得到有關(guān)計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)展的進(jìn)度、費(fèi)用偏差，從而達(dá)到掌握項(xiàng)目成本和進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況的目的。掙值管理的最大意義在于：“它能夠有效地測(cè)量整個(gè)項(xiàng)目的最終成本和進(jìn)度需求。”[3]

1 掙值管理的原理

1.1 基本參數(shù)

1.1.1 項(xiàng)目計(jì)劃作業(yè)的預(yù)算成本（計(jì)劃值，PV） PV表示按照預(yù)算價(jià)格和預(yù)算工作量計(jì)算的成本，是衡量成本和進(jìn)度的基準(zhǔn)。其值為計(jì)劃進(jìn)度對(duì)應(yīng)的計(jì)劃費(fèi)用值的總和。

1.1.2 項(xiàng)目已完成作業(yè)的實(shí)際成本（AC） AC表示項(xiàng)目或項(xiàng)目給定部分的總支出，它是實(shí)際發(fā)生的數(shù)額，主要反映項(xiàng)目執(zhí)行的實(shí)際費(fèi)用消耗，與項(xiàng)目計(jì)劃值無(wú)關(guān)。

1.1.3 項(xiàng)目已完成作業(yè)的預(yù)算成本（掙值，EV） EV表示按照預(yù)算價(jià)格所計(jì)算的某項(xiàng)作業(yè)實(shí)際已完成作業(yè)的成本之和，即EV＝PV×實(shí)際完成工作量%。由于它代表了項(xiàng)目所掙得的價(jià)值，因此稱(chēng)它為掙值。

1.2 績(jī)效分析

1.2.1 項(xiàng)目成本偏差（CV） CV表示在報(bào)告時(shí)點(diǎn)處的項(xiàng)目掙值與項(xiàng)目實(shí)際成本的差異數(shù)值。其計(jì)算公式為：CV＝EV－AC。

當(dāng)CV大于0時(shí)表示成本控制效果較好，實(shí)際費(fèi)用低于已完成工程的掙值，項(xiàng)目盈利；當(dāng)CV小于0時(shí)表示成本控制效果不佳，實(shí)際成本大于掙值，項(xiàng)目虧損；當(dāng)CV等于0時(shí)表示項(xiàng)目完成計(jì)劃，掙得值和實(shí)際成本一致，項(xiàng)目保本。

1.2.2 項(xiàng)目進(jìn)度偏差（SV） SV表明在報(bào)告時(shí)點(diǎn)處的項(xiàng)目掙值與項(xiàng)目計(jì)劃成本的差異數(shù)值。其計(jì)算公式為：SV＝EV－PV。

當(dāng)SV大于0時(shí)表示項(xiàng)目進(jìn)度完成情況較好，實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度要快，進(jìn)度提前；當(dāng)SV小于0時(shí)表示項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度慢，工期滯后；當(dāng)SV等于0時(shí)表示實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度相一致，進(jìn)度剛好按計(jì)劃完成。

1.2.3 成本績(jī)效指數(shù)（CPI） CPI表明在某一時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目掙值與項(xiàng)目實(shí)際成本之比，其計(jì)算公式為：CPI＝EV/AC。

當(dāng)CPI大于1時(shí)，說(shuō)明成本績(jī)效較好，實(shí)際情況比計(jì)劃好，而且CPI越大，說(shuō)明項(xiàng)目的績(jī)效越好；當(dāng)CPI小于1時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目的成本績(jī)效比較糟糕，而且，CPI越小，項(xiàng)目的成本績(jī)效越差。例如，CPI值為0.85說(shuō)明：如果根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算來(lái)計(jì)算的話，每花1英鎊成本只能創(chuàng)造0.85英鎊的價(jià)值。[4]

1.2.4 進(jìn)度績(jī)效指數(shù)（SPI） SPI表明在某一時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目掙值與項(xiàng)目計(jì)劃成本之比，其計(jì)算公式為：SPI＝EV/PV。

當(dāng)SPI大于1時(shí)，表明項(xiàng)目的進(jìn)度績(jī)效較好，實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前，而且SPI越大，表明項(xiàng)目進(jìn)度提前越多；當(dāng)SPI小于1 時(shí)，表明項(xiàng)目的進(jìn)度績(jī)效較差，項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度延后，項(xiàng)目狀況不佳，而且，SPI越小表明進(jìn)度拖延越厲害。如SPI＝0.85，表明報(bào)告時(shí)點(diǎn)的實(shí)際進(jìn)度僅完成了計(jì)劃進(jìn)度的85％。

1.3 完工預(yù)測(cè)

1.3.1 項(xiàng)目完工成本預(yù)測(cè)（EAC） 假定項(xiàng)目保持目前的狀態(tài)，項(xiàng)目報(bào)告接受時(shí)的完工成本預(yù)測(cè)公式為EAC＝AV＋(BAC－EV)/CPI（其中BAC為項(xiàng)目的總預(yù)算）。

1.3.2 項(xiàng)目完工時(shí)間預(yù)測(cè)（ETTC） 假定項(xiàng)目以目前的趨勢(shì)繼續(xù)保持的話，項(xiàng)目完工時(shí)間為ETTC＝ATE＋（OD－ATE×SPI）/SPI（其中ATE是項(xiàng)目實(shí)際所花時(shí)間；OD是項(xiàng)目最初估算工期）。

2 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程的掙值管理

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程計(jì)劃工期為21周，即從2011年7月下旬開(kāi)始到12月底完成。該項(xiàng)目前期工程包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期開(kāi)發(fā)及其他工作，總預(yù)算為20159.8萬(wàn)元。該項(xiàng)目的預(yù)算費(fèi)用如表1所示：

在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，第17周，即11月的最后一周為項(xiàng)目狀態(tài)報(bào)告時(shí)點(diǎn)。在該報(bào)告時(shí)點(diǎn)，該項(xiàng)目前5個(gè)月的實(shí)際費(fèi)用與累積掙值如表2、表3所示：

現(xiàn)根據(jù)以上數(shù)據(jù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析：

成本偏差：CV＝EV－AC＝13819.032－17068＝－3248.968

進(jìn)度偏差：SV＝EV－PV＝13819.032－20159.8＝－6340.768

成本績(jī)效指數(shù)：CPI＝EV/AC＝13819.032/17068＝0.8096

進(jìn)度績(jī)效指數(shù)：SPI＝EV/PV＝13819.032/20159.8＝0.6855

項(xiàng)目完工成本預(yù)測(cè)：EAC＝AV＋(BAC－EV)/CPI＝17068＋(20159.8－13819.032)/ 0.8096＝24899.98

項(xiàng)目完工時(shí)間預(yù)測(cè)：ETTC＝ATE＋（OD－ATE×SPI）/SPI＝17＋（21－17×0.6855）/0.6855＝31

從該項(xiàng)目成本偏差和進(jìn)度偏差分析，CV和SV均小于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用支出超前，項(xiàng)目實(shí)際完成工作量與計(jì)劃相比出現(xiàn)了滯后；從費(fèi)用績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效綜合分析可以看出，CPI和SPI都小于1，說(shuō)明其綜合績(jī)效不太理想，特別是進(jìn)度的滯后情況應(yīng)予以高度重視。

從項(xiàng)目完工預(yù)測(cè)的兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，如果按照目前的成本費(fèi)用和進(jìn)度繼續(xù)下去，項(xiàng)目完工需要花費(fèi)24899.98萬(wàn)元，超出預(yù)算4740.18萬(wàn)元，項(xiàng)目完工需要31個(gè)月，比計(jì)劃進(jìn)度推遲10個(gè)月。

通過(guò)分析可以看出，該項(xiàng)目在成本和進(jìn)度控制方面的情況不理想，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，需要及時(shí)查找并深入分析導(dǎo)致這種情況的原因，進(jìn)而采取有效措施對(duì)成本管理和進(jìn)度控制加以改進(jìn)，否則會(huì)影響到項(xiàng)目主體工程的開(kāi)工建設(shè)。

3 結(jié)語(yǔ)

從眾多的項(xiàng)目運(yùn)行情況來(lái)看，由于能發(fā)揮預(yù)警作用，因此對(duì)掙值管理的使用一直到項(xiàng)目終結(jié)時(shí)都是有效的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中（尤其是前期工程）運(yùn)用掙值管理方法，能及早向項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員和客戶發(fā)出警告，提示他們項(xiàng)目是否已經(jīng)發(fā)生或?qū)?huì)發(fā)生超支和滯后的情況，從而及時(shí)敲響警鐘，讓他們有足夠的時(shí)間來(lái)采取必要的補(bǔ)救措施，確保項(xiàng)目在預(yù)算成本內(nèi)按時(shí)完工?？傊瑨曛倒芾砜梢詭椭康禺a(chǎn)項(xiàng)目改善其績(jī)效表現(xiàn)。