讓與擔(dān)保制度及其在銀行授信業(yè)務(wù)中的適用

摘要：中國物權(quán)法中沒有規(guī)定讓與擔(dān)保制度，但商品房買賣中廣泛應(yīng)用的按揭制度本質(zhì)上就是讓與擔(dān)保。立法上的缺失給商業(yè)銀行的按揭業(yè)務(wù)帶來了風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實貸前、貸中和貸后管理制度，建立并完善實現(xiàn)按揭權(quán)利的法律預(yù)案等來防范風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：讓與擔(dān)保；按揭；風(fēng)險防控

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）34-0061-04

擔(dān)保制度具有降低授信風(fēng)險、促進(jìn)資本流通的機能，在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮著不可替代的重要作用。但是，由于物權(quán)法規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)種類過少，無法滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對融資擔(dān)保方式多樣化的需求，因此，一些非典型性擔(dān)保方式逐漸發(fā)展起來，讓與擔(dān)保便是其中的一種[1]。

一、讓與擔(dān)保制度概述

（一）讓與擔(dān)保的概念

讓與擔(dān)保者，是指當(dāng)事人經(jīng)由轉(zhuǎn)讓供作擔(dān)保的財產(chǎn)，以達(dá)成信用授予之目的的擔(dān)保制度，亦即為擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，由債務(wù)人或第三人將擔(dān)保標(biāo)的物之權(quán)利讓與擔(dān)保權(quán)人，使擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保目的的范圍內(nèi)，取得擔(dān)保標(biāo)的物之所有權(quán)，債務(wù)履行期屆至?xí)r，擔(dān)保權(quán)人得請求債務(wù)人履行債務(wù)，擔(dān)保權(quán)人應(yīng)將擔(dān)保標(biāo)的物返還于擔(dān)保提供人（債務(wù)人或第三人）；債務(wù)人不履行債務(wù)者，擔(dān)保權(quán)人得依約定之方法，就擔(dān)保標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)保物權(quán)[2]。

（二）讓與擔(dān)保與相關(guān)制度的界分

作為擔(dān)保制度的一種，讓與擔(dān)保與傳統(tǒng)的抵押、質(zhì)押等擔(dān)保方式既有相同之處，又有明顯的區(qū)分。

1.讓與擔(dān)保與抵押的界分。讓與擔(dān)保與抵押的界分主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）設(shè)定方式不同。抵押權(quán)的設(shè)立一般是通過限制抵押人所有權(quán)的形式設(shè)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，而讓與擔(dān)保則是債權(quán)人獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。（2）債權(quán)人享有的權(quán)利性質(zhì)不同。抵押權(quán)人對標(biāo)的物享有定限物權(quán)，所有權(quán)仍屬于抵押人，而讓與擔(dān)保權(quán)人享有標(biāo)的物所有權(quán)。（3）權(quán)利人在訴訟中的地位不同。抵押權(quán)人只能以抵押受益人的名義參加訴訟，而讓與擔(dān)保中的按揭權(quán)人可直接以房地產(chǎn)所有人的名義參加訴訟。

2.讓與擔(dān)保與質(zhì)押的界分。讓與擔(dān)保與質(zhì)押的界分主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）對標(biāo)的物的占有方式不同。質(zhì)押以權(quán)利人直接占有標(biāo)的物為特征，而讓與擔(dān)保中權(quán)利人可以直接占有標(biāo)的物，也可以占有改定的方式間接占有標(biāo)的物。（2）標(biāo)的物滅失的后果不同。質(zhì)押權(quán)人負(fù)有對標(biāo)的物的保管義務(wù)，對質(zhì)押物滅失的風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任，而讓與擔(dān)保標(biāo)的物滅失時，讓與擔(dān)保的債權(quán)人仍可就債務(wù)人的一般財產(chǎn)求償其債權(quán)。

（三）讓與擔(dān)保的立法命運

在物權(quán)法立法的過程中，對是否將讓與擔(dān)保納入物權(quán)法體系，使之成為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)相并列的擔(dān)保制度，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界就展開了激烈的討論。對于這一問題，主要有兩種觀點，一是主張在物權(quán)法中規(guī)定讓與擔(dān)保制度，以梁慧星教授為代表。梁慧星教授認(rèn)為，“中國民法立法和實務(wù)本無所謂讓與擔(dān)保。近年來，許多地方在房屋分期付款買賣中推行所謂‘按揭’擔(dān)保。這種擔(dān)保方式系由中國香港地區(qū)引入，而香港地區(qū)實行的所謂‘按揭’擔(dān)保，來源于英國法上的mortgage制度，相當(dāng)于大陸法系國家如德國、日本的讓與擔(dān)保。而德、日等國迄今并未在立法上規(guī)定讓與擔(dān)保，只是作為判例法上的制度而認(rèn)為其效力，學(xué)說上稱為非典型擔(dān)保。因此，中國物權(quán)法上是否規(guī)定讓與擔(dān)保，頗費斟酌?？紤]到許多地方已在房屋分期付款買賣中采用所謂‘按揭’擔(dān)保，所發(fā)生糾紛因缺乏法律規(guī)則而難于裁決，因此有在物權(quán)法上規(guī)定的必要。如果物權(quán)法不作規(guī)定，將造成法律與實踐脫節(jié)，且實踐得不到法律的規(guī)范引導(dǎo)，也于維護(hù)經(jīng)濟秩序和法律秩序不利。因此，決定增加關(guān)于讓與擔(dān)保的規(guī)定。”[3]二是主張在物權(quán)法中不應(yīng)規(guī)定讓與擔(dān)保制度，以王利明教授為代表。王利明教授認(rèn)為，“讓與擔(dān)保的情形比較復(fù)雜，在不同讓與擔(dān)保中，權(quán)利人的權(quán)利效力有所不同。就日本法上規(guī)定的讓與擔(dān)保來看，弱性讓與擔(dān)保，債權(quán)人優(yōu)先受償時應(yīng)為結(jié)算，更具有擔(dān)保物權(quán)的特性。但讓與擔(dān)保畢竟缺乏公示性，債務(wù)人在清償債務(wù)后，向債權(quán)人請求返還標(biāo)的物的請求權(quán)只是基于債權(quán)的請求權(quán)，而非基于其所有權(quán)的物權(quán)請求權(quán)。因此，在物權(quán)法中可不規(guī)定讓與擔(dān)保。”[4] “無論是讓與擔(dān)保還是所有權(quán)保留，抑或是買回等制度，都是為了適應(yīng)社會經(jīng)濟交易的需要，而基于契約自由原則產(chǎn)生的具有內(nèi)在擔(dān)保機能的新型制度。與金融衍生工具的大量出現(xiàn)相同，由于現(xiàn)代信用經(jīng)濟的快速發(fā)展，各種新型的擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的方式也越來越多，從傳統(tǒng)的物權(quán)與債權(quán)二元體系的角度確實無法將這些新型的保障債權(quán)實現(xiàn)的方式歸入適當(dāng)?shù)奈恢?。如果非要認(rèn)為將這些新型的制度與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等歷經(jīng)千年歷史發(fā)展而非常成熟完善的制度規(guī)定在一起，不僅存在技術(shù)上的障礙，而且可能限制它們的發(fā)展?！盵5]

雖然主張將讓與擔(dān)保制度法典化的聲音非常強烈，但中國的物權(quán)法最終沒有規(guī)定這一制度。然而，物權(quán)法公布以后，仍有學(xué)者不斷提出將讓與擔(dān)保制度納入中國民法典體系的主張，如有學(xué)者指出：“市場經(jīng)濟的發(fā)展日益注重對擔(dān)保財產(chǎn)使用價值的支配，隨著當(dāng)事人意思自治空間的擴大，擔(dān)保物權(quán)公示方式的完善，非典型擔(dān)保形式不斷發(fā)展，中國未來的民商立法應(yīng)當(dāng)給予讓與擔(dān)保以應(yīng)有的位置?！盵6]

二、讓與擔(dān)保與物權(quán)法體系的沖突與調(diào)和

在否定讓與擔(dān)保制度的觀點中，一個重要的理由就是它與物權(quán)法理論存在諸多沖突之處，其中最重要的兩點就是讓與擔(dān)保制度違反了物權(quán)法定原則及流押禁止的相關(guān)規(guī)定。但是，讓與擔(dān)保制度與物權(quán)法理論的沖突并非不可調(diào)和。

（一）讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則的沖突與調(diào)和

在傳統(tǒng)民法中，鑒于物權(quán)的神圣不可侵犯性，各國物權(quán)法均貫徹“物權(quán)法定主義”，其基本精神是物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)事人不得以自己的意志自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)。它包括兩方面的內(nèi)容：一是當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)物權(quán)法不承認(rèn)的新類型物權(quán)，即類型強制；二是物權(quán)的內(nèi)容也必須由法律規(guī)定，即內(nèi)容固定。鑒于此，否定讓與擔(dān)保制度的學(xué)者認(rèn)為讓與擔(dān)保未被法律明文規(guī)定，因而與物權(quán)法定原則相違背。

對于讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則的沖突，一般認(rèn)為讓與擔(dān)保制度是習(xí)慣法規(guī)定的一項制度，是習(xí)慣法上的擔(dān)保物權(quán)，因此并不違背物權(quán)法定原則。這一解釋能否調(diào)和讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則之間的沖突，關(guān)鍵在于物權(quán)法定中的法是否包含習(xí)慣法。對此，日本學(xué)者普遍采肯定的見解，筆者也持這一態(tài)度，這是因為，從讓與擔(dān)保的發(fā)展歷史來看，讓與擔(dān)保制度是經(jīng)過上百年的經(jīng)濟活動演變而固定化和類型化的制度，其內(nèi)容呈現(xiàn)出高度的確定性，即使沒有將其法典化，也應(yīng)當(dāng)構(gòu)成一種習(xí)慣法。在中國，讓與擔(dān)保制度的發(fā)展歷史雖然沒有那么久，但近十年來按揭制度在商品房買賣中也已經(jīng)成為一種慣例，相關(guān)制度已經(jīng)比較完善，雖然在物權(quán)法中沒有規(guī)定，但也可以看作一種習(xí)慣法作為對典型擔(dān)保制度的補充。

大陸法系國家、地區(qū)的法律體系也證實了讓與擔(dān)保制度作為習(xí)慣法存在的現(xiàn)實可能性?！兜聡穹ǖ洹贰ⅰ度毡久穹ǖ洹泛椭袊杜_灣民法典》中均未規(guī)定讓與擔(dān)保制度，但判例法通過對民法典的解釋，已經(jīng)肯定了讓與擔(dān)保的合法地位。具體的解釋方法是將讓與擔(dān)?？醋鲀蓚€已有法律制度的結(jié)合，如擔(dān)保物所有權(quán)移轉(zhuǎn)和占有改定的結(jié)合[7]，或者是標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移和信托行為的結(jié)合[8]。因此，通過判例法的方式以及對成文法的解釋確立讓與擔(dān)保制度，與物權(quán)法定原則并不沖突。

（二）讓與擔(dān)保與流押禁止規(guī)定的沖突與調(diào)和

出于保護(hù)債務(wù)人利益的需要，中國物權(quán)法有禁止流押的規(guī)定。物權(quán)法第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”這一規(guī)定在理論上被稱為流押禁止。否定讓與擔(dān)保制度的學(xué)者往往認(rèn)為讓與擔(dān)保制度與流押禁止的規(guī)定相悖。

但是，目前多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，讓與擔(dān)保不同于質(zhì)押、抵押，其設(shè)定功能在于平衡當(dāng)事人雙方之經(jīng)濟風(fēng)險，保證經(jīng)濟利益的最大實現(xiàn)。讓與擔(dān)保標(biāo)的物之所有權(quán)雖移轉(zhuǎn)于債權(quán)人，但該債權(quán)人（擔(dān)保權(quán)人）并未當(dāng)然確定的取得標(biāo)的物之所有權(quán)，設(shè)定人即使在債務(wù)清償期屆滿后，仍可于一定時期內(nèi)清償債務(wù)，并請求返還標(biāo)的物之權(quán)利，而且，債權(quán)人在變價或拆價處理標(biāo)的物時仍應(yīng)依信托約款或履行清算協(xié)議進(jìn)行，實與質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)之流質(zhì)契約之禁止不同[8]。

三、讓與擔(dān)保的司法態(tài)度

中國的物權(quán)法沒有規(guī)定讓與擔(dān)保，但這并不能阻止社會經(jīng)濟生活中讓與擔(dān)保的適用，對于由此產(chǎn)生的糾紛，中國司法界也有幾種不同的態(tài)度：一是認(rèn)為當(dāng)沒有法律、法規(guī)的強制性規(guī)定時，應(yīng)承認(rèn)讓與擔(dān)保的合同效力，但根據(jù)物權(quán)法定原則，并不因此承認(rèn)其具有物權(quán)擔(dān)保效力，不能產(chǎn)生物權(quán)，除了法律、法規(guī)、司法解釋明確承認(rèn)外，讓與擔(dān)保僅為債權(quán)擔(dān)保方式，不具有對抗第三人的效力 [9]。理由是“當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)的物權(quán)類型不符合法律規(guī)定，將導(dǎo)致物權(quán)不能設(shè)立、不能產(chǎn)生物權(quán)效力的后果，但旨在設(shè)定物權(quán)的合同仍然是有效的，在這種情況下，只能將當(dāng)事人設(shè)定的權(quán)利看成債權(quán)。例如，當(dāng)事人約定設(shè)立讓與擔(dān)保，因物權(quán)法未規(guī)定該擔(dān)保權(quán)類型，使該讓與擔(dān)保不生物權(quán)效力，但因讓與擔(dān)保合同未違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效的，如一方違反約定將承擔(dān)違約責(zé)任”[10]。二是對讓與擔(dān)保持絕對肯定的態(tài)度，不僅承認(rèn)擔(dān)保合同的效力，而且承認(rèn)具有物權(quán)內(nèi)容的非典型擔(dān)保的完全物權(quán)效力[11]。三是對讓與擔(dān)保持絕對否定的態(tài)度，以沒有法律規(guī)定為由，否定其合法性和有效性，進(jìn)而否定讓與擔(dān)保合同的效力。

上述三種司法態(tài)度中，實踐中普遍采納的是第一種態(tài)度。由于物權(quán)法沒有規(guī)定讓與擔(dān)保，實務(wù)采納絕對肯定態(tài)度的做法較少；同時，由于讓與擔(dān)保的現(xiàn)實存在，絕對否定讓與擔(dān)保效力的情況也幾乎不存在。筆者也贊同第一種司法態(tài)度，主要理由包括：一是將讓與擔(dān)保作為債權(quán)擔(dān)保方式是對物權(quán)法規(guī)定缺失的妥協(xié)。中國物權(quán)法沒有規(guī)定讓與擔(dān)保，但讓與擔(dān)保在實踐中又被廣泛適用，一旦發(fā)生糾紛如何適用相關(guān)法律是面臨的一個難題。筆者雖然贊同將讓與擔(dān)保納入物權(quán)法體系之中，但在目前物權(quán)法相關(guān)規(guī)定缺失的情況下，適用物權(quán)法顯然不妥。在這一背景下，將讓與擔(dān)保解釋為債權(quán)擔(dān)保方式適用相關(guān)規(guī)定最為符合讓與擔(dān)保的本質(zhì)，是對物權(quán)法規(guī)定缺失的妥協(xié)。二是將讓與擔(dān)保作為債權(quán)擔(dān)保處理符合物權(quán)法的立法初衷。如前文所述，物權(quán)法立法過程中，沒有將讓與擔(dān)保納入其中的一個重要理由就是債務(wù)人在清償債務(wù)后，向債權(quán)人請求返還標(biāo)的物的請求權(quán)是基于債權(quán)的請求權(quán)，而非基于其所有權(quán)的物權(quán)請求權(quán)，將其作為債權(quán)擔(dān)保更為適當(dāng)。事實上，在讓與擔(dān)保立法的爭論中，除了在物權(quán)法中規(guī)定讓與擔(dān)保的主張外，也有學(xué)者提出了將其債權(quán)法典化的立法模式。如有學(xué)者從立法論的層面出發(fā)，認(rèn)為法定化模式下的讓與擔(dān)保制度有兩種機制可選擇，一為法典化，即在民法典中明確規(guī)范讓與擔(dān)保制度，二是采用單獨立法機制，作為民法的特別法存在，并進(jìn)一步指出“基于事物本然之法理，債權(quán)法典化的模式更符合讓與擔(dān)保的內(nèi)在品格及擔(dān)保法的發(fā)展趨勢”[12]。可見，將讓與擔(dān)保作為債權(quán)擔(dān)保的處理方式同樣是符合立法邏輯的。

四、讓與擔(dān)保在銀行授信業(yè)務(wù)中的適用

讓與擔(dān)保制度在中國主要應(yīng)用于商品房按揭業(yè)務(wù)。目前，由于中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，按揭業(yè)務(wù)也得到了廣泛的運用。

（一）按揭的引入與發(fā)展

按揭是一個外來詞，由英美法中“mortgage”一詞翻譯過來。按揭制度就起源于英國中世紀(jì)的土地交易，是指為擔(dān)保給定債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和讓渡。按揭中，須移轉(zhuǎn)按揭財產(chǎn)的所有權(quán)，按揭人設(shè)定按揭后，按揭財產(chǎn)的所有權(quán)就從設(shè)定按揭時轉(zhuǎn)移給按揭受益人，在債務(wù)人履行債務(wù)后，再從按揭受益人那里贖回按揭財產(chǎn)所有權(quán)[13]。20世紀(jì)90年代初，隨著中國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡，商品房按揭制度也隨著由香港地區(qū)傳入內(nèi)地。2000年后，中國全面停止了福利分房，商品房交易迅速發(fā)展起來，但商品房價格的不斷攀高使居民的購房需求與購房資金不足之間產(chǎn)生了矛盾。按揭制度引入以后，不但緩解了居民購房資金的緊張狀況，活躍了房地產(chǎn)市場，同時也拓展了銀行業(yè)務(wù)，因此受到了社會各界的歡迎。

有關(guān)按揭相關(guān)法律法規(guī)的制定也開始于20世紀(jì)90年代。1994年，國務(wù)院做出深化城鎮(zhèn)住房改革的決定，許多金融機構(gòu)在其內(nèi)部制度中規(guī)定了商品房按揭。1997年發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對商品房抵押設(shè)定、登記等操作程序進(jìn)行了規(guī)定。1998年5月頒布實施的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》標(biāo)志著房地產(chǎn)按揭進(jìn)一步走向程序化。2001年中國人民銀行頒布《中國人民銀行規(guī)范住房業(yè)務(wù)通知》進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)貸款的相關(guān)制度。2007年中國《物權(quán)法》頒布實施，但沒有對按揭作出明確規(guī)定，商品房貸款的相關(guān)規(guī)定仍然散見于上述法規(guī)、規(guī)章中。

（二）按揭性質(zhì)的確定

中國的按揭制度與英美法相比略有不同，設(shè)立按揭時銀行僅要求買方交付權(quán)利證書，實現(xiàn)按揭時房屋的所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移給銀行，而是先由銀行將按揭財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償，或者由房地產(chǎn)商將房屋回購，并以回購款償付銀行本息。按揭制度引入以來，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界對于按揭制度的性質(zhì)存在不同的看法，但目前主流的觀點是將其看作讓與擔(dān)保。關(guān)于按揭制度性質(zhì)的其他觀點還主要有抵押說、所有權(quán)保留說。抵押說認(rèn)為按揭的設(shè)定目的和法律效力都應(yīng)與抵押基本相同，并未超出抵押的范疇，因此按揭應(yīng)為不動產(chǎn)抵押。所有權(quán)保留說認(rèn)為房地產(chǎn)商與購房人之間訂有所有權(quán)保留和分期付款條款，房款付清前，購房人僅得享有于特定條件滿足時取得標(biāo)的物所有權(quán)的期待權(quán)，這種以不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為標(biāo)的的抵押為權(quán)利抵押，可以準(zhǔn)用民法關(guān)于抵押的規(guī)定，因此這中觀點也稱為準(zhǔn)抵押說[13]。

按揭制度表面上類似于抵押權(quán)，但是如前文所述，它與抵押權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移以及按揭人違約后，按揭受益人是以所有人的名義起訴等方面，這與抵押權(quán)中抵押權(quán)人的地位有著本質(zhì)的區(qū)別。事實上，正是基于這些區(qū)別，才產(chǎn)生了按揭和讓與擔(dān)保制度。因此，目前學(xué)術(shù)界和實務(wù)界都將按揭認(rèn)定為讓與擔(dān)保，是非典型擔(dān)保的一種，區(qū)別于抵押、質(zhì)押等典型擔(dān)保。

五、讓與擔(dān)保主要風(fēng)險防控

作為讓與擔(dān)保在中國現(xiàn)實應(yīng)用中的表現(xiàn)形式，按揭制度在法律適用上應(yīng)當(dāng)根據(jù)讓與擔(dān)保的性質(zhì)，適用債權(quán)擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定。但是，由于目前這方面的規(guī)定仍然散見于各法律、法規(guī)中，沒有形成統(tǒng)一的制度，給銀行按揭業(yè)務(wù)帶來了一定法律風(fēng)險。目前還在影響全球的金融危機即始于美國的次貸危機，而美國的次貸危機就源于按揭貸款市場中大批次級購房者不能按期償還貸款。因此，加強銀行按揭業(yè)務(wù)中的風(fēng)險防控，不僅是銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障，而且也有利于國民經(jīng)濟的良好運行。

（一）嚴(yán)格落實貸前、貸中和貸后管理制度

科學(xué)合理的按揭貸款審批流程是防范風(fēng)險的重要前提，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立并嚴(yán)格落實貸前、貸中和貸后管理制度，增強風(fēng)險防控能力。

貸前審查在按揭貸款中起到防患于未然的關(guān)鍵作用。中國商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的依據(jù)主要包括購房人的第一還款來源和第二還款來源兩個方面，其中第一還款來源是房貸的基本前提，第二還款來源只能作為第一還款來源的補充。但是，為了業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，根據(jù)第二還款來源發(fā)放貸款的現(xiàn)象仍然存在，帶來了很大風(fēng)險隱患。為此應(yīng)堅決糾正這一做法，發(fā)放貸款時應(yīng)重點調(diào)查客戶現(xiàn)金收入是否充足，避免簡單依據(jù)第二還款來源選擇客戶。

貸中管理要堅持審慎的原則，在發(fā)放按揭貸款前要充分考慮商品房的供求關(guān)系、價格變化以及利率、匯率升降等因素，并在此基礎(chǔ)上合理確定貸款額度、按揭成數(shù)和風(fēng)險溢價，最大限度地防范貸款風(fēng)險。

貸后監(jiān)控中，要建立起先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理信息系統(tǒng)和對貸款人財務(wù)狀況的監(jiān)控體系。業(yè)務(wù)處理信息系統(tǒng)可以對貸款人的還貸情況進(jìn)行監(jiān)測，貸款人逾期還貸時，可以及時查找原因，銀行相關(guān)部門據(jù)此可以及時與貸款人商談，尋求解決問題的方法，防止壞賬的出現(xiàn)。對貸款人財務(wù)狀況的監(jiān)控體系可以在貸款人提供的收入來源信息基礎(chǔ)上，對其財務(wù)變動狀況進(jìn)行跟蹤，掌握貸款人財務(wù)的變動情況，進(jìn)行貸后跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、防范風(fēng)險。

（二）建立完善實現(xiàn)按揭權(quán)利的法律預(yù)案

對于確已無法還款的貸款人，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)讓與擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定實現(xiàn)按揭權(quán)利，最小限度地減少損失。為此，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)讓與擔(dān)保的法律特征，完善按揭貸款合同中的相關(guān)條款，減少合同中的漏洞，為通過法律手段實現(xiàn)按揭權(quán)利提供可靠的法律依據(jù)。同時，要建立完善的實現(xiàn)按揭權(quán)利的法律預(yù)案。由于按揭制度在本質(zhì)上屬于讓與擔(dān)保，其擔(dān)保權(quán)利的實現(xiàn)在權(quán)利保障范圍以及訴訟程序、證據(jù)搜集等方面不同于傳統(tǒng)的抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)，因此，要制定完備的法律預(yù)案，對實現(xiàn)按揭權(quán)利的可能涉及的流程以及主要部門、崗位職責(zé)等做出明確規(guī)定，為快速、高效實現(xiàn)按揭權(quán)利、減少商業(yè)銀行損失提供內(nèi)部制度保障。

（三）健全個人征信系統(tǒng)

為了提高商業(yè)銀行貸前審查效果，防范按揭貸款風(fēng)險，人民銀行還要不斷健全和完善個人征信系統(tǒng)，對歷史信用、履約情況、貸款擔(dān)保甚至個人財產(chǎn)狀況進(jìn)行詳細(xì)的登記，以供商業(yè)銀行對貸款人進(jìn)行信用審核，防范風(fēng)險于未然。參考文獻(xiàn)：

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