土地用途調(diào)整增值收益率測(cè)算研究

>摘要：

研究目的：根據(jù)相關(guān)要求，科學(xué)測(cè)算土地用途調(diào)整增值收益率（以安陽市為例），為合理確定土地評(píng)估成本法中的土地增值收益率提供依據(jù)，為政府調(diào)控土地市場(chǎng)及企業(yè)發(fā)展決策提供依據(jù)和參考；研究思路：依據(jù)土地用途改變前后土地收益增加值測(cè)算每個(gè)樣點(diǎn)的土地增值收益，然后級(jí)別劃分、綜合測(cè)算；研究結(jié)論：就同一類土地用途調(diào)整模式下，其土地增值收益與土地級(jí)別、級(jí)別地價(jià)關(guān)系密切，符合地價(jià)區(qū)位理論。

關(guān)鍵詞：土地價(jià)格；用途調(diào)整；增值收益率

一、引言

（一）研究現(xiàn)狀

目前，開展土地增值收益率測(cè)算及研究工作按主體分類大致可分三類。一是以各地國土資源行政部門為主體，在國土資廳函（2009）311號(hào)文下發(fā)后，江蘇、福建、山西等省相繼下發(fā)了相關(guān)通知，組織開展轄區(qū)內(nèi)土地增值收益率的測(cè)算工作，但目前尚未見公布的測(cè)算結(jié)果；二是土地評(píng)估行業(yè)內(nèi)一些機(jī)構(gòu)組織或單位針對(duì)土地增值收益率進(jìn)行了部分研究，其中以湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院的研究方法及成果較為成熟，并發(fā)表了相關(guān)文章[1]；三是個(gè)別專家學(xué)者在理論上對(duì)土地增值收益率的測(cè)算方法進(jìn)行了多方面探討，但大多以理論方法為主，雖提出了一些測(cè)算思路，但未見具體測(cè)算結(jié)果。

就測(cè)算方法和思路來說，大致有兩種思路，一是以成本剝離法為基礎(chǔ)，分析宗地成本與交易價(jià)格差值，確定增值收益率，其表現(xiàn)為相對(duì)于成本的增值收益率；二是以不同用途土地收益差異為基礎(chǔ)，測(cè)算土地增值收益，其表現(xiàn)為相對(duì)于低效土地收益值的增值。

成本剝離法在政策、內(nèi)涵確定和具體操作上都具有一定的困難，從實(shí)際出發(fā)，安陽市土地交易資料相對(duì)比較完整，故本研究采用后者作為測(cè)算思路。

（二）理論基礎(chǔ)

1.地租地價(jià)理論

地租是土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式，一切形式的地租，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)自己、增值自己的形式。馬克思指出：“不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn)：地租的占有是土地借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。

馬克思主義認(rèn)為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價(jià)值[2]。馬克思按照地租產(chǎn)生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。

按照馬克思地租理論，土地增值收益分配主體包括土地所有者和土地使用者，其來源分別對(duì)應(yīng)絕對(duì)地租和級(jí)差地租。同時(shí)土地收益的差別性也是依據(jù)于馬克思地租理論。

2.區(qū)位理論

區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間。具體而言，區(qū)位除了解釋為地球上某一事物的空間幾何位置，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)[3]。

根據(jù)土地區(qū)位理論，不同區(qū)位土地其利用價(jià)值和交易價(jià)值具有差別性，可以通過一定的方式進(jìn)行測(cè)算，反映在土地收益上為土地價(jià)格不同和土地增值收益率變化程度不盡相同，且存在一定的規(guī)律性。

3.機(jī)會(huì)成本理論

機(jī)會(huì)成本可以理解為把一定的資源投入到某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的最大收益。在完全競爭的市場(chǎng)中，機(jī)會(huì)成本等于價(jià)格。因此，機(jī)會(huì)成本影響著選擇，在資源稀缺約束下，人們之所以做出這一選擇，是因?yàn)樵撨x擇事業(yè)給人們的滿足最大。機(jī)會(huì)成本是人們的主觀心理感受，其客觀衡量標(biāo)準(zhǔn)是完全競爭市場(chǎng)中的價(jià)格。

二、土地增值成因及內(nèi)涵

（一）土地增值成因分類

1.投資性增值

投資性增值是指對(duì)城市土地進(jìn)行直接或間接投資所引起的土地收益的增加，可以分為兩種情況，一是宗地內(nèi)直接投資性增值，二是宗地外投資輻射性增值。

2.資源稀缺性增值

由于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，土地的需求越來越大，而土地資源在一定條件下是有限的，形成了無限的需求與相對(duì)有限土地資源的爭奪，以致供不應(yīng)求，從而使地價(jià)不斷上漲。這種增值與對(duì)土地的投資沒有直接的關(guān)系，本質(zhì)上是土地稀缺性的提高所引起的價(jià)格上漲。

3.用途性增值

用途性增值是指當(dāng)投資水平和供求狀況不變時(shí)，同一宗地由低收益用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤找嬗猛净蛲恋乩脧?qiáng)度加大，使其收益水平提高，從而引起土地的增值。例如，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、公共建筑用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地、宗地容積率提高等。

4.預(yù)期性增值

預(yù)期性增值是指由于市場(chǎng)主體的有限理性和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，預(yù)期未來土地價(jià)格的異常增長而引起的土地現(xiàn)在價(jià)格的增長。預(yù)期性增值包括兩個(gè)方面，一是理性預(yù)期，二是非理性預(yù)期。

（二）土地增值內(nèi)涵界定

1.普遍意義上的土地增值收益率

按照馬克思的地租理論，土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，即地租的資本化。在土地市場(chǎng)中，地價(jià)也表現(xiàn)為土地權(quán)利和土地收益的購買價(jià)格，是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)。

土地價(jià)格是指為獲得土地權(quán)利和土地收益的購買價(jià)格，即地價(jià)，土地增值是指土地收益的增加值，土地增值收益率是指土地收益增加的幅度，其測(cè)算公式一般為：

收益增加值

土地增值收益率= —————— （1）

原收益值

2. 《規(guī)程》定義

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》指出，土地增值是按區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額。

《規(guī)程》定義實(shí)際上是將普遍意義上的土地增值收益深化，分為兩種情況：一是因用途改變引起的增值，二是因土地利用強(qiáng)度（主要指容積率）改變引起的增值。

3. 《通知》定義

《通知》要求各地國土資源行政主管部門開展出讓土地使用權(quán)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差異測(cè)算和研究，科學(xué)確定并公布當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛省?/p>

按照《通知》定義，土地增值收益表現(xiàn)為同一用途、同一利用方式下，劃撥權(quán)利和出讓權(quán)利之間的增值。從實(shí)質(zhì)上看，土地性質(zhì)改變并不能引起土地價(jià)值的增加，而是影響土地價(jià)值分配。按照《通知》要求，安陽市2009年公布的基準(zhǔn)地價(jià)中包含了各類土地用途劃撥和出讓權(quán)益基準(zhǔn)地價(jià)，以此可以測(cè)算劃撥轉(zhuǎn)出讓的“土地增值額”及“土地增值收益率”，以商業(yè)用途為例，可簡單測(cè)算各級(jí)土地增值收益率，具體如表1。

根據(jù)上述分析，本次研究測(cè)算的土地增值收益僅包含因土地用途調(diào)整產(chǎn)生的土地增值收益，故研究的土地增值收益內(nèi)涵可概括為測(cè)算因土地用途調(diào)整產(chǎn)生的土地收益增值及增值收益率，則在本次研究中采用的土地增值收益測(cè)算公式為：

收益增加值

土地增值收益率= —————— （2）

原收益值

（三）土地增值方向界定

依據(jù)機(jī)會(huì)成本理論，假定土地用途向更合適利用方式或用途轉(zhuǎn)變，故本次研究土地用途轉(zhuǎn)換方向可確定為：低用途到高用途。具體是指：“農(nóng)用地—工礦倉儲(chǔ)用地—住宅用地—商業(yè)用地”的轉(zhuǎn)換模式。

表2 不同用途土地增值方向

注：√號(hào)表示本次測(cè)算的土地增值方向。

三、土地增值收益率測(cè)算

（一）數(shù)據(jù)調(diào)查

1.數(shù)據(jù)來源

本次研究采用安陽市市區(qū)范圍內(nèi)的所有出讓、轉(zhuǎn)讓的交易案例及監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)作為分析、測(cè)算依據(jù)。上述數(shù)據(jù)從安陽市土地交易中心及土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)收集獲取。

2.交易案例數(shù)據(jù)

本次調(diào)查統(tǒng)計(jì)的交易案例期間為2005-2010年，主要統(tǒng)計(jì)信息包括:宗地位置、宗地現(xiàn)狀及原用途、土地級(jí)別、成交價(jià)格、成交時(shí)間等屬性信息，并據(jù)此將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分類匯總。

針對(duì)交易案例數(shù)據(jù)，將初步調(diào)查數(shù)據(jù)按照基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別區(qū)片分級(jí)別劃分統(tǒng)計(jì)，計(jì)算其級(jí)別平均價(jià)格，將其中超過平均價(jià)格+20%的宗地作為異常數(shù)據(jù)剔除，檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

表3 有效交易案例統(tǒng)計(jì)表

3.監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)

安陽市自2008年建立了地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，確定了包括工商住三中類型的樣點(diǎn)134宗，其中工礦倉儲(chǔ)用地27宗、商業(yè)用地58宗、住宅用地49宗。本次研究收集統(tǒng)計(jì)了2008-2010年內(nèi)各監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)歷年地價(jià)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)內(nèi)容包括各監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)編號(hào)、宗地用途和級(jí)別、設(shè)定用途和級(jí)別、宗地價(jià)格等基本信息。其結(jié)果見表4。

表4 監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表

監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)地價(jià)為代表區(qū)域的某一設(shè)定條件下的土地價(jià)格，可直接用于增值收益率測(cè)算，不進(jìn)行檢驗(yàn)。

（二）劃分區(qū)片

本研究中，將劃分區(qū)片與基準(zhǔn)地價(jià)相銜接，以基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別劃分為基礎(chǔ)，確定安陽市土地增值收益率測(cè)算區(qū)片。其現(xiàn)勢(shì)性和可對(duì)比性均比較好，可以滿足測(cè)算需求。同時(shí)采用各級(jí)土地面積比例作為影響權(quán)重，其中，各級(jí)土地面積數(shù)據(jù)來源為《安陽市市區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》。

（三）測(cè)算方法

首先，通過界定土地用途調(diào)整方向，將土地增值收益率劃分為6種類型，分別為：農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣さV倉儲(chǔ)用地的土地增值收益率（以下稱農(nóng)到工）、農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q農(nóng)到?。⑥r(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q農(nóng)到商）、工礦倉儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q工到?。?、工礦倉儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q工到商）、住宅用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q住到商）。

然后，從實(shí)際發(fā)生的交易案例及監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)出發(fā)，以各個(gè)樣點(diǎn)交易前后土地價(jià)格利用還原法計(jì)算其收益，并根據(jù)收益差值逐個(gè)測(cè)算其不同類型的土地增值收益率，并按照土地級(jí)別將測(cè)算結(jié)果劃分為幾個(gè)級(jí)別，在級(jí)別內(nèi)求取算術(shù)平均數(shù)，結(jié)合各級(jí)別權(quán)重，測(cè)算不同類型的土地增值收益率。其中，各級(jí)別權(quán)重按照其面積比例確定。

（四）測(cè)算結(jié)果

對(duì)比分析基于交易案例和監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)所測(cè)算的土地增值收益率，整體來說，二者平均差異不大，具有可比性。兩組數(shù)據(jù)均值對(duì)比及離散程度分析詳見表5。

表5 土地增值收益率對(duì)比分析表

從上表可以看出，數(shù)據(jù)離散性均比較小，可以采用其平均值確定土地增值收益率，最終以交易樣點(diǎn)測(cè)算結(jié)果為基礎(chǔ)、以監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)為參考確定土地增值收益率，結(jié)果見表6、表7。

表6 安陽市市區(qū)分級(jí)土地增值收益率

表7 安陽市市區(qū)綜合土地增值

（五）地價(jià)驗(yàn)證

根據(jù)交易案例與監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)土地增值收益歷年測(cè)試結(jié)果，采用散點(diǎn)法模擬各增值類型土地增值收益率曲線，并對(duì)比分析各土地級(jí)別土地增值收益率與其對(duì)應(yīng)土地平均價(jià)格變化趨勢(shì)，如圖1、圖2、圖3所示。

根據(jù)圖上分析，工到商土地增值收益率變化趨勢(shì)基本與商業(yè)用地地價(jià)相吻合，且從高級(jí)到低級(jí)其遞變幅度逐步減小。與工到商土地增值收益率曲線相比，住到商土地增值收益率變化幅度整體較小，總體來說，隨著級(jí)別的降低，二者變化逐漸平緩，并趨于一致。

根據(jù)圖2分析，工到住土地增值收益率變化基本與住宅用地地價(jià)變化情況趨勢(shì)一致，且二者變化幅度隨土地級(jí)別降低趨于平緩。

從圖3可以看出，工礦倉儲(chǔ)用地地價(jià)變化呈明顯線性，農(nóng)到工土地增值收益率基本也行線性，二者斜率相當(dāng)。

綜上分析，不同用途土地增值收益率變化幅度差別較大，高效用途的土地增值收益率絕對(duì)值較大，且增值幅度較大，符合土地的地租級(jí)差理論。

另一方面，同一類型土地增值收益率均隨著其土地利用級(jí)別的降低而減小，且變化幅度趨于平緩，土地增值收益率敏感度呈下降趨勢(shì)，符合地價(jià)區(qū)位理論。

四、結(jié)果應(yīng)用

從土地增值收益內(nèi)涵來看，其結(jié)果可以用于有關(guān)土地收益的資產(chǎn)核算，具體有以下兩個(gè)個(gè)方面：

一是應(yīng)用于宗地評(píng)估，成果經(jīng)過論證后可用于成本法宗地評(píng)估。

二是用于政府純收益估算，由于土地資產(chǎn)的不可再生性和稀缺性，決定了土地利用必然要集約利用。集約利用可以相對(duì)增加土地面積。在增加的土地中政府可以得到多少資金用于城市建設(shè)，對(duì)于科學(xué)合理地推進(jìn)城市化十分重要。資產(chǎn)價(jià)值多少可以利用該成果大致計(jì)算。

【作者單位：安陽市金土地價(jià)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司】

【參考文獻(xiàn)】

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