房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式背景下的財務(wù)風(fēng)險分析—以W 房地產(chǎn)為例

■郜東爽（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，輕資產(chǎn)模式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)思考的一個主要方向。相比較而言，輕資產(chǎn)模式可以有效地降低企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)水平，滿足企業(yè)在市場中的存活與競爭需要，但是，在輕資產(chǎn)運營模式中，企業(yè)自身所存在的財務(wù)管理能力以及周遭的財務(wù)風(fēng)險防控環(huán)境體系也在一定層面上面臨著諸多挑戰(zhàn)。因此，本文以W 房地產(chǎn)企業(yè)為例，探討該企業(yè)在輕資產(chǎn)運營模式背景下所存在的一些財務(wù)風(fēng)險挑戰(zhàn)以及具體的應(yīng)對策略，對于促進(jìn)輕資產(chǎn)運營模式以及W 房地產(chǎn)企業(yè)今后的財務(wù)風(fēng)險管理優(yōu)化有著一定的現(xiàn)實借鑒意義。

一、輕資產(chǎn)及財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

（一）輕資產(chǎn)的內(nèi)涵

目前，在學(xué)術(shù)領(lǐng)域，關(guān)于輕資產(chǎn)運營模式的內(nèi)涵并沒有達(dá)成較為廣泛的共識。一般來說，輕資產(chǎn)是與重資產(chǎn)相對應(yīng)而言的。輕資產(chǎn)主要是將企業(yè)的主要運營重心放在房產(chǎn)租賃以及相關(guān)的房產(chǎn)物業(yè)的管理等方面。通過這種以租代售的方式來有效地提高企業(yè)的運營能力。在輕資產(chǎn)運營模式中，其主要要求企業(yè)善于挖掘自身的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢以及資源優(yōu)勢。通過杠桿撬動更多的資源來提高企業(yè)凈資產(chǎn)的收益水平。同時，借助資源的戰(zhàn)略管理，通過較低的投入來實現(xiàn)財務(wù)價值的最大化。企業(yè)實施輕資產(chǎn)運營模式也是為了企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展。通過資產(chǎn)規(guī)模的壓縮來實現(xiàn)資產(chǎn)形式較輕，資產(chǎn)利用率高以及投資回報率高的目標(biāo)。輕資產(chǎn)運營模式符合當(dāng)前整個房地產(chǎn)企業(yè)運營行情，同時，也對企業(yè)未來的發(fā)展提供了更大的動力，但是，我們在看到輕資產(chǎn)運營模式給企業(yè)發(fā)展所帶來巨大動力的同時，還應(yīng)該充分的考慮到，在輕資產(chǎn)運營模式下，在企業(yè)的財務(wù)管理中依然面臨著諸多挑戰(zhàn)。如何系統(tǒng)地整合資源，提高財務(wù)風(fēng)險防控能力已經(jīng)作為一個重要的議題提上了議事日程。

（二）財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是包含有企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險和股東收益的可變性。隨債務(wù)、租賃和優(yōu)先股籌資在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中所占比重的提高，企業(yè)支出的固定費用將會增加，結(jié)果使企業(yè)喪失現(xiàn)金償付能力的可能性也增大。財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在：籌資、投資、經(jīng)營、存貨管理、流動性等方面。

二、W 集團輕資產(chǎn)模式運營現(xiàn)狀

W 房地產(chǎn)公司經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為全球著名的不動產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)，該公司自成立之初就通過上市退市等方式進(jìn)行購物中心、豪華酒店以及開發(fā)運營的策略實施。W 集團作為我國房地產(chǎn)企業(yè)代表，在成立之初，將大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的開放，后期，將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行整合，然后運用W 廣場的方式進(jìn)行運營。

早在二零一七年，W 集團就全面宣布開始實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略主要是指在發(fā)展過程中，不出項目的投資資金，只輸出項目品牌、設(shè)計、運營并取得相關(guān)的收益。從二零一七年到現(xiàn)在，W 集團所實施的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略已經(jīng)初步地取得了成效。根據(jù)不完全統(tǒng)計，到二零一八年年底，符合“輕資產(chǎn)”模式的W 廣場開業(yè)運營的達(dá)到二十三個。在二零一九年，開業(yè)的四十三個廣場中，符合輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的有二十九個。根據(jù)計劃，在二零二零年，W 集團將會在全國開設(shè)五十個W 廣場。其中，三十七個屬于輕資產(chǎn)項目。

目前，在全國超過二十個省會城市擁有進(jìn)百家W 廣場。為了更好的整合資源，W 集團通過實施輕資產(chǎn)運營模式將更多的房地產(chǎn)進(jìn)行整合出租，然后獲得資金。通過這種方式來有效地回籠資金，應(yīng)對未來市場挑戰(zhàn)。在輕資產(chǎn)運營模式發(fā)展中W 集團有效地實現(xiàn)了贏利收入的增加以及綜合性發(fā)展能力水平的提升，但是，在整體的輕資產(chǎn)運營模式推展過程當(dāng)中，W 集團也在面臨著財務(wù)風(fēng)險管理等方面的挑戰(zhàn)。所以，如何系統(tǒng)地整合資源，助力W 集團更好地應(yīng)對在輕資產(chǎn)運營模式發(fā)展背景下，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中可能存在的挑戰(zhàn)顯得尤為重要。

三、輕資產(chǎn)運營模式下W 集團財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

在企業(yè)進(jìn)行運營和發(fā)展過程當(dāng)中，無論是采用重資產(chǎn)運營模式，還是輕資產(chǎn)運營模式，財務(wù)風(fēng)險都在不同程度地存在著。從宏觀層面來看，W 集團在輕資產(chǎn)運營模式下，其財務(wù)風(fēng)險主要存在于以下幾個方面：

（一）企業(yè)負(fù)債率居高不下

根據(jù)新浪財經(jīng)報道：截止到2018年底，房企上市公司整體負(fù)債率小幅上升。其中恒大負(fù)債1.52萬億，負(fù)債率86.25%，萬科負(fù)債合計1.03萬億，負(fù)債率84.04.相比較而言，W 負(fù)債率相對較低，根據(jù)W 公布的財報顯示：2016年，W 總資產(chǎn)約741億元，負(fù)債約688億元，凈利潤約26億元，負(fù)債率為72.51%；2017年，總資產(chǎn)增至1414億元，負(fù)債1280億元，凈利潤約72億元，負(fù)債率為70.61%；2018年，總資產(chǎn)增至2030億元，負(fù)債1825億元，凈利潤約79億元，負(fù)債率為64.29%。從這三年的W 集團負(fù)債率的發(fā)展情況來看，企業(yè)面臨著較大的籌資風(fēng)險。如果不能進(jìn)行債務(wù)償還能力的提升，企業(yè)籌資風(fēng)險將會給W 集團的運營與發(fā)展帶來更大的沖擊與影響。

另外，W 商業(yè)速動比率和行業(yè)平均水平，具體如表1所示。

表1 W商業(yè)速動比率和行業(yè)平均水平

從表1中可以看出，W 集團面臨著不小的流動性風(fēng)險。該企業(yè)的流動負(fù)債增加，相應(yīng)的貨幣資金減少，企業(yè)借助現(xiàn)金來進(jìn)行債務(wù)償還的能力呈現(xiàn)出下降的趨勢。在當(dāng)前的企業(yè)房地產(chǎn)市場競爭中，企業(yè)將大量的資金進(jìn)行新的樓盤的開發(fā)以及大量的追加資金的投入。這種在投資層面所存在的一些風(fēng)險系數(shù)，隨著投資規(guī)模的不斷擴大，特別是整個房地產(chǎn)市場中不可控因素的逐漸增加而逐步凸顯。

（二）企業(yè)凈利率下滑

在企業(yè)運營與發(fā)展的過程當(dāng)中，營業(yè)利潤率是公司整體盈利情況以及盈利能力水平的集中體現(xiàn)。本文通過最近五年的W 集團的財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司整體的營業(yè)利潤率一直保持在15%左右。其中在2014年達(dá)到了發(fā)展的最高值20.06%，但是，從該公司營業(yè)利潤率的發(fā)展趨勢來看，整體下滑的趨勢比較明顯。雖然在2018年其營業(yè)利率有了小幅度的提升，但是，較前幾年的發(fā)展來看，其形勢依然不容樂觀。具體如表2所示。

表2銷售凈利率

從表2中，可以看出W 集團需要在運營方面進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。企業(yè)自身的管理水平、戰(zhàn)略決策的制定以及整個行業(yè)發(fā)展的動態(tài)與國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展政策都有著極為密切的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。雖然，國家進(jìn)行了宏觀調(diào)控。但是，房價上漲以及綜合生產(chǎn)鏈條不斷延伸已經(jīng)成為一個重要的現(xiàn)實。在這一背景下，行業(yè)中的不正當(dāng)競爭以及各種爛尾樓的出現(xiàn)，將整個行業(yè)的發(fā)展拉入低谷。在當(dāng)前的企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展過程當(dāng)中，企業(yè)需要同多個企業(yè)進(jìn)行合作。由于企業(yè)進(jìn)行外包缺乏必要的經(jīng)驗，很容易導(dǎo)致企業(yè)在價格層面受到擠壓，從而影響輕資產(chǎn)運營模式的效果。同時，由于整個市場經(jīng)濟發(fā)展需求的放緩，對于房地產(chǎn)剛需的需求也在也在處于低迷期。這就在一定層面上影響了整個行業(yè)的發(fā)展，也對包括W 地產(chǎn)集團在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對能力提出了更高的要求。

（三）成本支出較高

最近五年來，W 地產(chǎn)公司整體的營業(yè)成本一直控制在60% 左右，這一水平達(dá)到了房地產(chǎn)行業(yè)整體的平均水平。但是，需要指出的是，公司在銷售以及管理層面的成本支出一直居高不下。這一點需要在今后的發(fā)展中進(jìn)行必要的扭轉(zhuǎn)。具體如表3所示。

表3成本利潤率分析

在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)運營和發(fā)展中，企業(yè)自身的內(nèi)部控制體系，尤其是人工因素所造成的影響正在不斷的凸顯。隨著W 集團不斷地進(jìn)行資產(chǎn)的解放以及輕資產(chǎn)的運營，基于人工操作在資產(chǎn)重組以及重要項目合作中，其所面臨的人工風(fēng)險也在不斷的增加。由于信息造假以及數(shù)據(jù)篡改等問題的存在而影響了企業(yè)在項目申請以及企業(yè)運營等諸多領(lǐng)域的抗風(fēng)險能力。目前，萬科地產(chǎn)在成本支出中，占比較大的是商業(yè)地皮的購買，隨著整個地產(chǎn)的不斷升溫，在“拿地”環(huán)節(jié)所需要支出的成本越來越高。

目前，我國正在積極地進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，“房子是用來住的”這一重要的理念，指導(dǎo)著房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向。無論是在市場利潤空間方面，還是在市場發(fā)展的競爭方向方面，都對財務(wù)風(fēng)險管理以及財務(wù)管理優(yōu)化提出了更高的要求。從目前來看，在W 的地產(chǎn)集團綜合的運營與發(fā)展過程當(dāng)中，其對市場中的不可控因素的反應(yīng)能力還面臨著諸多的要求和挑戰(zhàn)。

四、輕資產(chǎn)運營模式下W 集團財務(wù)風(fēng)險優(yōu)化思路

W 集團作為我國重要的房地產(chǎn)企業(yè)，其實施輕資產(chǎn)運營模式是一個自我蛻變和發(fā)展的過程，也是成熟的管理體系的體現(xiàn)。在這一背景下，進(jìn)一步地借助輕資產(chǎn)運營模式所具有的優(yōu)勢，不斷地促進(jìn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控能力的提升已經(jīng)作為一個重要的議題提上了議事日程。本文在借鑒相關(guān)研究成果基礎(chǔ)上，立足于W 地產(chǎn)集團在當(dāng)前的財務(wù)管理中所存在的一些問題，嘗試從以下幾個方面提出今后的風(fēng)險防控體系的構(gòu)建思路。

（一）重視資產(chǎn)的高效運營

為了W 地產(chǎn)集團以后更好的發(fā)展，應(yīng)該不斷地在地產(chǎn)資源的優(yōu)勢方面進(jìn)行提升，去一些不利于企業(yè)資本整合以及資本升值的資產(chǎn)。通過優(yōu)勢資產(chǎn)的整合來更好地滿足企業(yè)資產(chǎn)運營需要，更進(jìn)一步的發(fā)揮出資產(chǎn)運營以及資產(chǎn)資源高效配置所具有的價值。需要提出的是，在進(jìn)行資產(chǎn)高效運營中，應(yīng)該充分地體現(xiàn)出投資價值以及機會成本所具有的規(guī)律與要求。從整個房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢中來進(jìn)行商機的把握，更好地滿足企業(yè)參與市場競爭，贏得市場競爭的需要。特別是在當(dāng)前的房地產(chǎn)物業(yè)管理體系中，W 集團還有著更大的挖掘空間。通過資產(chǎn)運營來有效地提高企業(yè)利潤空間，降低風(fēng)險系數(shù)。

（二）重視自我內(nèi)部控制

在今后的W 集團向前發(fā)展和運營的過程當(dāng)中，應(yīng)該不斷地在自身的內(nèi)部控制，特別是在制度體系建設(shè)方面進(jìn)行完善。在具體的執(zhí)行中，需要從整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢出發(fā)，不斷地整合管理體系進(jìn)行組織框架的完善。通過這種方式來有效地為應(yīng)對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險提供必要的組織支持?？v觀這幾年的發(fā)展來看，借助輕資產(chǎn)運營模式，W 商業(yè)地產(chǎn)的庫存開始下降，然后通過智慧商業(yè)系統(tǒng)的運營，員工的人工支出成本也在降低，擁有了較為充足的現(xiàn)金收入。同時，不斷地進(jìn)行企業(yè)運營品牌和管理理念的升級，降低了企業(yè)的市場風(fēng)險。在今后的W 商業(yè)輕資產(chǎn)運營模式實施的過程當(dāng)中，還應(yīng)該不斷地進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，標(biāo)準(zhǔn)管理的主要目標(biāo)是借助平臺的優(yōu)勢來對相關(guān)的重資產(chǎn)進(jìn)行剝離，同時，注重外包質(zhì)量的提升。通過這一系列的舉措來進(jìn)一步的夯實企業(yè)的財務(wù)管理基礎(chǔ)。

（三）重視財務(wù)風(fēng)險預(yù)警人才的培養(yǎng)和引進(jìn)

在任何風(fēng)險的防控過程當(dāng)中，無論是制度防控，還是體系防控，其最終的落腳點是通過人才來實現(xiàn)。所以，W 集團應(yīng)該對現(xiàn)有的人力資源進(jìn)行充分的整合。借助崗位培訓(xùn)以及先進(jìn)的管理體系來更好地滿足風(fēng)險防控人才的構(gòu)建需要。在具體的實現(xiàn)過程當(dāng)中，一方面，從源頭進(jìn)行引進(jìn)，通過引進(jìn)專業(yè)的風(fēng)險防控人員來為未來的財務(wù)風(fēng)險管理提供必要的人力資源支持；另一方面，還應(yīng)該對責(zé)任體系進(jìn)行完善。通過將風(fēng)險預(yù)警與責(zé)任預(yù)警有效地融合在一起，提高擴大一線員工，特別是財務(wù)人員風(fēng)險預(yù)警體系所需要的觀念與意識。借助思想方面的完善來更大層面的發(fā)展企業(yè)未來的風(fēng)險預(yù)警所需要的人力資源支持體系。

（四）共筑行業(yè)預(yù)警體系

為了W 地產(chǎn)集團今后可以更好的運營發(fā)展，一方面，需要考慮到自身輕資產(chǎn)運營模式所具有的優(yōu)勢；另一方面，還應(yīng)該從整個行業(yè)發(fā)展出發(fā)，借助團體的力量來更好的應(yīng)對市場以及內(nèi)外部可能存在的風(fēng)險挑戰(zhàn)。在進(jìn)行企業(yè)綜合盈利能力提升的過程當(dāng)中，要牢牢的把握企業(yè)發(fā)展理念，借助科學(xué)的管理思想有效的提高員工對于成本控制的積極性，為了有效地應(yīng)對企業(yè)在運行和發(fā)展過程當(dāng)中所存在的諸多不可控因素，還應(yīng)該借助系統(tǒng)化的流程以及科學(xué)化的控制方法，尤其是借助現(xiàn)代信息技術(shù)來提高企業(yè)的綜合控制效益。在具體的執(zhí)行中，W 集團應(yīng)該進(jìn)一步地融入行業(yè)發(fā)展的隊伍，發(fā)揮出自身的主觀能動性，為風(fēng)險預(yù)警提供必要的支持，另一方面，還應(yīng)該在自身的風(fēng)險防控體系中，不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。在進(jìn)行核心競爭力的打造中企業(yè)有必要對現(xiàn)有的核心業(yè)務(wù)進(jìn)行保留，從而提高自身的核心優(yōu)勢。

五、結(jié)語

輕資產(chǎn)運營模式是當(dāng)前包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的諸多行業(yè)發(fā)展的一個主要方向。在這一模式的影響下，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理也面臨著諸多的挑戰(zhàn)。本文嘗試以W 集團為例，分析該企業(yè)在輕資產(chǎn)運營模式下，風(fēng)險管理中存在的諸多挑戰(zhàn)與問題。在此基礎(chǔ)上，分析了該企業(yè)今后的應(yīng)對風(fēng)險防控的策略和思路。希望本文的研究，能夠有助于包括W 集團在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)企業(yè)更好地踐行輕資產(chǎn)運營模式，更好地應(yīng)對財務(wù)管理風(fēng)險。

指導(dǎo)教師：姜以尊。