廈門觀音山片區(qū)規(guī)劃構(gòu)思及特點

【摘 要】廈門觀音山國際商務營運中心位于廈門島東海岸，依據(jù)項目“廈門領先、國內(nèi)一流”的定位及優(yōu)越的地理環(huán)境，設計中提出了“同享山海自然景色，共建和諧商務社區(qū)”的概念。

【關(guān)鍵詞】廈門觀音山國際商務營運中心；規(guī)劃構(gòu)思；特點

1.項目規(guī)劃背景

1.1 規(guī)劃范圍與規(guī)模

觀音山片區(qū)規(guī)劃范圍；東至環(huán)島路后退50米綠帶，西至五石路，南至觀音山南路，北至雞山，規(guī)劃用地130.7公頃，扣除安置用地、思明區(qū)企業(yè)發(fā)展用地、公交公司停車場用地和觀音山山體等，實際可開發(fā)用地面積為919716平方米，規(guī)劃范圍總建筑面積控制在2200909平方米，其中辦公總建筑面積（包括配套）1384442平方米，居住總建筑面積587400平方米，其他建筑面積229067平方米，總?cè)莘e率為2.39，建筑密度為25%，綠地率為35%。

1.2 規(guī)劃定位和原則

觀音山片區(qū)開發(fā)定位為國際商務營運辦公區(qū)，功能定位為商務辦公區(qū)及其服務配套、居住。在“城市整合”、“顯山露水”、“分期開發(fā)”、“實施可能”原則下，通過規(guī)劃合理布局，在保證良好環(huán)境條件的前提下，整合村莊的拆遷安置及已建用地，充分考慮環(huán)島路沿線城市濱海建筑景觀和觀音山、虎仔山、海岸風景重要元素的相容，通過完善道路系統(tǒng)組織片區(qū)交通、分割各功能區(qū)塊、便于地塊的分期開發(fā)，同時通過經(jīng)濟估算尋求片區(qū)規(guī)劃建設的可操作性和實施性。

1.3 規(guī)劃平面布局劃分

片區(qū)實際規(guī)劃用地按開發(fā)性質(zhì)分成四個功能區(qū)，分別位于片區(qū)東部濱海地帶總用地43.3公頃的國際商務營運區(qū)，位于片區(qū)西北部總用地23公頃的配套生活區(qū)，位于片區(qū)中部結(jié)合觀音山總用地19.5公頃的山體公園區(qū)，位于片區(qū)西南側(cè)緊鄰現(xiàn)狀的軟件園二期、總用地12.66公頃的軟件園二期拓展區(qū)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設一所中、小學一體化學校，占地6.77公頃，建筑面積46574平方米，班級數(shù)按照本島中小學專項規(guī)劃有關(guān)標準予以明確，設二所幼兒園，建筑面積4050平方米，區(qū)內(nèi)公共設施包括金融郵電、社區(qū)服務、市政公用等建筑面積6000平方米。

2.規(guī)劃概念及構(gòu)思

依據(jù)項目“廈門領先、國內(nèi)一流”的定位及優(yōu)越的地理環(huán)境，設計中提出了“同享山海自然景色，共建和諧商務社區(qū)”的概念，在原總體規(guī)劃的基礎上，進行了進一步的優(yōu)化和創(chuàng)新（見圖1）。

2.1 規(guī)劃布置

規(guī)劃設計中將地塊A1作三幢點式高層布置，單體布局呈放射形態(tài)開敞向海，寬敞的間距不僅帶來自身的景觀價值，更為內(nèi)部地塊留有充分的景觀資源。設計中增設中型的會議中心，提升其商務價值。

A2地塊的圍和形布局不但為其中的商業(yè)形成較強的凝聚力，而且改善了與周邊地塊的界面關(guān)系，結(jié)合東南部的開放式形態(tài)，充分體現(xiàn)了地塊承下啟下的地理位置。

A3地塊的板式對稱布局，為其兩面的景觀提供了良好的面寬，高度形體的變化強調(diào)了“?！健钡妮S線關(guān)系；在充分提升其商務價值的同時，與其東部將來的地標建筑形成整體的建筑形態(tài)。

A3地塊東側(cè)與地標間的規(guī)劃路，設計中考慮其特殊的位置及交通狀況，將原有的兩條9米路改為一條24米路，并在路段中央設立環(huán)形道，不但為兩地塊的車行出入留有緩充地帶，更增加了臨街的用地進深，結(jié)合空中廊道的設立，有效改善人車間的關(guān)系，緩解路段的交通壓力。

三塊地的設計既符合觀音山商務區(qū)的整體規(guī)劃原則，又深化了其規(guī)劃思想。融入城市設計的手法，賦于濱海社區(qū)開放和交流的空間和場所，突出了其山海自然景色的地域性特點。同時，改善其與周邊地塊的城市關(guān)系；更好的實現(xiàn)景觀資源共享的理念。

2.2 交通、豎向及廣場設計

A1地塊三面環(huán)路，東側(cè)為城市綠化帶，基地東低西高，高差約為6m。以地塊西側(cè)規(guī)劃路為基準確定首層標高。場地結(jié)合東側(cè)城市綠化統(tǒng)一設計為坡形園林帶，與各幢單體間共同形成了人行辦公前廣場。面向東側(cè)海岸，環(huán)境優(yōu)異?；匚鱾?cè)為辦公樓落客區(qū)及線性地面停車。人車分流，互不干擾，提供優(yōu)良的商務辦公環(huán)境品質(zhì)。

A2地塊四面環(huán)路，基地西北高、東南低。最高點為西南角。圍合的辦公建筑出入口周邊向外布局，與外部道路平緩相接。地塊內(nèi)部的環(huán)形車道既提供了便捷的交通流線，又提供了可觀的室外停車數(shù)量。中心廣場抬高處理，在保證應急車輛進入的同時，提供了一個純?nèi)诵械木G化休閑場所。其東南部與A3地塊和A1地塊開口相望，西北角開口通向生活配套區(qū)?？臻g形態(tài)最大化的吸引人群的匯集和交往，形成濃厚的商業(yè)氣氛。

A3地塊南北方向超過300m，東西向狹長，南北高差接近10m。改造后的東側(cè)規(guī)劃路為基地提供更大臨街面進深，結(jié)合地形和裙房逐級緩和相接，為商業(yè)提供良好的條件。辦公入口廣場位于西側(cè)，與商業(yè)入口互不干擾，動靜分明。

3.規(guī)劃的特點

3.1 對總體環(huán)境進行必要的整合

原有現(xiàn)狀建筑或規(guī)劃的周邊建筑，多為居住建筑，由于種種原因尺度都比較近人和多變，缺乏整體的大氣，難與大海的恢宏相和諧。為此，盡可能使三個地塊（A1、A2、A3）的建筑規(guī)整，統(tǒng)一在一個秩序中。建筑輪廓線對位，建筑形式統(tǒng)一，建筑天際輪廓線起伏明確，以達到建筑的群體美感，克服個體建筑各自為政、表情多變、松散瑣碎的建筑形態(tài)。同時在細節(jié)上又有得體的變化，使之不失之于過分規(guī)整，帶來單調(diào)感。

3.2 建筑平面設計、形圖和定位的依據(jù)

三個地段的建筑平面設計、圖形和定位是根據(jù)最大限度的觀望海面而確定保證了新建筑觀海的均好性，提升了新建筑的品質(zhì)。海洋景觀資源得到充分利用，開發(fā)價值得到提高。同時也充分發(fā)揮了濱海辦公建筑豐富、活潑個性。這種自然且從功能搖要為前提的體形變化完全摒棄了有些設計的為了變化而變化的“矯柔造做”，是功能為前提的自然流露。

3.3 利用地形

充分考慮了保留原有地貌，力爭最少的挖方和填方工程各地段均采用獨立的高層建筑，便于利用地形，見縫插針。有些地段利用東西的高差形成錯層，自然形成海景平臺。如地下室設計①平面規(guī)整剖面結(jié)合地形以便于施工；②結(jié)合地形現(xiàn)狀起伏合理設皿標高和局部標高變異，協(xié)調(diào)整體標高差異，既滿足地下室、停車、機房等功能的需要，又減少了土方開挖和與地表道路廣場的標高矛盾，同時為廣場，植被的設置提供充分條件；③特殊高度需求房間單獨分析，特殊處理以減少對整體地下室工程的影響；④對于地下室停車條件先天不足的地塊，合理調(diào)整地下室層高，留出建設雙層停車車庫的條件， 以解決施工周期與工程多期開發(fā)的需求。

3.4 交通組織

尊重原總體規(guī)劃的路網(wǎng)，沒有變動。在每個地塊都盡量增加了內(nèi)部環(huán)路，盡量少占用城市道路做內(nèi)部環(huán)行。地下車庫的出入口安排位方便出入，每座辦公樓設樓前廣場，合理解決了機動車上落的必要空間。

3.5 單體建筑設計

本建筑按廈門領先，國內(nèi)一流的高檔寫字樓設計，建筑平面布局采用兩種基本形式：一是內(nèi)核心筒的塔式建筑，一是雙核心筒的板式建筑。原因如下：

①結(jié)合用地形狀，考慮不同的建筑平面。

②彈性的建筑布局，多種平面形式，以適應隨著時間推移，房地產(chǎn)市場不同需求，對建筑使用功能的改變?nèi)缈筛某伞肮C式辦公”甚至“ SOHO”等。

4.創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)辦公樓環(huán)境

創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的樓內(nèi)海景辦公環(huán)境，提升開發(fā)價值，造就國內(nèi)一流辦公建筑的檔次。遵循原總體規(guī)劃格局和城市設計概念，充分分析周邊環(huán)境，強調(diào)用地和建筑間的相互關(guān)系，最大化的利用基地良好條件，創(chuàng)造出一流的辦公環(huán)境。實現(xiàn)“同享山海自然景色，共建和諧商務社區(qū)”的理念。