商品住宅價(jià)格的影響因素及合理性判斷標(biāo)準(zhǔn)探討

【摘 要】商品住宅價(jià)格的合理性及其判斷標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購房者來講非常重要，本文首先對(duì)影響商品住宅價(jià)格的因素進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上提出了判別商品住宅價(jià)格合理性的方法，供參考討論。

【關(guān)鍵詞】商品住宅；價(jià)格；合理性；影響因素；判斷標(biāo)準(zhǔn)

一、引言

進(jìn)入二十一世紀(jì)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了飛速發(fā)展，但在改善居住條件的同時(shí)由于房?jī)r(jià)高企造成的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問題日益凸顯。近年來，商品住宅價(jià)格的不斷升高除了自身建造成本的提高之外，還有許多其他因素的作用，如何清晰的認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)從而判斷房?jī)r(jià)的合理性不僅對(duì)于購房者和投資者非常重要，對(duì)于政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控也有重要的參考意義。

二、影響商品住宅價(jià)格的主要因素

1．自然環(huán)境和人為環(huán)境因素

（1）區(qū)位：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有相當(dāng)大的影響，甚至可以說區(qū)位是影響商品住宅價(jià)格的自然因素中最為明顯的一個(gè)條件，國外學(xué)者提出影響房地產(chǎn)的三要素，認(rèn)為“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。這一觀點(diǎn)凸顯了該因素的重要作用。

（2）地質(zhì)地形：地形平坦，可節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。良好的地形地質(zhì)條件可促使房地產(chǎn)增值。

（3）氣候條件：適宜的氣候條件，對(duì)居民、資金、物質(zhì)等的流動(dòng)都具有極大的吸引力，由此將增加房地產(chǎn)的潛在價(jià)值。

此外，自然災(zāi)害及地塊的面積、形狀等對(duì)商品住宅的價(jià)格也有一定的影響。而人為因素主要包括由于人們生產(chǎn)、生活所產(chǎn)生的噪聲、大氣污染和水污染等，這些因素對(duì)住宅價(jià)格的影響往往是負(fù)面的。

2．社會(huì)因素和政治因素

（1）人口狀況與家庭規(guī)模：從需求角度看，人口數(shù)量的增加是住宅需求增加的主要貢獻(xiàn)力量，因此人口數(shù)量與住宅價(jià)格呈正相關(guān)。而家庭規(guī)模的變化也對(duì)住宅的需求起到一定的影響，隨著中國社會(huì)文化傳統(tǒng)的不斷變化，家庭規(guī)模由過去的幾代人共居的大家庭向現(xiàn)在的小家庭規(guī)模逐步轉(zhuǎn)變，家庭規(guī)模的減小造成家庭數(shù)量的增加，也進(jìn)一步增加了對(duì)住宅數(shù)量需求的增加，從而影響住宅的價(jià)格。

（2）土地出讓制度：由于地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的特殊關(guān)系，土地制度的變化也成為今年來住宅價(jià)格不斷升高的主要原因，尤其是區(qū)位較好的地段，土地出讓制度帶來的競(jìng)爭(zhēng)使得土地價(jià)格迅速攀升，造成房?jī)r(jià)的快速升高。

（3）城市規(guī)劃：城市規(guī)劃中合理用途、規(guī)劃中擬完善基礎(chǔ)設(shè)施、享受國家優(yōu)惠政策的區(qū)域，其房地產(chǎn)價(jià)格極具潛在的增值價(jià)值。

（4）房地產(chǎn)稅收及政策：房地產(chǎn)涉及的稅費(fèi)種類繁多，總體稅負(fù)較高，不同的課稅種類及稅率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。就商品房來說，各種稅費(fèi)的增加和稅種的增加必然會(huì)增加其售價(jià)。在考慮課稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)要注意課稅的問題，如果某種房地產(chǎn)課稅可通過一定途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不明顯甚至不起作用。此外還要考慮到課稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的不同影響。

（5）特殊政策：政府采取的某些特殊政策可對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以很大的影響，例如我國深圳、珠海和青島等城市，國家為吸引外商投資和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，采取了許多非常開放和優(yōu)惠的特殊政策。投資環(huán)境的明顯改善，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲。

（6）政治安定狀況：一般而言，以政治穩(wěn)定，政權(quán)穩(wěn)固，社會(huì)安定，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，反之，則會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

3．經(jīng)濟(jì)因素

（1）財(cái)政金融狀況：

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，涉及面非常廣，投資額度也非常高，因此國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)房地產(chǎn)也的影響也非常明顯。近年來我國經(jīng)濟(jì)的快速、健康發(fā)展使得我國的財(cái)政金融狀況良好，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到了很好的保障作用，當(dāng)然，一定程度上也造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（2）收入、物價(jià)和利率：對(duì)于剛需購房者和投資者來講，自身收入水平的提高是選擇購買或投資的基礎(chǔ)，物價(jià)的高低和利率水平是外界的影響因素。當(dāng)居民自身收入水平大幅提高，會(huì)刺激潛在購房者將一部分資金投入市場(chǎng)，從而形成有效需求，可能會(huì)引起房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化從而影響價(jià)格。近年來，由于通貨膨脹造成的物價(jià)上升也是房地產(chǎn)價(jià)格上升的外在影響因素；而利率的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)者心理的影響非常明顯，也可能影響人們對(duì)市場(chǎng)的期望，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

4．其他因素

（1）房地產(chǎn)投機(jī)：房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較復(fù)雜，它可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下跌，有時(shí)也起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用，這要看當(dāng)時(shí)的具體條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)的心理。在市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定時(shí)，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期樂觀的投資者會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行投資，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；反之，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期較差時(shí)，持有房地產(chǎn)的投資者會(huì)選擇拋售，從而引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)的波動(dòng)，造成房地產(chǎn)價(jià)格的下跌。

（2）國際局勢(shì)：如果國際局勢(shì)動(dòng)蕩不安，則會(huì)直接或間接引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌。特別是當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)受到戰(zhàn)爭(zhēng)或其他嚴(yán)重威脅時(shí)，大家會(huì)很少置辦房地產(chǎn)，爭(zhēng)相拋售房地產(chǎn)，于是房地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求，勢(shì)必導(dǎo)致其價(jià)格下滑。

此外，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因索還有心理因素，價(jià)值觀念等，尤其在土地私有制國家，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有相當(dāng)?shù)挠绊憽1]

三、商品住宅價(jià)格合理性的判別標(biāo)準(zhǔn)

我國商品住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)水平（特別是居民收入）也在快速地增長(zhǎng)．我們知道，商品住宅價(jià)格水平應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)的概念。我國房?jī)r(jià)水平到底如何?應(yīng)該用足夠多指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)加以全面衡量．而國內(nèi)關(guān)于這個(gè)問題的研究大都基于房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行的，本文利用房?jī)r(jià)收入比和租售比兩種方法加以比較研究。合理房?jī)r(jià)判斷理論依據(jù)住房?jī)r(jià)格水平合理與否，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)．一般情況下，我們可以采用“租售比”和“房?jī)r(jià)收入比”兩大標(biāo)準(zhǔn)來判斷住房?jī)r(jià)格是否相對(duì)合理。[2]

按照國際慣例，市場(chǎng)狀況良好的情況下，房地產(chǎn)的租售比一般保持在1∶300到1∶200之間。如果某一地區(qū)的房屋租售比低于1∶300，說明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高，對(duì)于購房者來講此時(shí)的房地產(chǎn)投資空間很小，且有很大風(fēng)險(xiǎn)。反之，若租售比超過1∶200，說明這一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格處于低位，仍有較大的上漲空間，適宜入市投資。

對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，同樣存在一個(gè)合理的區(qū)間。按國際慣例，一般合理的房?jī)r(jià)收入比取值在4-6之間，如某一地區(qū)該指標(biāo)取值高于6，則說明該地區(qū)的房?jī)r(jià)已超出平均購買能力，房?jī)r(jià)偏高；反之，則房?jī)r(jià)偏低，適宜入市投資。當(dāng)然，不同國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征有差別，房屋的類型也有高低之分，該指標(biāo)不能一概而論，需要根據(jù)不同的情況作相應(yīng)的調(diào)整，國內(nèi)游學(xué)者曾提出我國合理的房?jī)r(jià)收入比在4-9之間；依此來看，目前很多城市的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)高出居民的購買能力，屬于高位運(yùn)行，將來市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫破滅的可能性較高，作為投資者來講，需謹(jǐn)慎考慮其風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]馬毓，張曙朝，徐萬生.房地產(chǎn)價(jià)格特性及其影響因素的分析[J].房地產(chǎn)評(píng)估，2003，(8):8-10.

[2]何躍，張峰.對(duì)我國住宅房地產(chǎn)價(jià)格合理性的分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2008，(13)：96-98.