工業(yè)園區(qū)二次開發(fā)的策略與方法

【摘 要】對于城市的高速發(fā)展，土地成了一種奇缺資源。工業(yè)園區(qū)的發(fā)展就是對土地資源進(jìn)行開發(fā)、二次開發(fā)，實現(xiàn)土地資源利用的最大化。作者總結(jié)了莘莊工業(yè)區(qū)土地開發(fā)中的新穎的思路，給出了土地資源二次開發(fā)的策略和方法。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)區(qū)；土地資源；二次開發(fā)

當(dāng)前工業(yè)區(qū)發(fā)展面臨的問題主要是國家土地新政對工業(yè)園區(qū)土地資源利用的調(diào)整以及工業(yè)園區(qū)已經(jīng)開發(fā)的土地中存在資源浪費(fèi)，使工業(yè)園區(qū)土地開發(fā)出現(xiàn)瓶頸。產(chǎn)生土地源瓶頸的主要原因主要是:從土地資源本身來說，土地是一種稀缺資源，土地資源的利用也是有極限的。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展史來看，工業(yè)區(qū)過去的經(jīng)濟(jì)增長主要靠資金和土地資源的投入，導(dǎo)致了現(xiàn)在土地資源幾近枯竭。從工業(yè)園區(qū)開發(fā)實際情況來看，為了完成招商指標(biāo)而降低門檻，實際上是以資源與投資的不對價。從企業(yè)發(fā)展史來看，對土地資源的利用也有一逐步提高認(rèn)識和提高產(chǎn)業(yè)能級的過程。從工業(yè)園區(qū)與落戶企業(yè)相互之間的關(guān)系看，沒有考慮到工業(yè)園區(qū)與落戶企業(yè)如何實現(xiàn)資源共享，協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，工業(yè)園區(qū)進(jìn)行二次開發(fā)是非常必要的。

1.實施資源集約化，使有限空間實現(xiàn)無限發(fā)展

空間是工業(yè)區(qū)發(fā)展的承載體與基礎(chǔ)，隨著工業(yè)區(qū)發(fā)展越快、越趨成熟，就越是需要空間。貫徹落實好土地集約的發(fā)展思路，按照“用好總量，盤活存量，優(yōu)化增量，提高質(zhì)量”的原則，挖掘資源潛力，推進(jìn)二次開發(fā)，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

①搬出劣質(zhì)企業(yè)，讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，采取“騰籠換鳥、集零為整”的策略，這方面還有一定潛力可挖。而且隨著產(chǎn)業(yè)的梯級轉(zhuǎn)移以及上海市目前正在大力加強(qiáng)的對外合作交流與對口支援工作，我們還可以順勢而為。

②盤活存量土地，堅決杜絕已入駐企業(yè)對土地的閑置，對依法取得土地使用權(quán)而未按合同規(guī)定時間開發(fā)利用的，采取有償收回土地使用權(quán)、權(quán)益保留、土地使用置換或依法無償收回閑置土地使用權(quán)等方式進(jìn)行處理。

③培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)自有、長期、穩(wěn)定的收益。針對歐洲優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)居多的特點，規(guī)劃94畝土地，投資建造定制廠房，吸引歐洲中小企業(yè)落戶。一方面，項目投資帶來稅收和吸納勞動力等其他方面效應(yīng)，另一方面，又有穩(wěn)定的租金收入，一石二鳥。

④加強(qiáng)與周邊各個工業(yè)區(qū)的聯(lián)系。尤其是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方面與我們是相異的那些工業(yè)園區(qū)。如果它們也有加強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方針而且也面臨著與我們一樣的土地困境，大家可以想方設(shè)法進(jìn)行入駐企業(yè)的互換，給各自的企業(yè)尋找一種更好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。目前這種需要還不是很迫切，但我們相信以后這方面是有很大的潛力可以發(fā)掘的。

⑤突破工業(yè)區(qū)發(fā)展空間的限制，向高度發(fā)展。珍視剩余的土地，高效利用收回的土地，發(fā)展多層甚至高層的廠房，吸引沒有大型機(jī)械設(shè)備的企業(yè)入駐，實行彈性地租，高層廠房的租用費(fèi)可以大大低于直接的土地租用費(fèi)（相關(guān)的費(fèi)用就如土地第一次開發(fā)一樣，從稅收上補(bǔ)充），鼓勵有條件的企業(yè)向高層廠房搬遷。將搬遷到高層廠房的企業(yè)空出來的土地繼續(xù)變成多層甚至高層的廠房。這方面我們也可以花大力氣進(jìn)行滾動開發(fā)，而且是工業(yè)區(qū)以后拓展新的戰(zhàn)略空間的主要方式。同時鼓勵企業(yè)在原來的土地面積上增資，提高企業(yè)的建筑容積率。

2.推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化，形成特色產(chǎn)業(yè)競爭力

產(chǎn)業(yè)集群的培養(yǎng)是工業(yè)園區(qū)第二次發(fā)展成功與否的關(guān)鍵，是工業(yè)園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略安排所要考慮的首要問題，其他的一切應(yīng)該圍繞這個問題來進(jìn)行。要努力把工業(yè)區(qū)的企業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變成工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，改變企業(yè)各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，使之能整合起來，形成群體的、有機(jī)的發(fā)展力量。我們應(yīng)該在分析中國、世界產(chǎn)業(yè)格局的背景下，仔細(xì)審視自己前一階段入駐企業(yè)中所形成的具有潛在產(chǎn)業(yè)集群的企業(yè)，挑選有發(fā)展條件且具有重大發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行各方面的培植，使之形成規(guī)模比較大的產(chǎn)業(yè)集群。

站在全球化大趨勢下和開發(fā)區(qū)發(fā)展的歷史經(jīng)驗中，我們認(rèn)為一個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)必須要形成特色才有競爭力，必須讓特色產(chǎn)業(yè)更集群才有發(fā)展?jié)摿?。工業(yè)區(qū)有可能形成產(chǎn)業(yè)集群的六個產(chǎn)業(yè)，各有自己的特色與面臨的特殊情況。微電子通訊行業(yè)的規(guī)模在工業(yè)區(qū)最大，同時也有自己的龍頭企業(yè)與最為前沿的研發(fā)企業(yè)，也形成了一定的產(chǎn)業(yè)鏈，形成企業(yè)集群的基礎(chǔ)很強(qiáng)，可以做大，也可以做強(qiáng)；工業(yè)區(qū)里的汽車行業(yè)規(guī)模也比較大，有規(guī)模與實力較大的整車生產(chǎn)企業(yè)，同時也有規(guī)模與實力較大的零配件企業(yè)但是汽車產(chǎn)業(yè)比較復(fù)雜，涉及到的方面比較多，且受土地資源限制比較嚴(yán)重，可以做強(qiáng)、很難做大；工業(yè)區(qū)的新材料企業(yè)科技實力較強(qiáng)，但受到原材料方面運(yùn)輸?shù)南拗?，可以想辦法使其做強(qiáng)，但難以再繼續(xù)做大；工業(yè)區(qū)里影響力最大、也最有發(fā)展前景的則是光電子顯示產(chǎn)業(yè)與航天產(chǎn)業(yè)。具有世界級競爭潛力的上廣電NEC，掌握了光電子顯示產(chǎn)業(yè)的核心鏈，具有極其強(qiáng)大的帶動力，所以平板顯示產(chǎn)業(yè)容易做大、做強(qiáng)；航天產(chǎn)業(yè)是屬于國家戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，在國際上來說，也是具有極強(qiáng)科研實力的產(chǎn)業(yè)，在工業(yè)區(qū)專門開辟出一塊土地來建設(shè)航天城，所以它可以做大，也可以做強(qiáng)；工業(yè)區(qū)的服裝產(chǎn)業(yè)比較小，但產(chǎn)業(yè)鏈卻比較完善，以后也可以繼續(xù)發(fā)展。

根據(jù)工業(yè)區(qū)的實際情況與現(xiàn)有的的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，我們可以著重將平板顯示產(chǎn)業(yè)與航天產(chǎn)業(yè)發(fā)展成具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，將微電子通訊作為潛在的產(chǎn)業(yè)群進(jìn)行培育，同時努力發(fā)展汽車、新材料產(chǎn)業(yè)，形成一定程度的集群，成兩山絕頂、眾山綿延的產(chǎn)業(yè)格局。

工業(yè)區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群的措施：首先設(shè)立專門培育產(chǎn)業(yè)集群的組織機(jī)構(gòu)和出臺相關(guān)的政策。在目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)中心的基礎(chǔ)上，設(shè)立一個類似于產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室的機(jī)構(gòu)，采取開放式的運(yùn)行辦法，吸引工業(yè)區(qū)大力培育的產(chǎn)業(yè)集群方面企業(yè)的相關(guān)人員入內(nèi)，就產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促成產(chǎn)業(yè)集群方面的問題進(jìn)行交流與討論，使同一產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部的協(xié)調(diào)和規(guī)范，并制定工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)等方面的行規(guī)，對相關(guān)入駐企業(yè)的審查；對產(chǎn)業(yè)鏈方面的關(guān)注與填補(bǔ)等等。產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室可以經(jīng)常舉行一些同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)的集體活動，加深相互的理解，在這當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)自己的客戶，與自己的客戶一起發(fā)展等。其次，招商引資工作的注意力不再集中在大型的其它產(chǎn)業(yè)方面的企業(yè)，而是要聚焦到中小型的微電子通訊產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)及新材料方面的企業(yè)，尤其是處于價值鏈關(guān)鍵處的企業(yè)。之所以鎖定在中小型企業(yè)，一方面是因為工業(yè)區(qū)土地面臨的困境，另一方面是我們在這三個產(chǎn)業(yè)方面有著自己的龍頭企業(yè)，現(xiàn)在最需要的應(yīng)該是屬于產(chǎn)業(yè)集群中起螺絲釘作用的中小企業(yè)。這點也與我們向高處要空間的戰(zhàn)略相符合。中小企業(yè)不需要大型的機(jī)械化生產(chǎn)，所以在遠(yuǎn)離地面的高層上也可以進(jìn)行生產(chǎn)。光電子顯示產(chǎn)業(yè)與航天產(chǎn)業(yè)方面，我們?yōu)槠涮峁┑牡乩砜臻g已經(jīng)相當(dāng)可觀，關(guān)鍵是要提高它們的容積率。

3.倡導(dǎo)高質(zhì)量服務(wù)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)化，推進(jìn)二次開發(fā)

工業(yè)區(qū)經(jīng)過十年多的發(fā)展，已引進(jìn)一批具有行業(yè)領(lǐng)先地位、資金和技術(shù)密集、具有較高知名度的項目，逐漸形成了配套完善、企業(yè)集群的先進(jìn)制造業(yè)基地。這些企業(yè)已從起步時單體的生產(chǎn)制造發(fā)展為制造、設(shè)計、研發(fā)、采購、銷售為一體的現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合的集群產(chǎn)業(yè)。隨著土地資源的枯竭，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)已成為新一輪發(fā)展優(yōu)勢的首要條件。工業(yè)區(qū)抓住了世界產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和上海城市擴(kuò)張的難得機(jī)遇，從純粹的一產(chǎn)成功地轉(zhuǎn)到二產(chǎn)，今后要把生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)推到一個前所未有的高度，大力促進(jìn)和推廣生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，使工業(yè)區(qū)到2020年達(dá)到二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)并重，基本接近市九代會提出的目標(biāo)，順利完成工業(yè)區(qū)的二次開發(fā)任務(wù)。

服務(wù)業(yè)主導(dǎo)制造業(yè)已經(jīng)并正在成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)業(yè)可以提升制造業(yè)的質(zhì)量。生產(chǎn)生活服務(wù)企業(yè)，他們的特點是占地少、消耗低、效益好、服務(wù)面廣，如新落戶的固安捷擁有全面多樣的產(chǎn)品組合，近30，000種國際、國內(nèi)知名品牌工業(yè)用品，提供設(shè)備維修、保養(yǎng)和運(yùn)作等解決方案。又如奧西奴，值得推廣的模式在于：擁有自己的品牌，但生產(chǎn)外包，自己著力做大銷售環(huán)節(jié)，為某些生產(chǎn)型企業(yè)發(fā)展為服務(wù)型企業(yè)樹立了榜樣。

總體而言，在強(qiáng)化中間制造業(yè)的同時，拓展上端的頭腦經(jīng)濟(jì)，開辟下端的服務(wù)經(jīng)濟(jì)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)互動，相互促進(jìn)是今后工業(yè)區(qū)的發(fā)展之路。

與此同時，工業(yè)區(qū)堅持“做強(qiáng)制造業(yè)，發(fā)展服務(wù)業(yè)”的方針，不斷提升自身管理的服務(wù)職能。目前，工業(yè)區(qū)有政策、運(yùn)營、信息、法律、科技、配套、咨詢和培訓(xùn)等八個方面的服務(wù)，通過全方位、個性化的品牌服務(wù)，優(yōu)化投資環(huán)境。

具體措施如下：

①留住骨干企業(yè)。環(huán)境、服務(wù)、溝通、協(xié)調(diào)是我們今后的主要職能，通過加強(qiáng)這八個字四個方面，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，促使骨干企業(yè)在工業(yè)區(qū)繼續(xù)健康發(fā)展。關(guān)心企業(yè)的稅收情況，深入企業(yè)實際的經(jīng)營，掌握動態(tài)，進(jìn)行分析，對稅收的異常情況開展針對性的工作，保證稅收不外流。

②創(chuàng)建國家生態(tài)工業(yè)園區(qū)。2007年是國家生態(tài)工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建的關(guān)鍵年，我們根據(jù)國家環(huán)?？偩值囊蟆＜医ㄗh和實際調(diào)查，制定了創(chuàng)建規(guī)劃。在創(chuàng)建過程中，積極引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間相互利用廢料，建立起本地工業(yè)系統(tǒng)內(nèi)物質(zhì)-能量循環(huán)利用的網(wǎng)絡(luò)，在對生態(tài)環(huán)境保護(hù)共識的基礎(chǔ)上，促進(jìn)廢料再生利用的信息交流。對于污染重的企業(yè)，可以通過提高地價，降低優(yōu)惠率，使其排除在招商的項目之外。

③推動促進(jìn)企業(yè)科技創(chuàng)新。加大落實和宣傳科技創(chuàng)新的各項政策措施，形成鼓勵科技創(chuàng)新的社會氛圍，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新活力，吸引行業(yè)技術(shù)領(lǐng)先跨國公司的研發(fā)中心，鼓勵落戶企業(yè)建立技術(shù)開發(fā)中心， 以科技進(jìn)步推動高新企業(yè)的發(fā)展，打造科技服務(wù)平臺，推動企業(yè)通過科技創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。

4.結(jié)束語

莘莊工業(yè)區(qū)在1995年正式成立以來，走過了一條較為艱難的道路。在面對各種困難、困惑的同時也不斷地進(jìn)行著自己的努力，隨著形勢的不同而不斷地調(diào)整著自己的發(fā)展方式，從而奠定了工業(yè)區(qū)目前的格局。如今，我們實際上已經(jīng)踏上工業(yè)區(qū)二次開發(fā)的征程，在這個過程中，作為園區(qū)的管理者，應(yīng)當(dāng)站在未來發(fā)展的高度看，以審時度勢、高瞻遠(yuǎn)矚的時代姿態(tài)，在有限的空間尋求無限的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[3]《莘莊工業(yè)區(qū)逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的主要思路》

[4]《莘莊工業(yè)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略新思考》

[5]《上海市莘莊工業(yè)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略理論與實踐研究》